臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第1110號原 告 何弘量被 告 黃萬福訴訟代理人 朱清雄律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國109年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠聲明：確認被告就坐落彰化縣○○鄉○○○段000000000地
號權利範圍為各為全部之土地優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
㈡緣台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金服公司）辦
理財政部國有財產署中區分署委託標售108年度第402批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物，將被繼承人黃吉所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號持分各為全部1分之1（下稱系爭2筆土地），編列為標號23、24，標售底價各為新臺幣（下同）790,860 元、12,740元，於民國（下同）108年5月24日上午11時於台灣金服公司中部分公司當眾開標，由原告各以905,168 元、16,888元最高出標得標，有台灣金服公司該批次標售公告、原告投標單影本、台灣金服公司開標結果下載資料可稽。嗣台灣金服公司中部分公司以108年6 月21日（108）台金中繼字第402號函通知原告，略謂系爭2筆土地有優先購買人業依土地法第73條之1規定主張優先購買權，俟處理該優先購買權程序後再接續辦理云云，為此原告於108 年7月1日經苗栗地方法院公證人認證信函向該公司聲明異議，主張系爭2 筆土地經原告於108年5月25日前往現場拍照錄影存證，確認附表土地並無經營農業，而係雜草叢生，荒廢無人使用，依土地法第73條之1第2項規定，系爭2筆土地並無繼承人或第三人合法占有使用之事實（依該條文規定「繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利」之反面解釋），當然亦無同法條第3項所謂繼承人、合法使用人或其他共有人得就其（合法）使用範圍主張優先購買之適用條件，茲有原告認證信函及其附件影本可稽。惟該公司處理結果仍以108年8月16日（108）台金中繼字第402號函通知原告，略謂系爭2筆土地經繼承人聲明主張依土地法第73條之1第3項全部優先購買，無剩餘持分，原告得申請退還投標保證金，倘對該案優先購買權人權利存在與否有爭議，請依投標須知第12點規定以優先購買權人為被告，循民事訴訟程序訴請法院審理云云，亦有該公司108年8月16日函及財政部國有財產署中區分署彰化辦事處108年8月13日函影本可稽。
㈢經原告閱覽台灣金服公司中部分公司108年度第402批逾期未
辦繼承登記簿動產23、24標售案卷後，發現被告主張其為優先購買人，惟原告於投標前已對系爭2 筆土地做過相當調查，判斷無人合法使用才參與投標，被告雖主張其為系爭2 筆土地所有權人黃吉之繼承人，並有使用系爭2 筆土地，惟辦理標售之台灣金服公司中部分公司僅有形式審查權，不能實質判斷被告是否有符合土地法第73條之1第2項及第3 項之規定，係屬合法占有使用附表土地全部範圍之唯一繼承人。爰依法提起本件確認訴訟。
㈣被告非土地法第73條之1第2項規定「有合法使用權而占有之繼承人」：
⑴原告不爭執被告係系爭2 筆土地所有權人黃吉之繼承人，
但其並非唯一繼承人，台灣金服公司僅憑被告所切結之繼承系統表即認定被告為唯一繼承人，尚嫌疏遠；又實務所見就不動產未辦繼承登記者，通常係全體繼承人無法達成協議，按應繼份辦理分別共有繼承登記，或按協議分割遺產方法而辦理協議分割繼承登記，而部分繼承人亦不願花費辦理公同共有繼承登記，故本件如被告所主張其係唯一繼承人，其隨時可單獨辦理繼承登記，進而處分附表土地，豈有捨近求遠，寧可出資近百萬元而主張優先購買系爭
2 筆土地，顯然違反人性。⑵又被告如非黃吉之唯一繼承人，依據民法第1151條、第82
8 條第2項準用同法第820條第1項規定，系爭2筆土地乃黃吉之全體繼承人公同共有，被告不得未經其他繼承人同意而擅自使用附表土地，否則對於其他繼承人而言仍屬無權占有，不符合土地法第73條之1第2項規定有合法使用權之主觀條件，且該條亦規定繼承人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利，即無所謂依同法第3 條規定，繼承人就其合法使用範圍主張優先購買權之餘地。
㈤被告不符合土地法第73條之1第3項規定之「有前項合法使用權之繼承人就其使用範圍而主張優先購買權」：
⑴本件原告於投標購買系爭2 筆土地前已有相當調查使用現
況，參考內政部國土測繪系統及GOOGLE街景圖，系爭2 筆土地並未種植農作物，而是被相鄰之大面積農作土地便宜利用，堆置收割後廢棄根經物類然後焚燒，且原告亦曾於投標前後勘查系爭2筆土地，現況仍為雜草叢生，而被告於原告得標後之108年5月31日向台灣金服公司申請優先購買所附土地現況照片，竟指鹿為馬將雜草佯稱為牧草，俟原告以臺灣苗栗地方法院108年7月1日認證信函向台灣金服公司聲明異議後，被告始補種玉米幼苗，致台灣金服公司108年7月19日會勘附表土地，形式上認定被告有合法使用系爭2筆土地，並准由被告行使優先購買權，乃係以虛偽作假之方法，損害原告合法得標購買土地之權益。是被告對系爭2筆土地欠缺占有之事實及公示外觀，不符合土地法第73條之1第3項規定優先購買之客觀條件；況被告自68年2月23日起即遷居新北市○○區○○街現址，根本未居住於系爭2筆土地所在區域，且被告主張行使本件優先購買權，從申請戶籍謄本、土地登記謄本、拍攝現場照片、購買保證金支票、會勘土地現況等，無一程序參與，徒具人頭名義而已，試問如何合法使用附表土地。
二、被告則以：㈠伊係黃吉之繼承人，符合土地法第73條之1第3項得主張優先
購買權之主體身分資格。原告雖否認伊為黃吉之唯一繼承人，進而否認被告係合法使用權之繼承人主體身分資格，與前揭土地法之規定不符，原告之主張洵屬矛盾、無據。
㈡伊係就系爭2筆土地之全部使用，系爭2筆土地為農牧用地，
長期由伊及伊同居共財之家人自行耕作，源自伊之祖母早年即吩咐伊，謂系爭2筆土地最鄰近住家，方便配合種植居家廚房食材，一定要自行耕作，更強調不可出租他人，免得被承租者主張三七五減租，伊即遵祖訓，於其上自行耕作。
㈢依內政部96年5月11日內授中辦地字第0960726585號函意旨
揭示，在現今之家庭耕地，農業經營者無法就耕作行為事事躬親，耕作行為如委由專業經營之代耕中心、育苗中心、噴藥除草團隊服務，亦屬農業經營所稱「自耕」、「自行耕作」。108年5月24日決標時，系爭2筆土地之農作現狀為「牧草」（品種屬：狼尾草，為乳、肉牛食材，一年期可機械收割二、三次，每次每分地可收割約4000至5000公斤），係伊雇用彰化縣王功農地代耕中心翻耕農地，並作畦種植牧草，因牧草之品質為二年左右為佳，故於108年7月上旬時，伊又雇工將系爭2筆土地改種玉米，玉米播種至採收期夏天約75至80天，同年11月上旬又翻種玉米，至今系爭土地仍為種植玉米所用。
㈣而依財政部97年3月6日台財稅字第0970456310號函令，申報
移轉現值，以決標日當期土地公告現值為準，系爭2 筆土地決標日當期土地公告現值為每平方公尺980 元，前次移轉為每平方公尺23元，預估標售土地價款，將扣繳巨額土地增值稅；伊既就系爭2 筆土地全部有自行耕作使用，為期免除扣繳巨額土地增值稅，標售土地價款能全部依土地法第73條之1第4項規定儲存國庫設立專戶，伊再依法定應繼份領取，伊遂於系爭2筆土地決標後，以系爭2筆土地所有權人黃吉之繼承人身分，向芳苑鄉公所申請「農業用地作農業使用證明書」。
㈤且亦有伊之胞姐提出聲明書，可證明其他繼承人未耕作，全由伊一人占用系爭土地耕作。
㈥原告雖提出104年4月份之內政部國土測繪系統、GOOGLE街景
圖，主張斯時系爭2 筆土地並未種植農作物，而是被相鄰之大面積農作土地便宜利用，堆置收割後廢棄根莖類然後燃燒，惟是否有被鄰地暫時偷置農作廢棄根莖物，伊全然不知，因農地耕作有整地待耕期間、種植作物成長期間、農地休耕期間，不容原告農地有一時間點未種植農作物，即否認伊有於系爭2 筆土地耕作之事實；至於原告稱其有於投標前後至系爭2 筆土地處察看，現況為雜草叢生，此係原告之誤會，當時係種植牧草，並非雜草叢生；而系爭土地由被告作為農牧使用，亦由台灣金服公司委請鑑定機關勘驗、鑑定，不容原告否認。
㈦另外台灣金服公司亦以依法審核，准予伊優先購買系爭2 筆土地。
㈧綜上所陳，被告確係系爭2 筆土地所有權人黃吉之繼承人，
並有使用範圍全部之事實，對系爭2 筆土地全部，有優先購買權存在，原告請求確認優先購買權不存在，顯無理由。
㈨並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
是法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號著有判例意旨參照）。又原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號民事判例參照）。本件原告主張被告就公開標售之系爭2 筆土地，並無優先購買權存在之事實，為被告所否認，堪認兩造間就被告是否對系爭2 筆土地得主張優先購買權，陷於不明確之狀態，且可能影響原告以該2 筆土地之最高標人身分而請求移轉土地所有權之地位，故原告主觀認其在法律上之地位有不安狀態存在，此狀態得以本件訴訟除去，尚屬有據，揆諸前揭說明，原告訴請確認被告就108年5月24日所拍定之系爭2 筆土地之優先購買權不存在，應有即受確認判決之法律上利益。
四、得心證之理由㈠本件原告主張系爭2 筆土地所有人為黃吉，繼承人未辦理繼
承登記，經財政部國有財產署中區分署委託台灣金服公司中部分公司以108年度第402批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物編列為標號23、24之系爭2筆土地標售，由其於108年5月24日上午11時於分別以905,168元、16,888元標得，嗣台灣金服公司中部分公司以108 年6月21日（108）台金中繼字第402號函通知原告，系爭2筆土地之所有權人黃吉之繼承人即被告對系爭2 筆土地主張優先購買，經原告異議等情，據其提出台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產屬中區分署委託標售108年度第402批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告、投標單、支票影本、認證信函、台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司108年6月21日、108年8月16日（108）台金中繼字第402號函等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告就系爭2 筆土地，不得主張優先購買，為被告否認，並以前詞置辯。
㈡按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承
登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售；依第2 項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權；土地法第73條之1 第1項至第3項定有明文。是依前揭規定，只要是土地登記所有權人之繼承人，就其使用範圍即可依前揭規定主張優先購買，其目的無非在使標售土地之所有人與使用人合歸一人，以盡經濟上之效用；至於土地法第73條之1第2項「繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利」之規定，僅係在規範土地標售後之權利義務關係，與是否得主張優先購買權無涉，先予敘明。
㈢又確認法律關係不存在之訴，如被告抗辯其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號判例參照）。本件兩造爭執被告就系爭2 筆土地存否土地法第73條之1第3項所定優先購買權而經原告提起消極確認之訴，自應由被告就該項所定「為所有權人之繼承人」、「有使用土地」、「使用範圍」等構成要件事實負舉證責任。
㈣經查，被告有使用系爭2 筆土地全部耕作之事實，業據其提
出彰化縣芳苑鄉108年9月18日芳鄉農字第1080014421號農業用地作農業使用證明書（見本院卷第123 頁）、108年7月19日由台灣金服公司中部分公司委託佳宏不動產估價師事務所之查估作業表（見本院卷第135至141頁）、108年6月15日、108年10月20日雇人種植玉米筍之收據（見本院卷第257頁）為證，且亦據其提出106年2月15日雇人於系爭2 筆土地種植牧草之收據（見本院卷第255 頁），堪認被告雖未居住於系爭2筆土地附近，亦有於系爭2筆土地上於標售前雇工持續耕作；原告雖提其於108年5月25日至系爭2 筆土地拍攝之相片（見本院卷第37至38頁）及104年4月之內政部國土測繪系統、GOOGLE街景圖，認被告並無使用系爭2筆土地耕作，惟108年5 月25日之照片，係108年5月24日標售後所拍得的照片，況農地亦有農閒或休耕之時，難僅憑單一日所拍得之照片，即認被告並無於系爭2 筆土地上耕作；又兩造復不爭執被告為黃吉之繼承人，則被告自得依土地法第73條之1第3項主張優先購買系爭2 筆土地。至於原告主張被告未得其他繼承人同意使用，此部分與被告是否得主張優先購買權無涉，併此敘明。
㈤從而，被告為系爭2 筆土地之繼承人，現並占有使用全部系
爭2筆土地，則被告抗辯依上開法條規定，就系爭2筆土地有優先購買權，於法有據，則原告主張確認被告就系爭2 筆土地，無優先購買權，為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 19 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 19 日
書記官 陳品潔