臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第627號原 告 社團法人彰化縣繹如齊宗教會法定代理人 楊元訴訟代理人 陳忠儀律師訴訟代理人 廖慧儒律師被 告 彰化縣彰化市公所法定代理人 邱建富訴訟代理人 許燦奎律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬陸仟玖佰參拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠求為判決：⑴被告承租原告所有如附表，所示四筆土地之租
金，應自民國（下同）107年1月1日起至108年12月31日止，調整為依該四筆土地105年1月當期申報地價計算之金額。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡原告所有坐落彰化縣彰化市○○段392、392-1、392-2、392
-3等四筆地號土地（下稱系爭土地），先前已出租被告長達30年以上之久，而租賃期間由最初約定為9年10個月，逐漸改為3年，之後又改約定為4年，並於租賃期滿重新由被告公所辦理採購，向原告繼續承租。依兩造於102年12月23日所簽訂之「彰化市民權市場向社團法人彰化縣繹如齊宗教會承租土地案契約書」（下稱前次租約）第三條約定：「租賃期間自民國103年1月1日起至106年12月31日止，計四年。」，被告公所乃在前次租約期滿前，於106年11月間重新辦理採購，再於106年12月25日與原告續簽「彰化市民權市場向社團法人彰化縣繹如齊宗教會承聲土地案契約書」（下稱系爭租約），並預定以前次租約系爭392地號土地之申報地價每平方公尺31,848元；系爭392-1、392-2、392-3等地號土地之申報地價每平方公尺31,200元作為計算基礎，換算續簽系爭租約應給付之四年租金總額為新臺幣（下同）15,160,464元（即【1145×31,848×10％×4】+【（34+6+6）×31,200×l0％×4】=15,160,464），而在彰化市公所向社團法人彰化縣繹如齊宗教會承租彰化市民權市場土地採購案投標須知第六至八條分別記載本採購採購金額、預算金額及預計金額均為16,000,000元整，以使原告信賴仍將以前次租約之申報地價分別為每平方公尺31,848元、31,200元作為計算租金之基礎。據此，原告乃又同意被告公所承租系爭土地之採購案，而與被告公所簽訂系爭租約。又原告與被告公所簽訂系爭租約前，於原約定之租約期間內，依修正前平均地權條例第14條之規定，係每三年重新規定地價一次，故原告因信賴與被告公所間就系爭土地所簽訂之租約如按105年1月申報之地價作為計算租金之基準，尚屬合理，而預期下次申報調整地價之時間應為108年，卻因政府及地政機關法令宣導不週而不知平均地權條例於106年5月10日已修正公布第14條，將規定地價由每3年重新規定地價一次改為每2年重新規定地價一次，致使原告在不知上開法律已有修正之情況下，因信賴以原來申報地價作為計算土地租金之基礎，尚與附近土地出租行情相去不遠，乃於106年12月25日再與被告續簽系爭租約，而被告公所係政府機關，對於規定地價之申報已由3年縮短為2年之事，理應甚為知悉，然被告公所今未主動告知原告，致使原告簽訂系爭租約後，未及申報地價，竟因此遭地政機關分別將系爭392地號土地之申報地價調降為20,829元；系爭392-1、392-2、392-3等地號土地之申報地價調降為20,800元，本件依系爭租約第三條「契約價金之給付」約定，「本案契約合計4年，每年分二期付款，各期租金按當期申報地價總價年息10％計算」，原告得請求被告給付之租金，係以系爭土地之當期申報地價總價為計算，而造成每年之租金短少1,309,516元。
㈢依兩造所簽之系爭租約第四條第㈤項規定，「廠商履約遇有
下列政府行為之一，致履約費用增加或減少者，契約價金得予調整：1、政府法令之新增或變更。」平均地權條例第14條規定固於民國106年5月10日修正公布，由「每三年」修正為「每二年」重新規定地價一次，惟新法之適用結果，造成原告未及於107年1月申報地價，地政主管機關遂依平均地權條例第16條規定，以當年度107年1月公告地價之百分之八十，作為系爭四筆土地之申報地價，為期二年，導致原告受有107年、108年租金調降之損害，此情形符合系爭租約第四條第㈤項規定政府法令變更之情形，原告自得請求調整租金，調為依系爭四筆土地105年1月當期申報地價計算租金。
㈣再者，「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其
原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227條之2第1項定有明文。再按依客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義。系爭土地所在之位置、交通之便利性及使用狀況等情，上開當期申報地價顯然低於實際交易現值及土地公告現值，亦遠低於105年1月當期申報地價。本件由被告制定之系爭投標須知，可知平均地權條例之修正及其修正後調降系爭四筆土地地價之結果，即自107年1月1日起，以107年1月公告地價之百分之八十，作為系爭四筆土地之申報地價，為期二年，均非兩造於簽立系爭租約當時可得預料，而系爭土地申報地價之調降，已足影響系爭租約所定之租金計算標準，倘依調降後之107年1月當期申報地價作為計算被告應給付租金之基準，確有顯失公平之情形。
㈤爰依兩造間之租約約定、民法第227條之2第1項規定，提起本訴請求調整租金。
㈥被告雖辯稱「法律變更係在契約成立前就已經存在，因可歸
責當事人之事由，致未能依法律變更後之規定申報地價者，當然就無適用民法第227條之2之餘地」、「原告並未於公告及申報地價期限內，依法申報地價，此顯係可歸責原告之疏失，至位於公告及申報地價期限內，依法申報地價，故應無適用民法第227條之2之問題」、「本件租賃契約係定有期限，並非未定期限之租賃契約，故依第442條規定當事人係不能聲請法院增減其租金」、「原告與被告續簽租賃契約之前，平均地權條例第14條就已經修乓公布，並非係在原告與被告續簽租賃契約之後，平均地權條例第14條始修正公布，應不符合民法第227條之2所規定：契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者之要件，故原告以不知上開法律已修正為由，依民法第227條之2規定，向鈞院請求調整租金，顯然於法未合」云云，並不足採信：
1.平均地權條例第14條修正規定於106年5月10日公布之事實，雖係於106年12月25日簽立系爭租約之前即存在。惟，本件原告所主張「情事變更」者，並非係指平均地權條例第14條規定修正公布之事實，而係因系爭土地當期申報地價自107年1月份起，系爭392地號土地調降為每平方公尺20,829元，系爭392-1地號、392-2地號、392-3地號等三筆土地之當期申報地價則均調降為20,800元。因此，造成原告於107年度及108年度之租金較預期減少1,309,516元。上開事實並非兩造於106年12月25日簽立系爭租約當時所得預料，而依其原有效果顯失公平。是以，被告辯稱法律變更係在契約成立前就已經存在、不符合民法第227條之2所規定之要件云云，尚不足採。
2.按民法第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。係指未定期限之不動產租賃契約，因不動產價值之昇降，使當事人得聲請法院增減其租金而言。本件原告並非以民法第442條規定，因系爭土地價值之昇降而聲請鈞院增減其租金。而係依民法第227條之2所定『情事變更原則』規定，請求調整租金之計算，自無被告所辯稱系爭契約並非未定期限之租賃契約，當事人係不能聲請法院增減其租金云云之問題。
二、被告則抗辯：㈠聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
㈡按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。此民法第227條之2第1項固然定有明文。詳言之，契約成立「後」，因不可歸責當事人之事由，致情事變更者，始有民法第227條之2適用與否之問題。如法律變更係在契約成立「前」就已經存在，因可歸責當事人之事由，致未能依法律變更後之規定申報地價者，當然就無適用民法第227條之2之餘地。查平均地權條例第14條於106年5月10日修正公布內容，係將重新規定地價，由「每三年」重新規定地價一次，修正為「每二年」重新規定地價一次，前次重新規定地價之公告地價時間應係在105年1月，依修正公布後平均地權條例第14條每二年重新規定地價一次之規定，故應於107年1月公告重新規定地價及申報地價，土地所有權人應於公告及申報地價三十日期限內，依法申報地價，彰化縣政府並於106年12月22日公告，依法將重新規定地價土地107年公告地價，訂於107年1月1日公告，請各土地所有權人於期限內（即107年1月2日至2月1日）自行申報地價，並申明私有土地之土地所有權人未於公告地價期間申報，以公告地價百分之80為其申報地價，然原告並未於公告及申報地價期限內，依法申報地價，此顯係可歸責原告之疏失，致未於公告及申報地價期限內，依法申報地價，故應無適用民法第227條之2之問題。
㈢且平均地權條例第14條係於「106年5月10日」修正公布，而
修正內容係將重新規定地價由「每三年」重新規定地價一次，修正為「每二年」重新規定地價一次。然原告與被告續簽前揭租賃契約係在「106年12月25日」。換言之，原告與被告續簽租賃契約之「前」，平均地權條例第14條就已經修正公布，並非係在原告與被告續簽租賃契約之「後」，平均地權條例第14條始修正公布，應不符合民法第227條之2所規定：契約成立「後」，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者之要件，原告自不得依民法第227條之2規定，請求調整租金。
㈣被告於106年12月25日向原告續租坐落彰化縣彰化市○○段
392、392-1、392-2、392-3等四筆地號之土地，租期自107年1月1日起至110年12月31日止，每年租金按當期申報地價總價年息百分之十計算，雙方並簽定「彰化市民權市場向社團法人彰化縣繹如齊宗教會承租土地案契約書」，足徵本件租賃契約係定有期限，並非未定期限之租賃契約，故依民法第442條規定當事人係不能聲請法院增減其租金。且每年租金係按照「當期申報地價總價年息百分之十計算」。然因可歸責原告之事由，致未依法於前揭彰化縣政府公告及申報地價三十日（即107年1月2日起至2月1日止）期限內，申報地價。地政主管機關遂依平均地權條例第16條規定，以當年度即107年1月公告地價之百分八十（即20,829元、20,800元、20,800元、20,800元），作為上開四筆土地之申報地價。依照前揭租約所載，每年租金當係按照上開四筆土地之申報地價總價年息百分之十計算，故原告片面請求調整租金，依法顯然無據。
三、得心證之理由：㈠本件兩造有於106年12月25日所簽訂之系爭租約，並約定契
約合計4年，每年分二期付款，各期租金按當期申報地價總價年息10％計算，而平均地權條例第14條之規定，於106年5月10日修正公布為，「按規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得言常之。重新規定地價者，亦同」，將重新規定地價由「每三年」修正為「每二年」重新規定地價一次，原告未於107年1月申報地價，地政主管機關遂依平均地權條例第16條之規定，以107年1月公告地價之百分之八十，作為系爭四筆土地之申報地價等情，有土地登記謄本、系爭租約、彰化縣政府106年12月22日公告在卷可憑，並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟原告主張因申報地價之降低之情事變更，致其租金收入減少，請求調整租金，為被告否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：⑴原告主張依系爭租約第四條第㈤項規定調整租金，有無理由？⑵原告主張依民法第227條之2之規定調整租金，有無理由？㈡原告主張依系爭租約第四條第㈤項規定調整租金為無理由：
本件依系爭租約，租賃期間合計4年，每年分二期付款，各期租金按當其申報地價總價年息10％計算等情，有系爭租約在卷可稽，而觀諸系爭租約第四條第㈤項，「廠商履約遇有下列政府行為之一，致履約費用增加或減少者，契約價金得予調整：1.政府法令之新增或變更。」然系爭租約係於106年12月25日簽訂，平均地權條例係於106年5月10日修正公布，而原告未及於申報地價期間申報地價，地政主管機關遂依平均地權條例第16條之規定，以107年1月公告地價之百分之八十作為系爭四筆土地之申報地價，致107年、108年之租金調降，並非因政府法令之新增或變更而致履約費用增加或減少，自不得依系爭租約第四條第㈤項規定調整租金，原告此部分之主張，為無理由。
㈢原告主張依民法第227條之2之規定調整租金為無理由：
1.按情事變更原則為法院依衡平法則裁判，除依契約性質（如期貨、一定期間供給契約）或特約排除，均應適用。而是否情事變更，非全以物價指數變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額。(最高法院105年度台上字第1710號判決意旨參照）次按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，民法第442條定有明文，而參諸民法第442條立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」等語，明示租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，依定期租賃契約之性質，不得於期限內聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。本件係屬定有期限之不動產租賃契約，既為兩造所不爭執，而就不動產定期租賃租金之增減請求，則依不定期租賃之契約性質，並不得適用民法第227條之2情事變更為由請求增減租金。
2.此外，縱認本件有民法第227條之2第1項情事變更原則之適用，然按當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（最高法院103年度台上第308號判決意旨參照）。又依前開規定，適用上開「情事變更原則」須符合下列各要件：⑴須有情事變更之事實，即法律行為成立當時之客觀基礎環境事實有變更；⑵其情事變更必須發生於法律行為成立後，且係在其法律效果消滅前；⑶該情事變更須非當事人於法律行為當時所知或所得預料，若當事人於法律行為當時得預見其情事變更者，則於當事人間即無不公平情事，自無庸適用情事變更原則；⑷須其情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致，此乃因情事變更之目的係在排除不公平之結果，且須在法律上別無救濟方法時，始有其適用；⑸須其情事變更之結果，依其原有效果顯失公平，在客觀交易秩序上背於誠信與衡平觀念。
3.本件因系爭土地自107年1月份起，系爭392地號土地申報地價調降為20,829元，系爭392-1地號、392-2地號、392-3地號土地之申報地價調降為20,800元，致原告可收得之租金降低，固有情事變更之事實，然該地價之變更，系原告未於公告及申報地價期限內，依法申報地價，此顯係可歸責於原告之疏失，致前開情事變更，而被告業已於106年12月22日將「本縣107重新規定地價之公告地價日期，訂於107年1月1日公告，並於1月2日起至2月1日止受理申報地價」等情公告，難謂有未盡其義務之情形，是本件亦難認有情事變更原則之適用。
㈣綜上所述，原告主張依系爭租約第四條第㈤項規定及民法第227條之2之規定調整租金，皆無理由，應予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書記官 陳品潔