臺灣彰化地方法院民事判決109年度訴字第1531號原 告 宋梁玉珠訴訟代理人 張仕融律師複 代理人 李維仁律師被 告 鄭啟材訴訟代理人 楊振裕律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○0000○0○0000○0地號土地（下合稱系爭土地，同段土地、建物下逕稱地、建號）為原告所有。被告所有如附圖編號A、B1、B2所示樓房、矮牆（即56建號建物之一部，門牌號碼彰化縣○○鄉○○街000號，下稱被告建物），無權占有系爭土地，應予拆除。爰依民法第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將被告建物拆除，將所占用土地返還原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地與被告所有1935之3、1934之5地號土地（下稱被告土地）為地籍圖重測界址糾紛未決土地，土地界址尚未確定，不得依重測前地籍圖認定被告建物無權占有系爭土地。被告建物於民國61年2月1日建築完成，於67年11月17日辦理建物所有權第一次登記（下稱保存登記），登記坐落基地為被告土地，足見地政機關辦理保存登記測量時已確認被告建物坐落在被告土地，自無占有系爭土地情事。
（二）如認被告建物占有系爭土地，被告建物於建築完成時，與系爭土地同屬訴外人即原告公公（原告配偶宋國州之父）宋全所有，嗣分別由兩造取得系爭土地及被告建物，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，應推定兩造於被告建物得使用期限內，有租賃關係存在。
（三）如認系爭土地原為訴外人即原告婆婆（宋國州之母）宋吳擲所有、被告建物原為訴外人即宋國州胞兄宋水州所有，則宋水州當時應已得宋吳擲同意在系爭土地上興建被告建物，被告受讓被告建物，應可繼受該占有權源，非無權占有。
（四）被告建物建築完成後，1934、1935地號土地迭於69年12月26日、82年3月2日進行分割複丈、鑑界，系爭土地原所有人宋州國已知悉被告建物越界建築而未提出異議，應適用或類推適用民法第796條第1項、第796條之1規定，原告不得請求被告拆屋還地。
（五）系爭土地歷經分割、鑑界多次複丈，系爭土地前手宋吳擲、宋州國均知被告建物占有系爭土地之情，而被告自70年4月29日買受被告建物迄今，均未經系爭土地所有人請求拆屋還地，足使被告正當信賴系爭土地所有人已不欲請求被告拆屋還地，原告物上請求權利應已失效，且有違誠信原則。此外，如拆除被告建物，將影響56建號建物結構安全，減損價值，亦見原告提起本件訴訟係以損害被告為目的，而屬權利濫用等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，宋全與宋吳擲為夫妻，其子女由長至幼依序為宋水州、宋國州、宋州國（另有其他子女，因與本件無關，不在此記載），原告為宋國州配偶；1934、1935地號土地原為宋吳擲所有；被告建物為56建號建物之一部，56建號建物於61年2月1日建築完成，於67年11月17日辦理保存登記為宋水州所有；宋吳擲於61年8月21日死亡，1934、1935地號土地由宋州國繼承取得，嗣於69年12月26日分割出被告土地、系爭土地、1935之5地號土地（其他自1934、1935地號土地分割出之土地與本件無關，不在此記載）；宋州國於70年4月29日將被告土地買賣所有權移轉登記予被告；宋水州於70年4月29日將56建號建物買賣所有權移轉登記予被告；宋州國於70年4月29日將系爭土地、1935之5地號土地買賣所有權移轉登記予宋全，宋全於72年5月20日買賣所有權移轉登記予訴外人張樓，張樓於76年7月2日買賣所有權移轉登記予宋國州，宋國州於95年7月21日夫妻贈與所有權移轉登記予原告等事實，有土地登記謄本、土地建物查詢資料、異動索引、彰化縣地方稅務局109年12月30日彰稅房字第1096032512號函附房屋稅籍證明書、房屋平面圖、建築改良物登記簿、買賣所有權移轉契約書、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、本院勘驗筆錄（含簡圖及照片）、彰化縣彰化地政事務所109年12月30日彰土測字第3648號土地複丈成果圖、57年、69年、82年、83年複丈成果圖、土地人工登記簿、戶籍登記簿在卷可稽（見本院卷第頁39至第49頁、第57頁至第62頁、第63頁至第65頁、第67頁至第68頁、第69頁、第79頁至第85頁、第101頁至第103頁、第105頁、第107頁、第109頁至第111頁、第113頁、第115頁至第116頁、第119頁至第131頁、第135頁、第249頁至第274頁、第275頁至第289頁、第311頁至第355頁、第357頁至第359頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。關於1934、1935地號土地分割、移轉，及56建號建物登記、移轉情形詳如下表：
日期 1934、1935地號土地 56建號建物 61年2月1日 宋吳擲所有 建築完成 61年8月21日 宋吳擲死亡，1934、1935地號土地由宋州國繼承取得 67年11月17日 宋州國所有 辦理保存登記為宋水州所有 69年12月26日 分割出被告土地、系爭土地、1935之5地號土地及其他土地 仍登記為宋水州所有 70年4月29日 系爭土地、1935之5地號土地 被告土地 宋水州將56建號建物買賣所有權移轉登記予被告 宋州國將系爭土地、1935之5地號土地買賣所有權移轉登記予宋全 宋州國將被告土地買賣所有權移轉登記予被告 72年5月20日 宋全將將系爭土地、1935之5地號土地買賣所有權移轉登記予張樓 76年7月2日 張樓將系爭土地、1935之5地號土地買賣所有權移轉登記予宋國州 95年7月21日 宋國州將系爭土地、1935之5地號土地夫妻贈與所有權移轉登記予原告
四、原告另主張被告建物無權占有系爭土地乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審酌者厥為：（一）被告建物有無占有系爭土地？（二）被告抗辯本件應推定其就被告建物坐落基地與原告間有租賃關係存在，有無理由？（三）被告抗辯其得以宋水州占有權源對抗原告，有無理由？（四）被告抗辯本件應適用或類推適用民法第796條、第796條之1規定，有無理由？（五）被告抗辯原告行使物上請求權，違反權利失效理論、誠信原則及權利濫用原則，有無理由？茲論述如下。
五、本件被告建物有占有系爭土地：
（一）按已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。土地法第46條之1、第46條之2第1項定有明文。次按法院審理請求返還土地事件，所涉土地雖正辦理地籍圖重測，如依當事人提出證據並參酌地政機關測量等有關資料，判斷土地界址所在，囑託地政機關測量並據以判決確定者，當事人得持該確定判決向地政機關申請登記，故法院不得以地籍圖重測未完成，判決駁回原告之訴。
（二）經查，系爭土地與被告土地為109年度地籍圖重測界址糾紛未決土地，迄本件言詞辯論終結時，均未完成地籍圖重測乙情，有彰化縣彰化地政事務所110年2月20日彰地二字第1100001393號函暨109年12月30日彰土測字第3648號土地複丈成果圖、110年8月26日彰地二字第1100007042號函、110年10月29日彰地二字第1100009204號函、111年3月15日彰地二字第1110002171號函在卷可佐（見本院卷第133頁、第135頁、第175頁、第205頁、第379頁），固堪認定。惟依前揭土地法第46條之2第1項第3款規定，原有地籍圖得作為地籍圖重測之參考，而系爭土地與被告土地於地籍圖重測前已曾經實施地籍測量乙情，有地籍圖謄本在卷可按（見本院卷第15頁），足見系爭土地與被告土地間原有明確界址存在，且該原有界址未經地政機關廢止，於地籍圖重測完成前仍屬有效。此見彰化縣彰化地政事務所依原有界址繪製上開土地複丈成果圖（即附圖）函送本院，並以前述111年3月15日彰地二字第1110002171號函略以：
本院受理拆屋還地事件，可以西興段（按即重測前地段）地號申請測量使用情形，繪製成果圖過院參辦等語即明（見本院卷第379頁）。
（三）復查，被告建物確占有系爭土地乙情，業經彰化縣彰化地政事務所測量後，依現行有效土地界址繪製複丈成果圖（即附圖）明確。又依上開土地複丈成果圖，可知56建號建物投影平面形狀為略呈西南－東北走向之長方形，而系爭土地北側地籍線則為西北－東南走向之直線，二者方向迥異，且56建號建物約有一半均位在系爭土地上（即被告建物），占有系爭土地比例並非微小，應可排除因地籍圖紙伸縮、破損等因素產生誤差而難以認定被告建物是否確實占有系爭土地之情。從而，被告建物有占用系爭土地乙情，已可認定。被告此部分答辯，洵非可採。
六、本件得類推適用民法第425條第1項、第426條之1規定，被告抗辯其得以宋水州占有權源對抗原告，為有理由：
（一）經查，56建號建物未申請建造執照、使用執照，有土地建物查詢資料、彰化縣政府111年1月17日府建管字第1110015115號函、彰化縣秀水鄉公所111年1月28日彰秀鄉建字第1110000618號函在卷可查（見本院卷第235頁、第291頁、第295頁），該建物既經辦理保存登記為宋水州所有，依卷內現存證據資料，無特別情事足認56建號建物確非宋水州出資興建，應認宋水州因出資興建56建號建物而原始取得該建物所有權。次查，56建號建物於61年2月1日建築完成時，系爭土地為分割前1934、1935地號土地之一部，仍為宋吳擲所有，已如前述。茲審酌宋吳擲為宋水州之母，雙方具有密切親屬關係，而原告於本院陳述宋全、宋吳擲係從事水泥加工業（見本院卷第367頁），核與本院勘驗筆錄照片顯示56建號建物東側立面3樓有「豐水泥加工廠」字樣相符（見本院卷第127頁），再參照原告陳述其未曾聽聞宋吳擲或繼承取得1934、1935地號土地之宋州國曾請求宋水州拆屋還地（見本院卷第416頁），以及宋州國、宋水州於70年4月29日同時將被告土地、56建號建物買賣所有權移轉登記予被告等情，堪認宋吳擲有同意宋水州在分割前1934、1935地號土地上興建56建號建物，性質上應屬使用借貸關係，且該使用借貸關係為宋州國所繼受。嗣1934、1935地號土地經分割後，系爭土地與56建號建物分別讓與由原告、被告取得，故本件所涉法律爭議應為：被告是否得以宋吳擲（宋州國）與宋水州間使用借貸關係，對原告主張被告建物係有權占有系爭土地？原告是否應受宋吳擲（宋州國）與宋水州間使用借貸關係拘束？
（二）按我國民法並未採「房地合一」立法，建物與坐落土地為獨立所有權標的，在處分上亦不以「房地一體處分」為原則。惟建物無從自坐落土地分離存在，在建物、土地得分別處分情形下，建物與坐落基地所有人未必相同，勢必產生建物占有基地是否有占有權源之問題。如建物係基於用益物權占有使用坐落基地，固不因建物、土地所有人更迭而受影響。然若建物係基於債權契約占有使用坐落基地，於建物、土地所有人變動時，基於債之相對性，土地繼受人原則上不受該債權契約拘束，將導致建物無權占有坐落基地結果，不利於社會經濟。故於租賃之情形，民法設有第425條、第426條之1所有權讓與不破租賃原則、第425條之1推定租賃關係等兩種模式以資解決。前者係針對土地、建物所有人間原已有租賃關係存在，因建物或土地所有權讓與第三人，例外使原有租賃關係對受讓人繼續存在，亦即學說上所稱債權物權化效力。後者則係就土地、建物原同屬一人情形，因分別讓與導致土地、建物分屬不同人所有時，以法律規定推定租賃關係，使建物占有坐落基地不因此成為無權占有。
（三）次按建物所有人向土地所有人借地建屋之使用借貸情形，法律則未設有類如租賃契約上開規定。實務見解因而多認為使用借貸契約既未如租賃有民法第425條、第426條之1規定，基於債之相對性，建物繼受人即不得以原建物所有人與土地所有人間使用借貸契約對抗土地所有人，主張有權占有。惟按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」其立法基礎在於承租人已先合法取得使用權並繼續占有中，而繼受人取得所有權在後，造成租賃期間屆滿前，承租人與租賃物繼受人間法益衝突，認為繼受人於取得租賃物所有權前已因占有之公示事實明知或可得而知承租人占有租賃物之情，仍願受讓租賃物，導致發生法益衝突風險，權衡後以保護承租人為優先，維護正當信賴，並促進物之利用，符合風險合理分配與效率要求。其次，民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」依行政院、司法院提出立法理由，上開規定係參考最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例意旨，避免租地建屋於房屋所有權移轉時，基地出租人請求拆屋還地收回基地，有害社會經濟，規範目的在「促進土地利用、安定社會經濟」。上開民法第425條第1項、第426條之1規定所欲達成「合理分配物之使用人與繼受人法益衝突風險」、「維護正當信賴」、「促進物（土地）利用」、「安定社會經濟」等效果，在借地建屋情形，均無不同。民法第425條第1項、第426條之1規定上開規範目的，毋寧係揭示民法法秩序體系價值取捨結果，應認該規範目的非僅限於租賃契約始應維護，則法律就使用借貸契約未設類似規定，即可認為具有違反規範計畫之不完整性，而有法律漏洞存在，依民法第1條規定，以「類似事物為相同處理」之平等原則為法源，得由法院以類推適用方式填補法律漏洞，從事法之續造。
（四）本件系爭土地前手宋吳擲（宋州國）與宋水州間存在使用借貸關係，而由宋水州以56建號建物占有系爭土地中，宋州國將系爭土地讓與宋全輾轉讓與原告，宋水州則將56建號建物讓與被告，類推適用民法第425條第1項、第426條之1規定，該宋吳擲（宋州國）與宋水州間使用借貸關係對於系爭土地、56建號建物受讓人即兩造仍繼續存在。從而，被告抗辯其得以宋水州占有權源對抗原告，即屬有據。又被告此部分抗辯既有理由，本院爰不再就被告關於推定租賃關係、適用或類推適用民法第796條、第796條之1規定、權利失效理論、誠信原則及權利濫用原則另為論述，併此敘明。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除被告建物，將所占用土地返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
書記官 黃明慧