臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第706號原 告 張藹如訴訟代理人 張甘青被 告 陳嫣雪上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。此於民事訴訟法第256條規定固有明文。查本件原告起訴聲明原為：「被告應履行房屋買賣契約及所有權移轉過戶。」，嗣更正聲明為：「被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上同段218建號建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○○巷○○號，下合稱系爭房地）移轉登記為原告所有。」（見本院卷第32頁），屬補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，依前揭法條，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於民國107年4月8日經訴外人永慶不動產彰化佳樂福加盟店（下稱佳樂福加盟店）仲介，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），被告將其所有系爭房地出售與原告（實際購買者為原告之妹即本件訴訟代理人張甘青，僅借名登記於原告名下），約定買賣總價款為新臺幣（下同）320萬元，分期給付方式為：107年4月8日給付簽約款32萬元、107年4月17日給付用印款32萬元、107年5月10日給付完稅款36萬元、107年5月21日給付尾款220萬元。原告已依約將全數價金匯入履約保證專戶，然被告拒不履行移轉房地之義務，爰依兩造間買賣契約之約定，請求被告移轉登記系爭房地與原告等語，並聲明：被告應將系爭房地移轉登記為原告所有。
二、被告則以：兩造經由佳樂福加盟店營業員即訴外人王文豐之仲介，於107年4月8日簽訂系爭契約書，合意系爭房地買賣價格為395萬元。因被告前於106年12月19日取得系爭房地，即於107年4月8日出售與原告，有105年1月1日修正施行之所得稅法第4-4條規定之適用，為減免被告房地合一稅之負擔，故兩造約定於系爭契約書上僅記載總價款為320萬元，剩餘75萬元價金被告應於簽約翌日即107年4月9日交付與仲介公司人員保管。因簽約當日為週日，原告無法匯款及提領大量現金，故簽發面額32萬元本票（票號156291號）以擔保當日應給付之簽約款，簽發面額75萬元本票（票號156293號）擔保未記載於系爭契約書之75萬元價金，並簽發面額220萬元本票（票號156290號）擔保尾款（下稱系爭面額本票）。
系爭32萬元、75萬元本票均交由佳樂福加盟店人員保管，系爭220 萬元本票則交與地政士即訴外人林庚芳保管。然兩造簽約後，原告僅匯款320萬元至履約保證專戶，迄今仍未給付剩餘75萬元價金，故林庚芳地政士發函與兩造表示暫停辦理過戶。原告既未依約將75萬元交與仲介公司保管，地政士即得依系爭契約書第8條第5項約定，暫停辦理過戶，是原告請求移轉系爭房地所有權即屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造經由佳樂福加盟店仲介，於107年4月8日簽訂系爭契約書，被告將其所有系爭房地出售與原告。
(二)原告業已給付被告買賣價金320萬元。
四、兩造爭執事項：被告抗辯兩造約定買賣價金為395萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第2項定有明文。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項亦有明文。依上開規定可知，買賣為諾成契約、不要式契約，僅當事人就標的物及其價金互相同意者，買賣契約即為成立，不專以書面契約內容為據。
(二)查系爭契約書記載買賣總價款為320萬元，固為兩造所不爭執。然被告抗辯兩造約定實際價金為395萬元，為減免被告房地合一稅之負擔，故於系爭契約書上僅記載總價款320萬元，原告並簽發系爭32萬元本票以擔保簽約款，簽發系爭75萬元本票擔保未記載於契約書之75萬元價金，簽發系爭220萬元本票擔保尾款等情，業據其提出上開3紙本票為憑（見本院卷第45至47頁）。核與證人王文豐到庭證稱：兩造係由伊仲介買賣系爭房地，當初約定實際價金為395萬元，被告基於節稅考量，提出條件協議75萬元部分不要寫在買賣契約書內。為了保障賣方，故要求原告簽發面額75萬元本票。因本件買賣有履約保證問題，該紙本票乃由佳樂福加盟店保管等語（見本院卷第61頁背面至第62頁）等語；證人林庚芳到庭證稱：兩造簽訂買賣契約書時，被告表示要賣395萬元，但是契約書上要記載320萬元，當時兩造氣氛和樂，原告亦未提出任何反對。原告當天有簽訂75萬元本票，此乃被告開的條件，因為契約書係記載價金320萬元，75萬元本票用來當作買賣價金之補貼。因為原告當天沒有帶簽約款，另簽發32萬元本票作為擔保，尾款220萬元本票則係交與伊保管。
嗣原告將簽約款32萬元存入履約保證專戶後，打電話向伊表示希望將契約書所載價金更改為395萬元，伊基於代書立場，向原告表示希望更正後再辦理房地過戶。伊有寄存證信函與兩造及履保公司，希望釐清契約金額後再交付價金，然原告於伊寄發存證信函後，就將完稅款和尾款全部存入履保帳戶等語（見本院卷第62頁背面至第63頁背面）相互符合，堪以採認。且原告之訴訟代理人張甘青陳稱：當天被告提出要以395萬元出售，但伊沒有答應，表示要再詢問銀行。因為仲介說如果不簽約，就有下一組馬上要簽約了，伊才先簽訂系爭契約書，系爭75萬元本票係仲介要求原告本人簽名的，伊不知道這件事情，仲介有向伊說這是賣方提出的必要條件等語（見本院卷第63頁），可見被告於簽訂系爭契約書時，確已明確表示系爭房地之出售價格為395萬元，僅買賣契約書記載為320萬元，且為原告所知悉，是原告主張兩造約定買賣總價為320萬元，即不足取。
(二)依系爭契約書第8條第5項規定：「買賣契約簽訂後，甲方（即原告）若遲延或拒絕給付價金、不依約開立擔保尾款之商業本票、或遲延辦理貸款手續、或貸款資格有不符合之情事者，於甲方未依約履行及完成補正前，承辦地政士得停止辦理報稅、繳稅、產權移轉登記等作業。......」。查被告就系爭房地提出之買賣價金為395萬元，已如前述，原告主張其兩造約定系爭房地買賣價金為320萬元，其已依約給付全部價金，係不足採。又原告迄今僅給付320萬元，而有拒絕給付剩餘75萬元價金之情事，是被告依上開約定，停止辦理系爭房地所有權移轉登記乙事，即屬有據。從而，原告依兩造間買賣契約之約定，請求被告移轉登記系爭房地，自不應准許。
六、綜上所述，原告依兩造間買賣契約之法律關係，請求被告移轉登記系爭房地，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
書記官 林婷儀