臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第454號原 告 黃莛蓁訴訟代理人 趙惠如律師被 告 徐慶澍訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國一０八年十月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段○○○號未辦保存登記之建物，占用原告所有坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地土地如附圖即彰化縣員林地政事務所民國一０六年八月七日（收件日期一０六年七月十二日）員土測字第一三九七號土地複丈成果圖所示編號E所示部分面積一百一十平方公尺，核定租金金額如附表一所示。
被告應給付原告自一０三年五月一日起至一０八年四月三十日止之租金總計新台幣七十四萬四千八百八十九元，及自判決確定日之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自一０八年五月一日起至系爭建物不堪使用為止，按月於每月一日給付原告二萬二千零九十六元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣二十四萬八千三百元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告以新台幣七十四萬四千八百八十九元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣三萬六千八百三十元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告以新台幣十一萬四百八十元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查本件原告原起訴請求：「一、核定被告所有座落彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地所有權（系爭土地以下簡稱）之附圖編號E部分建物（以下簡稱系爭建物）之租金為如附表一每年租金數額欄所示；二、被告應給付原告自民國103年5月1日起至108年4月30日止之租金總計新台幣（下同）816,452元，及自判決確定日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；三、被告應自108年5月1日起至系爭建物不堪使用為止，按月於每月1日給付原告24,708元。四、願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第11頁），嗣以108年8月13日民事準備書狀提起備位之訴，聲明：「一、被告應將座落系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告。二、被告所有系爭建物座落系爭土地上，自103年5月1日起至106年9月13日止，其每年租金額應核定為296,492元。三、被告應給付原告816,452元，即自起訴狀繕本送達被告知翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自108年5月1日起至交還上開土地之日止，按月給付原告24,708元。四、願供擔保，請准予宣告假執行。五、訴訟費用由被告負擔。」（本院卷第129頁），核其請求之基礎事實均屬同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，認原告所為訴之變更為合法，應予准許。
貳：實體事項：
一、原告先位之訴主張：原告於97年5月28日拍賣取得系爭土地所有權，座落系爭土地及同段531-8及531-9地號等土地上之門牌號碼為彰化縣○○○○○路○段000號、750號未辦保存登記建物，原係訴外人廣寧宮、黃晴輝及被告共有，應有部分各三分之一，故原告前對廣寧宮、黃晴輝及被告起訴請求拆屋還地，經臺灣彰化地方法院以101年度重訴字第28號判決認定系爭土地與前開建物間係民法第425條之1第1項之法定租賃關係。嗣上開建物經訴外人黃晴輝訴請分割共有物，前開共有人並於106年9月13日成立和解，由被告取得均座落於系爭土地上之系爭建物所有權。因兩造間無法協議租金金額，是原告依民法第425條之1第2項規定請求核定如附表一系爭建物使用系爭土地之租金，並請求被告給付103年5月1日起至106年9月13日共有系爭建物應付之租金，及自106年9月14日起至108年4月30日止分割取得系爭建物之租金，以及自108年5月1日起應按月給付原告之租金。又若兩造間和解分割後無法定租賃關係存在，則並依據民法第767條及第179條等規定，請求被告拆除系爭建物及給付不當得利。並提出前揭程序事項所示之先備位聲明。
二、被告答辯：原告應先請求法院核定租金後，始得請求如數給付，原告既未先與被告協議，於協議不成再訴請法院核定，其逕行請求被告給付租金，即屬無據。又系爭建物仍屬被告與訴外人廣寧宮、黃晴輝等三人共有，被告得以使用之範圍有限，仍受其他共有人之限制，原告以三人達成分割協議為由，請求被告給付系爭建物之全部租金，顯不合理。系爭建物雖位處員林市○○路旁，然該處之經濟發展、區域規劃等因素致商業發展逐漸式微，是原告請求以申報地價10%計算租金，顯然過高，至多僅得以申報地價5%計價。爰聲請：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准予免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告於民國97年5月28日拍賣取得系爭土地所有權，座落系
爭土地上之系爭未辦保存登記建物，原係訴外人廣寧宮、黃晴輝及被告共有，應有部分各三分之一，故原告前對廣寧宮、黃晴輝及被告起訴請求拆屋還地，經本院以101年度重訴字第28號判決認定系爭土地與前開建物間係民法第425條之1第1項之法定租賃關係，嗣系爭建物經訴外人黃晴輝訴請分割共有物，前開共有人並於106年9月13日成立和解，由被告分得均座落於系爭建物等情，有系爭土地之土地登記謄本（本院卷第25頁、第83頁）、地籍圖騰本（本院卷第27頁）、本院101年度重訴字第28號民事判決（本院卷第29～53頁）、和解筆錄（本院卷第55～57頁）及彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書（本院卷第119～123頁）在卷可證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告另對原告首開請求提出前揭答辯，則依據前開兩造之主張及陳述，可知本件兩造之爭點係：⒈系爭建物於協議分割後未辦理建物保存登記前，仍屬被告、訴外人廣寧宮及黃晴輝共有，故原告是否僅得請求三分之一租金或得請求給付全數租金？⒉以申報地價10%計算租金金額，是否過高？茲依序判斷於下。
㈡被告應給付系爭建物座落系爭土地之租金數額：
⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異（最高法院85年度台上字第51號民事判決）系爭建物於106年9月13日協議分割前，屬被告、訴外人廣寧宮及黃晴輝共有，應有部分各三分之一，各應給付系爭建物座落系爭土地租金三分之一，為兩造所不爭執。有疑義者，乃系爭建物協議分割後，被告是否即應給付全部租金？此爭議首應判斷被告已否取得系爭建物之全部事實上處分權及法定租賃關係。
⒉依據卷附本院101年度重訴字第28號民事判決之貳、實體事
項三、不爭執事項記載：「㈡...現由被告徐慶澍占用彰化縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋；㈢系爭房屋與門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○○○○號建物原係坐落在彰化縣員林段...531-9（被告徐慶澍所有）...532-43（被告徐慶澍所有）...」等語（本院卷第45頁），足見被告及其他系爭建物之共有人於前案對於系爭建物為被告所有且為其占有使用等節，並不爭執，則被告於本案答辯稱被告得以使用範圍仍受限制等語，與前揭其於前案所不爭執事項即生差異，故其前開答辯稱使用系爭建物仍受限制等語，難謂合於誠信原則及禁反言原則，自無可採。
⒊其次，系爭建物共有人於本院簽立之和解筆錄確已將附圖編
號E部分分歸被告取得，有和解筆錄在卷可稽（本院卷第55頁），參以系爭建物未辦保存登記建物，故無法辦理所有權或應有部分之移轉登記，足認前開和解契約之分割協議應有將系爭建物事實上處分權歸屬被告取得之意，復由和解成立內容二並約定：「兩造應協同就上開取得之建物向彰化縣地方稅務局員林分局辦理納稅人名義變更。」等語，並參酌未辦保存登記建物之房屋稅納稅義務人登記，具有證明納稅義務人享有該建物事實上處分權效果之實務見解，足認前開和解內容第二項約定之目的，係為使被告得以證明其已取得系爭建物之事實上處分權，故被告至遲於前開和解契約簽立時應已受讓取得系爭建物之全部事實上處分權等節，亦堪認定。
⒋此外，縱然被告取得系爭建物之事實上處分權，猶難遽謂其
亦已取得使用系爭土地之完整權利，故為免被告取得系爭建物之事實上處分權無足夠使用系爭土地之權能，在契約解釋方面，並參酌首揭判決意旨，應認為簽立前開和解契約時，共有人廣寧宮及黃晴輝亦將其對系爭土地法定租賃關係移轉予被告，由被告取得系爭建物座落系爭土地間法定租賃關係之全部權利，並負給付全部租金之義務，是原告據此請求本院核定及請求被告給付自協議分割起系爭建物座落系爭土地之全部租金，即有理由，應予准許。至於附圖編號F之通道部分，雖有供被告通行至系爭建物使用，惟民法第425條之1之法定租賃關係，係針對土地與其上建物間之使用關係而言，尚不及於通道部分，自非屬上開法定租賃關係之租賃範圍，且原告訴之聲明亦僅請求核定編號E即系爭建物部分租金，本院自不得依據前開規定就此部分核定租金，故原告就編號F通道請求核定及給付租金部分，即無理由，應予駁回。
㈢次按第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋
均準用之；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第105條及第97條定有明文。此外，基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。又上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院88年度台上字第108號民事、46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。上開規定於當事人依民法第425條之1第2項規定聲請法院核定並請求給付租金者，亦應有適用：
⒈對此，原告主張系爭土地係屬都市計劃內土地，位於彰化縣
員林市○○路○段，鄰近市中心，交通便捷，附近有台鐵員林站、員林農會、中正路郵局、第一市○○○○街、員林市公所及員林美術館等設施，如僅以公告現值計算系爭建物使用系爭土地部分價值亦已達11,277,860元（計算式：110×102,526＝11,277,860），價值匪淺等語，並提出Google地圖乙份附卷可參（本院卷第59頁），本院審酌系爭土地之申報地價每平方公尺僅24,105元，亦有系爭土地第一類謄本及地價第二類謄本附卷可佐（本院卷第25頁、第61頁），此申報地價低於系爭土地市場價值甚多，且位處於員林市最繁榮便利之地區，僅以前開申報地價10%計算租金金額，難謂過高，應屬適當。故本院據此核定系爭建物座落系爭土地被告應給付租金金額如附表一所示，原告逾此範圍內之請求，為有理由，至逾此金額之原告請求部分，即無理由，應予駁回。
⒉末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第233條第1項及第203條亦有明文。另依民法第425條之1訴請法院核定租金並據此請求給付租金之訴，乃兼括為形成之訴性質，應待法院判決確定，雙方當事人之權利及義務內容始告確定，權利人據此權利義務關係而為給付請求，義務人之給付期限，應於法院為判決確定時屆至，並自翌日起負遲延責任。基此，原告就被告應給付其系爭土地租金744,889元之利息部分，請求自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依據兩造間之法定租賃關係，請求核定如附表一之租金，並請求被告給付744,889元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，以及自108年5月1日起至系爭建物不堪使用為止，按月於每月1日給付原告租金22,096元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項至第三項所示；至於逾此範圍之請求，為無理由，不應准許，判決如主文第四項所示。又預備合併係以當事人先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件，原告追加備位之訴以本院認定「協議分割後，法定租賃關係未由被告承擔」為其備位聲明之停止條件，此觀原告所提108年8月13日之民事準備書狀即明（本院卷第131頁），則本院既認原告先位之訴主張系爭建物座落系爭土地之法定租賃關係，於協議分割後均由被告承受，而認為原告先位之訴為有理由，即無庸就備位之訴為裁判。
五、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核與法律規定均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之，並判決如主文第六項及第七項所示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
書記官 魏嘉信附表一：
┌──────┬────┬────┬────┬──┬───────┐│被告占用土地│占用時間│當期土地│占用面積│年息│原告請求核定之││期間 │（單位：│申報地價│（平方公│ │租金數額（申報││ │年） │（元/平 │尺） │ │地價×占用面積││ │ │方公尺）│ │ │×年息×占用時││ │ │ │ │ │間，小數點以下││ │ │ │ │ │四捨五入） │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│103年5月1日 │3又 │24,105 │110/3 │10％│312,539元 ││起至106年9月│193/360 │ │ │ │ ││13日止 │年 │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│106年9月14日│1又 │24,105 │110 │10％│432,350元 ││起至108年4月│227/360 │ │ │ │ ││30日止 │年 │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│合計 │ │ │ │ │744,889元 │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│108年5月1日 │ │24,105 │110 │10％│每年265,155元 ││起至返還土地│ │ │ │ │每月22,096元 ││之日止 │ │ │ │ │ │└──────┴────┴────┴────┴──┴───────┘