臺灣彰化地方法院民事判決 107年度重訴字第123號原 告即反訴被告 王秀裡訴訟代理人 張崇哲律師複代理人 許凱翔律師被 告即反訴原告 黃浩瑋
吳岳珍被告共同訴訟代理人 黃茂松律師被告共同複代理人 林雅鳳上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、訴訟費用由原告負擔。
參、反訴被告應給付反訴原告新臺幣100萬元，及自民國107年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
肆、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
伍、反訴判決於反訴原告以新台幣333,333元供擔保後得假執行。但反訴被告如以新台幣100萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：緣被告吳岳珍代理被告黃浩瑋與原告於民國（下同）107年5月8日就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定系爭土地價款為新臺幣（下同）870萬元，被告吳岳珍亦代理被告黃浩瑋當場給付定金100萬元予原告，是以原告應於被告再給付770萬元後，將系爭土地移轉登記予被告黃浩瑋。孰料，被告黃浩瑋於系爭契約成立後，拒不履行系爭契約，經原告以存證信函催告未果，甚至被告黃浩瑋反向原告請求返還定金100萬元，原告爰依系爭契約第16條約定，提起本件訴訟，並聲明：
㈠被告等應連帶給付原告新臺幣770萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告應於收受前開價金後將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地移轉予被告黃浩瑋。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告對被告答辯內容之陳述：㈠被告指稱原告有向伊保證「系爭土地有到水溝邊（即臨路）
」，無非係根據證人王椿錫於庭訊時所證稱：「（法官問：簽約時，王秀裡、謝復星也在現場，對於空照圖顯示與實際未臨路部分，是否有表示任何意見？）空照圖是看Google，但Google資料可能是2、3年前的資料。我不曉得是哪個人說的，但他們有人說土地有到水溝那邊。我不清楚誰在講，當時我都在寫契約。」、「（被告訴訟代理人問：打約時候有無說土地面臨水溝？）他們有講過，但我不曉得是誰講的。是男女我也不清楚。」等語。惟觀諸證人王椿錫於107年12月10日檢詢時證稱：「（問：當日被告王秀裡跟謝復星，是否有向吳岳珍表示該4塊土地範圍有到溝邊？）買方是問賣方說你前面那2塊土地有沒有買下來，有沒有通路。賣方就回答說有買下來。」等語，顯見證人王椿錫起初乃證稱賣方係回答說有有買下前面那2塊土地，並無向被告吳岳珍表示該4塊土地範圍有到溝邊，而原告也確實有購買位於1098、1101地號土地前面之1099、1100地號2塊面積較小的土地。
然證人王椿錫竟於本案庭訊中改稱「他們有人說土地有到水溝那邊」，一反於偵查庭中之陳述，其證詞顯然不一，不足盡信。何況，證人王椿錫於本案庭訊中僅稱「他們有人說土地有到水溝那邊，我不清楚誰在講，當時我都在寫契約」，由此可知證人於兩造簽約當下並未正式且清楚聽取在場人員之發言，是關於伊所聞「土地有到水溝那邊」等語，土地部分究竟是否係指系爭土地？水溝部分是否係指被告所稱面臨1082-13、1082-14地號土地之水溝？又當下是否係談及系爭契約之重要條件？抑或僅係閒話家常土地問題？均非無疑。復觀證人謝復星於本院庭訊中證稱：「（被告訴訟代理人問：簽約時候你跟王秀裡及其丈夫及吳岳珍是否都有在代書那邊？）有。簽約的時候有叫我去，我就有去。」、「（被告訴訟代理人問：有無問有無路的事情？）沒有。去現場看就知道有無道路。」，以及原告配偶林珠鋒於108年5月20日檢詢時證稱：「（問：107年5月8日系爭土地簽約，你有無在場？)有。…（問：告訴人說她有問你『你有把前面那2塊10
99 (含1082-13)地號、1100 (含1082-14)地號買起來』？）沒有，她沒有問我，告訴人有去看了4次，那天又帶她的朋友去，還在我太太王秀裡去簽約，…」等語（參卷二第64頁），益徵兩造簽約之當下，確實無人針對系爭土地有臨溝邊乙節正式回應，更難僅憑證人王椿錫不明確之陳述，遽認原告王秀裡就系爭契約確實有保證「系爭土地有臨路及前面2塊水利地伊有購買」。
㈡倘真如被告所述伊在簽約前有一再向原告王秀裡及仲介謝復
星求證系爭土地是否到溝邊且有臨路，衡酌被告本身非第一次購買土地且係有經驗之土地投資客，以及當下代書正在打契約之情況下，被告豈可能未要求代書將「系爭土地是否到溝邊且有臨路」此一被告所認之重要條件載明於系爭契約書中並要求原告親口保證並簽名於契約書上？由此是認原告確實未保證「系爭土地有臨路及前面2塊水利地伊有購買」？再者，遍查卷內證據資料，並無任何證據顯示原告王秀裡於兩造簽約當下有親口向被告保證「系爭土地有臨路及前面2塊水利地伊有購買」，是在被告未進一步舉證證明原告有確實親口向被告保證「系爭土地有臨路及前面2塊水利地伊有購買」之情況下，尚不得遽為不利於原告之認定。
㈢原告王秀裡自始即係向仲介謝復星表示伊欲出售之土地係現
場圍籬內有種植水稻之範圍（即為系爭土地)，除信賴謝復星會如實告知被告外，更堅信被告已查閱相關土地登記薄謄本及地籍圖等資料，加上被告已親自前往現場勘查數次，不應存有不知系爭土地未臨溝邊之事實，方未特別就此部分再為告知，因此原告係因堅信被告係接受系爭土地未臨溝邊方向其購買，而不認為系爭土地有瑕疵，方未積極告知，並非係故意不告知瑕疵甚明。
三、被告則辯以：㈠緣被告吳岳珍代理被告黃浩瑋與原告於107年5月8日簽訂系
爭契約時，明知系爭土地為袋地，必須經過同段1082-13、1082-14地號土地，始能抵達公路。詎料，仲介謝復星竟向被告施以詐術，於協同被告吳岳珍前往系爭土地勘查時，偽稱原告將1082-13、1082-14地號土地也買起來了，致被告吳岳珍陷於錯誤，而於簽訂系爭契約時，一併交付定金100萬元。查被告吳岳珍代理被告黃浩瑋與原告簽訂系爭契約前，曾向原告及其配偶林珠鋒求證系爭土地界址在何處，原告及林珠鋒表示「系爭土地有到溝邊」（亦即有臨路之意），被告吳岳珍在支付定金前，還向原告及其配偶林珠鋒詢問「你們怎麼會將1099、1100、1082-13、1082-14地號土地買起來」，林珠鋒答稱「水利地旁邊大家都沒有買，只有我們買，是朋友教他的」等語，被告吳岳珍陷於錯誤，才會簽訂系爭契約並支付定金。被告黃浩瑋於107年7月4日以和美郵局第85號存證信函，向原告及仲介謝復星書明前開事實，主張難以繼續履行契約契約，並請求原告返還定金100萬元，惟原告對前開存證信函置之不理。
㈡證人王椿錫於庭訊中證稱：「（法官問：謝復星是否向吳岳
珍表示：前面2塊水利地王秀裡有買下來了？）他有說有買下來，但現在這2塊地到底是水溝進來2塊地還是到水溝那兩塊地，我當初聽不知道是哪個意思。因為共有4筆，前面有兩筆小的。」、「（法官問：就是說土地左邊還有兩塊臨水溝她沒有買？）哪邊我不曉得，他就說沒有到水溝那邊就對了。」，佐以仲介謝復星於107年6月15日所稱「吳岳珍：她（指原告）也跟你說前面那裡她有買嗎？對嗎？她那天來這也是這樣說阿...」、「謝復星：前面就是...前面就是...」、「吳岳珍：到那水溝邊嗎？」、「謝復星：那個水利地就她買的對阿，但是到溝那個就是水利地阿，那個就是有耕作的」等語，足證被告吳岳珍確實一再向原告求證系爭土地是否有到水溝邊（即是否臨路）及前面2塊水利是否為原告買下來了等情。證人王椿錫又證稱：「（法官問：簽約時，王秀裡、謝復星也在現場，對於空照圖顯示與實際未臨路部分，是否有表示任何意見？）空照圖是看Google，但Google資料可能是2、3年前的資料。我不曉得是哪個人說的，但他們有人說土地有到水溝那邊。我不清楚誰在講，當時我都在寫契約。」、「（法官問：空照圖僅能看出地貌，如何看出系爭買賣土地之界址？）空照圖看的都是綠色的，綠色就是到水溝那邊。」，佐以原告與謝復星在簽約時有表示「土地有到水溝那邊」等語，足證簽約時，被告吳岳珍在簽約時，確實有向原告及謝復星確認系爭土地是否臨路，亦確實有人說土地有到水溝那邊，倘若非為原告所說，其在場時自應立即向被告吳岳珍表示系爭土地未到水溝邊，顯然原告確實刻意隱瞞系爭土地未臨路而為袋地之事實。證人王椿錫又證稱：「（法官問：一般買賣支付訂金後即申請地政鑑界，若界址沒有問題，買方才會再支付第二次款項，吳岳珍付完定金後，你與吳岳珍、王秀裡、謝復星是否前往系爭土地鑑界？吳岳珍是否當場發現臨路地非王秀裡所有，立即向謝復星跟你表示這件買賣有瑕疵，買賣就不算數？你是否當場也表示：對，這件買賣有瑕疵，鑑界與訂約不一樣？）吳岳珍有說他不想買了。他說沒有當初講的到這條水溝這裡。」、「（被告訴訟代理人問：打約時候有無說土地面臨水溝？）他們有講過，但我不曉得是誰講的。是男女我也不清楚。」、「（原告訴訟複代理人問：仲介謝復星在你們簽約過程中有無講過話？）當然是有講話，但時間過很久了。剛開始氣氛也很好，當時買方也很滿意。是鑑界之後發現土地沒有到水溝那邊，所以吳岳珍才表達不要買了。」等語，足證是否臨路為被告吳岳珍是否買受系爭土地之重要條件，倘若未臨路，原告應立即向被告吳岳珍說明清楚，詎料原告隱瞞系爭土地未臨路之事實，使被告吳岳珍陷於錯誤，而代理被告黃浩瑋簽訂契約，被告吳岳珍在鑑界時，確定系爭土地未臨路，立即向王椿錫、原告及謝復星等人表示買賣有瑕疵，不算數等語。
㈢仲介謝復星於107年6月15日在王椿錫代書事務所與吳岳珍之
對話中，「吳岳珍：到那水溝邊嗎？」、「謝復星：那個水利地就她買的對阿，但是到溝那個就是水利地阿」（參卷一第87頁），以及證人王椿錫於庭訊中所證述：「（法官問：
簽約時，王秀裡、謝復星也在現場，對於空照圖顯示與實際未臨路部分，是否有表示任何意見？）空照圖是看Google，但Google資料可能是2、3年前的資料。我不曉得是哪個人說的，但他們有人說土地有到水溝那邊。我不清楚誰在講，當時我都在寫契約。」等語，但證人即原告王秀裡卻於庭訊中證稱：「（法官問：王椿錫代書處是否有人向吳岳珍表示前面兩塊水利地是你買下來的？）沒有。」。被告吳岳珍與配偶林珠鋒於107年6月26日至原告住處時之對話譯文載明「王秀裡：原本是做到溝邊，耕種都是到溝邊…那個都是水利地…妳就是要再自己花錢買啦」（參卷一第119、124頁）。另被告吳岳珍107年6月15日與謝復星之對話譯文載明「吳岳珍：她也跟你說前面那裡她有買嗎？對嗎？她那天來這也是這樣說阿…」、「謝復星：前面就是…前面就是…」、「吳岳珍：到那水溝邊嗎？」、「謝復星：那個水利地就她買的對阿，但是到溝那個就是水利地阿，那個就是有耕作的」（參卷一第87頁）。足證，兩造與謝復星所稱之「水利地」即1082-13、1082-14地號土地，則謝復星或原告於兩造簽訂系爭契約時，一再向被告吳岳珍保證稱「系爭土地有臨路及前面2塊水利地，王秀裡有買下來了，且有臨路」等情，至為明確。孰料，證人即原告王秀裡竟於庭訊中證稱：「（法官問：你說的水利地是否1082-13及1082-14？）不是。」。被告吳岳珍與配偶林珠鋒於107年6月26日至原告住處時之對話譯文載明「吳岳珍：妳有帶他（指：謝復星）去看田喔？」、「王秀裡：有看啊。那他就問我說哪一塊，我說那一塊阿，這樣子而已」（參卷一第125頁）。另謝復星於108年2月14日於彰化地檢署偵查中稱：「（檢察官問：王秀裡帶你到該土地看，有無說界址到哪裡？）王秀裡的大姐介紹王秀裡買賣系爭土地，王秀裡帶我到該土地看只說這區要賣而已，但沒有實際鑑界」（參卷二第39頁）。孰料，證人即原告王秀裡竟於庭訊中證稱：「（法官問：你帶謝復星到現場時，是如何指出這土地？有無指出確切的邊界？）我有說是在種田的範圍。」、「（法官問：種田的範圍有沒有包括水利地？）沒有，我只說網子圍起來的是我的而已。」，其所述有指出界址及現場有用網子圍起來等語，與謝復星所述僅表示這區要賣不同。綜上可知，證人即原告王秀裡於簽立當事人結文後，竟仍於本院庭訊中故意為虛偽陳述，企圖影響裁判結果，其所為涉嫌刑法所定偽證罪，其證言不足採信。
㈣綜上，爰聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查反訴原告於提起反訴後，追加備位聲明「兩造於民國107年5月8日就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地所簽訂之不動產買賣契約書，價金超過新臺幣670萬元以上之部分不存在」，核前開備位聲明與起訴聲明屬社會事實同一，爭點及證據共通而可得沿用，與前開規定相符，應予准許。
二、反訴原告主張：㈠反訴事實及理由引用反訴原告於本訴之答辯內容。
㈡按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第88條第1項本文、第2項、第92條第1項本文定有明文。又意思表示經撤銷者，依同法第114條第1項規定，視為自始無效，表意人自得依不當得利之法律關係，訴請他方如數返還價金（最高法院82年度台上字第215號判決意旨參照）。反訴被告刻意隱瞞系爭土地為袋地之事實，揆諸社會常情，一般人不會買受袋地，嚴重降低系爭土地之價值，甚至造成系爭土地難以轉售，致使反訴原告受詐欺而作出願意購買系爭土地之錯誤意思表示，揆諸前開規定及實務見解，反訴原告等自得撤銷之，並依民法第179條不當得利法律關係請求反訴被告返還定金100萬元。
㈢次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第354條第1項本文、第359條本文定有明文。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院85年台上字第1306號民事判決參照）。依一般經驗法則，土地為袋地之事實，對土地價值影響甚鉅，自屬重大瑕疵，此瑕疵又難以除去，揆諸前揭規定及說明，反訴原告自得主張反訴被告應負瑕疵擔保責任，而以反訴起訴狀作為解除契約之意思表示，並依民法第179條不當得利法律關係請求反訴被告返還定金100萬元。
㈣倘本院認為反訴原告就解除系爭契約及撤銷意思表示之主張
均無理由，則反訴原告主張依民法第359條但書之規定，請求減少200萬元之價金。
㈤綜上，爰聲明：
⒈反訴先位聲明：
①反訴被告應給付反訴原告新臺幣100萬元，即自民事答辯
暨提起反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
③反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉反訴備位聲明：
①兩造於民國107年5月8日就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○
○○○○○○○○○○○○○○○○號土地所簽訂之不動產買賣契約書，價金超過新臺幣670萬元以上之部分不存在。
②反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
③反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、反訴原告對反訴被告答辯內容之陳述：㈠反訴被告雖辯稱：縱然系爭土地有物之瑕疵，然此係因反訴
原告有重大過失而不知，反訴被告無庸負物之瑕疵擔保責任等語。按買受人因重大過失，而不知有民法第354條條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第2項定有明文。證人王椿錫於庭訊中證稱：「（法官問：簽約時，王秀裡、謝復星也在現場，對於空照圖顯示與實際未臨路部分，是否有表示任何意見？）空照圖是看Google，但Google資料可能是2、3年前的資料。我不曉得是哪個人說的，但他們有人說土地有到水溝那邊。我不清楚誰在講，當時我都在寫契約。」、「（法官問：空照圖僅能看出地貌，如何看出系爭買賣土地之界址？）空照圖看的都是綠色的，綠色就是到水溝那邊。」、「（法官問：他跟誰說不要買了？）因為現場是我跟地政人員鑑界，他有跟我講，他還有跟謝復星，他們都坐在車子裡面，我是沒有跟在他旁邊，但他應該有跟他們說。」、「（原告訴訟複代理人問：仲介謝復星在你們簽約過程中有無講過話？）當然是有講話，但時間過很久了。剛開始氣氛也很好，當時買方也很滿意。是鑑界之後發現土地沒有到水溝那邊，所以吳岳珍才表達不要買了。」等語，足證簽約時反訴被告或謝復星確實有向反訴原告吳岳珍表示「土地有到水溝那邊（即臨路）」，縱非反訴被告所表示，然反訴被告亦應立即向反訴原告吳岳珍澄清，但反訴被告非但未告知，還刻意隱瞞系爭土地為袋地此一瑕疵，鑑界時因反訴被告知悉地政人員將告知反訴原告吳岳珍系爭土地為袋地之事實，故反訴被告躲在車上不敢出來，在在顯見反訴被告乃故意不告知系爭土地有重大瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任甚明。揆諸上開規定，反訴被告此部分抗辯殊不可採。
㈡反訴被告雖又辯稱：一般購買土地者，除仔細察看土地現況
外，必然詳閱土地登記簿謄本、地籍圖及空照圖等資料，是以系爭土地未臨路等情，於前開資料當有顯現，反訴原告不能諉為不知，縱其確然不知，亦屬其自己之過失，不能以意思表示錯誤為由主張撤銷等語。按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號民事判例參照）。系爭土地臨路與否，為反訴原告吳岳珍決定是否購買之先決條件，經反訴原告吳岳珍向反訴被告及謝復星等人一再求證，但反訴被告及謝復星卻於明知系爭土地為袋地之情況下，故意訛稱系爭土地有到水溝邊，使反訴原告受詐欺，而為錯誤之意思表示，自有民法第88條及第92條之適用。
四、反訴被告辯以：㈠反訴答辯之事實理由引用反訴被告於本訴之主張、陳述。
㈡反訴原告主張反訴被告應負物之瑕疵擔保責任。惟按物之出
賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文固有明文。然所謂物之瑕疵，係指存在物之缺點而言，固不以物質上應具備者為限，惟需依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之情事，始為物有瑕疵，亦即品質、規格、面積、預定效用或數量與約定之內容不符者，債務人始應否負物之瑕疵擔保責任（最高法院82年台上字第1158號、86年台上字第2233號民事判決意旨參照）。查反訴被告將系爭土地出售予反訴原告前，即已出租他人耕作水稻多年，期間均能順利通行水產試驗所所有水利地即1082-13、1082-14地號土地，系爭土地對外通行始終暢通無阻，縱然水產所屆時阻止反訴原告通行，反訴原告亦可依民法第787條主張通行權，自難認為系爭土地有何滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在可言。縱然系爭土地有無法對外通行之瑕疵，然系爭土地買賣價金高達870萬元，反訴原告亦非無土地買賣經驗之人，且於簽訂系爭契約前已親至現場履勘數次，系爭土地與1082-13、1082-14地號土地間又有設置綿延數百公尺網狀與同方向系爭土地間之間隔以借定所有權範圍，反訴原告就系爭契約不包含1082-13、1082-14地號土地乙節，自難諉為不知。況系爭土地究竟有無臨路，反訴原告只要向地政機關調閱土地登記簿謄本及地籍圖謄本即可知悉，反訴原告卻未為查閱，以致不知系爭土地未臨路，自屬因重大過失而不知物之瑕疵，揆諸民法第355條第2項本文規定及最高法院49年台上字第2544號民事判例意旨，反訴被告無庸負物之瑕疵擔保責任。
㈢反訴原告另主張其係受詐欺而為意思表示。按所謂詐欺，係
指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示而言。倘若單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與民法第92條第1項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號民事判例）。查反訴被告並無反訴原告所指稱之詐欺情事，此業經臺灣彰化地方檢察署108年度偵字第6857號不起訴處分、臺灣高等檢察署台中檢察分署108年度上聲議字第1749號再議駁回處分書認定在案（參卷一第150至161頁）。反訴被告既無故意示以不實之事，令反訴原告因錯誤而為意思表示，反訴原告自不得依民法第92條第1項主張撤銷意思表示，並依民法第179條請求返還定金100萬元。
㈣反訴原告另主張其係意思表示錯誤。按民法第88條之規定，
係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號民事判例參照）。次按民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，致造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準。原審僅以被上訴人於投標前無法進入系爭土地現場查看並實際進行坡度勘測，即謂其無法向台北市政府產業發展局查詢系爭土地之實際坡度為何、有無使用限制或得否建築等情，而認其就投標之意思表示內容錯誤為無過失之主張為可採，對於被上訴人不能至現場查勘何以即不能向主管機關查詢一節，未說明其認定之依據及理由，已有推論過程不符經驗法則及論理法則與理由不備之違法（最高法院99年台上字第678號民事判決參照）。查反訴原告於簽訂系爭契約前，已親至現場履勘數次，系爭土地與1082-13、1082-14地號土地位置及界址分明，難謂反訴原告係誤認事實。又一般購買土地者，除仔細察看土地現況外，必然詳閱土地登記簿謄本、地籍圖及空照圖等資料，是以系爭土地未臨路等情，於前開資料當有顯現，反訴原告不能諉為不知，縱其確然不知，亦屬其自己之過失，不能以意思表示錯誤為由主張撤銷。
㈤不同意反訴原告追加反訴備位聲明，因此追加部分反訴原告
於訴訟即將完結時始提出，顯有妨礙訴訴終結之虞。倘本院允許追加，則反訴被告否認系爭土地價值減損為200萬元，反訴原告應就此負舉證之責。
㈥綜上，爰聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
⒊如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告假執行。
五、兩造不爭執事項：㈠被告即反訴原告吳岳珍代理被告即反訴原告黃浩瑋與原告即
反訴被告王秀裡於107年5月8日就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地簽訂系爭不動產買賣契約書，約定系爭土地價款為870萬元，吳岳珍亦代理黃浩瑋當場給付定金100萬元予王秀裡，㈡吳岳珍於107年6月間於王椿錫代書事務所對話譯文（參卷一
第55頁）；吳岳珍於107年6月15日與謝復星對話譯文（參卷一第87頁）；吳岳珍於107年6月26日與王秀裡及林珠鋒對話譯文（參卷一第115至130頁）等件之形式上真正。
六、兩造爭執事項：㈠王秀裡或謝復星是否曾向吳岳珍表示「系爭土地有臨路」或
「王秀裡有將水利地即1082-13、1082-14地號土地買下」？㈡王秀裡是否有故意隱匿系爭土地為袋地之事實，致吳岳珍受
詐欺或陷於錯誤而與之簽定系爭契約？吳岳珍主張依民法第88條、第92條撤銷意思表示，並依同法第179條請求返還定金100萬元，有無理由？㈢系爭土地是否有滅失或減少其價值之瑕疵，或滅失或減少其
通常效用或契約預定效用之瑕疵？王秀裡是否應負物之瑕疵擔保責任？吳岳珍主張解除契約，並請求返還定金100萬元，有無理由？㈣吳岳珍主張得依民法第359條規定，請求減少系爭土地價金
200萬元，有無理由？
參、本院之判斷：
甲、本訴部分：
一、系爭兩造均不爭執系爭土地之買賣契約已有效成立，所爭執者為被告購買之系爭4筆土地仍間隔同地段第1082-13及1082之14地號之水利地無法向外通行，已形成袋地，被告是否有權撤銷買賣契約拒絕給付相關價金，本件依兩造所述之原因事實所涉及者為意思表示錯誤及買賣之物是否有瑕疵之問題，按「①意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。②當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，為民法第88條所明定，按民法第88條第2項所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定，。本件系爭標的物為土地是否為袋地客觀上影響使用者進出及交易價值，此勢將影響土地之使用及開發方式，因此應認原告與被告間就系爭土地之買賣契約，原告所為買受之意思表示錯誤，符合「交易上重要性之物之性質錯誤」的要件。
二、原告與被告就系爭土地之買賣契約，原告因有「交易上重要性之物之性質錯誤」而為意思表示，但此錯誤係非由表意人自己之過失所致，又出賣人是否有保證無瑕疵：
１、按民法第88條之「過失」，有些學者雖有採抽象輕過失（即負善良管理人之注意義務），但實務上則曾有見解，認係指具體輕過失（參最高法院62年台上字第140 號判決意旨；王澤鑑著民法總則2000年10月版第410頁、404頁），亦即若未盡與處理自己事務為同一之注意才算是有過失，唯若其處理自已事務之注意能力超過一般人，即仍以善良管理人之注意能力為準，若低於善良管理人之注意義務，則依處理自已事務之注意能力為準（參孫森焱著民法債編總論上冊122、123頁）。
２、經查：本件被告固有對土地是否袋地應盡之查證之義務，惟查證人即與雙方買賣之代書王樁錫於偵察中證稱：「（問：當日被告王秀裡跟謝復星，是否有向吳岳珍表示該4塊土地範圍有到溝邊？）買方是問賣方說你前面那2塊土地有沒有買下來，有沒有通路。賣方就回答說有買下來。」等語（見107年度交查字第328號卷第28頁背面），另參照同一證人王椿錫在本院言詞審理時證稱「（法官提示原證一，問：是否看過此份契約書？）有。」、「（法官問：你從事代書而參加這件介紹還是訂契約？）我是做代書幫他們訂契約的。」、「（法官問：從事代書多久？）將近32年。」、「（法官問：是受何方邀請？）我不認識王秀裡，但我認識買方吳岳珍，她是代兒子黃浩瑋來訂約的。」、「（法官問：是誰找你訂這個約？）他們一起來找我說要訂約。」、「（法官問：簽約時，吳岳珍是否有問你產權是否清楚？是否有臨路的問題？）所謂產權清楚就是對方都沒有貸款。」、「（法官問：是否有臨路？）前面是一條水溝，但沒有問我是否臨路的問題，剛開始訂約的時候我沒有到現場，是土地鑑界時候才到現場。」、「（法官問：簽約時，王秀裡、謝復星也在現場，對於空照圖顯示與實際未臨路部分，是否有表示任何意見？）空照圖是看Google，但Google資料可能是2、3年前的資料。我不曉得是哪個人說的，但他們有人說土地有到水溝那邊。我不清楚誰在講，當時我都在寫契約。」、「（法官提示被告107年10月3日書狀附圖，並問：你稱有到水溝是指1099、1100左邊紅線部分？）他們講的是到水溝，但我沒有去現場他們所說的水溝我不知道，我看被告提出的圖也看不出來。」、「（法官問：你是否有印空照圖給吳岳珍看？）我印空照圖，是看農地將來申請農業證明，看可否申請或有沒有違章。」、「（法官問：謝復星是否向吳岳珍表示：前面2塊水利地王秀裡有買下來了？）他有說有買下來，但現在這2塊地到底是水溝進來2塊地還是到水溝那兩塊地，我當初聽不知道是哪個意思。因為共有4筆，前面有兩筆小的。」、「（法官問：買賣共有4筆？）是的。」、「（法官問：你所認知的前面兩塊水利地是哪2塊？是買賣標的之內還是之外？）我認知是買賣標的之內的。因為我沒有去現場。」、「（法官問：你在兩造簽訂買賣契約時，是提供空照圖或地籍圖給吳岳珍看？）是有，但我主要是看有無違建。」、「（法官問：空照圖僅能看出地貌，如何看出系爭買賣土地之界址？）空照圖看的都是綠色的，綠色就是到水溝那邊。」、「（法官問：是否知道這4塊土地左邊還有兩塊土地不在買賣標的裡面，就是除1099、1098、1100、1101外？）我不知道，我沒有去現場。」、「（法官問：一般買賣是否都應提供地籍圖？你為何不提供地籍圖？）他們就是一起到我那邊我無法馬上去領地籍圖，我不是仲介，我只是做代書。我只有提供參考用的Google的地圖。」、「（法官問：
一般買賣支付訂金後即申請地政鑑界，若界址沒有問題，買方才會再支付第二次款項，吳岳珍付完定金後，你與吳岳珍、王秀裡、謝復星是否前往系爭土地鑑界？吳岳珍是否當場發現臨路地非王秀裡所有，立即向謝復星跟你表示這件買賣有瑕疵，買賣就不算數？你是否當場也表示：對，這件買賣有瑕疵，鑑界與訂約不一樣？）吳岳珍有說他不想買了。他說沒有當初講的到這條水溝這裡。」、「（法官問：就是說土地左邊還有兩塊臨水溝她沒有買？）哪邊我不曉得，他就說沒有到水溝那邊就對了。」、「（法官問：他跟誰說不要買了？）因為現場是我跟地政人員鑑界，他有跟我講，他還有跟謝復星，他們都坐在車子裡面，我是沒有跟在他旁邊，但他應該有跟他們說。」、「（法官問：鑑界時候有你及謝復星、吳岳珍還有地政人員？）他們都有去，但坐在車子裡面。」、「（法官問：吳岳珍有說不想買了，王秀裡如何說？）我也沒有問他們，他們都坐在車子裡，我想他應該會主動跟他們表示不想買，我就沒有理。」、「（法官問：鑑界後，吳岳珍去你的代書事務所，你是否有向吳岳珍表示有跟王秀裡講，叫她退妳定金，但是她不願意？）他說不想買，我有請他們協調，但協調不成功，只有彼此對罵。」、「（被告訴訟代理人問：剛剛法官提示契約書簽約時，有哪些人在場？）簽約時，吳岳珍、王秀裡及其先生、謝復星及一個女的我不認識，我不曉得他的名字，共5個人。」、「（被告訴訟代理人問：簽約前仲介謝復星有無拿草圖給大家看，強調4筆土地都在路旁？有面臨水溝？）我不曉得。他們就跑來我這邊就訂契約，他們所講的我不清楚。」、「（被告訴訟代理人問：打約時候有無說土地面臨水溝？）他們有講過，但我不曉得是誰講的。是男女我也不清楚。」、「（被告訴訟代理人問：他們指的是誰？是男是女？）我不清楚已經過很久了，他們5個人都坐在那邊講話。」、「（被告訴訟代理人問：有無可能是謝復星或地主王秀裡？）我不能肯定說。吳岳珍有問是否面臨水溝，說水溝那邊還有做一個水泥牆。」、「（被告訴訟代理人問：到底是男還是女的說的？）忘記了。」、「（被告訴訟代理人問：除了謝復星及王秀裡還有無其他人可能講？）我不清楚。」、「（被告訴訟代理人問：彰化地檢署有傳喚你出庭作證，出庭之前仲介謝復星有沒有去找你？）謝復星有找我。」、「（被告訴訟代理人問：他跟你講什麼？）我不懂你問的意思。」、「（被告訴訟代理人問：他有無叫你去地檢署作證時替他講好話？）我沒有那麼容易出賣，我可以跟他對質，我為何要替他講話。」、「（被告訴訟代理人問：你到現場鑑界是否看到此水溝？）鑑界就是要地政事務所才能確定土地在哪裡，不是我在說的。」、「（法官問：所以證人不能確定？）我不能確定。」、「（原告訴訟複代理人問：前稱在簽約時共有吳岳珍、王秀裡及其先生、謝復星及不知名的女性5人？）對。」、「（原告訴訟複代理人問：此5人一起到？）簽約時候他們都在場。」、「（原告訴訟複代理人問：在王秀裡還沒到之前，你們已經有部分人在場嗎？）這麼久了我不是很清楚。」、「（原告訴訟複代理人問：你清楚的是王秀裡是最後才到？）他是買的，是仲介帶他去現場察看，應該有無瑕疵是他告訴他的。」、「（原告訴訟複代理人問：仲介謝復星在你們簽約過程中有無講過話？）當然是有講話，但時間過很久了。剛開始氣氛也很好，當時買方也很滿意。是鑑界之後發現土地沒有到水溝那邊，所以吳岳珍才表達不要買了。」、「（原告訴訟複代理人問：簽約時你印象中王秀裡是否講過話？）是有講話，但他們講話時候氣氛很好，他們都沒有提示現場有什麼，這塊土地與前面水利地有塑膠網圍起來，如果買的時候有注意，但大家都沒有說這個狀況。」等語（見108年5月6日言詞辯論筆錄），足見買賣雙方在訂約有人說買賣標的有臨路時賣方並予默認，（另法官問：謝復星是否向吳岳珍表示：前面2塊水利地王秀裡有買下來了？）他有說有買下來，但現在這2塊地到底是水溝進來2塊地還是到水溝那兩塊地，我當初聽不知道是哪個意思。因為共有4筆，前面有兩筆小的。」、「（法官問：買賣共有4筆？）是的。」、「（法官問：你所認知的前面兩塊水利地是哪2塊？是買賣標的之內還是之外？）我認知是買賣標的之內的。因為我沒有去現場。」，則買賣雙方對有買起來之認知應指系爭買賣標的4筆土地之外水利地，如證人所言其任資深代書32年不可能稱定約時仍有契約內2筆土地買方未取得土地所有權，其證詞顯為避重就輕之詞，與前開偵察中證稱：「（問：當日被告王秀裡跟謝復星，是否有向吳岳珍表示該4塊土地範圍有到溝邊？）買方是問賣方說你前面那2塊土地有沒有買下來，有沒有通路。賣方就回答說有買下來。」等語不符，應認是買賣時賣方王秀裡已保證臨路，則按民法第355條規定「①買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。②買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，依上開證人證詞，本件出賣人於訂約時已透過言詞保證系爭買賣標的物面臨道路，自應負擔保責任，買受人自得依民法第359條解除契約，本件被告所訴之抗辯事實，引用民法第88條第1項意思表示錯誤撤銷表示等語，原告雖爭執此為被告之過失無查證系爭4筆土地是否袋地，而不得撤銷等語，按法律體系的建構有賴於立法者衡酌政治、經濟、社會等條件，在立法裁量範圍內擇定某種價值，並以之為核心加以立法。但是立法並非一勞永逸，隨著社會環境的變遷，舊有的法律勢必需要透過修法，以因應當前需求。而「體系正義」所要求者，係指立法者在初為立法之時，固享有廣泛的形成自由，然而一旦立法者擇定某種價值，便形成了一項「法則(Sachgesetzlichkeit)」，並且拘束往後的立法者應一貫地維持此一「法則」。倘若立法者未遵循前次立法的選擇，而導入過多的「異素( Fremdkoerper)」，以致法律體系內部的價值秩序遭受嚴重破壞，將使法規範喪失可支持性及一貫性，法律解釋亦需透過體系解釋，使法律之適用合乎體系一貫避免矛盾以體現體系正義，按「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，立法者在物之瑕疵章節賦與買受人即使有重大過失亦可解約，則在同法第88條第1項規定，意思表示如為買賣契約之買方遇出賣人保證物無瑕疵時，如遇交易標的物有瑕疵，仍可解除意思表示，方無違法律一貫無矛盾之解釋原則，是本件賣方既已保證系爭4筆土地有臨接道路，致買方之被告受此影響而為錯誤意思表示，該意思表示即使有過失仍可撤銷意思表示，已如前述，是被告既以存證信函解除買賣契約，即無義務再給付價金及同意原告行使請求移轉土地之權利，原告請被告等應連帶給付原告新臺幣770萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告應於收受前開價金後將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地移轉予被告黃浩瑋為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴先位之訴原告請求反訴被告於解約後返還先付之定金100萬元及相關繕本送達翌日即107年10月12日至清償日之利息，按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，為民法第259條第2款所明定，反訴原告既如上述已解約，先位之訴有理由。又備位之訴以先位之訴不成立，原買賣契約仍有效成立為前提請求酌減價金部分即無庸審酌。
二、兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，經審核並無不合，爰分別酌定之。
丙、結論，本件原告之訴，原告所請價金給付請求及移轉土地之權，因被告合法撤銷買賣契約，其請求無理由，應予駁回。反訴部分反訴原告所請解約後價金返還請求權，為有理由，應予准許。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 馬竹君