臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第445號原 告 邱琳英訴訟代理人 趙惠如律師被 告 彰化縣政府法定代理人 王惠美訴訟代理人 黃錫欽
王欣馨李宏熾被 告 鐘松杉訴訟代理人 盧錫銘律師上列當事人間確認優先購買權不存在等事件，本院於民國108 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告鐘松杉就被告彰化縣政府一○七年度第二次農地重劃區抵費地及零星集中土地公開標售中之坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地及同段六三三之一地號土地之優先購買權均不存在。
被告鐘松杉應將前項六三○地號土地與同段六三二地號土地於民國一○八年四月二十六日所為之合併登記，及前項六三○地號土地以買賣為原因於同日所為之所有權移轉登記，均予以塗銷。
被告鐘松杉應將第一項六三三之一地號土地以買賣為原因於民國一○八年四月二十六日所為之所有權移轉登記，予以塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鐘松杉負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「憲法第16條規定人民有訴訟之權，旨在確保人民得依法定程序提起訴訟及受公平之審判。至於訴訟救濟究應循普通訴訟程序抑或依行政訴訟程序為之，則由立法機關依職權衡酌訴訟案件之性質及既有訴訟制度之功能等而為設計。我國關於民事訴訟與行政訴訟之審判，依現行法律之規定，分由不同性質之法院審理，係採二元訴訟制度。除法律別有規定外，關於因私法關係所生之爭執，由普通法院審判；因公法關係所生之爭議，則由行政法院審判之。」經司法院大法官作成釋字第466 號解釋在案。又以被告彰化縣政府民國107年度第2 次農地重劃區抵費地及零星集中土地投標須知，判斷主張其為毗鄰土地現耕所有權人，是否確有優先購買權，須審究其有無現耕之事實，此等爭議所涉者，乃私法法律關係之存否，所生之效果亦僅在確認主張有優先購買權之人得否替代最高標投標人而為買賣契約之買受人。故由上開投標須知所規範之優先購買權之要件及所生效果觀之，均涉及私法法律關係而應依民法有關規定判斷，與公權力之行使無涉，是原告訴請確認被告鐘松杉就被告彰化縣政府107 年度第
2 次農地重劃區抵費地及零星集中土地公開標售（下稱系爭公開標售）之標的物，其中坐落彰化縣○○鄉○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地（下分稱系爭630、633-1土地）之優先購買權不存在，而提起本件訴訟，性質上屬私法關係所生之爭議，揆諸首揭說明，應由普通法院審判（釋字第773 號解釋理由書類此意旨）。本院就本件訴訟應具審判權，彰化縣政府抗辯原告應以行政救濟方式為之，原告提起本件訴訟不符程序等語，應非可採。
貳、實體部分：
一、原告主張：緣彰化縣政府辦理系爭公開標售，其標的物包含系爭630、633-1土地，系爭公開標售於107 年11月23日公告、同年12月27日開標，鐘松杉乃以同年12月4 日買賣為原因，於同年12月13日登記取得毗鄰之同段632 地號土地（下稱系爭632 土地），而依彰化縣政府於同年12月27日之開標結果，原告為系爭630、633-1土地之最高標人，詎鐘松杉在開標現場未當場主張優先購買權，亦未依規定繳納承購土地1成之保證金，復在系爭632 土地上無真實現耕情形，彰化縣政府卻認定鐘松杉就該2 筆土地皆有優先購買權，乃於108年2 月15日將系爭630、633-1土地決標予鐘松杉，並以107年12月27日買賣為原因，於108 年4 月26日辦畢系爭630 、633-1 土地之所有權移轉登記，鐘松杉復於同日就系爭630、632 土地辦理合併登記，致伊無從以最高標人之身分購得系爭630、633-1土地，影響伊之權益，伊自得訴請確認鐘松杉就系爭630、633-1土地之優先購買不存在；又伊既為最高標人，應為得標人，可請求彰化縣政府移轉系爭630、633-1土地之所有權，惟彰化縣政府卻怠於命鐘松杉塗銷其所為之上開合併登記、所有權移轉登記，伊自得代位彰化縣政府行使其所有權之權能而訴請鐘松杉塗銷之，爰依民事訴訟法第
247 條，民法第242 條、第767 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明為如主文第一項至第三項所示。
二、被告則以：依彰化縣政府於同年12月27日之開標結果，原告雖為系爭630、633-1土地之最高標人，但鐘松杉委由訴外人谷翠蘭在開標現場當場主張優先購買權，亦已繳納保證金，且經彰化縣政府前往現場勘查，鐘松杉在與該2 筆土地毗鄰之系爭632 土地上確有種植作物，並持有彰化縣秀水鄉公所核發之農業用地作農業使用證明書，彰化縣政府乃認定鐘松杉就該2 筆土地皆具優先購買權，於108 年2 月15日將系爭
630、633-1土地均決標予鐘松杉，進以於108 年4 月26日辦畢該2 筆土地之所有權移轉登記予鐘松杉，自無何等違誤或瑕疵，原告提起本件訴訟應屬無據等語置辯。並聲明求為駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈鐘松杉以107 年12月4 日買賣為原因，於107 年12月13日登記取得系爭632 土地（分見院卷第35頁、第147 頁）。
系爭632 土地與系爭630 、633-1 土地均為毗鄰。
⒉彰化縣政府辦理系爭公開標售，於107 年11月23日公告、
同年12月27日公開標售，同年12月27日之開標結果，原告為系爭630、633-1土地之最高標人。
⒊彰化縣政府就系爭公開標售之系爭630、633-1土地，於10
8 年2 月15日進行決標，決標結果為系爭630、633-1土地之抵費地，系爭632 土地均符合優先購買權資格，決標得標人皆為鐘松杉。
⒋彰化縣政府以107 年12月27日買賣為原因，於108 年4 月26日將系爭630、633-1土地之所有權移轉登記予鐘松杉。
又鐘松杉於108 年4 月26日將系爭630、632地號土地辦畢合併登記，存續地號為630 地號（分見院卷第366 頁、第
233 頁至第241 頁、第117 頁至第131 頁、第147 頁）。㈡爭執部分：
⒈鐘松杉是否具毗鄰土地現耕所有權人之身分，而得就系爭
630、633-1土地主張有優先購買權？⒉承上，原告訴請鐘松杉應塗銷系爭630、632土地之合併登
記，且應塗銷系爭630、633-1土地於108 年4 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段規範明確。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例著有明文。本件原告主張鐘松杉就系爭公開標售之系爭630、633-1土地，並無優先購買權存在之事實，為被告所否認，堪認兩造間就鐘松杉是否對該2筆土地得主張優先購買權，陷於不明確之狀態，且可能影響原告以該2 筆土地之最高標人身分而請求彰化縣政府移轉土地所有權之地位，故原告主觀認其在法律上之地位有不安狀態存在，此狀態得以本件訴訟除去，尚屬有據，揆諸前揭說明，原告訴請確認鐘松杉就系爭公開標售於107 年12月27日所拍定之系爭630、633-1土地之優先購買權不存在，應有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡按彰化縣政府舉辦系爭公開標售，其所公告之投標須知第八
點第㈡、㈣項分別規定「毗鄰土地現耕所有權人有依同樣條件優先購買之權。但如毗鄰土地現耕所有權人之一參加投標而得標者，在同屬毗鄰土地另一現耕所有權人即無優先購買權。」、「有毗鄰土地現耕所有權人時，最高標者，保留得標權，俟優先購買權人當場表示不予優先購買時（即放棄優先購買權），始由最高標人得標。優先購買權人以公開開標當場主張優先購買者為限，並須當場繳納承購該筆土地1 成保證金單據（須符合本投標須知第3 點第2 項之規定），未繳納者其優先購買權視為放棄不得異議，優先購買權人有2人以上同時主張優先購買時，當場以抽籤定之。」。
㈢經查，彰化縣政府就系爭公開標售於107 年12月27日辦理開
標，其開標結果，原告為系爭630、633-1土地之最高標人，為兩造所不爭執，應堪信為真實。又依據卷內既有事證，未見彰化縣政府收執有鐘松杉於開標當日就系爭633-1 土地所提出之優先購買權文件與保證金，亦未見鐘松杉本人於開標當日有到場以言詞主張優先購買權，復觀諸彰化縣政府所提出之得標土地支票清冊，鐘松杉就系爭633-1 土地之保證金，開立支票日期為108 年2 月13日，非開標當日即107 年12月27日（見院卷第373 頁），本院自無從逕予認定鐘松杉確於開標當日有本人親自到場或委由谷翠蘭當場主張優先購買系爭633-1 土地，更無從遽斷鐘松杉確於開標當日已依前揭投標須知規定而當場繳納承購該筆土地1 成保證金單據。再依上開投標須知第八點第㈣項規定「未繳納者其優先購買權視為放棄不得異議」，假令鐘松杉就系爭633-1 土地有優先購買權（鐘松杉實際上並無此優先購買權，詳如後述），亦應視為放棄，此不因鐘松杉遲至108 年2 月13日補足保證金而有異。
㈣彰化縣政府雖抗辯：鐘松杉有委託谷翠蘭到場就系爭633-1
土地主張優先購買權，但因原告同時兼具最高標人、毗鄰土地（即同段633 地號土地）現耕所有權人之身分，在確認原告有無符合相關優先購買之規定前，鐘松杉無法主張優先購買權，故彰化縣政府未收取谷翠蘭代理鐘松杉就系爭633-1土地所提出之優先購買權相關文件等語。但查，原告名下之同段633 地號土地雖與系爭633-1 土地毗鄰，但該633 地號土地係供原告作為廠房使用等事實，為原告與彰化縣政府所不爭執（分見院卷第368 頁至第369 頁、第67頁），足見原告名下之同段633 地號土地，應無何等「現耕」之事實，復原告堅詞否認其於開標當日曾在現場有何主張優先購買權之行為，足見系爭公開標售就系爭633-1 土地並無前開投標須知第八點第㈡項所規範之「毗鄰土地『現耕』所有權人之一參加投標而得標者」之情形，何以彰化縣政府可得自行逕代原告主張其為毗鄰土地「現耕」所有權人、就系爭633-1 土地具優先購買權，進以認定原告兼具最高標人、毗鄰土地「現耕」所有權人之身分，故未於開標當日收受鐘松杉就系爭633-1 土地所提出之相關文件，實非無疑，惟此等程序瑕疵，尚不足以動搖本件認定，併此敘明。
㈤鐘松杉於開標當日有委託谷翠蘭到場就系爭630 土地主張優
先購買權之事實，業據彰化縣政府提出相關委託書、申請書、得標土地支票清冊等件為憑（分見院卷第215 頁至第218頁、第373 頁），原告就該等證據資料之形式上真正亦無爭執，而觀諸該委託書與申請書之記載日期均為107 年12月27日，支票日期則為同年月24日，堪認鐘松杉就系爭公開標售之系爭630 土地，確於開標當日委託谷翠蘭到場主張優先購買權並當場繳納保證金。再查，原告與鐘松杉均在系爭630、633-1 土地附近設立廠房公司，有原告提出之現場圖在卷可參，被告就該證物之形式上真正亦無爭執（分見院卷第33頁、第207 頁），何以鐘松杉忽而主觀上產生在毗鄰土地耕種作物之意願，實非無疑；又酌以鐘松杉就系爭632 土地係以107 年12月4 日買賣為原因，於同年12月13日登記取得所有權，而彰化縣政府則係於107 年11月23日公告系爭公開標售、同年12月27日開標，鐘松杉於開標當場以其為毗鄰土地（即系爭632 土地）現耕所有權人之身分而主張優先購買權等事實，未據兩造所爭執，足見鐘松杉應係於彰化縣政府公告系爭公開標售後，始購入系爭632 土地，且鐘松杉在其上栽種綠植之時間不滿1 月，為時甚短，鐘松杉之所以栽種該等綠植，應係欲藉此取得毗鄰土地現耕所有權人之優先購買權，堪可認定。又查，系爭630 土地之周遭其他土地，多係作為公司、廠房使用，有卷附上揭現場圖及彰化縣政府會勘紀錄可佐（分見院卷第33頁、第65頁至第69頁），參以鐘松杉於購入系爭632 土地後，原告即持續關注該筆土地之使用現況並拍攝相關現場照片，業據原告提出該等照片在卷為憑（見院卷第37頁至第43頁），該等照片之形式上真正，亦未據被告加以爭執，而觀諸卷內現場照片所示，系爭632 土地原本全部應係鋪設水泥，尚無何等實際農耕使用之情形，鐘松杉購入該筆土地後，即開挖掘除部分水泥並種植作物，然其所種植之作物，或種類不明，或為花卉等景觀類植物，甚或已經枯死（分見院卷第43頁、第69頁、第273 頁至第277頁、第311 頁至第315 頁），非屬常見之農地農耕狀況，益可徵系爭632 土地先前遭水泥覆蓋，不宜直接耕種使用，鐘松杉是否確有實際農作現耕之真實意願，尚非無疑。再兼以系爭公開標售投標須知之所以訂定毗鄰土地現耕所有權人得具優先購買權，其規範意旨應係為擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地效能，惟系爭632 土地僅為15平方公尺，其換算面積尚不滿5 坪，有土地登記第二類謄本在卷可考（見院卷第35頁），就系爭632 土地無法以耕耘機械進行操作乙節，被告亦無爭執（見院卷第210 頁），苟賦予鐘松杉優先購買權，顯然無法達成前揭規範之制訂意旨。易言之，苟謂民眾得僅以些許坪數，於開標前，短暫性地進行栽種，且所種植者，初為景觀植物或真實種類不詳之綠植，即可執此直接逕予主張自身為毗鄰土地「現耕」所有權人而享有優先購買權，排除其他投標人之得標可能性，此等情形除偏離系爭公開標售投標須知相關規範之訂立目的，恐亦明顯悖於一般社會大眾之法感情。從而，經綜合考量上述諸節，本院認定於開標當時，鐘松杉就其系爭632 土地不符毗鄰土地「現耕」所有權人之優先購買權要件。原告訴請確認鐘松杉就系爭630、633-1土地之優先購權買權不存在，當屬有據。
㈥被告固抗辯鐘松杉就系爭630 土地持有彰化縣秀水鄉公所核
發之農業用地作農業使用證明書等語，然觀諸被告所提出之該等證明書所示，彰化縣秀水鄉公所係於108 年1 月3 日就系爭632 土地發給農業用地作農業使用證明書，顯見此證明書係作成於系爭公開標售開標日（即107 年12月27日）之後，自無從執此文書即遽予回溯推斷鐘松杉於開標當時已有「現耕」之事實。遑論經本院以此文書函詢彰化縣秀水鄉公所，該公所函覆略以：農用證明僅供申辦稅賦減免優惠，倘非屬該等申辦用途項目，以該證明書作其他用途使用，非有法據；倘因其他業務需土地認定農業使用之問題，應依其他法據辦理，始符法制；且公所係於108 年1 月2 日前往現場會勘，該證明書僅係認定「會勘當時」之現場狀況等節，有彰化縣秀水鄉公所108 年9 月17日彰秀鄉農觀字第1080013651號函暨隨函檢附之勘查紀錄表、地籍圖謄本、會勘時所拍攝之照片在卷為證（見院卷第265 頁至第277 頁），益證被告所提出之農業用地作農業使用證明書僅供鐘松杉用於申辦相關稅賦減免，至於鐘松杉在系爭632 土地之栽種行為，是否符合「現耕」之要件，仍須獨立審慎認定，非得逕以該等證明書作為認定基準，本院自無從以此率為有利於被告之認定，併予指明。
㈦循此，鐘松杉就系爭公開標售之系爭630、633-1土地，經本
院確認其無優先購買權，俱如前述，彰化縣政府自不得以其有優先購買權而將該2 筆土地均決標予鐘松杉並進以辦理所有權移轉登記，原告以系爭630、633-1土地之最高標人身分，代位彰化縣政府訴請鐘松杉應將系爭630、633-1土地之所有權移轉登記辦理塗銷，為有理由。而鐘松杉將系爭630 、
632 土地辦理合併登記，即失所據，原告訴請併予塗銷該合併登記，亦為有理由，當予准許。
㈧末按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自
己之名義，行使其權利，民法第242 條定有明文。而代位債務人請求塗銷不動產移轉登記者，不得將被代位人（即債務人）列為共同被告，否則應將其對於債務人部分之訴，予以駁回【參見最高法院64年度第5 次民庭庭推總會議決定㈠之意旨】。本件原告主張其為系爭630 、633-1 土地之最高標人，鐘松杉實際上不符優先購買權之要件，彰化縣政府卻怠於行使其所有權能之權能，怠於訴請鐘松杉塗銷相關所有權移轉登記與合併登記，原告乃代位彰化縣政府訴請鐘松杉為之等語，揆諸前揭說明，原告提起本件代位訴訟部分，不得將被代位人即彰化縣政府列為共同被告，是原告此部分對於彰化縣政府之訴，自應駁回。
五、綜上所述，原告訴請確認鐘松杉就系爭630、633-1土地之優先購買權不存在，並代位彰化縣政府訴請鐘松杉就系爭630、632 土地於108 年4 月26日所為之合併登記，及系爭630、633-1 土地以買賣為原因於同日所為之所有權移轉登記，均予塗銷，為有理由，應予准許；至原告誤將被代位人即彰化縣政府列為本件被告之部分，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 2 日
民事第二庭 法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 2 日
書記官 吳曉玟