臺灣彰化地方法院民事判決 108年度重訴字第142號原 告 賴惠杕訴訟代理人 李淵源律師被 告 王金全訴訟代理人 王文楠被 告 蘇黃文鳳兼 訴 訟代 理 人 蘇振國被 告 蘇明玄
張井村上 一 人訴訟代理人 蘇振興被 告 林淑華訴訟代理人 黃世寶被 告 蘇聖欽
蘇茶詩兼上一人訴訟代理人 蘇秀香被 告 蘇清福受告知人 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 黃伯川受告知人 臺中商業銀行股份有限公司法定代理人 王貴鋒上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文附表一所示之共有人所共有坐落彰化縣○○鄉鎮○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地，合併分割如附圖乙案（即彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國109年9月24、25日員土測字1845、1859號土地複丈成果圖）所示，編號A部分面積1605.50平方公尺土地，由被告蘇清福取得；編號B部分面積1462.20平方公尺土地，由被告王金全取得；編號C部分面積2936.20平方公尺土地，由被告林淑華取得；編號D部分面積2641.01平方公尺土地，由原告取得；編號E部分面積2221.97平方公尺土地，由被告張井村取得；編號F部分面積1866.42平方公尺土地，由被告蘇黃文鳳取得；編號G部分面積970.05平方公尺土地，由被告蘇聖欽取得；編號H部分面積1 983.77平方公尺土地，由被告蘇秀香、蘇茶詩共同取得，並按應有部分蘇秀香4541/6191、蘇茶詩1650/6191之比例維持共有；編號I部分面積2156.44平方公尺土地，由被告蘇明玄取得；編號J部分面積1512.56平方公尺土地，由被告蘇振國取得；編號K部分面積604.09平方公尺土地，由兩造共同取得，並按應有部分蘇清福5819/60409、王金全5078/60409、林淑華8243/60409、賴惠杕8243/60409、張井村5825/60409、蘇黃文鳳5825/60409、蘇聖欽3027/60409、蘇秀香4541/60409、蘇茶詩1650/60409、蘇明玄6730/60409、蘇振國5428/60409之比例維持共有，作為道路使用。共有人並按附表三相互找補。
訴訟費用由兩造按附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決坐落彰化縣○○鄉鎮○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地，准予合併分割如附圖乙案所示，編號A部分面積1605.50平方公尺土地，由被告蘇清福取得；編號B部分面積1462.20平方公尺土地，由被告王金全取得；編號C部分面積2936.20平方公尺土地，由被告林淑華取得；編號D部分面積2641.01平方公尺土地，由原告取得；編號E部分面積2221.97平方公尺土地，由被告張井村單獨取得；編號F部分面積1866.42平方公尺土地，由被告蘇黃文鳳取得；編號G部分面積970.05平方公尺土地，由被告蘇聖欽取得；編號H部分面積1983.77平方公尺土地，由被告蘇秀香、蘇茶詩共同取得，並按應有部分蘇秀香4541/6191、蘇茶詩1650/6191之比例維持共有；編號I部分面積2156.44平方公尺土地，由被告蘇明玄取得；編號J部分面積1512.56平方公尺土地，由被告蘇振國取得；編號K部分面積604.09平方公尺土地，由兩造共同取得，並按應有部分蘇清福5819/60409、王金全5078/604
09、林淑華8243/6 0409、賴惠杕8243/60409、張井村5825/60409、蘇黃文鳳5825/60409、蘇聖欽3027/60409、蘇秀香4541/60409、蘇茶詩1650/60409、蘇明玄6730/60409、蘇振國5428/60409之比例維持共有，作為道路使用。共有人並按附表三所示之金額相互找補。主張略以：
㈠坐落彰化縣○○鄉鎮○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地，為原
告與附表一所示之被告所共有，應有部分詳如附表一所示。上開3筆土地並無訂不分割之期限，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟因不能協議分割，爰訴請鈞院准予合併分割。另土地共有人蘇明玄就系爭1204地號土地之應有部分設定抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，林淑華就系爭1204、1210、1212地號土地之應有部分設定抵押權予臺中商業銀行股份有限公司，爰通知該抵押權人參加訴訟。
㈡對於測量現狀之複丈成果圖以及分割筆數限制合併分割為11
筆，沒有意見。原告雖先前主張依附圖甲案分割，對於附圖乙案將編號A蘇清福分得面積應加，編號E張井村分得面積減少，編號D即原告分配位置會往下挪動，沒有意見，請依照附圖乙案分割，並按鑑價機關所鑑定如附表三之金額為相互補償。又附圖乙案有關K部分蘇黃文鳳的持分有誤，應更正為5825/60409等語。
二、被告方面：㈠被告王金全答辯略以：目前有在其中一筆土地上耕作種植葡
萄，原則上同意合併分割，要按我使用位置來分配，希望可以開闢道路以便裡地可以進出，進行耕作。附圖乙案將我分配在編號B部分，面積不足部分，同意以金錢補償；另K部分道路以大型農機具能通行為原則，且該部分目前尚有葡萄棚架，如依附圖乙案分割，占用K部分之共有人應於一定期限內自行移除土地上之地上物。分割要採甲案、乙案都可以，也同意鑑定機關所作的鑑定內容等語。
㈡被告蘇振國、蘇黃文鳳答辯略以：同意合併分割。同意附圖
乙案，但鑑定報告的補償金額則不支持。蘇黃文鳳土地沒有增減，為何要付46萬元等語。另被告蘇振國另補充陳述略以：我只有一筆土地有持分，現有種植葡萄希望保留通路，按現在位置取得所有權等語。
㈢被告蘇明玄答辯略以：我只有一筆土地有持分，現有種植葡
萄，同意合併分割，希望按使用位置分割給我，可以留一條共有的通路。補償費用希望以公告現值來計算。系爭土地附近均為農作並無住家和商店，且分割後全部土地均臨3米道路，分配後應無土地價差，但我在分割後的面積並無增減，兩個方案我都不同意，為什麼我要補償其他人？我的土地並沒有價值比較高，我怎麼有能力再補償其他人等語。
㈣被告張井村答辯略以：同意合併分割，希望配合現狀，留一
個通路。附圖甲案中，被告蘇清福面積減少493.32平方公尺，受補金額為1,095,473元，被告王金全面積減少165.03平方公尺，受補金額為821,402元，蘇清福分配土地面積減少為王金全3倍之多，受補金額卻僅較王金全多274,071元；蘇黃文鳳分割後之面積並無增減，卻要補償466,660元；張井村分割後面積增加589.89平方公尺，應補金額高達2,741,650元，顯不合理，且無力負擔，故提出如附圖乙案之分割方法，將取得土地之面積減少，以減少補償金之支付。系爭土地附近均為農作並無住家和商店，且分割後全部土地均臨3米道路，分配後應無土地價差，我主張以土地公告現值計算面積增減之補償金。對於附圖乙案的鑑價結果，我認為不公平，這是不公不義之財，不合理等語。
㈤被告林淑華答辯略以：同意合併分割。我目前在系爭土地上
放置砂石，該砂石廠是我設置的，希望分得的位置可以與1211地號土地相鄰，對於補償基準沒意見，兩個方案我都沒意見。
㈥被告蘇聖欽答辯略以：我只有一筆土地有持分，有在上面種
植葡萄。同意合併分割，希望照使用現狀分割給我自己一筆。原告的附圖甲案我沒有意見，被告張井村的附圖乙案，只要不影響到我就可以，兩個方案都可以等語。
㈦被告蘇秀香、蘇茶詩答辯略以：同意3筆土地合併分割。除
了設置通路外也要設置小溝，下雨時可以吸納雨水，不然我分割的部分會積水。對於鑑價結果有意見，蘇茶詩的土地面積不增不減為何要補償其他人等語。被告蘇秀香另補充陳述略以：我只有一筆土地有持分，有在上面種植葡萄，希望照使用現狀分割給我，同意將蘇秀香、蘇茶詩割成共有一筆等語。
㈧被告蘇清福答辯略以：同意合併分割，希望配合現狀分割，
可以留路地，分割同意採附圖乙案，但鑑價結果，為何我跟王金全兩個人的補償金不一樣等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第6項前段分別定有明文。查：系爭1204、1210、1212地號土地，為附表一所示之兩造所共有，應有部分各如附表一所示等情，有土地登記第三類謄本可憑。又查：原告主張兩造就系爭土地並無不分割之約定，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，因無法達成協議分割，請求合併分割等語，業據被告先後於言詞辯論期日表示同意合併分割，已超過應有部分半數之共有人同意，因此，原告主張系爭3筆土地合併分割，合於上開條文規定，而被告蘇明玄就系爭1204地號土地之應有部分設定抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，被告林淑華就系爭1204、1210、1212地號土地之應有部分設定抵押權予台中商業銀行股份有限公司，均為同種類之權利，亦無土地法施行法第19條之1不得合併之情形，故本件系爭3筆土地得以合併分割。
㈡按農業發展條例所稱耕地，指依區域計畫劃定為特定農業區
、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，或修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有；辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農業發展條例第3條第11款及第16條第1項第3、4款、第2項分別定有明文。查本件系爭3筆土地係於農業發展條例89年1月4日修正施行前即為共有之土地，且於修正施行後有繼承耕地，有土地登記第三類謄本可憑。經本院向地政機關函詢可分割筆數之限制，彰化縣員林地政事務所函覆1204地號為7筆、1210地號為5筆、1212地號為4筆，合併分割為11筆，有該所函文可憑（卷149-150頁），因此系爭3筆土地合併分割，只要分割後筆數在11筆以內，即屬適法。
㈢再按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項第1款前段、第3項、第4項分別有明定。另按耕地分割執行要點第9點第1款規定，依農業發展條例第16條第1項第3款及第4款規定辦理耕地分割，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就其應有部分維持共有者，不在此限。經查：又系爭3筆土地相毗鄰，土地上有共有人種植之葡萄園，以及建物、砂石場分布等情，經本院會同彰化縣員林地政事務所測量人員至現場履勘，使用分布情形如彰化縣員林地政事務所收件日期文號108年10月23日員土測字第000000號之土地複丈成果圖所示。而關於本件系爭土地之合併分割方法，有如附圖所示甲案及乙案之分割方法，分割筆數均為11筆，合於上開農業發展條例之規定，且符合被告蘇秀香、蘇茶詩維持共有之意願。再將此二分割方法相互比較，附圖甲案中，被告蘇清福分得面積減少493.32平方公尺，而被告張井村分得面積增加589.89平方公尺；附圖乙案中，被告蘇清福分得面積減少258.98平方公尺，而被告張井村分得面積增加355.55平方公尺，相較之下，附圖乙案面積增減之差距較小，有利於減輕共有人之間相互補償之金額，此觀附表二即甲案補償金額總計為4,379,670元，而附表三即乙案補償金額總計為3,552,887元，即可明瞭，且已得原告及被告蘇振國、蘇黃文鳳、張井村、蘇清福等人支持，因此附圖乙案之分割方法，應較為可採。惟附圖乙案當中，仍有共有人未按應有部分受分配，以及分得之土地價值不均之情形，自有金錢補償之必要，有關金錢補償部分，經本院函請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，並就鑑定結果，製有估價報告書可憑，其中附圖乙案有關相互補償金額，鑑定如附表三所示，部分被告雖對補償金額有所質疑，經宏大不動產估價師聯合事務所函覆表示：蘇黃文鳳之土地，分割前土地大部分位於1210地號，小部分位於1204地號，1204地號為臨旗興路2段土地，1210地號則為未臨路之土地，由於相較於其他共有人，蘇黃文鳳分割前持分未臨路1210地號土地面積比例較大，經權利比例計算，蘇黃文鳳尚需補償其他人；蘇明玄之土地，分割前雖僅位於1204地號土地，但分割後分配分割編號I臨旗興路2段及3公尺農路，為臨二面路土地，且由分割前整體1204地號持分土地分配至深度較淺且臨旗興路2段之土地，因此由權利比例計算，蘇明玄尚需補償其他人等語，有該聯合事務所函在卷可憑（卷360頁），再依據宏大不動產估價師事務所109宏估務字第C00000000號不動產估價報告書所示，本次估價作業以「比較法」為估價方法，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整，以推算勘估標的價額之方法，本次勘估標的為農業區土地，以採用比較法與收益法推算較為適合、精確，惟由於收益案例稀少難尋，且總收入差距較大，精準度及信賴度不佳，因此本報告僅採用比較法推估，依據勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整核算土地比較價格為14,000元／坪（見估價報告書第32頁），再依臨路情形、面臨道路寬度、道路種類、土地面積、臨路境界線、平均深度、地形、地勢等修正因素調整試算其價格，決定分割後各編號坵塊土地價格，併計算持分價值與分配價值後，計算出附表三系爭土地各共有人間相互找補金額明細表，有該事務所估價報告書在卷可證，核與主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之不動產估價技術規則，並無違背，且該估價師領有不動產估價師之開業證書及公會會員證書，具有不動產鑑價之專業，其鑑定方法難認有何違誤之情事，並與兩造並無利害關係，亦無偏頗之虞，故認宏大不動產估價師事務所出具之估價報告，當屬可採。因此，本件採用附圖乙案之分割方法，且共有人之間按附表三所示之金額相互找補。
㈣至於附圖乙案中編號K部分，將被告蘇黃文鳳之應有部分記
載為「6825/60409」，惟此部分有誤寫誤算之情形，正確應為「5825/60409」，此與被告張井村對照即明，故應逕予更正為「5825/60409」，併予敘明。
㈤另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：(一)權利人同意分割；(二)權利人已參加共有物分割訴訟；(三)權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。查被告蘇明玄就系爭1204地號土地之應有部分設定抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，被告林淑華就系爭1204、1210、1212地號土地之應有部分設定抵押權予台中商業銀行股份有限公司，經告知訴訟後，受告知人雖未具狀參加訴訟，然依照上述法條規定，待判決確定後，該抵押權自應移存於抵押人所分得部分，一併敘明。
㈥末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件為請求共有物分割之事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。
㈦本件事證已經明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 110 年 2 月 3 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 3 日
書記官 許雅涵附表一：
┌─┬────┬────────────────┬───────┐│編│共有人 │ 應有部分比例 │訴訟費用負擔 ││號│姓 名 ├─────┬────┬─────┤比例 ││ │ │ 1204地號 │1210地號│ 1212地號 │ │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│1 │賴惠杕 │ 310/2272 │310/2272│ 310/2272 │137/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│2 │王金全 │ 191/2272 │191/2272│ 191/2272 │ 84/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│3 │蘇黃文鳳│ 60/2272 │626/2272│ 0 │ 96/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│4 │蘇振國 │ 369/2272 │ 0 │ 0 │ 90/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│5 │蘇明玄 │4575/22720│ 0 │ 0 │112/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│6 │張井村 │ 60/2272 │626/2272│ 0 │ 96/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│7 │林淑華 │ 310/2272 │310/2272│ 310/2272 │137/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│8 │蘇秀香 │3087/22720│ 0 │ 0 │ 75/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│9 │蘇聖欽 │2058/22720│ 0 │ 0 │ 50/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│10│蘇茶詩 │ 0 │209/2272│ 0 │ 27/1000 │├─┼────┼─────┼────┼─────┼───────┤│11│蘇清福 │ 0 │ 0 │1461/2272 │ 96/1000 │└─┴────┴─────┴────┴─────┴───────┘