臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第109號原 告 蕭東山法定代理人 蕭士豐訴訟代理人 黃英傑律師被 告 蕭啟男
蕭榮祿蕭文豐蕭榮寮蕭榮利（公示蕭林郎訴訟代理人 賴錦源律師被 告 蕭林鏞訴訟代理人 陳建勛律師被 告 蕭周宗
蕭又瑋蕭周蕭燈酉蕭建富蕭宜益上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國109年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告蕭林郎、蕭林鏞、蕭登酉、蕭建富、蕭宜益間就彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地、面積分別為2,083.5平方公尺（社和55號三七五租約）、2,083.5平方公尺（社和55-1號三七五租約）、712平方公尺（社泰49號三七五租約）、711平方公尺（社泰53號三七五租約）、711平方公尺（社泰56號三七五租約）之耕地三七五租賃關係不存在。
被告蕭林鏞應將附圖即彰化縣田中鎮土丈字第1008號複丈成果圖（複丈日期1108年9月7日，以下簡稱附圖）編號J部分一樓鐵皮建物拆除，並將附圖編號J、K及I部分土地返還原告。
被告蕭林郎應將附圖編號Q部分1樓鐵皮建物拆除，並將附圖編號
P、Q、R及S部分土地返還原告。被告蕭登酉應將附圖編號H部分之房屋拆除，並將附圖編號H、G及O部分土地返還原告。
被告蕭建富應將附圖編號E及M部分土地返還原告。
被告蕭宜益應將附圖編號N及F部分土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蕭林郎負擔十分之三，由被告蕭林鏞負擔二十五分之三，由被告蕭登酉五十分之三，由被告蕭建富負擔二十分之一，由被告蕭宜益負擔二十五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明：「㈠確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積12546平方公尺土地之耕地三七五租賃關係不存在。㈡被告等應將其土地上建物全部拆除（建物位置及占用土地面積以地政機關實測為準），將土地返還原告。㈢訴訟費用由被告共同負擔。」，嗣於民國108年7月25日以民事更正起訴狀變更聲明為：「㈠確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積12546平方公尺土地之耕地三七五租賃關係均不存在。㈡前項土地上，被告蕭啟男、蕭榮寮應將如附圖所示Ｃ部分面積79.98平方公尺一樓磚造建物拆除，被告蕭燈酉應將如附圖所示Ｈ部分面積101.90平方公尺房屋拆除，被告蕭林鏞應將如附圖所示Ｊ部分面積151.45平方公尺一樓鐵皮建物拆除，被告蕭林郎應將如附圖所示Ｑ部分面積113.62平方公尺一樓鐵皮建物拆除。被告等人應將前項土地交還原告管理使用。㈢訴訟費用由被告等共同負擔。」，核原告所為之前開變更及追加，係基於租佃關係之同一基礎事實，揆諸前開法律規定，核無不合，應予准許。
二、按臺灣之祭祀公業並無當事人能力，故關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，故就公業財產之上開行為，管理人有此權限並得以管理人名義起訴（參照最高法院74年台上字第1359號判例意旨、88年度台上字第756號判決要旨）。依此，對公業財產之占用人依民法第767條規定訴請其拆屋還地，性質上即屬對公業財產之保存行為，管理人本得以自己名義提起本件訴訟，無須徵得其他派下員之同意始得為之。查原告「蕭東山」具有祭祀公業之性質，有彰化縣社頭鄉106年8月14日社鄉民字第1060012917號函所核發派下全員證明書可稽，而蕭士豐為「蕭東山」之管理人，有彰化縣社頭鄉107年11月28日社鄉民字第1070018788號函可稽，是蕭士豐委任訴訟代理人代為本件訴訟行為，參諸前揭司法院解釋及最高法院判例意旨，程序自屬合法。至被告蕭啟男、蕭林郎、蕭建富、蕭宜益辯稱本件應以全體派下員為原告，否則當事人不適格，與上揭司法院解釋及最高法院判例有違，顯不足採。至被告蕭林鏞稱本公業規約第9條未授權管理人代理全體派下員處理三七五租約、提起訴訟之權利，主張原告之訴不合法云云，按祭祀公業管理人得就公業財產為保存、利用、改良行為，而所謂保存行為，指防止財產之損失或其他維持現狀所必要之一切行為而言（見法務部93年5月編印「臺灣民事習慣調查報告」第775頁），故原告公業之管理人本於就系爭土地之管理權能，提起本件訴訟，自屬有據，應予准許。
三、本件除被告蕭周宗、蕭周、蕭建富到庭，及被告蕭林郎、蕭林鏞委任訴訟代理人到庭外，其餘被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張:㈠坐○○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積12546平方公尺土
地屬祭祀公業「蕭東山」所有，原管理人蕭如松於昭和8年即22年6月3日死亡後，公業即未再改選管理人，迄至106年8月14日本公業經彰化縣社頭鄉公所核發派下全員證明書後，於同年10月5日選任蕭忠源為管理人，並制定管理暨組織規約備查。是蕭如松死亡後至蕭忠源獲選為管理人前，公業並無管理人。至兩造間租約上固記載出租人為蕭東山、管理人蕭脩徹字樣，但其上並無蕭東山大印，亦無原管理人蕭如松列名，且當時蕭如松已死亡，自不可能代表本公業簽訂系爭租約，原告公業之派下員亦未選任蕭脩徹為管理人。被告實無誤認蕭脩徹為公業管理人之可能，原告亦無何行為足使被告誤認蕭脩徹為管理人，本件並無表見代理之問題。原告公業係收到彰化縣社頭鄉公所106年8月14日社鄉民字第0000000000號派下全員證明書及106年10月5日社鄉民字第0000000000號選任管理人備查函，並申請彰化縣社頭鄉公所106年11月22日社鄉民字第1060018320號函後，始知悉蕭脩徹冒稱原告公業之管理人，並擅自將系爭土地出租予被告。蕭脩徹無權代表原告與被告就系爭土地簽訂系爭租約，且本公業從未承認系爭租約有效，系爭租約對原告自不生效力，是原告主張兩造間租賃關係不存在，即屬有據。系爭土地既登記為原告公業所有，自屬全體派下員公同共有，於管理人蕭如松死後即無管理人足以代替全體派下員為法律行為，故關於系爭土地租賃契約之訂立，需經全體派下員為法律行為，故關於系爭土地租賃契約之訂立，需經全體公同共有人同意始為有效，則被告等與原告祭祀公業簽訂前揭私有耕地租約書，既未經全體公同共有人同意，自屬無效，被告乃無權占有系爭土地。本件實情係蕭脩徹僭稱本公業管理人擅自出租系爭土地予他人，他派下員全不知情，租約自不得拘束本公業及全體派下員。
㈡至被告雖辯稱系爭租約業經彰化縣社頭鄉公所核准並為租約
登記，惟行政機關就租約所為之管理登記措施，並不影響兩造間私法上權利之有無，是以本件兩造間耕地租賃關係是否存在之認定，並不受行政機關之拘束。此外，本件被告蕭林郎、蕭林鏞之社和55、社和55-1租約，係源自蕭脩徹冒稱為原告公業之管理人與自己簽立租約，屬自己代理而無效。依三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，本件被告等亦有將一部耕地交予蕭林郎、蕭周、蕭燈酉耕作，或將一部耕地建屋居住或供其他非耕作之用，違反耕地三七五減租條例第16條關於承租人應自任耕作之規定，原訂租約自屬無效。又農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款前段規定申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃，被告等人承租耕地面積均少於2500平方公尺，不能興建合法農舍。並聲明：⒈確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積12546平方公尺土地之耕地三七五租賃關係均不存在。⒉前項土地上，被告蕭啟男、蕭榮寮應將如附圖所示Ｃ部分面積79.98平方公尺一樓磚造建物拆除，被告蕭燈酉應將如附圖所示Ｈ部分面積101.90平方公尺房屋拆除，被告蕭林鏞應將如附圖所示Ｊ部分面積
151.45平方公尺一樓鐵皮建物拆除，被告蕭林郎應將附圖所示Ｑ部分面積113.62平方公尺一樓鐵皮建物拆除。⒊被告等人應將前項土地交還原告管理使用。⒋訴訟費用由被告等共同負擔。
二、被告方面：㈠被告蕭林鏞則以：系爭三七五租約，出租人記載「祭祀公業
蕭東山管理人蕭修徹」，應係派下員蕭修徹以代理人身分，與承租人簽訂。原告並未舉證證明，蕭修徹代理祭祀公業「蕭東山」簽訂系爭三七五租約時，未得簽約時之派下員過半數同意，竟遽謂系爭三七五租約無效云云，並無理由。且又查「蕭東山」向彰化縣社頭鄉公所申報核發派下全員證明書時，所檢附沿革第7點記載略以：本公業在蕭如松死亡後，未再改選管理人而由蕭玉衡擔任事實上管理人，惟蕭玉衡乘機於昭和12年6月21日偽稱本公業土地乃其私人所有，於同年月25日保存登記時登記為所有者蕭玉衡。本公業其他派下員得知此事，旋於同年7月12日推舉蕭送為原告對蕭玉衡提起『登記抹消之訴』，獲得勝訴判決後，蕭送旋於同年11月14日死亡，民國35年7月27日蕭送之子蕭修徹檢具上開法院判決書及判決確定證明辦理本公業土地權利申報，…本公業派下員擔心類似蕭玉衡監守自盜的事情重演，故未再改選管理人等語，可徵證蕭修徹當時應係由派下員推舉為事實上管理人，辦理「蕭東山」土地權利申報等事宜，其後，再以事實上管理人身分簽訂系爭三七五租約。且系爭三七五租約簽訂迄今已逾64年，並無任何派下員出面反對，自足以形成被告正常之信任，認蕭修徹之出租係屬合法有效，並一再展延續訂三七五租約並登記，基於誠實信用原則，應認為系爭三七五租約對於原告繼續有效。又縱使蕭脩徹未得簽約時之派下員過半數同意，而屬「無權代理」行為，然無權代理所為之債權行為，並非無效，而係效力未定，而由系爭租約一再展延續訂乙情，足認派下員已默示同意租約存續，而對全體派下員發生效力。至於原告主張本件有自己代理情形，因違反民法第106條前段及民法第71條前段規定而無效云云，然民法第106條並非強行規定，縱違反亦非無效。原告顯然有所誤認。至原告稱本件有未自任耕作情形，因違反耕地三七五減租條例第16條規定至系爭租約無效云云，惟經鈞院於108年9月17日勘驗系爭土地，可知附圖編號I部分係被告蕭林鏞種植果樹；編號J部分鐵皮建物則係被告蕭林鏞放置肥料、農具之農具間，該處並無廚房、臥室、浴室可供居住使用。被告並無違反三七五減租條例第16條未自任耕作至租約無效之行為。另原告稱依農業用地興建農舍辦法被告就系爭土地使用面積未達2500平方公尺，不能興建合法農舍云云，顯係混淆三七五減租條例與農業用地興建農舍辦法之差異，自非可取。至原告稱被告有轉租他人，卻未舉證說明，顯屬無據。
㈡被告蕭林郎則以：按祭祀公業條例係於97年7月1日施行，於
條例施行前，法制上就祭祀公業之管理人選任、權限、選任後需否陳報、向何單位陳報、派下員之組成、規章制定等並無明確規範依據，自難據原告公業於蕭如松死亡後至蕭忠源獲選為管理人之期間內無合法管理人。且參諸彰化縣田中地政事務所108年5月2日函覆系爭土地台帳沿革欄位上「八年地租改正八年六月一日處分」、「昭和十年地租改正昭和十年四月十四處分」、「昭和十九年地租改訂十九年四月二十七日處分」之記載，顯見蕭如松於昭和8年6月3日死亡後，原告公業有人接手管理。再觀諸彰化縣社頭鄉公所108年12月9日所檢送「祭祀公業蕭東山」申報卷宗全卷內有一紙臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書，其申報年度為35年，其申報人即為蕭修徹，但該繳驗憑證申報書上仍列已死亡之蕭如松為管理人，顯見於蕭如松死亡後，應係蕭修徹擔任事實上管理人。第查耕地租約之續訂，雖規範當事人一方在他方不會同續定租約時，得由一方單獨申請登記，但管轄之鄉、鎮、區公所於當事人一方單獨申請登記，仍應通知他方於接到通知後20日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意，有91年6月18日台內地字第0910066221號令修正三七五耕地租約清理要點可佐。則觀諸卷內系爭三七五耕地租約，從簽訂起自原告提起本件訴訟主張為租約無效止，歷經多次續約，但原告或派下員對於系爭三七五租約從未表示意見，可認蕭脩徹應有代表公業之權限。又查原告公業之「管理暨組織規約」，係由社頭鄉公所106年10月5日備查之新管理人蕭忠源個人所制定，該管理暨組織規約亦於同日備查，其制定過程並未召開派下員大會由派下員充分表示意見及議決，是否有違反前揭祭祀公業條例之規定，自非無疑，從而根據該管理暨組織規約所選任之新管理人是否合法，同非無疑。
㈢被告蕭啟男、蕭林郎、蕭建富、蕭宜益則以：系爭三七五租
約係於38年至74年間即成立，在當時沒有祭祀公業條例明文規定及制度下，一般人實難得知何人為管理人，而因蕭脩徹生前為原告祭祀公業之派下員，長年代表處理祭祀公業相關事宜，且原告祭祀公業運作至今長達85年，在外觀上確實存有管理人，被告等之先人，基於此一確信，認定蕭脩徹為原告公業之管理人，應屬有據。故蕭脩徹所為意思表示，其法律效果自應歸屬於原告。再者，原告祭祀公業派下員眾多，長年知悉上情，系爭土地之土地登記謄本歷來即明確記載有三七五租約。況兩造間租約每隔6年須換約，歷次續訂時，原告都有接獲通知，惟均不見何人反對，原告稱其遲至接獲社頭鄉公所106年11月22日社鄉民字第1060018320號函始知悉遭蕭脩徹冒稱管理人訂定系爭租約，並非真實。又耕地三七五減租條例第16條第1項規定固禁止承租人將承租耕地之全部或一部轉租或借與他人使用或與之交換耕作，惟所謂「自任耕作」，解釋上並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨。原告稱被告蕭啟男、蕭建富、蕭宜益等人將部分耕地提供蕭林郎、蕭周房、蕭燈酉耕作，惟並未舉證以實其說，且經鈞院108年6月13日之現場勘驗測量，可見蕭啟男、蕭建富、蕭宜益、蕭林郎等人之耕地均自行耕種，並未違反租約，足認原告前開主張，並不足採。又系爭土地上農舍係專供農用之簡易農舍，用以堆放農作用品供農作便利，且結構簡陋、面積極小、內部堆置農具及雜物，幾無空間可供行走，並不構成承租人未自任耕作之事由。被告等人並未違反耕地三七五減租條例得終止租約之原因，原告主張洵屬無據。
㈣被告蕭周宗則以：系爭六筆租約實係各自簽訂，被告蕭周宗
、蕭又瑋與蕭周之租約係延續蕭筆之租約而來，使用情形均符合法律規定，故其他被告苟有違反三七五減租條例之情形，亦與被告蕭周宗、蕭又瑋與蕭周無關。
㈤以上同為答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
㈥其餘被告經合法通知未到庭，亦未提出書狀為何說明或陳述。
三、得心證之理由:㈠原告主張坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積
12546平方公尺土地，為原告祭祀公業「蕭東山」所有，現由被告等人占有使用等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本、社頭鄉公所106年8月14日社鄉民字第1060012917號函、106年10月5日社鄉民字第1060015606、1060015607號函、107年11月28日社鄉民字第1070018788號函影本、土地空拍圖等件為證（見本院卷一第145頁至第202頁），並經本院於108年6月13日會同兩造及彰化縣田中地政事務所勘驗系爭土地，有勘測筆錄、現場簡圖、系爭土地空拍圖（見本院卷一第285頁至第294頁），及田中地政事務所製成土地複丈成果圖附卷可參（即田中地政事務所收件日期108年5月1日土丈字第504號土地複丈成果圖，見本院卷一第311頁）。被告對占用系爭土地乙情固不爭執，惟辯以渠等係基於與原告公業先前簽立之三七五租約（見本院卷一第187頁至第200頁）占用系爭土地，渠等並非無權占用系爭土地等語置辯。本院整理兩造前開主張及說明，認本件主要爭點為：⒈兩造間系爭三七五租約是否合法有效？⒉被告就系爭土地之使用無違反三七五減租條例之規定？茲分述如下。
㈡按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；公同
共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。98年1月23日修正前舊民法第820條第1項及第828條定有明文。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；第820條、第821條及第826條之一規定，於公同共有準用之。民法第820條第1項及第828條第2項定有明文。次按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所定之管理行為。如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效。（參照最高法院76年度台上字第1571號民事判決）。依卷附臺灣省臺中縣私有耕地租約書及臺灣省彰化縣私有耕地租約書所示（本院卷一第109～121頁），系爭土地係蕭修徹以原告管理人之名義出租予蕭涓、蕭修徹、蕭文柳、蕭聰牛、蕭義湖及蕭聰林等人，再分別由被告等人繼承承租系爭土地權利，惟蕭修徹並非原告之管理人此點，為兩造所不爭執，自不得以原告管理人身分出租系爭土地。又前開租約書之出租人欄僅有蕭修徹之簽章，系爭土地出租當時之公同共有人並未列為前開租約之出租人，即難認蕭修徹出租系爭土地時，業已取得系爭土地公同共有人全體之同意，而不符前揭規定意旨，其以原告管理人身分逕行代理全體公同共有人出租系爭土地，除有其他法律依據外（詳下數㈤部分），揆之前開判決意旨，應認為兩造間前開租賃契約對於原告不生效力。基此，以下再針對原告與各被告租賃關係部分，分別說明如下。
㈢被告蕭林郎及蕭林鏞部分：
⒈除前所述外，另按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自
己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條定有明文。又查民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力；此外，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。（參照最高法院98年度台上字第1650號民事判決及同院85年台上字第963號民事判例）。
上開判決及判例所揭意旨，於未經本人同意之自己代理之情形，亦有適用，申言之，在未經本人事先許諾之自己代理情況，自己代理人所締結者應屬效力未定之法律行為，若本人拒絕承認，即確定對於本人不生效力。
⒉依據卷附臺灣省彰化縣社和字第55號及第55-1號私有耕地租
約書所示，此部分租賃關係最初係於44年12月15日由蕭修徹以原告管理人身分出租予自己，嗣並經多次續約，除難認已獲全體公同共有人同意出租外，其將該部分土地出租予自己，係以管理人身分為本人（即原告）與自己之法律行為，難謂無利害衝突之可能。復審酌前開租賃契約僅出租總計4,167平方公尺面積，嗣並分別由被告蕭林郎及蕭林鏞承接各為2083.5平方公尺之承租面積，惟依卷附附圖所載，被告蕭林郎實際使用面積竟高達3,838.95平方公尺，兩人合計實際使用面積亦逾前揭歷來之承租面積，顯係利害衝突所致，並有害於原告權益，揆之首開法條意旨，應認為屬於前述效力未定之自己代理情形。佐以前開租賃契約書背面租約加蓋戳記處攔均記載「依據92.9.18承租繼承人申請名義變更檢附之土地登記謄本，逕予變更出租人惟蕭東山管理者蕭如松」等語（本院卷第112、114頁），以及蕭如松早於大正10年7月30日死亡等情，亦有日據時期戶籍登記資料（本院卷一第57頁）及蕭東山沿革（本院卷二第197頁）在卷可參，則前管理人蕭如松既已死亡，當無從代原告承認前開三七五租約。今原告提起本件訴訟並拒絕承認蕭修徹代原告與自己締結之三七五租約，即自始對於原告不生任何法律效力，被告蕭林郎及蕭林鏞自無從承繼蕭修徹對於系爭土地之租賃權。⒊至於被告二人另援引最高法院90年度台上字第1540號民事判
決意旨（判決內容參閱下述㈤⒈部分），答辯稱：蕭修徹為原告之事實上管理人，足以引起被告二人之正當信任，基於誠實信用原則，應認為此部分三七五租約對於原告繼續有效等語，此應係基於表見代理法則、權利外觀理論及信賴原則所為推論（即本人以自己之行為創造出代理權存在之有權代理的外觀），惟被告二人之租約既然承繼於自己代理人蕭修徹，則前開蕭修徹以自己代理方式簽訂之三七五租約，論理上即無可能對蕭修徹自己產生有權代理之外觀，當無前開最高法院90年度台上字第1540號民事判決及表見代理法則之適用，被告二人承繼蕭修徹之效力未定租約，嗣並經原告拒絕承認，自不得對原告主張此部分租約對其繼續有效。則原告依據民法第767條物上請求權之規定，請求被告蕭林郎拆除附圖編號Q之鐵皮建物，並返還附圖編號P、Q、R、S部分土地，以及請求被告蕭林鏞拆除附圖編號J部分房屋，並返還附圖編號I、J、K部分土地，均為有理由，應予准許。
㈣被告蕭建富、蕭宜益及蕭登酉部分：
⒈被告蕭建富與原告間之三七五租約，係源自蕭修徹以原告管
理人身分與蕭義湖於74年3月25日簽訂之卷附臺灣省彰化縣社泰字第53號私有耕地租約書（承租面積711平方公尺。本院卷一第119頁），被告蕭宜義與原告間之三七五租約，係源自蕭修徹以原告管理人身分與蕭聰林於38年6月10日簽訂之臺灣省彰化縣社泰字第56號私有耕地租約書（承租面積711平方公尺。本院卷一第121頁），被告蕭登酉與原告間之三七五租約，則係源自蕭修徹以原告管理身分與蕭聰牛於38年6月10日簽訂之臺灣省臺中縣私有耕地租約書（承租面積712平方公尺。本院卷一第117頁），而被告蕭建富現承租位置係附圖編號E（面積493.37平方公尺）及M（面積82.28平方公尺）部分，被告蕭宜義現承租位置在附圖編號F（面積
456.30平方公尺）及N（面積98.95平方公尺）部分，被告蕭登酉現承租位置則在附圖編號G（面積638.67平方公尺）、H（面積101.90平方公尺）及O（面積80.14平方公尺）部分，上開三人承租位置除附圖編號M、N、O等小部分種植果樹耕作外，其餘多為雜林，被告蕭登酉更在附圖編號H部分建築房屋供作為倉庫，則被告三人所承租之前揭所示土地，大部分均未作為耕作之用，應堪認定。
⒉按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文；又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（參照最高法院70年台上字第4637號民事判例）；此外，上訴人將一部分土地供非耕作即非養魚之用，而不自任耕作。依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，原訂租約全部無效（參照最高法院76年度台上字第759號民事判決）。揆之法條、判例及判決意旨，應認為被告蕭建富、蕭宜益及蕭登酉與原告間之前開三七五租約，縱得援引最高法院90年度台上字第1540號民事判決意旨（判決內容詳下述㈤⒈部分），而認為對於原告繼續有效存在，亦因未自任耕作違反前開規定而歸無效。則被告蕭建富、蕭宜益及蕭登酉與原告間之前開租約既已失效，原告依據民法第767條物上請求權規定，請求被告蕭建富返還附圖編號E及M部分土地，請求被告蕭宜益返還附圖編號F及N部分土地，請求被告蕭登酉拆除附圖編號H部分房屋，並返還附圖編號G、H及O部分土地，亦為有理由，同應准許。
㈤被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利、蕭周宗、蕭周及蕭又瑋部分：
⒈按本件被上訴人占用系爭房地，既係向沈水雲承租，沈水雲
雖非名義登記上之管理人，然上訴人在沈看於五十三年死亡後，以迄七十七年新派下員大會成立時，均無登記之管理人存在，沈水雲以其為沈看之子，且實際籌費用繳納上訴人所有土地應繳之稅捐等情，堪認沈水雲係以上訴人祭祀公業之事實上管理人自居，當時並無任何派下員出面反對，自足以引起被上訴人正常之信任，認沈水雲之出租係屬合法有效，而向其繳租，基於誠實信用原則，應認為其租賃契約對於上訴人繼續有效（參照最高法院90年度台上字第1540號民事判決，最高法院69年度台上字第475號判決意旨亦同）。揭示實際管理祭祀公業土地之事實上管理人情況，並參酌信賴保護原則及誠實信用原則之法理，以及據此創設之權利外觀理論，肯認事實上管理人代祭祀公業與具正常信任承租人間所簽租約之效力。被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮承繼自蕭修徹以原告管理身分與蕭涓簽訂之臺灣省臺中縣社平字第44號三七五租約，及蕭周宗、蕭周及蕭又瑋承繼自蕭修徹以原告管理身分與蕭文柳簽訂之臺灣省臺中縣社平字第44號三七五租約，是否得援引前開判決意旨，主張其等之租約對於原告繼續有效，即應探究。
⒉查原告所提出之派下全員證明書內附蕭東山派下全員系統表
（見本院卷一第175頁），上載祭祀公業蕭東山之設立人為蕭婦、蕭如松、蕭經三人，其中蕭經由蕭送繼承，嗣蕭送由蕭脩徹、蕭溪鐘二人繼承，足見蕭脩徹確為祭祀公業蕭東山之派下員。次查原告祭祀公業蕭東山向社頭鄉公所申報核發之派下全員證明書所檢附之「蕭東山沿革」第七點記載略以：本公業設立之初由蕭如松擔任管理人至大正10年7月30日死亡後，未再改選管理人而由蕭玉衡擔任事實上管理人，惟蕭玉衡乘機於昭和12年6月21日偽稱本公業土地乃其私人所有…，本公業其他派下員得知此事，旋於同年7月12日推舉蕭送為原告對蕭玉衡提起登記抹消之訴，並於昭和19年6月8日獲得勝訴判決，惟蕭送旋於同年11月14日死亡。民國35年7月27日蕭送之子蕭脩徹檢具上開法院判決書及確定證明辦理本公業土地權利申報，…。本公業派下員擔心類似蕭玉衡監守自盜事件重演，故未再改選管理人等語（見本院卷二第
295、296頁），經核與彰化縣田中地政事務所108年5月2日中地1字第1080002050號函檢附之系爭土地台帳、日據時期土地登記簿、人工登記簿所載內容約略相符（見本院卷一第275頁至第284頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。則蕭脩徹於其父蕭送死亡後，接續辦理前開與系爭土地相關事務，而任原告公業之事實上管理人，即非全無可能。
⒊再參酌前開蕭東山沿革記載：本公業因派下子孫散居各地，
平日由蕭忠源負責對蕭東山等歷代祖先上香敬茶等語，則前管理人蕭如松已於22年死亡，蕭忠源則係00年出生，於106年10月5日始經選任管理人，衡諸原告公業既非自然人，無法自任使用系爭土地，則於蕭如松死亡後至蕭忠源繼任為管理人間長達80年期間，衡諸常情，必有實際上管理人管理原告祭祀公業之田產，以維持公業運作，斷無可能任憑土地荒廢，或任由他人使用系爭土地卻從不追討乙情，則前管理人蕭如松死亡後，原由其子蕭玉衡擔任事實上管理人，嗣因故遭解任，改由蕭送代表公業處理公業事務，蕭送過世後，由其子蕭脩徹繼任實質管理人代為管理，亦符民間常情。佐以本件蕭修徹以原告管理人身分簽訂之三七五租約，自最早於38年6月6日起簽訂迄蕭修徹88年12月30日死亡，期間已逾50年等情，堪認蕭脩徹逾此期間確係以原告之事實上管理人自居，且無任何派下員出面反對，自足以引起被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利、蕭周宗、蕭周及蕭又瑋等人之正常信任，並認為其等與原告間三七五租約對於原告仍繼續有效。
⒋此外，原告另主張被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、
蕭榮利、蕭周宗、蕭周及蕭又瑋承租之前開土地，並未自任耕作，而有違反耕地三七五減租條例第16條規定等節。查被告等人所承租之前開土地多經種植果樹，此除經本院到庭勘驗屬實外，並有本院勘驗測量筆錄（本院卷一第287頁）及附圖（本院卷一第311頁）在卷可參，雖被告蕭啟男及蕭榮寮搭建附圖編號C之1樓磚造房屋，然該房屋係作為放置農具之倉庫，係有助於種植果樹之耕作目的，亦有前開本院勘驗測量筆錄可證。按又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院64年台上字第571號民事判例），則被告蕭啟男及蕭榮寮搭建上開附圖編號C之房屋，自未違反前開耕地三七五減租條例第16條規定。
⒌故被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利、蕭周宗
、蕭周及蕭又瑋等人與原告間之三七五租約應未失效，堪可認定，其等占有使用前開附圖編號B、C、D、L等部分土地，即非無權占有，而與民法第767條物上請求權之要件有間，原告據此請求被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利、蕭周宗、蕭周及蕭又瑋等人返還附圖編號C、D、L部分土地，請求被告蕭周宗、蕭周及蕭又瑋返還附圖編號B部分土地，均無理由，應予駁回。此外，上開附圖編號B、
C、D、L部分土地既仍應出租予被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利、蕭周宗、蕭周及蕭又瑋等人使用，則作為道路通行使用之附圖編號A部分土地，自屬前開三七五租約之租賃效力所及，則原告請求返還附圖編號A部分土地，同無理由，亦應駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條所有權之法律關係，請求確認原告與被告蕭林郎、蕭林鏞、蕭登酉、蕭建富、蕭宜益間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，並請求被告蕭林鏞應將附圖編號J部分之一樓鐵皮建物拆除，並將附圖編號J、K及I部分土地返還原告、請求被告蕭林郎應將附圖編號Q部分之1樓鐵皮建物拆除，並將附圖編號P、Q、R及S部分土地返還原告、請求被告蕭登酉應將附圖編號H部分之房屋拆除，並將附圖編號H、G及O部分土地返還原告、請求被告蕭建富應將附圖編號E及M部分土地返還原告、以及被告蕭宜益應將附圖編號N及F部分土地返還原告等節，均有理由，應予准許，爰判決如主文第一項至第六項。至原告請求原告與被告被告蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利、蕭周宗、蕭周及蕭又瑋間之三七五租約不存在，請求被告蕭啟男、蕭榮寮應將如附圖所示Ｃ部分之一樓磚造建物拆除，並請求蕭啟男、蕭榮祿、蕭文豐、蕭榮寮、蕭榮利返還編號C、D、L部分土地，另請求被告蕭周宗、蕭周及蕭又瑋等人返還編號B部分土地，以及請求被告等返還附圖編號A部分土地，均為無理由，應予駁回，爰判決如主文第七項。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、末按，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，經調解不成立及不服調處者，應移送該管司法機關，司法機關免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條第1項固有明文。惟本件訴訟繫屬期間有支出地政規費（見本院卷一第307頁）等訴訟費用，自有訴訟費用負擔問題，仍應為訴訟費用負擔之諭知，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 16 日
書記官 魏嘉信