臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第570號原 告 陳芳評訴訟代理人 張智翔律師複代理人 蕭汀玹被 告 陳譽文訴訟代理人 黃韋儒律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、使用分區及使用地類別為鄉村區乙種建築用地、面積42.81平方公尺，同地段1109地號、使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地、面積647.84平方公尺，同地段1110地號、使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地、面積920.08平方公尺等三筆土地准予分割，其分割方法分歸原告單獨取得所有權全部。
原告應提出新臺幣陸拾參萬肆仟伍佰壹拾柒元補償被告。
訴訟費用由兩造依附表所示之「訴訟費用負擔比例」負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、使用分區及使用地類別為鄉
村區乙種建築用地、面積42.81平方公尺，同地段1109地號、使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地、面積647.84平方公尺，同地段1110地號、使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地、面積920.08平方公尺等三筆土地（下分別稱系爭1106地號土地、系爭1109地號土地、系爭1110地號土地，並統稱系爭三筆土地）為兩造所共有，應有部分比例如附表所示。系爭三筆土地並無因物之使用目的不能分割，亦無訂有不分割期限之情形，惟就分割方法未能獲致協議；考量系爭1109、1110地號土地受限於農業發展條例農地不得細分之限制，及系爭三筆土地上有如附圖二（即彰化縣二林地政事務所收件日期文號108年7月9日二土測字第1238號土地複丈成果圖）所示之原告所有同地段367建號建物（農舍）及未辦保存登記之祖先祠堂等地上物，爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款及第3項規定訴請裁判分割系爭三筆土地，由原告單獨取得系爭三筆土地全部，並按卓越不動產估價師事務所鑑定之新臺幣（下同）634,517元補償被告。
㈡不同意按被告所提附圖一（即彰化縣二林地政事務所收件日
期文號109年9月23日二土測字第1699號土地複丈成果圖）所示方案分割。依土地法第47條訂定之地籍測量實施規則第224條「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限」，第225條之1「第192條、第193條、第224條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別」等限制規定，自屬民法第824條第5項所稱「法令另有規定」不得合併分割共有土地之情形。經查，被告所提附圖一方案，似將使用分區及使用地類別屬於鄉村區乙種建築用地之系爭1106地號土地與使用分區及使用地類別屬於一般農業區農牧用地之系爭1109、1110地號土地合併分割，違反民法第824條第5項不得合併分割之限制，顯非適法。再者，若按被告所提附圖一方案分割，原告取得如附圖一所示編號B1部分及系爭1106地號土地，有部分成為畸零地不利土地利用，被告取得如附圖一所示編號B2部分，恐將形成袋地之情形，損人而不利己，顯不可採等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠主張按所提之附圖一方案分割，不同意按原告所提如主文所
示方案分割。附圖一方案符合農業發展條例之規定，雖原告所分得之土地略呈L型，惟使兩造所有之建物均能保留且分配取得之土地均方正，並能連接所屬周圍地，有利土地使用，兼顧向來使用現況，且位於系爭1106、1110地號土地東側及系爭1109地號土地西側之同地段1107-1地號土地，為被告與訴外人洪銀（即被告之母）、陳文文（即被告之姊）共有，自可提高分割後取得各該部分土地之利用價值及經濟效益，對兩造並無明顯不利或不便之處，亦無獨厚共有人中之一人而損及其他共有人權益，或有害社會經濟效用情形。又系爭1109、1110地號土地合併分割後，兩造分割取得面積與持分面積不相同，被告取得較多的理由在於：依據各筆土地的公告現值不同來做換算被告可以取得的土地總面積，再依卓越不動產估價師事務所估價報告第58頁，系爭三筆土地每平方公尺的土地價值一起換算可取得的土地面積，換算後不用找補，故依附圖一方案分割使兩造之土地利用達最大效益。另原告稱：按附圖一方案分割會有袋地通行之問題云云，惟按附圖一方案分割，被告取得如附圖一所示編號B2部分，與被告共有之同地段1107-1地號土地相鄰，被告自得享有因本件訴訟所判定對於原告之袋地通行權，同地段1107-1地號土地之經濟價值方能最佳化適用；縱系爭三筆土地按照原告主張之價金分配方式予以分割，同地段之1107-1地號土地亦無對外道路（註：事實上因原告蓋圍牆緣故導致無對外道路），且因本件紛爭為兩造共有之系爭三筆土地，縱依民法第789條規定，仍無法由法院判斷鄰地之同地段1107-1地號土地，對原告分割取得之土地有袋地通行權，反而使被告共有之同地段1107-1地號土地為「袋地」，無法於本件訴訟一併解決，將導致後續訴訟之開啟，反而無從消弭兩造之紛爭。
㈡反觀原告所提方案，並不符合民法第824條第1項但書所指各
共有人均受原物之分配顯有困難之情，因系爭三筆土地共16
10.73平方公尺（計算式：系爭1106地號土地面積42.81㎡＋系爭1109地號土地面積647.84㎡＋系爭1110地號土地面積920.08㎡），被告得分配面積高達275.88平方公尺（約83.45坪，小數點第二位以下四捨五入），原告得分配面積1380.62平方公尺（約417.64坪，小數點第二位以下四捨五入），以使用面積觀之，均足供建築房屋使用（註：農舍）、農地使用，如有合建、利用等需要，不僅可與原告協商，亦可與被告共有之同地段1107-1地號土地為之，難謂於任一方已無經濟利益可言等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、查原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、使用分區及使用地類別為鄉村區乙種建築用地、面積42.81平方公尺，同地段1109地號、使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地、面積647.84平方公尺，同地段1110地號、使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地、面積920.08平方公尺等三筆土地為兩造所共有，應有部分比例如附表所示等情，業據其提出土地登記謄本及地籍圖謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法不能獲致協議，從而，原告訴請分割系爭土地即無不合。
四、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。又法院定分割方法時，必須考量兩造之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡量。經查，系爭1109及1110地號（重測前為二林鎮挖子段147-8、147-3地號）土地上如附圖二（即彰化縣二林地政事務所收件日期文號108年7月9日字第1238號）所示，有原告所有編號A2、A3、B2、B3、B4、B5平房與編號B6、B7、B8樓房，系爭1106地號土地上編號C2、C4、C5樓房則為編號B7樓房之增建部分，其餘為空地，三筆土地僅1110地號土地西往南有一甚為狹長之土地得通往現有道路光復路，另二筆土地均未臨路須經由1110地號土地此一狹長範圍對外通行等情，業經本院於108年8月2日會同彰化縣二林地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄及如附圖二所示土地複丈成果圖在卷足憑，其中1110地號土地上之樓房為原告取有建築執照及使用執照之自用農舍，並辦理建物保存登記為二林鎮華崙段367號建物，1109地號土地為上開農舍之空地比，原告79年興建農舍時業經1109、1110地號土地所有權人陳忠和同意使用土地，兩造均係因繼承自陳忠和而取得系爭三筆土地之應有部分等情，亦有建物登記謄本、土地及建物異動索引暨彰化縣二林鎮公所108年7月26日二鎮建字第1080012751號函附建照執照申請案件檔案資料影本在卷可參。本件原告主張系爭三筆土地全部分歸予原告，由其補償被告價金；被告對於系爭1106地號土地分歸原告一人取得無意見，惟1109、1110地號土地則請求合併分割，並依附圖一所示方案分割，將編號B1部分分配予原告、編號B2部分分配予被告。
五、經查，被告主張如附圖一所示分割方案將1109及1110地號土地合併後，整筆土地呈倒L型，被告分配取得編號B2部分為東西走向橫於土地中間部分，由原告分配之編號B1部分土地包覆，原告土地幾乎分為南北二塊，中間僅東西二側各以狹小區域連接，編號B1部分土地範圍崎嶇稜角甚多雖係一塊實際上卻很破碎，而編號B2部分土地地形甚為狹長又略為L型，並不利於整體使用，顯然並非最佳之規劃，衡情附圖一所示方案實屬損人不利己之分割方式，洵非可採用之方案；因1109及1110地號土地為農地僅得依共有人數分割為二筆，而系爭三筆土地欲對外聯絡又僅能自1110地號西側往南通行狹長土地，如將土地均分歸原告一人取得，可免分割後將來他共有人尚須主張通行權而減低土地可利用範圍，且原告土地應有部分為七分之六，其上又有其所有之合法建物，將系爭三筆土地均分歸原告可使土地為完整之利用，以達最大使用之效益，原告則以金錢補償被告，對被告尚非甚為不利益，故原告之主張洵屬可採。
六、末查，就原告補償被告部分，本院委託卓越不動產估價師事
務所就系爭三筆土地鑑定若全部分配予原告，其應補償被告之金額為若干，經鑑定結果金額為634,517元，鑑定單位係基於價格種類及對象不動產的種類、性質等，並衡量資料可供應用評估程度，本次勘估標的之價格推估過程以比較法作為評估方法（見不動產估價報告書第43頁㈣）。比較法估價之程序：⒈華崙段1106地號，選擇與勘估標的區位條件相同或相似之比較標的（比較標的１彰化縣○○鎮○○段000地號、比較標的２彰化縣○○鎮○○段000地號、比較標的３彰化縣○○鎮○○○段000地號）；華崙段1109、1110地號，選擇與勘估標的區位條件相同或相似之比較標的（比較標的４彰化縣○○鎮○○○段000地號、比較標的５彰化縣○○鎮○○○段000地號、比較標的６彰化縣○○鎮○○○段000地號）。⒉對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。⒊比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。⒋計算勘估標的之試算價格。⒌決定勘估標的之比較價格。第⒌所稱之試算價格，指以比較標的價格為基礎經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格（見不動產估價報告書第44、51頁）。…㈣勘估標的土地適當單價之決定：本報告書係依據不動產市場蒐集之交易資料，以比較法作為勘估標的單價之推估方法。1106地號土地比較標的間之加權指數說明如下：參考各比較標的間之調整率絕對值，其中比較標的1〜3之調整率絕對值分別為48.00%、58.00%、58.00%；依上述因素，賦予比較標的1、2、3之加權指數為40%、30%、30%，透過加權平均方式求取勘估標的土地比較單價為新臺幣19,530元/㎡，考量市場交易習慣，以19,500元/㎡計算之（見不動產估價報告書第50頁。）；1109、1110地號土地比較標的間之加權指數說明如下：參考各比較標的間之調整率絕對值，其中比較標的4〜6（報告書誤載為1〜3）之調整率絕對值分別為25.00%、22.00%、25.00%；依上述因素，賦予比較標的4、5、6（報告書誤載為1、2、3）之加權指數為32%、36%、32%，透過加權平均方式求取勘估標的土地比較單價為2,319元/㎡，考量市場交易習慣，以2,300元/㎡計算之（見不動產估價報告書第57頁）。…伍、結論：本案價格之形成，因素眾多，各因素間又具有互動性，故價格之變化非僅受市場因素左右，尤以總體經濟景氣起伏、政治環境變動，買賣雙方預期差異、稅賦負擔、土地利用政策改變等因素之影響，實不易加以規律性的量化。本案依據中央法規「不動產估價技術規則」相關規定，並考量當地現況及未來發展，將本案之宗地臨路現況、地形及地勢、時間因素、環境因素等個別條件的因素差異及勘估標的所在區域之條件進行分析及調整，以評估本案在完整所有權下之適當價格，其他說明如下：本報告書係依據委託者提供之估價範圍，在其委託估價目的及價格種類條件下，蒐集市場上之相關資訊及影響不動產價格之比較資料，運用比較法求取勘估標的土地之適當價格。本案經上述推估後，華崙段1106地號以比較法求取之適當價格為19,500元/平方公尺；華崙段110
9、1110地號以比較法求取之適當價格為2,300元/平方公尺。並依勘估標的之價格為基礎，評估其找補金額，詳如各共有人間互為補償明細表等所示。本報告書係由本事務所估價人員經現場勘估，並依循一般通用估價原則 （供需原則、變動原則、競爭原則、預測原則、最有效利用原則等）、分析調整影響價格之各種因素（期日修正、情況補正、區域因素及個別因素修正等）及考量所在區位相關計晝之特性、可利用程度與未來發展潛力，予以評估分析，並合理估計勘估標的之最適價格（見不動產估價報告書第59頁）等情，此有卓越不動產估價師事務所案號：彰院0000000-0不動產估價報告書在卷足憑，鑑定結果為屬可採。從而，本院衡上各情，認分割後將系爭三筆土地由原告單獨取得所有權全部，並由原告以金錢補償原告634,517元，應足採用，乃判決如
主文第一、二項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文，故本件訴訟由勝訴之原告亦負擔一部分訴訟費用，並以各共有人依系爭土地之應有部分予以計算，而由兩造各按附表所示「訴訟費用負擔比例」欄負擔之，併此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之
1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
書記官 蔡政軒附表：應有部分及訴訟費用負擔比例。
編 號 １ ２ ３ 土 地 彰化縣○○鎮○○段0000地號 彰化縣○○鎮○○段0000地號 彰化縣○○鎮○○段0000地號 面 積 42.81㎡ 647.84㎡ 920.08㎡ 訴訟費用 負擔比例 共 有 人 應 有 部 分 比 例 陳 芳 評 6/7 6/7 6/7 6/7 陳 譽 文 1/7 1/7 1/7 1/7