臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第829號原 告 陳柏寧訴訟代理人 羅宗賢律師被 告 盧志芳訴訟代理人 盧錫銘律師被 告 盧錫銘
王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國108年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件所拍賣坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地有優先購買權存在。
被告盧志芳、盧錫銘應就坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地於民國103年12月17日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為陳江水（遺產管理人王士銘律師）、陳江銓（遺產管理人王士銘律師）名下，應有部分均為2分之1。
被告陳江水（遺產管理人王士銘律師）、陳江銓（遺產管理人王士銘律師）應就第一項土地，應以新臺幣參佰肆拾壹萬零玖佰玖拾玖元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將該土地所有權移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告盧錫銘負擔新臺幣參仟肆佰捌拾陸元，被告盧志芳負擔新臺幣壹萬參仟玖佰肆拾參元，被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人負擔新臺幣壹萬柒仟肆佰貳拾玖元。
事實及理由
一、被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）緣坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原屬陳江水、陳江銓所有，訴外人張朝銀76年7、8月間向陳江水、陳江銓租用系爭土地，出資搭建門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段○○號之房屋（下稱系爭房屋），並以陳江水名義申請農舍使用執照及辦理稅籍登記，租賃關係於83年間期滿後，張朝銀以系爭房屋之價值折抵租金之方式，將系爭房屋讓與陳江水，是系爭房屋乃本於租賃關係占用系爭土地；而系爭房屋之事實處分權於83年間租賃期滿後，轉由陳江水取得，其後陳江水於87年間將系爭房屋出賣予原告，而由原告取得系爭房屋之事實上處分權，按最高法院83年度台上字第1285號裁判意旨及88年4月21日增訂之民法第425條之1、民法債編施行法第24條第1項之規定，於原告取得系爭房屋之事實上處分權時，系爭房屋仍是基於租地建物關係占用系爭土地。
（二）後因陳江水、陳江銓積欠彰化銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）債務，而由彰化銀行聲請查封陳江水、陳江銓名下之系爭土地以及系爭建物等財產，經本院以101年度司執字第33294號受理，因陳江水於96年7月8日過世，故由彰化銀行另向本院聲請選任王士銘律師為遺產管理人，惟系爭建物之事實上處分權屬原告所有，原告即提出第三人異議之訴主張撤銷對系爭房屋之執行程序，經法院判決認定系爭房屋之事實上處分權為原告所有，而撤銷對系爭房屋之強制執行程序。
（三）嗣本院101年司執字第33294號強制執行程序依臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460號確定判決撤銷對系爭房屋之執行程序後，即就系爭土地進行拍賣，並於拍賣公告備註六中記明：「土地與其上建物間存在租地建物之法律關係，承租人（即建物所有人）就土地法第104條第1項規定對土地有『按本拍賣條件履行』之優先購買權，優先購買權經行使，拍定人或承受人不得拒絕買受其餘標的。」，至103年11月25日進行第二次拍賣時，由被告盧志芳、盧錫銘二人以3,410,999元得標，惟於被告應買系爭土地後，執行程序漏未通知原告是否主張優先購買系爭土地，即於103年12月9日核發不動產移轉證明書與被告，嗣被告執此移轉證明書申請移轉登記，並於103年12月17日辦妥以拍賣為原因取得系爭土地之所有權（被告盧錫銘應有部分1/10、被告盧志芳應有部分9/10）。
（四）經查，原告取得系爭房屋之事實上處分權，系爭房屋既是基於租地建物關係占用系爭土地，故於系爭土地出賣時，當有土地法第104條及民法第426條之2之所定物權效力之優先購買權，系爭土地雖經由強制執行程序拍賣，惟強制執行程序中之拍賣，依最高法院64年台上字第2200號民事判決之見解，為買賣方法之一種，是系爭土地於執行法院在103年11月25日進行第二次拍賣時而由被告盧志芳、盧錫銘二人應買時，原告依前開規定自有優先購買權，但執行法院漏未將拍定人之應買條件通知原告是否行使優先購買，總以核發權利移轉證書予拍定人，惟其移轉不得對抗優先購買權人即原告，原告仍得主張土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權。另被告盧錫銘亦曾於取得系爭土地應有部分1/10後對原告訴請拆屋還地，亦經本院以104年彰簡字第218號判決駁回，經被告盧錫銘上訴後，本院105年度簡上字第120號判決上訴駁回，其判決理由均認定系爭房屋就系爭土地上有民法第425條之1所定之法定租賃關係，亦可說明系爭土地遭拍賣時，原告確實有土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權，且此優先購買權具有相對之物權效力；另系爭土地已申請興建農舍辦理套繪管制，無法辦理分割，依司法院94年第4期民事業務研究會強制執行專題第21則之審查意見表示，若有不能分割或單獨使用情事，第三人主張優先承買時，應就全部土地合併辦理主張；爰依土地法第104條、民法第426條之2之規定，請求確認原告就系爭土地有優先購買權存在，並請求被告盧錫銘、盧志芳應將系爭土地於103年12月17日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷回復登記於陳江水、陳江銓（遺產管理人皆為王士銘律師），並請求被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人應以同一條件、同一價金與原告補訂買賣契約。並聲明如
主文所示。
（五）被告盧志芳、盧錫銘雖抗辯原告就系爭房屋並無事實上處分權，此部分臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460號即本院105年度簡上字第120號判決皆有清楚說明，引用該判決之證據資料。
（六）被告盧志芳、盧錫銘雖抗辯系爭房屋並非原告所起造，亦係由陳江水辦理稅籍登記，原告無優先承買權規定之適用，惟按土地法第104條之立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，無論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用，最高法院62年台上字第2962號民事判例參照；另土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用，亦有最高法院91年度台上字第2154號民事裁判可參。系爭建物雖由張朝銀承租系爭土地興建，但原告嗣後業向前手取得系爭建物之事實上處分權，自無礙原告主張土地法第104條所定之優先購買權。至於被告盧錫銘、盧志芳所引最高法院65年台上字第530號判例係在闡明如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，無從主張土地法104年之優先購買權，當無可取。
（七）被告盧志芳、盧錫銘雖抗辯系爭建物為違章建築，其所坐落基地與原始核發建照之面積不同，惟民法第425條之1之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依前開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院99年度台上字第1723號民事裁判參照。故民法第425條之1所定之法定租賃關係不以地上物為合法建物為限，被告抗辯系爭建物為違章建築，原告不得主張優先購買，自屬有誤。
（八）被告盧志芳、盧錫銘雖抗辯原告本得主張優先購買權，卻未主張，有違誠信原則云云，惟依最高法院101年台上字第1716號判決意旨，買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。系爭土地於10
3 年11月25日由被告盧志芳、盧錫銘拍定後，執行法院並未通知原告行使優先承買權，原告不知悉拍賣條件，即無從行使優先購買權，而被告盧志芳、盧錫銘二人即於103年12月2 日具狀要求執行法院儘速核發不動產移轉證明書，執行法院未查，即於103年12月9日核發不動產移轉證明書予被告盧志芳、盧錫銘二人，隨後被告盧錫銘即於104年4 月15日向本院起訴請求原告拆除系爭建物，雙方纏訟至107年7 月17日判決確定，原告隨即於107年8月9日提起本件訴訟，故原告無從知悉買賣條件，也未放棄優先購買系爭土地，而是被告盧志芳、盧錫銘二人誘導執行法院核發不動產移轉證明書，而後又濫訴原告拆屋還地妨害原告行使權利，卻反指原告有違誠信原則，自屬有誤。
（九）被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人抗辯陳江水、陳江銓於取得系爭建物時，該建物對系爭土地已無租賃關係云云，惟查，系爭建物係由張朝銀於77年間向系爭土地之所有權人陳江水、陳江銓租用而出資興建，故系爭建物本即有權占用系爭土地，而後張朝銀將系爭建物權利讓與陳江水，依最高法院62年台上字第2962號判例意旨，即便原告係向陳江水購買取得系爭建物之事實上處分權，亦有土地法第104條之適用。況且，陳江水自張朝銀取得系爭建物權利後，此時系爭建物與系爭土地屬「同一人」所有，陳江水在於87年間將系爭建物之事實上處分權讓售予原告，因而該當於民法第425條之1第1項所稱僅將房屋所有權讓與他人，故有民法第425條之1所定之法定租賃關係。
三、被告盧志芳、盧錫銘則以：
（一）原告主張伊對系爭建物所坐落之土地即系爭土地有優先承買權云云，然原告是否有優先承買權之前提要件為原告已取得系爭建物之事實上處分權，然查系爭建物之原始起造人為訴外人張朝銀，並由陳江水辦理稅籍登記，系爭建物並非由原告所原始起造，依「房屋稅籍紀錄表」其係由前手陳江水受讓房屋稅籍，登記時間為87年11月2日，惟原告陳柏寧於之出生日期為72年4月27日，於當時年僅15歲，且再查原告之父陳江銓與其兄陳江水因於87年間涉及金融案件經臺灣高等法院臺中高分院87年度上易字第1243號判處有期徒刑一年二月。渠等為脫免財產被債權銀行強制執行，經通謀虛偽意思表示將系爭建物移轉稅籍登記予陳柏寧，惟參照最高法院103年度台上字第867號民事判決意旨，未辦保存登記之建物，應以交付為其讓與方式，系爭建物自始均由原告陳柏寧之父陳江銓管理、使用、收益，此由系爭建物之租賃契約係由原告陳柏寧之父陳江銓與第三人品金織造有限公司所簽訂並收取租金，即可得而知，原告之前手陳江水自始未交付系爭建物與原告，原告亦未實際取得占有，自此原告自未取得系爭建物之事實上處分權。
（二）按最高法院65年台上字第530號民事判例意旨，「土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人出賣時，有優先購買權，旨在使基地上與基地之房屋和歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」，依前開判例意旨，僅有實際上有為房屋之建築者，方得主張優先承買權。而系爭房屋之原始起造人為張朝銀，並由陳江水辦理稅籍登記，系爭建物並非由原告所原始起造，依民法第426條之2、土地法第104條及前開最高法院民事判例意旨，原告就系爭土地並無優先承買權，原告亦於同執行事件同地段700地號，曾以同樣之事實向本院主張優先承買權，本院執行處亦於104年1月14日將前開最高法院判例意旨及原告未符合優先承買權之原因以書面告知原告，原告再行起訴主張就系爭土地有優先承買權，顯有權利濫用之嫌。
（三）土地法第104條所規定之「基地」，應與建築法第11條第1項同義，即係指可供建築用之土地。復依「實施區域計畫地區建築管理辦法」第3條規定；「依非都市土地使用管制規則規定得為建築使用之土地，其建築物之新建、增建、改建或修建，應依本辦法向當地主管建築機關申請建築執照」，反面言之，若非規定得為建築使用之土地，自無法申請建築執照或補申請後合法建築，而屬非可建築用之土地，即不合於前開「基地」之要件。原告雖主張系爭建物業經取得使用執照，彰化縣彰化市公所所核發之使用執照其原始建築面積僅12.60平方公尺，惟系爭建物之建築面積卻達157.53平方公尺，核其係於取得彰化市公所所核發之自用農舍使用執照後將原建築12.60平方公尺之建物拆除後，重新建照成目前面積157.53平方公尺之系爭建物，系爭土地依現行有效之農業發展條例，並無法興建合法之農舍，不合土地法第104條之要件，原告自不得主張優先購買權，系爭土地為使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地之耕地，又系爭土地亦非編定為供建築使用土地，系爭建物依現行農業發展條例亦無從補辦建造執照手續，其上建物均屬違章建築，應一律拆除，足認原告在系爭土地上之違章建物均難維持，而無與其基地經濟合一的必要，參照前揭土地法第104條所規定之意旨，原告就系爭土地以其為基地主張優先購買權，尚與法未合，不應准許。再依「非都市土地使用管制規則」第6條規定：經編定為某種使用之土地，應依其容許使用之項目使用。但其他法律有禁止或限制使用之規定者，依其規定。使用地類別為農牧用地，其容許使用項目，包含農牧使用，依法只得供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用等使用，並非可供建築廠房之基地，查系爭建物目前係提供第三人品金織造有限公司作為廠房使用，亦無使該未保存登記違章建物（供工業使用）與其基地（耕地）經濟合一的必要。原告於民事準備一狀所提最高法院91年度台上字第2154號民事判決，該判決之標的係建地，與系爭土地為耕地並不相同，非可混為一談。
（四）按土地法第一百零四條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，最高法院86年度台上字第669號判決意旨參照，系爭土地於103年12月9日經被告等拍定取得，於斯時，原告本得主張優先承買權，然原告卻不主張，於現今彰化市不動產高漲，始提出主張，顯違反誠信原則，欠缺權利保護之必要。
（五）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
四、被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人則以：
（一）原告主張坐落系爭土地上之系爭房屋，為張朝銀向陳江水、陳江銓承租所興建之房屋，後由張朝銀於租約到期後，以系爭房屋折抵租金之方式將系爭房屋之事實上處分權讓予陳江水及陳江銓。既然原告主張陳江水及陳江銓係於系爭土地之租約到期後，方能從原始出資興建房屋者手中，取得系爭房屋之事實上處分權，斯時陳江水及陳江銓所取得坐落系爭土地之房屋，對於系爭房屋已無租賃權存在；基於後受繼受前手權利原則，陳江水及陳江銓對於所有房屋對於其所有之土地上並無租賃權存在，何以原告從陳江水及陳江銓繼受該房屋之所有權突然憑空冒出對系爭土地租賃權存在？至於被告盧錫銘基於系爭土地所有權人地位對原告所提之拆屋還地訴訟案件（即本院104年度彰簡字第218號及105年度簡上字第120號案件獲敗訴判決，此是否因被告盧錫銘不諳民事訴訟規定而致敗訴，但此不應影響本院對於本案之認定等語資為抗辯。
（二）聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
五、得心證之理由：
（一）按民事訴訟法第247條第1項前段規定，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查本件原告主張對系爭基地有優先承買權，為被告等所否認，致原告無法依優先承買權承買系爭基地，可見原告有無優先承買權之法律地位確屬不明，而處不安之狀態，此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，揆之前揭說明，應認原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條定有明文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1亦定有明文。本件原告主張依對系爭土地有優先承買權，請求被告盧錫銘、盧志芳應將系爭土地於103年12月17日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷回復登記於陳江水、陳江銓（遺產管理人皆為王士銘律師），並請求被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人應以同一條件、同一價金與原告補訂買賣契約，為被告否認，並以前詞置辯。
（三）本件原告主張伊為系爭建物之事實上處分權人，其就系爭土地有租賃關係，而對系爭土地有優先承買權等情，為被告否認之，並以：原告與其前手陳江銓間買賣系爭房屋之債權行為為通謀虛偽意思表示，應為無效，且原告對系爭土地應無租賃權存在云云置辯。然查，系爭建物原為訴外人張朝銀向訴外人陳江銓、陳江水承租系爭土地所興建，雙方約定租期屆滿，系爭建物歸屬陳江水、陳江銓所有，等到租期屆滿雙方以全部租金抵充系爭建物興建費用後，系爭建物所有權人張朝銀即將系爭建物之事實上處分權讓與陳江銓、陳江水取得，嗣陳江水、陳江銓輾轉將系爭建物事實上處分權讓予被上訴人陳柏寧，此觀另案判決即臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460號及本院105年度簡上字第120號民事判決自明，復有房屋稅籍記錄表在卷可參，並經本院調閱上開案卷核閱無訛，被告盧志芳、盧錫銘雖抗辯系爭建物於87年間以買賣為原因轉讓予被上訴人陳柏寧時，被上訴人陳柏寧年僅15歲，應無資力購買系爭建物，而有通謀虛偽意思表示等情，然未能舉證以實其說，即難採信；而系爭土地原為陳江水、陳江銓所共有，陳江水、陳江銓並對系爭建物有事實上處分權，嗣於87年間將該事實上處分權讓與原告，已如前述，原告取得系爭建物之事實上處分權時，應可類推民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，對於系爭土地存有租賃關係；原告既對系爭土地有法定租賃權存在，是原告主張其等依土地法第104條第1項前段「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權」之規定，而有優先購買權，即屬有據。
（四）被告盧志芳、盧錫銘固辯稱系爭土地為使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地之耕地，而系爭建物為原告將原合法建物拆除後再建造而成之違章建築，且依系爭土地之使用地類別，並不得作為廠房使用，並無使該未保存登記違章建物與其基地經濟合一的必要，原告自不得主張優先承買權云云。惟按土地法第104條第1項旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用，最高法院91年度台上字第2154號判決意旨可供參照；由此可知優先承買權之規範係基於物之經濟效用考量，可避免拆屋還地，違章建築並無礙租地建屋之本質，違章建築之基地承租人，仍有優先承買權，是被告前揭抗辯，並不足採。
（五）被告盧志芳、盧錫銘復辯以系爭土地於103年12月9日經其拍定取得時，原告本即得主張優先承買權，然原告卻未主張，於現今彰化市不動產高漲，始提出主張，顯違反誠信原則，欠缺權利保護之必要云云，惟按土地法第104條第2項所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書與拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利，又承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院98年度台抗字第187號裁定、106年度台上字第1263號判決意旨參照）。經查，系爭建物由本院民事執行處進行拍賣程序，由被告盧志芳、盧錫銘出價拍定，並發給權利移轉證書，然原告得於系爭房屋出賣時，主張其有依同樣條件優先購買之權，業如前述，且依上開說明，本件被告盧志芳、盧錫銘縱係經拍賣程序出價拍定系爭建物，原告依法仍得為優先購買之主張，查諸本院於該強制執行事件中被告盧志芳、盧錫銘拍定後，並未通知原告得依同樣條件優先承買等情，經本院調閱本院101年度司執字第33294號卷宗核對無誤，是以，原告既未受通知其得優先承買之買賣條件，而無從決定是否依同樣條件優先購買，依前揭土地法第104條第2項之規定及說明，被告盧志芳、盧錫銘縱經本院核發而取得權利移轉證書，此移轉仍不得對抗原告，原告仍得對其主張優先承買之權利，準此，被告盧志芳、盧錫銘前揭所辯，於法尚屬無據。
（六）再按優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。且土地法第104第2項明定出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有物權之效力，得由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移轉登記，由先買權人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院65年台上字第2701號判例參照）。查原告已於107年8月9日起訴表明行使優先購買權，原告與被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人間就系爭建物之買賣契約即已成立，並得據以塗銷被告盧志芳、盧錫銘與王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人先前所為所有權移轉登記。
六、從而，原告依土地法第104條之規定，請求確認原告就系爭土地有優先購買權存在，並請求被告盧錫銘、盧志芳應將系爭土地於103年12月17日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷回復登記於陳江水、陳江銓（遺產管理人皆為王士銘律師），並請求被告王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人應以同一條件、同一價金與原告補訂買賣契約，即無不合，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第一庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 陳文新