臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第751號原 告 洪娟娟
洪媖媖洪巧玲洪照先共 同訴訟代理人 林琦勝律師被 告 洪志堅兼 訴 訟代 理 人 洪仁仁上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二系爭不動產應有部分欄所示應有部分比例分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造按附表二訴訟費用負擔比例欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時聲明請求被告應給付原告等4人各新台幣（下同）28,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣變更為被告洪仁仁應給付原告等4人各21,870元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告減縮應受判決事項之聲明，合於上述規定，先予敘明。
二、原告聲明求為判決：①兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，以及其上同段115建號建物，准予變價分割，變價所得價金由兩造依附表所示之應有部分比例分配。②被告洪仁仁應給付原告等4人各21,870元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。主張略以：
㈠坐落彰化市○○鎮○○段○○○○○號（面積105.16平方公尺）
土地及其上同段115建號建物（下合稱系爭不動產）為兩造分別共有，應有部分如附表二所示。系爭不動產依使用目的並無不能分割之情事，共有人間亦無不分割之約定，惟兩造經多次協議均無法協議分割。系爭建物並無各自之獨立門戶出入，具有構造及交易上之一體性，如原物分配將造成日後使用上之困難與不便，無法發揮該建物經濟上之利用價值，故原物分配顯有困難。又系爭建物不能離基地而獨立存在，建物及土地具有使用上之一體性，如以原物分割，難以獨立切割運用，原物分割自屬不易，若強予分割，日後使用系爭不動產將有不便並易生糾紛，且使法律關係複雜化，減損系爭不動產整體經濟價值，故請准予變價分割。被告2人已於民事答辯狀明確表示不同意原告所提變賣分割，足證兩造無法協議分割。分割系爭不動產利益以2,133,426元計算，主要係為計算裁判費之基礎，並非代表原告等人願意用上開價額出售持分，如被告2人願意，原告亦願分別各以2,133,426元補償購買被告2人持分。系爭不動產價額兩造既有所爭執，則由法院進行拍賣，由市場交易決定價值，乃最為公平無爭議之方式，被告亦可行使優先購買權購回系爭不動產，亦不發生系爭不動產淪落他人之情。
㈡被告洪仁仁未經原告等人同意，逕將系爭不動產出租，每月
收取租金18,000元，屬無權占有，為無法律上原因，而受有租金利益，原告請求不當得利期間，為洪志洋去世後107年1月至108年7月止之租金，因目前時間已經進行到108年11月底，爰請求至11月之不當得利。在原告起訴前，被告並未通知原告依民法第820條第1項規定的決議來管理，目前被告的管理方式有顯失公平的情況。原告否認租金是做為公基金。對於用以支付稅金，原告沒有意見；但對於被告主張支付房屋修繕費用，被告僅有提出牆壁龜裂的照片，另請被告提供系爭房屋電費支出資料；另就被告主張用以支付家族分攤費用（如遷葬、購買納骨塔），因為這是發生在96年的時候，與本案無關；至於用以支付龍山寺基地租金部分，此部分被告並未列在108年的收支表。
⑴被告提出之證物8房屋收支表，是被告自己所製作，對於
裡面的列表項目皆有爭執。對於107年2月12日中志堅及民民夫婦參加大哥告別式6,550元，因此部分並非為系爭房屋所支出，由收取租金支出並無理由。志堅、仁仁年終紅包部分，應從應分配予被告2人之租金中扣除，不應於應分配予原告等人之款項中扣除。至於電費每2個月65元、清明掃墓祭祖5,600元、房屋稅16,031元、地價稅、爸、媽忌日支出，均無意見。
⑵原告等人可請求107年1月至108年11月止之不當得利計算
如下：租金352,440元【18,000×23－65（電費）×11－5,600－16,031－1,800－7,810－3,904－2,500－5,300－2,100－15,800＝352,440】，再平分為三等分，為117,480元。扣除先前已經匯給洪力壹紅包3萬元，為87,480元，故被告洪仁仁自107年1月至108年11月止之租金，應返還每位原告計21,870元。
⑶另對於被告洪仁仁所整理從95年至106年底之房租收支表
部分費用有爭執，亦對被告洪仁仁整理洪志洋收支明細均有爭執，原告等人予以否認，然因不在本案請求範圍內，原告等人保留請求返還上開款項之權利，將於另案請求被告洪仁仁返還上開款項。被告之證物9洪志洋收支明細，因為也是被告片面所製作，此部分予以否認；至於證物10之匯款資料，形式上真正不爭執，但這些事情不論真正與否，都是發生在106年底以前的事，與本件原告的請求無關。
㈢系爭不動產並無約定供被告洪仁仁居住，而系爭建物原本即
為被告父母所居住，故奉有歷代祖先牌位，並非移轉登記予被告2人後所特別約定。原告否認有共同協議的事情，原告等人從未見過公帳目，被告亦無法提出，被告洪仁仁之答辯顯屬無據。另原告4人之兄弟洪力壹雖有收到洪仁仁之3萬元匯款，然此紅包之計算基礎何在？及公帳目歷年明細、餘額，均未見被告洪仁仁有任何說明，難認為真。被告洪志堅於108年3月27日曾傳訊予洪力壹表明要將洪家祖先的牌位搬到洪力道在台灣的住處，顯證並無被告所稱系爭不動產係作為祖厝供奉歷代祖先之情。又原告父親洪志洋在世時與被告2人亦曾協商過，由房屋仲介就系爭土地進行買賣，只是一直未將系爭土地售出。原告等人曾與被告等人溝通聯繫過，卻被辱以爛貨等字眼，因與被告等人無法溝通，故僅能透過訴訟解決紛爭等語。
三、被告聲明求為判決原告之訴駁回。答辯略以：㈠系爭不動產為被告等之祖產，於75年重建後，83年間經被告
之父母以買賣登記移轉予被告兄妹2人及被告之大哥洪志洋（即原告4人之父親）名下，作為祖厝供奉歷代祖先牌位，以及作為被告洪仁仁日後居住之用。被告之大哥洪志洋（即原告之父親）生病期間，被告洪仁仁幾乎隔周下嘉義探望，但原告及其家人閃避不見面，被告2人也從未接到協議電話邀約或書函，何來協議？107年11月左右，因被告之侄洪力壹（洪志洋之子、原告之兄弟）打電話給被告洪志堅詢問地價稅繳納問題，被告洪志堅請洪力壹寄上來一起繳納，幾天後收到地價稅單方知大哥之土地變更已分割繼承登記予原告，但仍依例繳納完畢，除此之外，從未接獲任何變更登記通知，原告所稱「經多次協議均無法協定分割」云云，顯屬無稽。原告等人從未與被告討論任何分割之議題，原告逕行提起本件訴訟，實欠缺權利保護之必要。
㈡被告之父母除養育大哥洪志洋及被告洪志堅二兄弟外，尚有
包括被告洪仁仁在內的7位姐妹，共9名子女，被告洪仁仁自小罹患小兒麻痺症，行動不便單身迄今，故當時約定系爭不動產為大哥洪志洋及被告洪志堅、洪仁仁共有，作為祖厝供奉歷代祖先，以及被告洪仁仁日後回家小住，或後代子孫有個外婆或阿祖家可回，詎原告為達訴訟目的，故意否認上情，被告2人均已於新北市居住多年，被告洪仁仁返回系爭不動產之機會不大，只是不願意原告睜眼說瞎話，貶抑先人美意，不然，系爭不動產為何不是由所有兄弟姐妹共同繼承，而是由有祭祀義務的兄弟洪志洋及洪志堅，及唯一未出嫁的被告洪仁仁共有？㈢被告2人與原告之父親洪志洋各自工作關係，均不住在鹿港
，兄長們遂決定由被告洪仁仁管理使用系爭不動產，此為一無給職，實係義務。95年4月被告之母親往生後，被告洪仁仁自掏腰包繳納系爭不動產之基本開銷等相關費用，嗣於96年5月系爭不動產出租後，所得收入為公基金，作為日後稅金繳納、房屋修繕、洪氏家族應分攤費用（如遷葬、納骨塔購買）、龍山寺基地租金、祭祀祖先祭品及交通費、電費（房屋僅店面出租）、人情紅白包等開銷，並由被告洪仁仁統籌管理。其中電費是基本電費，自96年5月出租時家中的舊冰箱及太陽能熱水器耗電大，電費較高，故自104年10月起，每月回家祭拜後，離去時便將電源開關關閉，才能維持底錶的基本電費；父母墓地不同處，故掃墓祭品有2份，祭祀拜拜買菜也都是上市場，由被告洪仁仁之姐姐專程自日本返台準備，都沒有發票收據。上開費用就是以公基金的方式來支出費用，但原告都沒有參與所以才不知道。目前的房客是自家親戚於102年8月3日起承租至今。因被告之大哥退休無業，每月僅有老農津貼3,000元，不敷使用，經討論同意後，於97年起從租金中勻出一小部分當年終紅利，在過年前發放，大哥於107年1月往生，依例發給其兒子洪力壹，未料引起大哥其他子女的疑義，於是從108年起就不再發放。既然共有人未就基金有分配的決議，亦無共識，原告有何權利依照持分比例要求分配租金？被告洪仁仁又何來不當得利？被告洪仁仁係經由全體共有人之同意，出租並管理系爭不動產，縱原告等於107年3月21日因繼承取得系爭土地及建物之所有，被告洪仁仁出租或收租之行為，不會因此變成無權占有，或無法律上原因，被告2人仍以過半數及應有部分合計過半數同意由被告洪仁仁繼續管理，以及將租金收入作為公基金使用收益，因此被告取得上述租金收入係有法律上原因，並非不當得利，亦非無權占有。再者，原告主張被告返還不當得利114,000元，係以每月租金收入，但系爭不動產之稅捐、房屋修繕，難道都不用計算？原告否認有約定管理之情，然倘若沒有約定管理之情，則系爭不動產所生之地租、稅捐、遷葬祭祀及房屋修繕等費用，為何全由被告洪仁仁繳納？更甚者，倘被告洪仁仁未獲同意管理公積金，未獲同意支付各項支出，原告等4人怎會一收到地價稅單，不自己繳納，直接寄上來交被告洪仁仁繳納？107年大哥洪志洋住生後，年終紅包匯給大哥的兒子洪力壹，108年洪力壹又傳LINE詢問紅包等情，原告否認有約定被告洪仁仁管理使用公積金，顯與理不合。被告爰引民法第820條第1項規定，同時維持與大哥洪志洋的協議方式，因兄弟姐妹仍在世，仍以洪家祖先為優先考慮，好好祭祀祖先為要務，繼續維持公積金的運作模式。倘若鈞院准許系爭不動產變賣時，洪家祖先牌位勢必遷至他處，都還要支付一定之款項，故應維持公積金的模式俾利處理。
㈣為了祖產之完整性及祭祀等家族考量，被告不同意原告所提
之變價分割方案，原告既主張渠等分割土地建物所得利益2,133,426元，由被告洪志堅補償原告洪娟娟等4人，每人533,356.5元，由被告洪志堅及被告洪仁仁分配原物全部，維持共有，由洪志堅取得三分之二，洪仁仁仍維持三分之一；原告4人不分配原物，由被告洪志堅按上開金額以金錢補償之。如果就系爭土地及建物送請不動產估價師進行鑑價決定補償金額更高，被告也負擔不起，因為被告都已經退休了。對於原告主張願以2,133,426元向被告洪仁仁購買系爭土地及建物之應有部分1/3，願以2,133,426元向被告洪志堅購買系爭土地及建物之應有部分1/3等語，被告不同意。96年間被告與洪志洋三人就已經協議要將租金作為公基金，租金就是收下來做公共基金，所以才沒有分租金。被告提出之證物9洪志洋收支明細，是要證明洪志洋的財產都在被告洪仁仁這邊；證物10匯款資料是要證明被告洪仁仁有匯款給洪志洋，洪志洋生意要週轉也是被告洪仁仁匯給他。如果原告對於106年以前的事情都不予承認，為何又要詢問關於106年以前的帳目，為何原告都不當面出來講等語。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，以及彰化縣○○鎮
○○段○○○○號建物，自83年6月30日起，為訴外人洪志洋、被告洪仁仁、洪志堅三人共有，應有部分各為1/3。
㈡訴外人洪志洋於107年1月7日過世，其所有坐落彰化縣○○
鎮○○段○○○○○號土地應有部分1/3，以及彰化縣○○鎮○○段○○○○號建物應有部分1/3，由原告四人分割繼承，於107年3月21日取得所有權每人各應有部分1/12。㈢坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地以及彰化縣○○鎮○
○段○○○○號建物，均出租予他人，自107年1月起，每月租金為18,000元。
五、得心證之理由：㈠有關分割共有物部分：
⑴按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有
物。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配…」，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。查：原告主張系爭不動產為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表所示，依使用目的並無不能分割之情事，共有人間亦無不分割之約定等語，並提出土地登記第一、二類謄本、建物登記第一、二類謄本、彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書為佐證。被告則否認原告有何曾與被告協議分割之情形，並答辯稱原告從未與被告討論分割，原告逕行提起本件訴訟，欠缺權利保護之必要等語。然而被告既然不同意原告主張分割，且兩造在法院對於如何分割亦無法達成協議，兩造現在已無法協議分割，應可認定，因此依照上開法條規定，原告仍得請求法院裁判分割。
⑵次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時
效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2、3項定有明文。經查：
系爭不動產為透天住宅及其基地，土地面積為105.16平方公尺，建物各層面積一層為66.5平方公尺，騎樓14.79平方公尺，第二、三、四層各為86.2平方公尺，第五層為
31.51平方公尺，有土地以及建物之登記謄本、照片在卷可憑。有關分割方法，如按兩造之權利範圍比例為原物分割，則每人分得面積不大，不利於維持建物之完整性，各共有人倘若劃分界線供自己獨立出入，恐將造成日後使用之困難，難以實現系爭不動產經濟上之利用價值，因此以原物分割之方式，並非適當。又被告主張以訴訟標的價額向原告購買應有部分，此為原告所拒絕；原告同樣亦主張願以訴訟標的價額向被告購買應有部分，亦為被告所拒絕。其實訴訟標的價額只是法院計算如何徵收裁判費的標準，並非系爭不動產的客觀價值，因此訴訟標價額不能充作金錢補償的基準，而兩造之間對於金錢補償的基準又未能取得共識，所以方割方法的選擇上，考量以變價分割系爭不動產，變價後所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配，較為公平，且兩造於執行法院變價分割拍賣系爭不動產時，亦得斟酌自己之意願決定是否買受或行使優先承買權，來取得系爭不動產所有權全部。故本院斟酌共有物之經濟效益，認為系爭不動產均予變價分割，並將變價所得價金按附表所示應有部分之比例分配，較為適當，堪以採用。爰判決如主文第1項所示。
⑶有關本件請求共有物分割事件部分，如由敗訴之被告負擔
全部訴訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。
㈡有關不當得利部分：
⑴原告主張被告洪仁仁未經原告等人同意，逕將系爭不動產
出租，每月收取租金18,000元，屬無權占有，為無法律上原因，而受有租金利益，並否認被告所述租金是做為公基金等語，此為被告所爭執，答辯稱被告2人與原告之父親洪志洋協議由被告洪仁仁管理使用系爭不動產，96年5月系爭不動產出租後，所得收入為公基金，作為日後稅金繳納、房屋修繕、洪氏家族應分攤費用（如遷葬、納骨塔購買）、龍山寺基地租金、祭祀祖先祭品及交通費、電費（房屋僅店面出租）、人情紅白包等開銷，並由被告洪仁仁統籌管理，97年起從租金中勻出一小部分當年終紅利，在過年前發放，大哥於107年1月往生，依例發給其兒子洪力壹，未料引起原告疑義，從108年起就不再發放，被告依民法第820條第1項規定，維持原協議方式繼續維持公積金的運作模式等語。
⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條第1項前段定有明文。又按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，該條文所稱之「管理」，其態樣不限於共有物之使用收益，將共有物出租亦在管理所許之範圍，而共有物管理契約，是就關於共有物如何管理所為約定，故其成立須由共有人全體共同協議定之，不以訂立書面為要件。原告既主張被告洪仁仁未經原告等人同意，將系爭不動產出租收取租金，為無法律上原因而受有利益等語，則首先須審究者，為本件有無民法第820條第1項該條項所稱「契約另有約定」之情形？如被告洪仁仁係基於契約管理系爭不動產，即有法律上之原因，尚難謂係不當得利。經查：被告前揭答辯，已據被告提出彰化縣地方稅務局107年地價稅繳款書、108年房屋稅繳款書、彰化縣鹿港鎮公所公園公墓使用費繳款書、台灣中小企業銀行匯款申請書、房租收支表（95-96年、97年、98年、99年、100年、101年、102年、103年、104年、105年、106年、107年、108年）、洪志洋收支明細、台灣中小企業銀行跨行匯款入戶電匯申請書、台灣中小企業銀行存款憑條為證，雖然原告對於房租收支表之真正有所爭執，倘若原告之父與被告之間沒有共有物管理契約存在，何以被告洪仁仁會承擔管理系爭不動產之責任，長年以租金收入為系爭不動產繳納稅金，而且共有人之間均無異議？是以被告之答辯與常理相符，堪認洪志洋與被告間就系爭不動產之出租管理，應有協議存在。從而，被告答辯稱將系爭不動產出租並收取租金，是基於原共有人之間共有物管理契約，應屬可採。
⑶再按民法第1148條第1項前段規定，繼承人自繼承開始時
，承受被繼承人財產上之一切權利義務，則因繼承而取得共有土地之應有部分者，自應一併承受其被繼承人與其他共有人間管理契約之權利義務，而受管理契約管理共有物權能之限制。查原告就系爭不動產之所有權應有部分，係共同繼承其父洪志洋之所有權應有部分並分割而取得，有前述土地以及建物之登記謄本可憑，則原告就系爭不動產之管理契約所涉之權利義務，亦當一併繼受，管理契約效力對繼承人之原告仍繼續存在，因此被告洪仁仁並非無權占用系爭不動產將之出租管理，自非無法律上之原因而受有利益。原告依民法第179條規定，請求被告洪仁仁給付107年1月至108年11月無權占有期間收取租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
㈢本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1 、第85條第1項但書。
中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
書記官 許雅涵附表一：
①坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號，面積105.16平方公尺土地。
②坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號）。
附表二：
┌──┬─────┬─────────┬─────────┐│編號│共有人姓名│系爭不動產（土地、│訴訟費用負擔比例 ││ │ │建物）應有部分 │ │├──┼─────┼─────────┼─────────┤│ 1 │ 洪志堅 │ 1/3 │ 3/10 │├──┼─────┼─────────┼─────────┤│ 2 │ 洪仁仁 │ 1/3 │ 3/10 │├──┼─────┼─────────┼─────────┤│ 3 │ 洪娟娟 │ 1/12 │ 1/10 │├──┼─────┼─────────┼─────────┤│ 4 │ 洪媖媖 │ 1/12 │ 1/10 │├──┼─────┼─────────┼─────────┤│ 5 │ 洪照先 │ 1/12 │ 1/10 │├──┼─────┼─────────┼─────────┤│ 6 │ 洪巧玲 │ 1/12 │ 1/10 │└──┴─────┴─────────┴─────────┘