臺灣彰化地方法院民事判決109年度簡上字第91號上 訴 人 黃玉樺訴訟代理人 施雅芳律師被 上訴人 楊宏毅上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年5月13日本院彰化簡易庭第一審判決（108年度彰簡字第670號），提起上訴，本院合議庭於中華民國110年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000○號、門牌號碼彰化市○○路0段000巷0弄00號6樓房屋騰空遷讓返還與上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元。
被上訴人應自民國一○八年九月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬參仟元與上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。上開規定依民事訴訟法第436條之1第3項之規定，於簡易訴訟第二審訴訟程序準用。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴第256條規定自明。本件上訴人主張被上訴人無權占用其所有坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000○號、門牌號碼彰化市○○路0段000巷0弄00號6樓之如附表所示房屋（下稱系爭房屋），或因被上訴人未依約給付租金，其繼受被上訴人就系爭房屋之租約業經合法終止為由，依民法第767條第1項規定、第439條、第179條規定，請求被上訴人遷讓返還房屋，並給付相當於租金之不當得利，起訴聲明原為：「㈠被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應給付新臺幣(下同)15,000元與上訴人；㈢被上訴人應自民國108年9月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月於每月1日給付13,000元相當於不當得利之租金與上訴人。」（見原審卷第9頁）；嗣因被上訴人就系爭房屋之租約業已於109年12月31日租期屆滿，上訴人提起本件上訴時，追加依民法第455條規定，請求被上訴人返還房屋，並追加及變更先備位聲明如下述（貳、三部分所載）。核上訴人所為追加請求權基礎及備位聲明二，係基於被上訴人就系爭房屋租賃關係之同一基礎事實；其所列先位及備位聲明一，則係於未變更訴訟標的之情況下，補充及更正法律上陳述，依首揭規定，均應准許。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：㈠系爭房屋原為訴外人甲○○所有，經訴外人玉山商業銀行股份
有限公司（下稱玉山商銀）聲請拍賣，上訴人於108年4月30日得標買受系爭房屋，並依本院核發之權利移轉證書，於108年5月21日登記為所有權人。被上訴人雖於系爭房屋公告拍賣前，向本院執行處提出其與甲○○於104年8月31日簽訂之房屋租賃契約，內容為由甲○○自105年1月1日起至109年12月31日，共計5年，將系爭房屋出租與被上訴人，每月租金5,000元，且約定10年內被上訴人擁有優先承租權，約期屆滿未續約時自動續約5年，若有新約以新約為準，且被上訴人已一次付清10年租金（下稱系爭租約）。並經本院民事執行處於拍賣公告記載：「據承租人在場稱建物係其承租使用，且土地與共同使用部分係拍賣應有部分，拍定後不點交」。然被上訴人未能證明確實已經付清租金，其辯稱以現金給付或以其或其母即訴外人陳梅花帳戶匯付云云，說詞不僅前後矛盾，亦無法提出1次匯款60萬元之匯款紀錄，不能認為被上訴人已繳付租金，被上訴人與甲○○間就系爭房屋實質上僅有使用借貸法律關係，上訴人自不受系爭租約拘束。
㈡縱認系爭租約有效，被上訴人對甲○○提起另案支付命令之聲
請(即臺灣花蓮地方法院108年司促字第3026號民事裁定)，請求甲○○給付欠款200萬元，並提出甲○○簽立之欠款證明書（下稱系爭證明書）釋明。依該證明書記載：「茲因本人甲○○與被上訴人合作開店事宜，由於我們雙方都資金不足，又需要一段時間，因此雙方同意將被上訴人名下不動產即系爭房屋，以當時市價480萬元賣給本人，再由本人向玉山銀行以該屋貸款取得資金，雙方同意由本人委請代書一切依照法律合法買賣程序完成本次買賣交易。本交易是在我們雙方共同同意下進行，並約定等貸款下來後再著手將房子賣個好價錢，以解決我們雙方資金不足問題。因此本人實際欠被上訴人款項有買屋之頭期款120萬元、及事後本人因資金需求所借80萬元(有銀行轉帳證明)，總共是新台幣200萬元。當初約定若是能儘快將房屋直接賣掉後，便能將賣屋所得款項直接還給被上訴人以清償所欠款項。為求保障，被上訴人要求必須於104年8月31日簽下一份車位買賣契約書及長期房屋租賃契約書，以防本人欠債不還…該契約中本人同意將『B2：37號』之車位，以原價60萬元再轉售給乙○○，再將該房屋以長期租賃方式租給乙方，詳見租賃契約。雙方約定租金為每年6萬元，共租10年，總共是新臺幣60萬元，一次付清…。」等語，並參酌系爭租約約定於5年租期以外，另載明「承租人10年內擁有優先承租權」、「約期屆滿未續約時自動續約5年」等內容，乃係技術性、迂迴地規避民法第425條第2項規定，實質已增長租約為10年約定，足堪認為系爭租約以10年為租期，其期限逾5年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，自無該條第1項買賣不破租賃原則之適用。
㈢且依甲○○簽訂之系爭證明書內容，可知被上訴人係與甲○○約
定「以債抵租」，被上訴人未能證明已一次給付租金60萬元，且以不能獨立買賣之法定停車位做價60萬元抵付租金，並不存在可抵付之標的，堪認雙方真意係以被上訴人每月應付租金，與被上訴人對甲○○之200萬元債權按月扣抵，被上訴人與甲○○間確實有以債抵租的約定，而無租金之實際支付，與民法第425條買賣不破租賃要件有間，上訴人不繼受系爭租約。且買賣不破租賃原則乃係保障承租人之居住權，被上訴人並未居住於系爭房屋，實際上供作為風之谷科技有限公司（下稱風之谷科技公司）營業使用，無買賣不破租賃原則之適用，上訴人不受系爭租約之拘束。
㈣上訴人於108年5月21日登記為系爭房屋所有權人，被上訴人
並無繼續占用房屋之合法權源。又系爭房屋為彰化市公寓，距彰化火車站、公車總站約5分鐘，鄰近有家樂福、特力屋、7-11等實體店面，生活機能便利，參酌其座落位置、交通狀況、工商繁榮程度，及鄰近系爭房屋、且坪數相當（26坪）之租金行情為每月13,000元，同為彰化市電梯華廈之29.7坪租金為16,000元等情，系爭房屋合理租金行情應為13,000元，即被上訴人每月所受相當租金之利益應以13,000元為相當，爰依民法第767條第1項規定、第179條規定，提起先位訴訟，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並自108年5月21日起至返還房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利13,000元。
㈤退步言，縱認為上訴人因拍定系爭房屋，而繼受系爭租約成
為出租人，然被上訴人係以其對甲○○之200萬元債權，抵銷10年租金。惟行使抵銷權應以雙方所負債務均屆清償期為要件，是上訴人與甲○○間以債抵租之約定，應係就系爭租約每月屆至之租金發生抵銷之效力，並無預先就將來之債務發生抵銷之效力。上訴人於108年5月21日登記取得系爭房屋所有權，因繼受成為系爭租約之出租人，上訴人又無承擔甲○○之債務，被上訴人自無從依債權抵銷之約定，抵銷上訴人自斯時起之租金債權。依民法第439條規定，分期給付租金係於每期屆滿時支付，系爭租約未約定每月租金給付時期，應認於租賃存續期間之次月1日給付上月份租金。經上訴人於108年8月5日寄發存證信函催告被上訴人給付108年5月至7月份租金15,000元，被上訴人迄今未曾給付租金，上訴人自得依民法第440條規定終止系爭租約。且為免爭議，上訴人於原審以起訴狀繕本送達，再為終止系爭租約之意思表示，經被上訴人於108年10月17日收受送達，爰依民法第767條第1項、民法第455條、第179條規定提起備位聲明一，請求被上訴人遷讓返還房屋，並給付108年6月至8月份租金15,000元，及自108年9月1日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月於每月1日給付相當租金之不當得利13,000元。
㈥如前二項聲明均經法院認為無理由，系爭租約之租期已於109
年12月31日屆滿，並經上訴人前以存證信函通知不續租、被上訴人屆期應完成搬遷暨點交事宜，被上訴人自負有搬遷義務。然被上訴人現仍占用系爭房屋，上訴人自得依民法第455條、第767條、第179條等規定提起備位聲明二，請求被上訴人遷讓返還房屋，及自110年1月1日起至返還房屋之日止，按月於每月1日給付相當租金之不當得利13,000元等語。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋原為伊所有，甲○○與伊為多年好朋友，欲與伊合夥
在花蓮經營養生館，然當時系爭房屋尚有貸款，伊不欲增貸，故以無資金為由拒絕。甲○○則鼓吹以市價480萬元向伊購買系爭房屋後，其再向銀行貸款以獲得資金，並約定伊有意買回房屋時，隨時可以買回，且以低於該大樓租金行情價格（即每月8,000元），僅以每月5,000元將系爭房屋出租予被上訴人，只要1次付清10年租金共60萬元，保障10年內都有優先承租權。伊因認有利可圖，故於104年8月11日與甲○○簽訂房屋買賣契約，並於同日或同年月14日轉帳投資款130萬元及房租60萬元與甲○○，匯款帳戶因時間久遠，已忘記係用伊或伊母親之帳戶轉帳，匯出記錄確實有190萬元左右，且於104年8月31日與甲○○簽訂系爭租約，約定租期為5年。當時雖欲約定10年租期，然考量法律規定10年租約無效，故僅簽訂5年租期，並約定自動續約。
㈡伊前於96年間向五叔借款30萬元，嗣因無力清償，於100年與
伊五叔簽訂車位轉讓契約，將位在社區B2樓層、37號車位（下稱系爭車位）使用權轉讓與五叔，故伊與甲○○簽訂之房屋買賣契約並未包含車位，然其後卻發現實價登錄內容，居然未記載不包括車位。伊因恐系爭車位使用權移為甲○○所有，且當時甲○○稱買受系爭房屋之頭期款120萬元係其向友人商借須歸還，欲向伊借款120萬元，故伊於104年8月31日與甲○○就系爭車位簽立買賣契約書，內容為：「茲因乙方（即被上訴人，下同）將標的物『彰化市○○路○段000巷0弄00號6樓』之房屋及『B2：37號』車位售給甲方（即甲○○，下同），甲方因一時手頭資金不足急需現金週轉約一百二十萬元，特向乙方情商並借款。因此甲方同意將『B2：37號』之車位，以原價60萬元再轉售與乙方，龍邦大地之車位在乙方當初購買時，已經言明車位是住戶另外購買的，因此憑車位證是可單獨買賣的。並且甲方再將系爭房屋以長期租賃方式租給乙方，詳見租賃契約。雙方約定租金為每年六萬元，共租十年，總共是新台幣六十萬元，一次付清，今乙方於民國一○四年八月三十一日當天，親自將一百二十萬元現金交給甲方，甲方於收到款項後，當場與乙方簽訂本買賣契約與切結書，雙方恐日後口說無憑，特立此書以為憑證。」，伊因考量車位當時市價為60萬元，然甲○○借款120萬元，故一併寫入系爭房屋租金60萬元，讓契約總金額與實際交給甲○○之款項吻合，伊當日並已交付現金120萬元與甲○○。
㈢伊與甲○○買賣系爭房屋後，合夥經營養生館，2人合計投資約
260萬元，伊投資額130萬元及房屋租金60萬元，均於104年8月11日或14日以轉帳方式給付與甲○○，甲○○以清償友人借貸頭期款名義再借款之120萬元，則於104年8月31日以現金交付，被上訴人實際上已交付甲○○310萬元。嗣退出合夥與甲○○進行結算時，伊自認虧損約70萬元，加計甲○○後續另外借用之款項後，甲○○應再給付伊80萬元。因此甲○○才在系爭證明書上記載房屋頭期款120萬元及因資金需求所借80萬元，共200萬元之內容，該筆200萬元並未包括系爭房屋租金60萬元。其後甲○○拖欠債務未清償，伊要求買回系爭房屋，或將房屋出售清償欠款，甲○○卻避不見面，迄至系爭房屋遭聲請拍賣，才一反常態現身並簽立本票，欲導向伊與甲○○合謀之假象，實際上從頭到尾都是上訴人與甲○○設計之騙局等語置辯。
三、原審以上訴人應買前已知悉系爭房屋有租賃關係而為不點交，故應就租賃關係發生之一般要件事實不存在負擔舉證責任，上訴人舉證仍有不足，故認上訴人因受讓系爭房屋，繼受出租人之權利義務，並以租約期限尚未屆滿，被上訴人已將租期屆滿前之租金，以抵銷債務之方式給付甲○○，而未積欠租金，兩造間租賃契約存在為由，駁回上訴人之請求。上訴人不服，提起上訴，㈠上訴先位聲明為：①原判決廢棄。②被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與上訴人。③被上訴人應自108年5月21日（即上訴人登記為房屋所有權人之日）起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付上訴人13,000元。
㈡上訴備位聲明一為：①原判決廢棄。②被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與上訴人。③被上訴人應給付15,000元與上訴人。④被上訴人應自108年9月1日（即上訴人終止系爭租約之翌日）起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月於每月1日給付13,000元相當於不當得利之租金與上訴人。㈢上訴備位聲明二為：①原判決廢棄。②被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與上訴人。③被上訴人應自110年1月1日（即系爭租約租期屆滿之翌日）起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月於每月1日給付13,000元相當於不當得利之租金與上訴人。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋原為甲○○所有，經玉山商銀聲請拍賣，由本院民事執行處107年度司執字第40932號清償債務事件（下稱系爭執行事件）受理。被上訴人於房屋公告拍賣前，提出系爭租約，內容為：「被上訴人自105年1月1日起至109年12月31日，共計5年，向甲○○承租系爭房屋，每月租金5,000元，且10年內被上訴人擁有優先承租權，租期屆滿未續約時自動續約5年。」，該租約未經公證。
(二)系爭房屋拍賣公告記載：「據承租人在場稱建物係其承租使
用，且土地與共同使用部分係拍賣應有部分，拍定後不點交」。
(三)系爭房屋自105年1月1日起，即供被上訴人放置物品占有使用。
(四)上訴人於108年4月30日得標買受系爭房屋，於108年5月14日經本院核發權利移轉證書，於108年5月21日登記為所有權人。
(五)上訴人於108年8月5日寄發存證信函催告被上訴人給付109年5月至7月份租金15,000元，若屆期不支付，即終止租約。
(六)被上訴人迄今未曾給付租金與上訴人。
(七)上訴人再以原審起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，經被上訴人於108年10月17日收受送達。
五、兩造爭執事項：
(一)先位請求部分：上訴人主張被上訴人就系爭房屋無租賃關係存在，或其不繼受租約，以被上訴人無權占用系爭房屋為由，依民法第767條第1項前段，請求被上訴人遷讓返還房屋，有無理由？
1.甲○○與被上訴人間，就系爭房屋有無租賃關係存在？
2.若有，被上訴人抗辯依民法第425條第1項規定，對上訴人有租賃關係存在，有無理由？亦即，上訴人是否繼受系爭租約？
3.若認被上訴人無權占用系爭房屋，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利13,000元，有無理由？
(二)備位請求一部分：
1.上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付109年6月至8月，共計3個月租金15,000元，有無理由？亦即，被上訴人抗辯其已給付10年租金共計60萬元與甲○○，而無須給付上訴人租金，是否可採？
2.上訴人主張被上訴人未給付租金，其得終止系爭租約，並請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？
3.上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人於租約終止後，自109年9月1日起按月給付相當於租金之不當得利13,000元，有無理由？
(三)備位請求二部分：
1.上訴人於系爭租約租期屆滿後，依民法第767條第1項、第455條規定，請求被上訴人遷讓返還房屋，有無理由？亦即，甲○○與被上訴人間所為優先續租之約定，得否拘束上訴人？
2.若否，上訴人請求被上訴人於租期屆滿後，自110年1月1日起按月給付相當於租金之不當得利13,000元，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)先位請求部分：上訴人主張被上訴人就系爭房屋無租賃關係存在，為無理由：
1.按甲向乙借用款項，約定甲以自己所有耕地交乙耕種，互不支付利息及地租，為期兩年，期滿未償還借款，乙亦未交還耕地，在乙續租中，甲因欠債，經債權人聲請查封拍賣該地，由丙得標承買，取得不動產權利移轉證明書為憑。此種情形，如當事人真意係以利息折付租金之意思，其性質應認為耕地租賃契約，與消費借貸契約之聯立，關於耕地租賃契約，一經成立，即有耕地三七五減租條例第五條所定租期不得少於六年之適用，故縱消費借貸之期限屆滿，或債之關係已因清償而消滅，但原所成立之租賃關係，究仍繼續存在，雖
甲、乙間之金錢借貸關係，對於繼續耕地所有權之丙，不能主張繼續有效，而其另一租賃關係，則應適用民法第四百二十五條規定，認為繼續存在（最高法院52年度第2次民、刑庭總會會議決議㈠參照）。
2.查上訴人與甲○○於104年8月31日簽訂系爭租約，約定自105年1月1日起至109年12月31日止，共計5年，向甲○○承租系爭房屋，每月租金5,000元。被上訴人於系爭房屋公告拍賣前，即提出系爭租約，並經本院民事執行處於系爭房屋拍賣公告記載：「據承租人在場稱建物係其承租使用，且土地與共同使用部分係拍賣應有部分，拍定後不點交」等事實，為兩造所不爭執。上訴人復未能舉證證明被上訴人與甲○○間有通謀虛偽為租賃之意思表示，則其等間系爭租約既已有效成立，應認被上訴人就系爭房屋具有租賃關係存在。
3.上訴人雖主張被上訴人與甲○○間係約定「以債抵租」，被上訴人未能證明確實已經付清租金，不能認為甲○○已繳付租金，被上訴人與甲○○間就系爭房屋實質上僅有使用借貸法律關係，上訴人自不受系爭租約拘束云云。然租賃契約非屬要物契約，僅需雙方就租賃標的物及租金數額達成一致，即可成立，並不以交付租金為必要。是縱然被上訴人與甲○○係約定「以債抵租」，抑或被上訴人有未依約給付租金之情事，並不因而影響租賃契約之有效成立。甲○○得本租賃關係向被上訴人請求給付租金，或以對被上訴人之租金債權抵銷其等間債務，是上訴人執此辯稱被上訴人就系爭房屋僅具有使用借貸關係，或其不受系爭租約拘束云云，尚屬無據。
4.上訴人依民法第425條第1項規定，繼受系爭租約：①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦分別定有明文。查上訴人與甲○○於104年8月31日簽訂系爭租約，約定租期自105年1月1日起至109年12月31日止，共計5年，向甲○○承租系爭房屋。嗣上訴人於108年4月30日經由本院執行處拍賣程序，得標買受系爭房屋，於108年5月14日經本院核發權利移轉證書，並於108年5月21日登記為所有權人等事實，為兩造所不爭執。是上訴人於108年5月14日領得本院核發權利移轉證書時，即依強制執行法第98條規定，取得系爭房屋所有權，並依民法第425條第1項規定，繼受為系爭房屋之出租人。
②上訴人雖主張被上訴人與甲○○間系爭租約實質上係約定10年
租期，其期限逾5年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，自無該條第1項買賣不破租賃原則之適用等語。然查，系爭租約明文約定被上訴人就系爭房屋租期為5年，已如前述。參照民法第422條規定，不動產租賃契約期限逾1年者，以字據定之，未以字據訂立者，視為不定期租賃契約。則縱使被上訴人考量為避免其就系爭房屋之租賃關係因逾5年，依民法第425條第2項規定，不適用買賣不破租賃原則，而僅簽訂租期5年之書面契約，並約定於10年內具有優先承租權。然此等約定難認有何違反強制規定、背於公序良俗或屬通謀虛偽意思表示而為無效之情形，僅上開優先續租5年之約款是否拘束租賃標的物之繼受人而已。是上訴人主張系爭租約實質上約定10年租期，且未經公證，其不繼受系爭租約云云，亦不足採。
③至上訴人主張被上訴人將系爭房屋作為營業使用，不受買賣
不破租賃原則之保障等語。惟買賣不破租賃原則之規範，係基於維持租賃契約之安定性及保障承租人之權益所設，依民法第425條規定之文義解釋及考量其立法目的，並未限制該條所定租賃物僅得供住宅使用，是上訴人上開主張亦不可採。綜上，上訴人於取得系爭房屋之所有權時，依民法第425條第2項規定，繼受該屋租賃契約之權利義務，而與被上訴人發生租賃關係，則被上訴人於系爭租約關係終止或租期屆滿前，依租賃契約之法律關係繼續占有系爭房屋，自非無權占有。從而，上訴人主張其與被上訴人間無租賃關係存在，先位依民法第767條第1項、第179條等規定，請求被上訴人遷讓返還房屋，及自108年5月21日起按月給付不當得利，即屬無據，不應准許。
(二)備位請求一部分：
1.上訴人得依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付租金：
查上訴人於取得系爭房屋所有權時，依民法第425條第1項規定，繼受該屋租賃契約之權利義務，而與被上訴人發生租賃關係，已如前述，是上訴人本於出租人之地位，請求被上訴人給付租金，自屬有據。被上訴人固抗辯其已一次將10年租金60萬元給付與甲○○，而無須再給付上訴人租金云云。然被上訴人於上訴人繼受系爭租約後，對上訴人負有給付租金之義務，其對第三人甲○○所為債務清償，既未經上訴人同意或承認，依民法第310條第1項第1款規定，對上訴人自不發生清償效力，故被上訴人抗辯其無庸給付租金與上訴人，係不足採。是以，上訴人依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付109年6月至8月份租金，共計15,000元，即屬有據，應予准許。
2.上訴人得依民法第439條前段、第440條第1、2項規定，終止系爭租約：①承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約
定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1、2項分別定有明文。又通常出租人均一方面為定期催告承租人支付租金之意思通知，同時為於期限內不為支付租金，即為終止租約之意思表示，應認為有效，以符實際，而節省勞費（臺灣高等法院暨所屬法院62年度第8號法律座談會結論同此見解）。再者，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
②查上訴人於108年4月30日得標買受系爭房屋，於108年5月14
日經本院核發權利移轉證書，取得系爭房屋之所有權，並繼受系爭租約所生之權利義務，是被上訴人自108年5月14日起負有給付租金與上訴人之義務，均已如前述。觀諸系爭租約內容，雖約定每月租金為5,000元，然並未約定給付期限（見本院卷第49頁），依民法第439條中段規定，應於每期即每月屆滿時給付之，是被上訴人自108年5月14日起，應按月於翌月1日給付上訴人租金5,000元。然被上訴人未依約給付，迄至上訴人於108年8月5日寄發存證信函時，被上訴人遲延給付租金之總額已逾2個月之租額（即108年5月14日至108年7月份之租金均已屆期未給付），則上訴人催告被上訴人於10日內給付109年5月至7月份租金，並載明：「若屆期不支付，即終止租約，並以該存證信函逕為終止租約之意思表示，不另為終止租約之通知。」（見原審卷81至83頁），然被上訴人迄今未給付任何租金與上訴人（見兩造不爭執事項第6項），則被上訴人經上訴人定期催告給付租金後，仍未遵期給付，揆諸上開規定及說明，上訴人於108年8月5日寄發存證信函且經被上訴人收受送達時，所為終止租約之意思表示已生效力。是上訴人主張系爭租約業經其合法終止，被上訴人自109年9月1日起，即無合法占用系爭房屋之權源，而屬無權占用該屋，係為可採。從而，上訴人依民法第455條前段及民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
3.上訴人請求相當租金之不當得利部分：①依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨可參）。查上訴人於被上訴人終止租約後，無合法權利，繼續占有上訴人所有系爭房屋，依社會一般觀念，乃受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，上訴人之受利益與被上訴人之受損害間有因果關係，則被上訴人依前揭不當得利規定，請求上訴人給付無權占有系爭房屋所受相當租金之利益，於法有據。
②城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額
年息10％為限，土地法第97條固有明文。惟土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，該條規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至非供住宅使用房屋及其基地之租金，不受土地法第97條規定之限制（最高法院107年台上字第1713號民事判決參照）。查被上訴人為址設彰化縣○○鎮○○路0段000巷00弄00號之風之谷科技公司之代表人，此有經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務1紙可稽（見本院卷第239頁）。又依上訴人所提網頁畫面顯示（見本院卷第97至109頁），系爭房屋係供風之谷科技公司作為客服中心使用。參以被上訴人於107年12月4日本院執行處勘驗現場時，在場陳稱：系爭房屋現作為堆放東西使用，承租人並無居住於此等語（見本院卷第241頁），堪認系爭房屋並非供住宅使用，不受土地法第97條之限制，先予敘明。③又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭房屋為鋼筋混凝土造建築物，總面積為85.75平方公尺（含附屬建物陽台面積5.04平方公尺），約26坪（計算式：85.75÷3.305785＝26，小數點以下四捨五入），於83年7月29日建築完成，有系爭房屋之建物所有權狀存卷可參（見原審卷21頁）。又依執行事件卷附鑑定報告所載：「系爭房屋位在社區式公寓大廈住宅14層中之第6層，社區設置有管理室，建物整體保養情況普通，主要法定用途為住家使用。該社區雙面臨路，東北側鄰近20公尺寬之彰美路1段、東南側臨接6公尺寬彰美路1段146巷，屬都市計劃住宅區，區域土地利用以住宅及商業使用為主，另有部分綠地及文教用地，鄰近忠孝國小、農會、黃昏市場等設施。區域交通流量適中，區域性交通網路可謂四通八達，極具便利性。」，可知系爭房屋之公共設施及商業活動均佳、整體交通極為便利。依上訴人所提租屋網站網頁畫面所示（見原審卷第85至89頁），與系爭房屋鄰近、坪數相當之房屋租金為每月13,000元，坪數約29坪之建物租金為16,000元，是上訴人請求被上訴人於兩造租賃關係終止後，自109年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，請求被上訴人按月返還相當於租金之不當利益13,000元，應屬適當。
④至上訴人主張被上訴人應按月於每月1日給付上開不當得利等
語。惟參照民法第439條規定，於無約定之情況下，如租金為分期支付者，於每期屆滿時支付，則上訴人請求被上訴人於每期（月）開始時給付相當於租金之不當得利，尚屬無據，不應准許。又本件上訴人所為備位聲明一部分，既有理由，則其所為備位聲明二部分，本院即無庸再予審酌。
七、綜上所述，上訴人主張兩造間無租賃關係存在，先位依民法第767條第1項前段、第179 條等規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付不當得利，為無理由，不應准許；又上訴人於繼受系爭房屋之租賃關係後，業已合法終止系爭租約，是其依民法第455條、第767 條第1項、第179條等規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空返還與上訴人，暨自108年9月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付上訴人13,000 元，為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
九、以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。本件上訴人請求被上訴人返還房屋部分既獲勝判決，僅就請求不當得利之起算日部分為一部敗訴，其敗訴部分不影響訴訟標的價額計算，是本件訴訟費用仍應由被上訴人負擔。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450項、第463條、第385條第1項、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
民事第三庭審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 張茂盛附表編號 不動產名稱 建築式樣主要建築材料及房屋層數 面積 權利範圍 拍定金額(新臺幣) 1 彰化縣○○市○○○段○○○○段000地號 3,151平方公尺 46/10000 1,960,000元 2 彰化縣○○市○○○段○○○○段0000○號(門牌號碼彰化市○○路0段000巷0弄00號6樓) 鋼筋混凝土造、14層樓房 樓層面積合計： 附屬建物主要建築材料及用途 全部 2,900,005元 六樓層：85.75平方公尺 合計：85.75平方公尺 陽台：5.04平方公尺、花台：0.53平方公尺 備考 共有部分：西勢子段西勢子小段5167建號**8,815.45平方公尺