臺灣彰化地方法院民事判決 108年度簡上字第138號上 訴 人 簡錦秀訴訟代理人 顏三郎被上訴人 鄭淑敏訴訟代理人 鄭啓泰上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於民國108 年8 月
6 日本院彰化簡易庭108 年度彰簡字第318 號第一審判決，提起上訴，本院於109 年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠伊於民國104 年8 月12日因共有物分割，取得坐落彰化縣彰
化市○○段○○○○○○○號土地（面積87.97 平方公尺，下稱系爭土地）之所有權。被上訴人所有門牌號碼彰化縣○○市○○○街○○巷○○號未辦理所有權第一次登記房屋（下稱系爭房屋）逾越地界，占有使用系爭土地如附圖（即彰化縣彰化地政事務所104 年12月1 日彰土測字第3355號土地複丈成果圖，原審卷第33頁）所示編號A 部分面積61.82 平方公尺、編號B 部分面積7.53平方公尺土地，經本院前案判決（104 年度訴字第1155號，下稱系爭前案）兩造間就系爭土地編號A、B 部分，依民法第425 條之1 第1 項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。
㈡如依原審所核定之金額，換算土地租金每月僅付591 元即可
繼續使用系爭土地，無異要求上訴人將系爭土地拱手讓人且須承擔繳納地價稅之不利益。
㈢關於土地使用、收益及處分可得價額，一般人皆以公告現值
或市價為參考標準，而非申報地價，自不應囿於法令規定，而與現實脫節。又本件與本院另案判決（107 年度彰訴字第
8 號）之土地、房屋相鄰，占用情節亦相似，爰依民法第
425 條之1 第2 項規定及租賃之法律關係，請求依該另案核定標準即104 年度之公告現值5%，與當年度地價稅稅額合計後換算，核定被告所有之系爭房屋占有系爭土地期間即自
104 年8 月12日起至108 年1 月9 日止（被上訴人嗣經本院拍賣取得系爭土地，於108 年1 月10日收受權利移轉證書）之每月租金為新臺幣（下同）2,586 元【計算式：（69.35平方公尺×公告現值8,700 元×5% +系爭土地地價稅額1122.3元×〈69.35 平方公尺÷87.97 平方公尺〉）÷12個月＝2,586 元】，被上訴人占用41個月，共106,026 元等語。準此，除原審已判決被上訴人應給付24,242元外，並聲明請求被上訴人應再給付上訴人81,784元（原上訴聲明請求給付106,026 元顯係誤載）。
二、被上訴人則以：伊於80年間購買系爭房屋，嗣後上訴人則經由拍賣並分割取得系爭土地所有權，從而系爭前案推定兩造有租賃關係存在，惟系爭房屋純粹自住，並無出租情形，且目前伊復經由另一拍賣程序已經取得系爭土地。於伊取得系爭土地前之推定租賃期間，仍應依土地法第97條、第105 條規定核定租金等語置辯。
三、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人106,026 元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審判決：被上訴人應給付上訴人24,242元，並依職權為假執行宣告，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡被上訴人應再給付上訴人81,784元。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴人之上訴。經核被上訴人就其敗訴部分未提起上訴或附帶上訴，此部分業已確定；依不利益變更禁止之原則，本院於審理時，對於上訴人在第一審勝訴部分，不得列入審理範圍，僅得就上訴人表示不服部分加以審理（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第41號研討結果、最高法院89年度台簡上字第45號判決意旨參照），故本院所應審究者厥為：被上訴人是否應再給付上訴人81,784元，亦即超過24,242元至106,026 元以下之範圍。
四、不爭執事項（本院卷第156 頁、第170 頁，並依本判決論述方式修正之）㈠系爭土地分割自原彰化縣○○市○○段○○○ ○號土地（下稱
594 地號土地），該594 地號土地原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有，系爭房屋乃王宗地出資興建，而原始取得所有權。亦即系爭土地及坐落其上之系爭房屋原同屬王宗地所有。
㈡80年8 月9 日被上訴人於與王宗地簽訂買賣契約書，向王宗地預定購買系爭房屋，並於該屋居住。
㈢於103 年10月15日由上訴人與李東璃、楊惠妙、潘阿綿、陳
秀蓮、陳佑輔、傅靜芳、林東緯、王翊軒，經由本院執行處拍賣程序，以21,816,888元之價格拍定買受594 地號土地。
㈣上訴人於104 年8 月12日因共有物分割，單獨取得系爭土地所有權。
㈤被上訴人業經由法院拍賣程序取得系爭土地，並於108 年1月10日收受土地權利移轉證書。
㈥系爭房屋占有使用系爭土地如附圖編號A 、B 所示部分面積
合計69.35 平方公尺，經系爭前案判決認定依民法第425 條之1 第1 項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。
五、本院之判斷㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。上開規定於租用基地建築房屋亦準用之。
土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。當事人間約定之租金倘超過此限制，其超過部分無請求權，且上開限制，係指房屋租金之最高限額而言，非謂所有房屋租金均照申報價額年息10％計算（最高法院43年台上字第392 號、46年台上字第855 號、59年台上字第793 號、68年台上字第3071號裁判意旨參照）。又所謂土地價額係指法定地價而言。土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條前段亦分別定有明文。
另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭房屋為未保存登記建物，占用系爭土地面積為69.35平方公尺，約為整筆土地面積約10分之8 ，系爭土地位於彰化縣彰化市，左右各有通路，附近均為住宅，交通尚稱便利等情，有土地登記謄本，本院109 年5 月13日勘驗測量筆錄、簡圖、及現場照片在卷可佐（本院卷第127 頁、第137 頁至第151 頁）。又系爭土地自104 年1 月至108 年1 月之申報地價均為每平方公尺1,280 元【計算式：即公告地價1600元×0.8 ＝1,280 元】，有公告地價資料在卷可稽（原審卷第91頁，本院卷第173 頁）。是本院斟酌系爭房屋之主要使用目的係供被上訴人日常住居生活之用，系爭土地之位置、周遭環境、繁榮程度及被上訴人就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，認應以系爭土地申報地價按年息8%，作為核定計算每年租金之標準，較為適當，則上訴人請求被上訴人給付自104 年8 月12日起至108 年1 月9 日止（共計3 年又
151 日）之租金在24,242元【計算式：1,280 ×69.35 ×8%×（3 ＋151/365 ）＝24,242，小數點以下四捨五入】範圍，即屬相當。
㈡上訴人固主張：依原審所核定金額，無異要求上訴人將系爭
土地拱手讓人且須承擔繳納地價稅之不利益云云，惟查地價稅係為以土地為課徵標的所徵收之一種國家租稅，其性質屬於財產稅，並以土地所有權人為納稅義務人，上訴人繳納地價稅而支出金錢係基於法律規範義務所生，土地無論有無遭占用或經他人承租，依法均應繳納，難認上訴人此部分之主張為可採。
㈢上訴人復主張：不應囿於前揭法令規定，應參考本院另案
107 年度彰訴字第8 號事件判決理由，亦即以系爭土地公告現值之5%與地價稅額合計後換算，據以核定租金計算方式較為適當云云，然上訴人並未提出具體事證證明以該標準計算租金較以申報地價年息8%核算租金為妥適。復經本院調閱該案卷查明後，核屬其他個別案件，其判決效力與理由未足拘束本院。況系爭房屋既屬城市地方房屋，前揭土地法第97條及第105 條亦屬現行有效應予適用之法律，則尚難認核定系爭房屋租金可逕為排除前揭法律之適用。至於城市房屋或房屋基地之租金金額是否合宜乙節，尚屬立法政策考量，未足影響本院適用前揭法律並據以審判。至於上訴人聲請將系爭土地送鑑價乙節，茲考量系爭土地法定地價之10％既為租金之法定最高限額，即使所鑑定價格超出該上限，依法亦無從憑採，職是前開聲請洵無必要，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人得請求被上訴人給付之租金為24,242元，，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審駁回逾上開金額部分之請求，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不利部分為不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 13 日
民事第四庭 審判長 法 官 陳瑞水
法 官 許嘉仁法 官 徐沛然以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 13 日
書記官 陳雪鈴