臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第441號原 告 王介源訴訟代理人 王泓翔
黃子信被 告 王海訴訟代理人 黃楓茹律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國108年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議，經原告向彰化縣彰化市公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送彰化縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經彰化縣政府移送本院審理。故本件起訴為合法，合先敘明。
二、原告主張：㈠坐落彰化縣○○市○○段○○○○段000地號土地（下稱系
爭土地）為原告所有，系爭土地訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約）。被告係原承租人王寶之繼承人，現職為彰化市國聖里里長，被告以「全部耕作面積」、「耕作項目谷」及「無現耕、無自耕事實」之切結書，申請耕地租約繼承，原告拒絕會同申請，經彰化縣政府及彰化市公所分別調處，均不成立，移送法院審理。
㈡系爭土地使用應受「區域計畫法」、「非都市土地使用管制
規則」、「農業發展條例」等所管制。作為漁牧使用及土地改良興建地上物時，更應依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」向彰化市公所提出申請。被告為彰化市國聖里里長嫻熟法規，協助鄉里辦理農業各項申請，然經彰化縣政府、彰化市公所調解程序問及為何至今不提出申請變更漁牧使用，被告無言以對，顯然此部分係可歸責於被告之違法事實，且經彰化縣政府地政處地用科查獲。原告主張終止本件耕地租約是謂有理由。被告辯稱兩造應具契約誠信，惟誠信原則係須建立於合法基礎上，原告受被告欺瞞多年，以為被告主張依土地法第106條可合法設置水池養殖，卻被彰化縣政府、彰化市公所認定違法，豈有被告獲利，原告遭裁罰之理？㈢系爭租約原約定以栽培農作物「谷」為使用耕地方式，被告
與原承租人（即被告之母）擅自變更耕作目的，在系爭土地上私自挖池養殖，形成原告無法按原訂租約收取租金，造成原告金錢之損害。被告長年違法違規之行為嗣經彰化縣政府聯合稽查，查獲挖池養殖行為係違反區域計畫法。系爭土地迄無申報休耕紀錄，亦無申請農業用地作農業設施容許使用，超過1年不為繼續耕作，原告依耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款等規定終止租約。爰依民法第767條規定，請求被告將使用之土地回復原狀及返還原告等語。並聲明：被告應將系爭土地上如附圖所示編號A鐵皮、編號B產卵室、編號C水溝等全部拆除騰空，將編號D魚池全部拆除並抽空池水後，將承租之土地交還原告。
三、被告答辯：㈠原告先父王貴仁與被告祖父王阿萬於民國38年就系爭土地訂
有三七五租約，出租人王貴仁於102年死亡，由原告繼承系爭租約，承租人王阿萬於70年死亡，由其女兒即被告母親王寶繼承系爭租約，王寶於107年5月1日死亡，由被告繼承系爭租約，經彰化縣政府同意備查在案。被告依三七五減租條例第6條規定，於107年8月向彰化縣政府彰化市公所申請變更承租人登記，遭原告無故拒絕會同登記，迭異議終止租約云云。
㈡系爭租約簽定之始，雖約定租金以「谷」給付之，惟兩造尚
得合意另行變更租金種類。出租人王貴仁於67年間向承租人王阿萬約定改闢魚池養殖以利用土地，並約定由承租人王阿萬縮小使用面積為系爭土地東側，而將土地西側交由出租人王貴仁養殖漁業，以代租金，被告自此養殖漁業至今，尚符土地法第106條之規定。王阿萬、王寶先後於系爭土地施以特別改良，興建2處鐵皮地上物，作為儲放養殖所需肥料、機具，以及作為甲魚產卵處所。出租人王貴仁於76年將系爭土地西側之魚池填平興建農舍居住，並將建號2293號辦理第一次所有權登記予原告，承租人王阿萬同意繼續令王貴仁、原告以此方式使用土地西側至今，以代租金之給付，雙方此後並就系爭耕地租約進行數次換約，被告並無擅自變更耕作目的。
㈢耕地租約非以作成書面、登記為生效要件，惟觀兩造之行為
，對於耕地租約訂定確有意思表示合致，或出租人對於耕地租約之訂定未有反對之意，並有相當行為（在被告所承租之土地上興建農舍），足以推知其有同意之意思，顯為有效之租約。原告以被告違反區域計畫法、繼續1年不為耕作云云，而主張終止租約，於法不合。
㈣原告所提「無申請農業用地作農業設施容許使用之違反區域計畫法」並非合法終止租約事由：
1.「農業用地作農業設施容許使用」之規定，係源自由農業發展條例第8條之1授權所制定「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法（下稱容許辦法）」，依法坐落於農牧用地之地上物及水產養殖設施應直轄縣市政府申請許可使用。
2.系爭土地經彰化縣政府以108年1月30日府地用字第1080034064號函，意旨略以「系爭土地農舍後方鐵皮、水池之農業設施未依法申請許可，違反區域計畫法第21條第1項之規定，應處罰鍰或恢復原狀」等語。前揭公文所指農舍後方之鐵皮，係原告所有房屋後方之增建，若有違法之虞，亦顯可歸責於原告而與被告無關。另水池即為現場甲魚養殖池，是早在67年間即興建完成，而「容許辦法」則在102年10月9日始修正發布，於00月00日生效，是依「法律不溯及既往原則」及「信賴保護原則」，被告並無違法使用。況依土地法第106條之「耕作」包括漁牧，且開闢魚池係經出租人同意。退萬步言，縱認係違法使用（假設語，被告仍否認），其法律效果係行政處罰爾，仍非屬耕地三七五減租條例之終止租約事由。
㈤按「被上訴人明知轉租無效，本得請求收回土地，竟長期沉
默，不為行動，且每隔6年，仍與承租人換訂租約一次，似此行為，顯已引起上訴人之正當信任，以為被上訴人當不欲使其履行義務，而今乎貫澈其請求權之行使，致令上訴人陷於窘境，其有違誠實信用原則，尤為明顯。」（最高法院61年度台上字第2400號民事裁判意旨）。最高法院創設一項重要法律原則，即權利者在相當期間內不行使其權利，依特別情事足以使義務人正當信任債權人不欲履行義務時，則基於誠信原則，不得再為主張，此於學說上稱為「權利失效」（參見王澤鑑著「民法學說與判例研究第一冊」，72年4月版，頁336、337）。由此以言，原告及其父王貴仁於76年興建農舍後，復於86、92、98、104年與承租人王寶換訂租約，而今反主張終止租約，揆諸前揭最高法院判決要旨以學說論述，顯違反誠信原則等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為其所有，訂有耕地三七五租約，原承租
人即被告之母王寶死亡後，由被告繼承，被告在系爭土地上挖池養殖等事實，業據其提出土地登記謄本、系爭租約等為證（見本院卷第87、88頁），並經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員履勘測量，分別製有勘驗筆錄（見本院卷第138頁）及附圖所示之複丈成果圖，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡原告主張系爭租約原約定以栽培農作物「谷」為使用耕地方
式，被告與原承租人（即被告之母）擅自變更耕作目的乙情，為被告所否認。經查：
1.被告抗辯系爭土地係由原告之父王貴仁與被告祖父王阿萬於38年間訂立系爭租約，出租人王貴仁於102年死亡，由原告繼承系爭租約，承租人王阿萬於70年死亡，由其女兒即被告母親王寶繼承系爭租約，王寶於107年5月1日死亡，由被告繼承系爭租約等情，為原告所不爭執，並有原始租約附卷可稽（見本院卷第55頁）。而經本院勘驗結果，系爭土地上被告使用部分，有附圖所示之地上物及水池，系爭土地上有種植樹木，及門牌號碼彰化縣○○市○○路○○○號三層鋼筋混凝土之農舍（後方有鐵皮增建）及樹木（見本院卷第138頁）。兩造對於被告僅使用系爭土地一部分，其餘為原告使用乙情，亦不爭執，並有被告所提林務局農林航空測量所航照圖及建物登記謄本為證（見本院卷第103-113頁）。依系爭租約記載，被告係承租全部土地，而依上開建物登記謄本記載，系爭土地上原告所有之農舍係於76年7月24日興建完成。故系爭土地之原出租人及原承租人於76年間曾另行協議如何使用系爭土地，應堪認定。
2.原告主張被告違規在系爭土地上開挖漁池，違反區域計畫法，興建地上物亦未依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」向彰化市公所提出申請等事實，業據其提出彰化縣政府108年1月30日府地開字第1080034064號函、彰化縣彰化市公所108年1月14日彰市農業字第1080002242號函等為證（見本院卷90、92頁）。按「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」，土地法第106條定有明文。查被告在系爭土地如附圖所示編號A部分鐵皮之面積僅7平方公尺，編號B部分面積11平方公尺係產卵室，被告辯稱該二處地上物係作為儲放養殖所需肥料、機具，以及作為甲魚產卵處所，應為可採。是被告在其使用範圍養殖漁業，仍可認係耕作使用。至於上開彰化縣政府函所指「系爭土地農舍後方鐵皮、水池之農業設施未依法申請許可，違反區域計畫法第21條第1項之規定，應處罰鍰或恢復原狀」等語，其中之農舍後方之鐵皮，應係原告所有房屋後方之增建物，該部分不得認係被告所使用。另被告在系爭土地上之魚池是否違規使用，應由主管機關依法處理，並不影響前述被告係在其使用之系爭土地範圍自任耕作之事實。
㈢按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148
條第2項定有明文。本件被告就其使用系爭土地範圍，仍為耕作使用，已如前述。而被告所承租原告使用之部分，雖供原告使用，而未自任耕作，然此係基於原告之父王貴仁與被告之母王寶間之約定，其後並陸續換訂租約，原告繼承後仍與王寶續訂租約，雙方均為原來之使用，本件自不得因原告使用範圍非供耕作，即認被告有繼續一年不自任耕作情形，。是原告主張依耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款規定終止系爭租約，違反誠信原則，為無可採。
㈣綜上所述，原告主張終止租約既無可採，其依民法第767條
第1項規定，請求被告拆除地上物、回復原狀及返還土地，即屬無據。從而，原告請求被告將系爭土地上如附圖所示編號A鐵皮、編號B產卵室、編號C水溝等全部拆除騰空，將編號D魚池全部拆除並抽空池水後，將承租之土地交還原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
書記官 林曉汾