臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第103號原 告 陳義德訴訟代理人 呂仲祐律師被 告 陳紹卿上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國108年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地上建物之土地租金自民國105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為新臺幣6,479元。
貳、被告應給付原告新臺幣168,454元，及自民國108年1月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣6,479元，如逾期給付，並加計自應給付之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
參、原告其餘之訴駁回。
肆、訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。
伍、本判決第貳項得假執行。
陸、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭3筆土地）原為被告所有，被告並於系爭1130、1137地號2筆土地上出資興建一未辦保存登記建物，範圍如附圖即彰化縣田中地政事務所108年5月15日土丈字第555號土地複丈成果圖所示紅色虛線之部分（下稱系爭建物）。嗣後被告將系爭3筆土地均贈與其前妻蔡詠絃，蔡詠絃再將系爭3筆土地出售予訴外人陳育宏。因陳育宏積欠原告債務，經原告聲請執行拍賣無人投標，原告爰聲明承受，而取得系爭3筆土地。因系爭建物及所坐落之系爭1130、1137地號土地原均為被告所有，嗣後系爭1130、1137地號土地始輾轉由原告拍賣取得，是以兩造間存在法定租賃關係。前開事實業經本院106年度訴字第279號判決，並因該案被告等逾上訴期間始提起上訴，經本院裁定駁回而確定在案（參卷第17至26頁）。
二、原告透過煌展法律事務所以107年11月1日(107)煌字第1071101號函，欲與被告協商並請求給付租金，然迄今未能達成協議（參卷第27至29頁）。查系爭1130、1137地號土地編定使用種類均為社頭都市計畫商業區（參卷第67頁拍賣公告備註欄），位置係位於社頭火車站前，參以被告利用基地之經濟價值及所受利益等，原告爰依民法第425條之1法定租賃關係請求核定租金為每月新臺幣（下同）20,000元，並依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告應給付原告自取得系爭1130、1137地號土地所有權之日即民國（下同）105年11月9日起至108年1月止，共26期之租金520,000元（計算式：
每月租金20,000元×26個月＝520,000元），及自108年2月9日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告租金20,000元。
三、綜上，爰聲明：㈠請求核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號
土地上建物之土地租金自民國105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為新臺幣20,000元。
㈡被告應給付原告新臺幣520,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣20,000元，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
㈢就前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則辯以：
一、系爭3筆土地原登記在被告名下，嗣後均贈與給前妻蔡詠絃，系爭建物之起造人為被告，資金來源係被告父親所提供。系爭建物因騎樓突出約1尺壓在馬路上，故一直未經核准使用執照，而荒廢未為使用。嗣於100年間，訴外人陳育宏自大陸回來，因想創業之故，爰由其母陳黃登椈將系爭建物裝修成餐館，陳育宏並向蔡詠絃購得系爭3筆土地。為籌措資金，陳育宏爰向中租公司融資300萬元，並以系爭3筆土地質押。因陳育宏經營餐館不善而無法清償債務，系爭3筆土地便由原告聲請拍賣並承受取得。綜觀系爭3筆土地之轉讓過程，均與系爭建物未發生債務關係，且無租金問題。
二、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。原告向與系爭3筆土地毫無債務關係之建物所有人即被告請求每月租金2萬元，且要溯及自原告取得土地之日起至108年1月止，租金共52萬元，顯然無理由。況系爭建物係違建，被告也都沒有在從事營業行為。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭1130、1137地號土地原為被告所有，嗣輾轉由原告取得所有權。
二、系爭建物為被告所有。
肆、兩造爭執事項：
一、兩造間是否存在法定租賃關係？
二、原告請求本院核定系爭1130、1137地號土地自105年11月9日起至108年1月止，租金為每月2萬元，被告並應給付原告此段期間之租金共計52萬元，及自108年2月9日起至兩造間法定租賃關係終止之日止，按月給付原告租金 2 萬元，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、原告主張系爭3筆土地與系爭如附圖所示未辦保存登記之建物原為被告所有，嗣系爭3筆土地輾轉由訴外人陳育宏經由買賣取得。因陳育宏積欠原告債務，經原告聲請執行拍賣無人投標，原告爰聲明承受，而取得系爭3筆土地。因系爭建物及所坐落之系爭1130、1137地號土地原均為被告所有，嗣後系爭1130、1137地號土地始輾轉由原告拍賣取得，是以兩造間存在民法第425條之1之法定租賃關係。前開法定租賃存在之事實業經本院106年度訴字第279號判決，並因該案被告等逾上訴期間始提起上訴，經本院裁定駁回而確定在案，業據本院調卷審核屬實，且建物佔用土地之情形如附圖所示亦經本院108年6月28日會同彰化縣田中地政事務所至現地勘測屬實，並囑託該所製有複丈成果圖可稽，原告主張被告上開建物占用原告之系爭第1130、第1137地號土地之租金究應如何核定其數額方屬為適當，應由本院審核如下。
二、本件系爭土地位於商業區，經勘驗期日所見，為社頭火車站前社斗路一段之商業店面，現荒廢中未營業，毗鄰之商店僅少部分店面營業中，其餘店面或不景氣或經營不善而歇業，整體而言略顯潦落無繁盛之商業氣息，是本院審酌租金即應考慮上開情事，且第1137地號土地為建物全部使用，第1130地號雖為部分建物使用，空出土地仍屬建物之附隨一體使用，業據本院勘驗屬實，均應認定有法定租賃權存在，按土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，惟實務上之見解房屋僅供住宅使用者，始受土地法第97條第1項規定之限制（最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議紀錄參照），原告請求之租金，或相當租金之不當得利為每月按申報地價年息百分之22為適當，系爭第1130地號土地107年申報地價為每平方公尺2195.2元，系爭第1137地號土地同年度申報地價為每平方公尺2800元，有原告提出之土地登記第1類謄本在卷可稽，本院認核定每月租金為6,479元為適當（計算方式：【2195.2×109.06＋40.72×2800】×22%÷12月＝6479），原告請求被告應給付原告自取得系爭1130、1137地號土地所有權之日即民國（下同）105年11月9日起至108年1月止，共26期之租金168,454元（計算式：每月租金6,479元×26個月＝168,454元），及自108年2月9日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告租金6,479元為有理由，超過部分不應准許。
三、綜上，原告請求本院依民法第425條之1第2項核定自取得系爭土地之日即105年11月9日起之每月法定租金額及105年11月9日起至108年1月止按租金計算之不當得利及相關之法定遲延利息（繕本送達翌日起算）及自108年2月9日起至基地關係終止之每月租金，求為判決：⑴核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地上建物之土地租金自105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為6,479元。⑵被告應給付原告168,454元，及自108年1月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自108年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給付原告6,479元，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算利息為有理由，應予准許，至所請超過上開金額部分，於法不合，應予駁回。
四、本件所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，是原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此乃促使本院注意，此部分本院不另為准駁之諭知，附此敘明。至於原告其餘敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 14 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 14 日
書記官 馬竹君