臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第1168號原 告 王永旭訴訟代理人 王苡斯
王竣民被 告 蔡沅倢
陳孟婉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年1 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○○○○○○號房屋騰空返還原告王永旭、王竣民。
被告應給付原告王永旭新臺幣伍拾萬元，及自民國一○八年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年六月二十三日起至返還上開房屋時止，按月給付原告王永旭、王竣民新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告王永旭、王竣民以新臺幣壹萬肆仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆萬肆仟壹佰元為原告王永旭、王竣民預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告王永旭以新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告王永旭預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就已到期部分，於原告王永旭、王竣民按月以新臺幣捌仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳萬伍仟元為原告王永旭、王竣民預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告王永旭、王竣民（下合稱原告，如單指其一則逕稱其名）原訴之聲明第2 項是請求「被告蔡沅倢、陳孟婉（下合稱被告，如單指其一則逕稱其名）應給付原告新臺幣（下同）53萬6,000 元，及自民國10
8 年11月12日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」（見本院卷第103 頁），嗣於109 年1 月2 日本院審理時變更為「被告應給付王永旭50萬元，及自108 年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」（見本院卷第116 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其等一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告共有門牌號碼彰化縣○○市○○路○ 段○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），緣被告為經營按摩養生館，乃於106 年4 月18日向王永旭承租系爭房屋，並口頭約定系爭房屋之每月租金為2 萬5,000 元，且因王永旭是以系爭房屋現況出租，需由被告自行支出裝潢費用整理系爭房屋，故王永旭同意租賃期間前6 個月，每月租金僅收6,000 元。詎被告於給付押租金2 萬5,000 元予王永旭後，即因於裝潢系爭房屋期間積欠裝潢及招牌業者工程款項而不知去向，導致按摩養生館未曾開幕經營，且迄今亦未曾給付任何租金予王永旭。王永旭遂於108 年6 月14日以存證信函催告被告應於該存證信函送達後5 日內給付積欠之租金，逾期將終止租賃契約，被告並於108 年6 月17日收受該存證信函，然被告仍未於催告期限5 日內給付積欠之租金，故租賃契約應已於10
8 年6 月23日終止。又被告迄今仍未將系爭房屋騰空交還給原告，因此，原告茲依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租賃契約、不當得利返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空返還，給付自106 年10月18日起至108 年6 月17日止所積欠之租金50萬元（即：2 萬5,000 元×20個月＝50萬元）與法定遲延利息，及按月給付自租賃契約於108 年6 月23日終止起至返還系爭房屋時止，相當於租金之不當得利2 萬5,
000 元等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空返還原告；（二）被告應給付王永旭50萬元，及自108 年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（三）被告應自108 年6 月23日起至返還系爭房屋時止，按月給付原告2 萬5,000 元；（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，而其等於先前到場時抗辯：被告不知系爭房屋為原告共有；另當初是王永旭向被告表示「你們自行修補漏水、換新鐵皮，等你們裝潢好正式營運的時候才打合約收租金」，但結果系爭房屋修繕好了之後，王永旭卻又不讓被告進入系爭房屋，並於106 年中元普渡時，在系爭房屋外張貼出租系爭房屋之布條等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）被告為共同經營按摩養生館，遂於106 年4 月間，一同向王永旭承租系爭房屋，且經王永旭同意後，被告與王永旭約定每月租金為2 萬5,000 元，並自王永旭取得系爭房屋之鐵捲門遙控器，及給付押租金2 萬5,000 元給王永旭；被告自106 年4 月起迄今，均未給付每月租金2 萬5,000元給王永旭，且現仍持有系爭房屋之鐵捲門遙控器及有物品置放在系爭房屋內，而仍占有使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷第104 至107 頁），並有房屋使用同意書暨租賃契約書、照片在卷可稽（見108 偵3560偵查卷第15至19頁；本院卷第27頁），應屬真實。另系爭房屋為原告所共有一節，復有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書存卷可參（見本院卷第73、75頁），同堪認定。
（二）被告與王永旭間就系爭房屋，是否已成立租賃契約？
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，且不動產之租賃契約，其期限逾
1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421 條第1 項、第422 條定有明文。王永旭與被告於106 年4 月間，既已就租賃標的物為系爭房屋、租金為每月2 萬5,000 元等租賃契約必要之點達成合意，業如前述，則其等雖未就租賃期限進行協議及簽立完整之租賃契約書，然揆諸前揭條文，仍應認被告於106 年
4 月間已就系爭房屋，與王永旭成立不定期限之租賃契約。
2、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。又該所謂不正當行為，並不以惡意之積極行為為限，消極阻止之行為亦包括在內。另當事人就已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，應為清償期之約定，而非條件，然倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，應類推適用民法第101 條第1 項規定，視為清償期已屆至（最高法院87年臺上字第1205號判例、87年度臺上字第89號判決、94年度臺上字第1609號判決、104 年度臺上字第2114號判決意旨參照）。經查：
（1）就被告應給付租金之始日，王永旭固主張：應自106 年4月18日起給付等語（見本院卷第15頁），而被告則辯稱：
應自系爭房屋裝潢好正式營運之時才開始給付等語（見本院卷第105 頁），而有所不同，然縱使依被告上開所辯，已與王永旭成立租賃契約之被告亦應於系爭房屋開始營運按摩養生館起，作為第一期租金之清償期，並按月給付租金2 萬5,000 元予王永旭，而非無給付租金之義務。
（2）被告雖辯稱：王永旭不讓其等進入系爭房屋，且有在系爭房屋外張貼出租系爭房屋之布條等語（見本院卷第104 、
107 頁），然被告並未具體指明王永旭不讓其等進入系爭房屋之手段，則王永旭是否確有採取具體、有效之行動妨礙被告進入系爭房屋，誠有疑問；再者，縱使王永旭有於口頭上表示不讓被告進入系爭房屋及張貼出租系爭房屋布條等舉動（見108 偵3560偵查卷第5 頁；本院卷第17頁），因被告於106 年4 月間即已自王永旭取得系爭房屋之鐵捲門遙控器（見本院卷第106 頁），則王永旭所為前揭口頭表示及張貼布條等舉動，自無礙被告繼續進入系爭房屋裝潢以營運按摩養生館，故被告所為之上開辯詞，並不足為免除其等給付租金義務之理由。
（3）縱使王永旭有為前揭口頭表示及張貼布條等舉動，亦無礙被告繼續進入系爭房屋裝潢以營運按摩養生館，業如前述，然被告卻據此不再進入系爭房屋進行裝潢，以便日後營運按摩養生館，足認被告是以消極行為阻止系爭房屋營運按摩養生館之事實發生；而蔡沅倢既已陳稱：系爭房屋於
106 年7 月已裝潢好九成，想說106 年8 月底開幕等語（見本院卷第107 頁），則揆諸前揭意旨，應類推適用民法第101 條第1 項之規定，視為第一期租金之清償期已於10
6 年8 月底屆至，因此，被告應自106 年8 月底，按月給付租金2 萬5,000 元予王永旭。
（三）原告主張租賃契約已合法終止，請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？
1、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款分別定有明文。因此，就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，是附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7 號裁定意旨參照）。
2、被告自106 年8 月底起迄今，均未給付每月租金2 萬5,00
0 元給王永旭一節，業經本院認定如上，則經扣除被告所繳納相當於1 個月租金之押租金2 萬5,000 元後，被告仍積欠王永旭租金達2 個月以上未給付；又王永旭於108 年
6 月14日，有以臺中法院郵局存證號碼001411號存證信函表明被告未曾給付租金，催告其等於該存證信函到後5 日內給付積欠之租金51萬1,000 元，並同時表明如逾期未給付，即以該存證信函作為終止租賃契約之意思表示，不另發函，而該存證信函並於108 年6 月17日送達至被告等情，有該存證信函、掛號郵件執據、掛號郵件收件回執附卷可憑（見本院卷第29、93至99頁），因此，被告既於收受王永旭請求給付積欠租金之催告，並同時為附停止條件之終止租賃契約意思表示後，始終未給付租金，則揆諸前揭說明，王永旭所為終止租賃契約之意思表示，乃在被告於
108 年6 月17日收受該存證信函5 日後，即108 年6 月23日成就，而生終止租賃契約之效力。
3、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，且王永旭與被告間之租賃契約業經王永旭終止，而被告迄今仍占有使用系爭房屋等情，業經本院認定如上，則被告於租賃契約終止後仍未自系爭房屋遷離，並繼續占有使用系爭房屋，自屬已無合法占用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有。因此，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，核屬有據，應予准許。
（四）王永旭請求被告給付積欠之租金、法定遲延利息，及原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。被告應自106 年8 月底，按月給付租金2 萬5,00
0 元予王永旭，然迄今均未給付一節，已如前述，則經扣除被告所繳納相當於1 個月租金之押租金2 萬5,000 元後，被告仍積欠王永旭自106 年9 月底至108 年6 月23日租賃契約終止時之區間內租金，故王永旭依租賃契約，請求被告給付前揭區間內之自106 年10月18日起至108 年6 月17日止所積欠之租金50萬元（即：2 萬5,000 元×20個月＝50萬元）（見本院卷第15、111 、116 頁），為有理由。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年臺上字第1695號判例、97年度臺上字第29
4 號判決意旨參照）。依前所述，被告與王永旭間之租賃契約已經王永旭合法終止，則被告自租賃契約於108 年6月23日終止起，已無占有使用系爭房屋之法律上原因，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋而獲得相當於租金之利益；又被告既依租賃契約承租系爭房屋之每月租金為2 萬5,000 元，則原告依不當得利返還請求權，請求被告自108 年6 月23日起至返還系爭房屋時止，按月給付相當於租金之不當得利即每月2 萬5,000 元，應屬有據。
3、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233條第1 項前段、第203 條分別定有明文。被告對王永旭所積欠之租金50萬元已然遲延，則王永旭就被告所應給付之租金50萬元，請求自108 年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 五計算之法定遲延利息，於法有據，亦應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段之規定、租賃契約、民法第179 條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，給付積欠之租金50萬元及自108 年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 五計算之利息予王永旭，與自108 年6 月23日起至返還系爭房屋時止，按月給付原告2萬5,000 元，為有理由，應予准許。
五、關於假執行之說明：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
民事第四庭 法 官 許嘉仁以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 曾靖雯