臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第1304號原 告 張林順訴訟代理人 張宗存律師被 告 張世明訴訟代理人 陳振吉律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地及同段257建號建物（門牌號碼：彰化市○○路○段○○巷○○弄○○號）均歸原告取得，並由原告補償被告新台幣1,360,111元。
訴訟費用由原告負擔6分之5，被告負擔6分之1。
事實及理由
一、原告主張：㈠彰化縣○○市○○段○○○○號土地及同段257建號建物（門牌
號碼彰化市○○路○段○○巷○○弄○○號，下稱系爭房屋）等不動產（下稱系爭不動產）為兩造所共有，應有部分為原告6分之5、被告6分之1。兩造就系爭不動產並無不得分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形等事實，兩造就分割方法無法達成協議，為此請求裁判分割。又系爭土地為建築用地，其上有系爭房屋，其餘空地為法定空地，土地與建物無法割裂使用，故將系爭不動產合併分割。
㈡不同意以抽籤決定由何人取得系爭不動產。系爭不動產原為
兩造之父親張漢森所有，並由兩造父母居住，張漢森於民國106年1月25日死亡後由其子女即被告、原告及訴外人張志光、吳張富美、張惠美及張文燕等6人繼承，每人應有部分6分之1。因系爭房屋年久失修，滲、漏水嚴重，已不堪繼續居住使用，原告有意出資整修祖厝、搬回居住，並獲得被告以外之其他兄弟姊妹支持，張志光、吳張富美、張惠美及張文燕等4人於108年8月間將渠等之持分移轉登記予原告名下，故原告之應有部分始為6分之5。但被告反對系爭房屋整建、修繕，並揚言如原告僱工修繕，將提告於法院等語，為避免將來產權複雜，徒生爭議，考量系爭不動產使用上之獨立性，無法為原物分割，且除被告外，其他兄弟姊妹均同意委由原告出資修建祖厝，俾供日後兄弟姊妹年節聚會處所，以凝聚家族向心力。主張由原告單獨取得系爭不動產所有權全部，並由原告依鑑價結果即土地價值新台幣（下同）8,089,624元、建物價值71,040元共8,160,664元，按被告之應有部分比例補償被告1,360,111元（8,160,664元/6=1,360,110.66元，元以下四捨五入，下同）。
㈢不同意由被告取得系爭不動產全部，如此，被告至少需補償
原告5,440,447元，被告更誇言願以1,000萬元補償原告。惟被告名下並無財產，如何支應鉅額補償金？其如無法支付補償金，系爭不動產恐淪為拍賣之標的。
㈣不同意變價拍賣，系爭不動產是兩造父母所留遺產，原告及
其他兄弟姊妹有情感需求，如變價拍賣可能由第三人拍得，且變價拍買可能減價拍賣，未必即可獲取「最高價值」等語。並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：㈠兩造為親兄弟，系爭不動產原為登記為兩造父親所有，當時
取得系爭不動產時，除被告身為長兄，能負起責任工作賺錢外，其他兄弟姊妹均年齡尚小，毫無工作收入，系爭不動產均係由兩造父親及被告工作賺錢給付購買房屋之金額，僅係因被告尊重父親，故登記於父親名下，被告對於系爭不動產一直有深邃感情，希望能善加維持，讓家族之成長處所，能維持好的態樣，以慰父親在天之靈。如兩造均欲取得系爭不動產，被告願意以抽籤決定，被告亦願意服從抽籤結果。
㈡被告願意依照鑑價結果交付補償金予原告，並願意以高於鑑
定價值即1,200萬元作為購買系爭房地全部價金，即被告願意補償原告1,000萬元，取得系爭房地所有權。
㈢兩造如無法就前開方法達成解決方案，主張變價拍賣，依照
持分比率分配價金，此最屬於公平、合理及符合市場機制，讓雙方獲得最高價值之分配，以利事件之終結。兼衡若透過市場自由競爭之方式變價，得使系爭房地之市場價值極大化，並將價金按雙方所示比例分配予兩造，較有利於系爭房地之整體使用，且使法律關係單純化，並無不妥。此外，共有人就系爭房地仍可參與買受，或於拍定後行使優先承買權，對共有人而言，亦非不利。是衡諸前揭因素暨兩造利益及意願等一切情狀，認在此情況之下，變賣系爭房地並以價金分配與各共有人，應較「將原物分配於部分共有人，並以金錢補償其他共有人」或「以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人或仍維持共有」，更貼近系爭房地之價值，而更能符合全體共有人間利益及符合公平原則，且於法並無不合等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。查原告主張系爭土地及其上系爭房屋均為兩造共有，並無不能分割情事，兩造亦無不分割之約定，惟無法協議分割等事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。是原告請求判決合併分割系爭不動產，應予准許。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項分別定有明文。
㈢兩造各自提出分割方法，本院認為：
1.系爭房屋係坐落在系爭土地上，各共有人均受原物之分配顯有困難，故應原物分配由一人取得。兩造均有取得系爭不動產之意願，被告雖主張以抽籤決定，然原告不同意，且以抽籤決定非判決分割之方法，故無可採。
2.本件經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定系爭不動產之價值，鑑價結果為土地價值8,089,624元、建物價值71,040元共8,160,664元，有鑑定報告書為憑，且為兩造所不爭執。則依鑑定結果，如由原告取得系爭不動產，原告應補償被告1,360,111元（8,160,664元×1/6=1,360,111元）；如由被告取得系爭不動產，被告應補償原告6,800,553元（8,160,664元×5/6=6,800,553元）。本院斟酌原告之應有部分比例達6分之5，由原告補償被告，日後較易避免發生給付補償金額糾紛，故將系爭不動產分歸原告取得，並由原告補償被告，較為適當。至於被告雖稱其願以1,200萬元取得系爭不動產，補償原告1,000萬元云云，然原告既不同意，自不能因此以此係有利原告為由，而將系爭不動產分歸被告取得。
3.另被告主張變價拍賣，以價金分配予兩造。惟採變價分割可能導致多次拍賣，共有人取得之價金減少，非必有利。而系爭不動產既非不得以原物分配於一人，並依鑑定結果補償，相較於變價分割，應較有利，且屬公允，故無採變價分割必要。
4.本院斟酌系爭不動產情形及共有人之意願，及分割後之使用效能，認為原告主張之分割方法為可採。爰判決如主文第1項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 109 年 7 月 21 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 21 日
書記官 蔡忻彤