臺灣彰化地方法院民事判決109年度簡上字第95號上 訴 人 蔡圳祥被上訴人 鄧蔡英美
蔡意文上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國109年4月30日本院彰化簡易庭109年度彰簡字第125號第一審判決提起上訴，本院於110年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠兩造及訴外人蔡億德、蔡美芳、蔡竣傑、蔡濬湧、蔡俊利為
蔡陳金鳳之子女，被上訴人於民國104年3月26日偷偷帶著失能不識字之母親蔡陳金鳳至戶政事務所申請印鑑證明，並偷走父親交代由上訴人保管之所有權狀，將坐落彰化縣○○○段○○○○段00000地號土地上之同段737建號即門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）以買賣為由辦理移轉登記予被上訴人。蔡陳金鳳於104年12月28日死亡，上訴人到國稅局調查蔡陳金鳳財產清冊時，才知系爭房屋已以買賣登記移轉予被上訴人所有。上訴人為原所有權人蔡陳金鳳之繼承人之一，自得請求被上訴人將系爭房屋之移轉登記塗銷，回復登記為蔡陳金鳳所有。
㈡依內政部不動產交易公告實價登錄買賣價金不動產刊載，門
牌彰化市○○路0段000○000號透天厝店面於107年12月期間買賣金額為新臺幣（下同）1,540萬，系爭房屋係在隔壁中山路179號透天厝店面，市價行情亦達千萬以上，被上訴人以買賣移轉過戶登記取得，自應提出買賣資金流程，以確認是否真實。依系爭房屋登記謄本記載，完成登記日期為104年6月12日，被上訴人竟於買賣過戶完成後之104年7月10日始匯款198,000元，與一般買賣支付時間皆在完成過戶時完成付清，不相符合，且上開買賣價金顯與證據內容不符。被上訴人明知系爭房屋價值上千萬元，而以超低價之顯不相當代價買受，顯有虛偽不實情形，該買賣應屬雙方通謀虛偽，於法無效。
㈢蔡陳金鳳於102年鑑定等級為極重度，有領身障手冊，約2年
後即104年3月26日由被上訴人主導簽名見證辦理蔡陳金鳳之印鑑證明，且將印鑑章、印鑑證明、身份資料由被上訴人鄧蔡英美主導，於4月辦理系爭房屋買賣移轉過戶，蔡陳金鳳極重度障礙，無法言語、簽名，是否知道系爭房屋買賣移轉過戶被上訴人名下，有待斟酌。另依原判決記載，蔡陳金鳳繼承人之一蔡美芳略稱以：「據我所知母親於104年1月後健康每況愈下，出現行動遲緩表情呆滯等情況…可見其無自主行為能力…故系爭房屋之移轉應無可能是母親蔡陳金鳳自主意思決定…」。系爭房屋係祖先遺留下之祖產，蔡陳金鳳子女有8名，照常理言，若進行買賣或相關處置應徵得家人商議，被上訴人未知會其他家人，於104年3月26日私下載運蔡陳金鳳至戶政事務所，並在車上辦理印鑑證明，於104年4月29日擅冒母親名義以買賣方式移轉系爭土地、房屋之所有權，未曾告知利害關係人兄弟姊妹。按台灣地方風俗習慣，祖產留給男丁傳承，代代相傳或繼承人公同共有，豈有只過戶移轉2名女兒名下。況當時蔡陳金鳳身體極重度障礙，無法言語、簽名，90歲高齡老人家一息尚存、意識糢糊彌留之際任憑被上訴人拿著蔡陳金鳳之印鑑章、印鑑證明、身分證件，隨心所欲自行私蓋印，去地政事務所辦理買賣移轉所有權登記于被上訴人名下，此情違悖常理和地方良善風俗習慣。㈣買賣與贈與為不同性質，不相併存之法律行為，被上訴人主
張系爭房屋買賣為真實，何以又同時以系爭房屋所有權之移轉以贈與為原因，以被上訴人為受贈人，向稅捐單位申辦贈與稅，並完成贈與稅繳納，顯有前後矛盾不實。本件不動產公告現值達4,377,072元，市值更高達千萬元以上，而本案贈與稅繳納金額高達186,884元，尚未含契稅、土地增值稅，於一般真實之買賣，出賣人何以會以低於稅金之價金，賠本以94,700元或20萬元出售房屋及土地，依經驗法則判斷，系爭房屋買賣乃虛偽不實，依民法第87條第1項規定，通謀虛偽意思表示應屬無效。
㈤被上訴人所提出不動產買賣契約書（下稱私契）未經法院公
證，也無代書簽證，也無證人，全屬事後打字造假，適足以證明買賣確有通謀虛偽之情事：
1.私契約定系爭房屋及其土地以總價20萬元出賣與被上訴人，然其訂約日期為104年4月27日立約，與原判決記載，及建物登記謄本記載買賣原因及發生日期為104年4月29日有別。
2.蔡陳金鳳為重度殘障人士，且不識字，如何看的懂買賣契約書內容？如何用印？如何蓋上指紋？若非違反其意願，由他人代為用印，並指示按壓指紋，不可能為之。此外，尚有數點疑問：①該買賣契約書上的指紋經專業人士放大數倍表示一坨印泥，無法辨識與蔡陳金鳳印鑑登記書上相同指紋。②蔡陳金鳳重度殘障、無法行走、雙手無力、三餐均靠他人餵食，如何有力氣用印蓋章或按壓指紋（況指紋幾成一坨印泥，表示係用力按壓始會如此，與蔡陳金鳳的身體狀況顯然不符）。③本案已纏訟數年，至今被上訴人始提出尚不知是否為偽造之買賣契約書，亦屬可疑。④該買賣契約書既已蓋上印鑑章，於法律上本應即生效，為何又要多此一舉按指印，此亦令人不解，故該買賣契約書實有可議之處。又不動產買賣契約書並未約定標的物房屋價金為94,700元，原判決竟逕自認定兩造買賣房屋之價金為94,700元，未敘明理由，判決顯然不備理由。
3.私契第2條約定買賣價金20萬元於產權移轉登記後7日內一次給付，不僅有違一般買賣付款常理，況被上訴人於104年7月10日匯款198,000元，亦與買賣價金20萬元不符。且蔡陳金鳳為重度殘障人士，無法自主行動，然依被上訴人提出蔡陳金鳳上海銀行帳戶所示，竟於104年7月10日匯入198,000元，隨即於同年7月20日起數次以提款機領取帳戶內之款項，僅剩3,740元，此顯非不識字、無法自主行動，且根本不懂操作提款機之蔡陳金鳳所為，顯係保管並持有蔡陳金鳳存摺、提款卡之被上訴人所為，以做為資金虛偽流向，實際並未交付買賣價金，買賣契約應屬虛偽無效。
4.依民事訴訟法第359條規定，被上訴人提出之私契究竟真偽如何？是否為蔡陳金鳳親自用印？如有用印，何必再蓋指印？指印究否出於蔡陳金鳳意願所按壓？均需上訴人提出原本核對，並舉證說明，以查明事實。被上訴人所提之私契經放大均是經過剪接。
5.買賣發生日是104年4月29日（雙方約定7日內給付），被上訴人所提蔡陳金鳳帳目是104年6月30日存2,000元、104年7月10日存198,000元、104年7月20日被提領30,000元、104年8月12日被提領20,000元、104年9月14日被提領30,000元、104年10月20日被提領30,000元、104年12月1日被提領30,000元、104年12月2日被提領30,000元、104年12月2日被提領30,000元，短期內分批被提領共200,000元。
㈥被上訴人雖取得蔡陳金鳳的印鑑證明，但印鑑證明用途很多
，蔡陳金鳳並無敘明是用於買賣房屋，且無蔡陳金鳳委託書之文件，私契金額與被上訴人匯款金額亦不相同，且10天後便被被上訴人用提款機盜領，無法確認以上款項和買賣有何關係。被上訴人稱係贈與並有繳贈與稅，但土地登記謄本上卻是買賣，但於一審時被上訴人陳述該筆土地房屋買賣共計20萬元，又是贈與又是買賣，二者說法不一，矛盾重重。依實價登錄價值1,540萬元的房子，198,000元就成立買賣行為（私契記載20萬元），已失其真實的買賣行為。
㈦被上訴人應提出原所有權人蔡陳金鳳委託書。查彰化地政事
務所土地登記申請書移轉過戶內容第7欄，委任關係係蔡陳金鳳蓋印領章之委託，然事實上蔡陳金鳳重度障礙，無自主能力行走及握拿。被上訴人亦於偵訊中自承原所有權人印章、身分證等相關資料全權交予被上訴人保管，足證彰化地政事務所土地登記申請書移轉過戶內容第7欄委任關係，係被上訴人自行蓋印原所有權人印鑑章，並非原所有權人所親蓋印鑑章，依委託法律關係，民法第531條規定「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」、第534條規定「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。二、不動產之租賃其期限逾二年者。三、贈與。四、和解。五、起訴。六、提付仲裁。」，本件係不動產買賣或贈與之行為，必須經過特別之授權方為有效或成立。被上訴人與蔡陳金鳳並無實質委任關係，被上訴人亦未提出委任狀，該土地房屋移轉過戶應屬無效，被上訴人是以假買賣方式取得系爭房屋等語。
二、被上訴人答辯：㈠被上訴人與蔡陳金鳳一起去辦過戶，蔡陳金鳳當時的意識清
楚。買賣行為是雙方合意。彰化縣地方稅務局總局104年契稅繳款書是由政府認定的移轉價格為94,700元，是政府核定二等親間買賣契稅據以課稅的價格。
㈡上訴人與其他兄弟5人，早就獲得兩造父親台中市文心路土地
，父親當時就告訴大姐，彰化舊屋要給女生，早就把權狀給大姐了，只是父親還住在那，所以沒有去過戶，是後來母親要被上訴人趕快去辦理。當時請二女蔡美芳拿身分證等相關資料，蔡美芳給的身分證影本模糊不清，請代書多次與蔡美芳溝通，大姐蔡英美也多次聯繫，蔡美芳最後回答是「需繳納那麼多稅金，那房子不值那麼多錢，況且上訴人會告她」。上訴人曾經向地政機關提起行政訴訟，業經臺中高等行政法院判決敗訴等語。
三、本件上訴人於原審聲明：⑴確認被告鄧蔡英美、蔡意文與蔡陳金鳳間就系爭房屋於104年4月29日之買賣關係不存在。⑵鄧蔡英美、蔡意文應將系爭房屋於104年4月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為蔡陳金鳳所有。原審判決駁回上訴人之訴。上訴人對被上訴人就上開聲明第2項不服，提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應就系爭房屋於104年4月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為蔡陳金鳳所有。（上訴人於原審聲明第1項部分，業據上訴人撤回上訴，已告確定）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠上訴人主張蔡陳金鳳為兩造之母，蔡陳金鳳與被上訴人於104
年4月29日就系爭房屋訂立買賣契約，並於104年6月12日以買賣為原因將系爭房屋移轉登記予被上訴人等事實，業據其提出建物登記第一類謄本、彰化縣地籍異動索引等為證（見本院108年度補字第860號第15、16頁），並有彰化縣彰化地政事務108年12月20日函所附申請登記資料可稽（見上開補字卷第860號卷第29-41頁），且為被上訴人所不爭執，應堪認為真實。
㈡按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責（最高法院48年度台上字第29號判決意旨參照）。本件上訴人主張被上訴人與蔡陳金鳳間就系爭房屋所成立之買賣關係係通謀虛偽意思表示乙情，為被上訴人所否認，依上開說明，自應由上訴人負舉證之責。經查：
1.上訴人主張蔡陳金鳳為重度殘障人士，不可能為買賣云云，固據其提出中華民國身心障礙證明為證。惟按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號民事判例意旨參照）。則上訴人既主張蔡陳金鳳不能為買賣行為，又主張蔡陳金鳳與被上訴人通謀虛偽意思表示，即於法未合。且上訴人曾對被上訴人提出偽造文書等刑事告訴，經臺中○○○○○○○○○戶籍員周汶青於偵查中證述略以：我對於這件事有印象，104年3月26日蔡陳金鳳的女兒有到戶政事務所表示蔡陳金鳳行動不便，因為戶政有便民服務，所以我們就直接到車上辦理作業，辦理前我們會從電腦確認當事人的影像，且沒有受監護或輔助宣告，然後在車上確認當事人是否為本人、意識是否清楚，當時蔡陳金鳳雖然無法言語，但蔡陳金鳳確實意思清楚，對於相關的問題都能點頭表示意思回答，蔡陳金鳳因為行動不便無法簽名，所以我們以蓋指印的方式，並由她2 個女兒簽名其上見證。經我們查證，蔡陳金鳳的殘障手冊是屬於肢體障礙，不是精神方面的障礙等語，此經本院調取臺灣彰化地方檢察署105年度偵字第6105、6106號偵查卷查明（見內附臺中地檢105年度他字第1288號卷第33-34頁）。又上開蔡陳金鳳之印鑑證明係供辦理系爭房屋申請移轉登記使用，亦有申請移轉登記資料附卷為憑（見本院補字卷第38頁）。則系爭房屋辦理所有權移轉登記所需之印鑑證明係由蔡陳金鳳本人向戶政事務所申請取得，並供辦理移轉登記使用，可認蔡陳金鳳有移轉系爭房屋所有權之意思。
2.蔡陳金鳳與被上訴人就不動產訂有私契，約定買賣價金20萬
元，有上訴人所提不動產買賣契約書影本可稽（見本院卷221頁）。而蔡意文曾於104年7月10日轉帳198,000元予蔡陳金鳳，有蔡陳金鳳之上海商業儲蓄銀行存摺封面及內頁影本可佐（見臺灣彰化地方檢察署105年度交查字第4號卷第122頁）。上訴人雖主張上開私契非蔡陳金鳳蓋章或蓋指印、且與過戶時建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契）不符、系爭房屋價值上千萬元、被上訴人轉帳付款時間後於移轉登記時間與常情有異、金額與價金不符云云。惟當事人間締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，雙方對於價金及標的物達成合意，買賣契約即為成立，至於出賣人是否未依約交付買賣價金，僅係買受人得否依買賣契約請求出賣人給付之事項，不影響買賣契約已有效成立之事實。又蔡陳金鳳與被上訴人所訂建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院補字卷第36頁）係為申請辦理移轉登記之用，尚難因與私契之日期、金額不符，即謂蔡陳金鳳與被上訴人間之買賣係出於通謀虛偽意思表示。此外，上訴人就其主張蔡陳金鳳與被上訴人間之買賣行為屬通謀虛偽意思表示而為之事迄未舉證可信，其此部分主張為無可採。
㈢上訴人雖主張地政事務所土地登記申請書移轉過戶內容第7欄
係委託鄧蔡英美代理，然蔡陳金鳳重度障礙，無自主能力行走及握拿，係被上訴人自行蓋印原所有權人印鑑章，並非原所有權人所親蓋印鑑章，且違反民法第531條、第534條等規定云而無效云。惟蔡陳金鳳於申請印鑑證明時意識清楚，已如前述，則蔡陳金鳳自非不得委由他人在文書上蓋章。而依系爭土地登記申請書內「委任關係」欄記載：「本土地登記案之申請，委託鄧蔡英美代理，委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，如有虛偽不實，本代理人（複代理人）願負法律責任」等文字，申請人欄則列有權利人鄧蔡英美、蔡意文與義務人蔡陳金鳳、代理人鄧蔡英美，並蓋有其三人之印文（見本院補字卷第30-31頁）等情。按諸登記申請書除本規則另有規定外，應由申請人簽名或蓋章。由代理人申請者，代理人並應於登記申請書或委託書內簽名或蓋章；有複代理人者，亦同。土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。前項代理人或複代理人，代理申請登記時，除法律另有規定外，應親自到場，並由登記機關核對其身分。申請登記時，有檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明之情形者，當事人得免親自到場。土地登記規則第36條第1、2項、第37條第1、2項、第41條第10款分別定有明文。且核此規定內容顯然呼應合於民法第531條「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者 ，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」，第534條第1款「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。」。則蔡陳金鳳未親自到場，惟委託被上訴人鄧蔡英美辦理系爭房屋買賣登記事宜，已以文字載明在土地登記申請書上，並經其等蓋印後檢附印鑑證明向該地政事務所申請辦理，即與上開辦理移轉登記之規定無違，亦合於民法第531條、第534條。況上訴人曾因不服地政機關准予辦理系爭房屋移轉登記而提起訴願，經彰化縣政府決定訴願不受理，上訴人不服彰化縣政府之訴願決定而提起行政訴訟，業經臺中高等行政法院105年度訴字第30號判決駁回，該案判決亦認「參加人鄧蔡英美自得代理蔡陳金鳳及參加人蔡意文向被告（即地政事務所）辦理系爭房地所有權移轉」，此經本院調卷參酌，相同於本院之見解。是上訴人主張蔡陳金鳳與被上訴人間就系爭房屋之移轉登記無效，亦無可採。
㈣綜上所述，上訴人主張蔡陳金鳳與被上訴人間就系爭房屋之
買賣及移轉登記無效，為無可採，其請求被上訴人將104年4
月29日以買賣為原因所為之系爭房屋所有權移轉登記塗銷，並回復登記為蔡陳金鳳所有，為無理由。原判決駁回上訴人上開請求，並無違誤。上訴人指摘原審判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
六、據上論結，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 黃倩玲法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 24 日
書記官 蔡忻彤