臺灣彰化地方法院民事判決 108年度簡上字第137號上 訴 人 簡錦秀訴訟代理人 顏三郎被 上 訴人 姚崴勝上列當事人間核定租金等事件，上訴人對於中華民國108年8月6日本院彰化簡易庭108年度彰簡字第317號第一審判決提起上訴，本院合議庭判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）104年8月12日因共有物分割，取得彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地（面積
94.12平方公尺，下稱系爭土地）之所有權。被上訴人所有門牌號碼彰化縣○○市○○○街○○巷○○號未辦理所有權第一次登記房屋（下稱系爭房屋）逾越地界，占有使用系爭土地如原審判決附圖（即彰化縣彰化地政事務所104年12月1日彰土測字第3356號土地複丈成果圖）所示編號Ａ部分，面積66.32平方公尺、編號Ｂ部分，面積8.10平方公尺土地。前經本院104年度訴字第1157號確定判決，核認兩造間就系爭房屋占用系爭土地部分，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。又本件與本院107年度彰訴字第8號事件判決之土地、房屋相鄰，占用情節亦相似，爰依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求依該案核定標準即104年度之土地公告現值5%，與當年度地價稅稅額合計後換算，核定系爭房屋占有系爭土地之部分每月租金為新臺幣（下同）2,776元【計算式：（74.42平方公尺×公告現值8,700元×5% +系爭土地地價稅額1200.7元×〈74.42平方公尺÷94.12平方公尺〉）÷12個月＝2,776元】等語。並據而聲明請求：核定被上訴人就占用上訴人所有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ，面積66.32平方公尺、編號Ｂ，面積8.10平方公尺部分，自104年8月12日起每月租金為2,776元。被上訴人應自104年8月12日起至租賃關係終止之日止，按月給付上訴人2,776元。上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則聲明請求駁回上訴人之訴，抗辯略以：系爭房屋占用系爭土地部分之租金應依系爭土地公告地價來計算，且依一般市場行情，土地租金不會比房屋租金還高，土地稅金也比較便宜等語。
三、原審經調查、審理後，判決核定系爭房屋推定為租賃關係所使用系爭土地面積共74.42平方公尺部分，自104年8月12日起至該土地租賃關係終止之日止，每月租金為635元。被上訴人應自104年8月12日起至前開土地租賃關係終止之日止，按月給付上訴人635元。並駁回上訴人其餘之訴，且依法為准、駁假執行之宣告。上訴人不服原審判決，提起上訴，聲明請求：原判決不利於上訴人部分予以廢棄，核定系爭房屋占用系爭土地面積共74.42平方公尺部分之租金，被上訴人應每月支付2776元。並補充陳稱，原審核定之租金遠低於市場行情，亦導致被上訴人永遠承租，不願意用合理價格購買系爭土地或出售系爭房屋解決不動產糾紛，造成不動產交易紊亂等社會問題。系爭土地是方正完整的市場用地，臨馬路臨公有排水溝，且位於人口迅速成長地區，如未遭占用時，可依建築法申請合法建築為市場、商場，其建築物售價至少約為1000萬元以上，其每月租金倍增，被上訴人之占用行為亦違反區域計畫法分區使用規定，市場用地作為住宅使用，影響城市之整體發展需求。況本院107年度彰訴字第8號相類案件，判決理由參照指出法院以民法第425條之1第2項核定租金數額時，自應不囿於土地法第97條第1項最高限額之規定，以免與現實脫節。此案為系爭房屋隔壁門牌號同系爭房屋街巷之97號房屋，由被上訴人配偶租賃予第三人，該案判決土地租金每月2506元，該房屋租賃所得付土地租金尚有餘，故該案判決確定至今逾7月，即使上訴人願以低於市價甚多之100萬元出售土地或願向被上訴人配偶購買該房屋，但被上訴人配偶均無意願，寧可繼續租賃土地，無誠意解決使房屋與基地合一之不動產糾紛。被上訴人與其配偶於80年間以總價每棟420萬元購買系爭房屋與隔壁97號房屋，先後各棟只支付150萬元，因建商無法取得房屋使用執照，故亦未支付土地及完稅等尾款，而持續使用房屋。104年後系爭房屋每月僅付區區635元之租金即可繼續使用系爭土地，無異是要上訴人將土地拱手讓人等語。被訴人則聲明請求駁回上訴。
四、得心證理由：
１、上訴人主張系爭土地面積94.12平方公尺，屬公共設施用地（市場），於104年8月12日經分割由上訴人取得，系爭土地其中如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積共74.42平方公尺遭被上訴人所有，未辦所有權第一次登記之系爭房屋使用，且兩造間系爭房屋使用系爭土地部分之法律關係，已經本院104年度訴字第1157號確定判決判認屬民法第425條之1之法定租賃關係等情，兩造並不爭執，亦有土地登記謄本、地籍圖謄本、本院104年度訴字第1157號判決影本等在卷可稽，本院亦調閱前開確定判決之案卷（該卷內另有被上訴人買受系爭房屋之資料可稽）核實有據，自堪信為真正。
２、上訴人請求核定系爭房屋使用系爭土地面積共74.42平方公尺之每月租金自104年8月12日起至土地租賃關係終止日止為2776元，被上訴人且應按月如數給付予上訴人部分，被上訴人抗辯如上，意指上訴人之請求金額過高，租金之計價應依系爭土地之公告地價年息比例核如原審判決所示為適當等語。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；上開規定於租用基地建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又土地法第97條所謂之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價；且土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價；舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明文。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，於前揭土地申報地價年息百分之10之限度內以為決定，迄屬司法實務向來之見解。從而，本院審酌系爭房屋位於彰化縣彰化市，附近均為住宅，交通便利，生活機能尚稱良好，有前述本院104年度訴字第1157號案卷所附法官之勘驗筆錄可佐，允足核認系爭房屋即屬土地法第97條所稱之城市地方房屋，則據此相關土地法之立法意旨係以保障承租人為其規範目的。且系爭土地105年1月、107年1月之公告地價均為1600元，107年1月當期之申報地價為每平方公尺1,280元（即公告地價1600元×0.8），有土地登記謄本及公告地價資料在卷可稽。暨系爭房屋使用系爭土地面積為74.42平方公尺，係逾系爭土地面積94.12平方公尺之百分之79，以及系爭房屋係供被上訴人日常家居之用等系爭土地之位置、周遭環境、繁榮程度及被上訴人就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，核認以系爭土地申報地價按年息8%，作為核定計算租金之標準，爰予計算核定上訴人訴求之被上訴人所有系爭房屋使用系爭土地面積共74.42平方公尺部分，自104年8月12日起至租賃關係終止之日止，每月應付租金為635元（計算式：1,280×74.42×8%÷12＝635，小數點以下四捨五入）應係合法、適當。
３、承上，就上訴人主張所稱參考本院另案107年度彰訴字第8號事件判決理由核定租金計算方式較為適當一節，經本院調閱該案卷後，核屬為與本件訴訟標的不相同之其他個別案件，其判決效力與理由未足拘束本院。況系爭房屋既屬城市地方房屋，前揭土地法第97條亦屬現行有效應予適用之法律，且本院析論系爭房屋雖具係依民法第425條之1之法定租賃關係使用系爭土地之未辦保存登記之房屋，系爭土地亦屬市場用地，非住宅用地等情狀，惟秉土地法第97條保障城市房屋或房屋基地承租人之立法意旨目的，著眼於系爭房屋確屬供被上訴人居家住用之事實，則兩造系爭房屋租賃系爭土地之法律關係尚難認屬為可排除於土地法第97條適用之類型。其餘上訴人另陳如上者，其中公告土地現值非屬土地法定義之法定地價，地價稅係據法定地價加以徵收之稅捐，雖可於適用土地法第97條核定租金時加以參考，但實非適用之標準，合應辨明。另城市房屋或房屋基地之租金金額，適用土地法第97條規定是否不合時宜，應加檢討，免上訴人有土地無異拱手讓人之感覺，尚屬立法考量修正之問題，未足影響本院應適用合法有效之土地法第97條。從而，本院自應適用土地法第97條之規定核定租金如上，自難採取上訴人主張如上之計算方式。
綜上，上訴人請求核定系爭房屋使用系爭土地面積74.42平方公尺土地，自104年8月12日起至租賃關係止之每月租金金額為2776元並被上訴人應按月如數給付，原審判決核定租金每月為635元，並命被上訴人應按月給付，並駁回上訴人其餘之訴等判決結果係合法、適當，上訴人上訴請求廢棄原判決，自無理由，本院應予駁回。
五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。
結論：上訴無理由，併依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 林于人法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
書記官 林曉汾