臺灣彰化地方法院民事判決109年度訴字第1034號原 告 黃文欽訴訟代理人 王博鑫律師
廖國竣律師被 告 葉全益
葉家宏訴訟代理人 葉志烽被告兼葉全益及葉家宏共同訴訟代理人 洪伯楙上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國110年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告葉全益、葉家宏應將彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上如附圖即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號民國109年9月2日字1187號土地複丈成果圖所示Ｂ區塊，面積115.12平方公尺之建物拆除，並將上開土地清空返還原告及其他土地共有人全體。
被告葉全益、葉家宏應給付原告新臺幣（下同）3639元及自109年9月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葉全益、葉家宏連帶負擔百分之15，餘由原告負擔。
前開原告勝訴部分，原告提出新臺幣197000元為被告葉全益、葉家宏供擔保，得假執行。但被告葉全益、葉家宏若提出新臺幣590751元為原告供擔保，免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
（一）先位聲明：被告葉全益、葉家宏應將彰化縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上如彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號民國（下同）109年9月2日字1187號土地複丈成果圖即附圖所示Ｂ區塊，面積115.12平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將上開土地清空返還原告及其他共有人全體。被告葉全益、葉家宏、洪伯楙應給付原告新臺幣（下同）10942元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告9379元。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：原告於108年8月20日，自葉家宏、葉全益與其二人債權人之強制執行事件中，拍定取得系爭土地葉家宏應有部分9分之2及葉全益應有部分9分之1之所有權，原告於系爭土地應有部分已達18分之13。但系爭土地上仍有葉家宏、葉全益所有之建物，並出租予洪伯楙，影響原告使用土地之權益。兩造爰於109年4月29日於彰化縣鹿港鎮公所調解委員會成立和解（下稱系爭和解），約定就系爭土地上面積450平方公尺之地上物，原告願給付被告三人共180萬元，被告洪伯楙並願意放棄建物之承租權，被告等人應於109年7月1日前將系爭土地騰空返還予原告。詎原告依約於109年4月29日給付現金80萬元及於同年6月30日給付餘額100萬元，被告洪伯楙雖已自建物遷出，將如附圖Ａ1區塊返還予原告及其他共有人全體，惟如附圖Ｂ區塊即系爭建物占用部分被告等人仍未騰空返還予原告。故原告依系爭和解之效力，請求被告等應依約履行拆除系爭建物並將土地清空返還予原告及其他共有人全體。又系爭和解載有被告等人應於109年7月1日前須騰空等語，惟系爭建物仍位於系爭土地上，係無權占用系爭土地，對原告使用系爭土地之權益影響甚鉅，且被告等受有相當於租金之不當得利，故原告依民法第179條，以系爭土地109年1月申報地價總額年息百分之10及原告應有部分比例計算請求被告等人自109年7月2日起至109年8月5日原告具狀起訴之日共35天，相當於租金之不當得利10942元（計算式：申報地價每平方公尺800元×1948平方公尺×10％×35天×原告應有部分13/18，元以下四捨五入），及自109年8月6日起至被告等人返還系爭土地之時止，按月給付相當於租金之不當得利9379元（計算式：申報地價每平方公尺800元×1948平方公尺×10％÷12月×原告應有部分13/18，元以下四捨五入）等語。
（二）備位聲明：被告葉全益、葉家宏應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將上開土地清空返還原告及其他共有人全體。被告葉全益、葉家宏、洪伯楙應給付原告新臺幣（下同）0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告9379元。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：若法院認原告據系爭和解之先位主張無理由，因被告非系爭土地所有權人，無權以系爭建物占用系爭土地，原告自得依民法第821條、第767條請求被告葉家宏、葉全益應拆除系爭建物並將土地清空返還原告及其他共有人全體。又原告係於108年10月17日領得本院發給之應買系爭土地應有部分9分之3之權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項，自當日起成為系爭土地共有人，則依如上先位聲明所述及計算方式，爰請求被告等人返還原告自108年10月17日起至109年8月5日止共290天相當於租金之不當得利90666元（元以下四捨五入），及自109年8月6日起至被告等人返還系爭土地之時止，按月給付相當於租金之不當得利9379元（元以下四捨五入）。另系爭和解載有被告等應於109年7月1日前須騰空返還系爭土地予原告之義務，被告等迄不履行，自負給付不能之債務不履行責任，故原告依民法第226條第1項，第256條，第258條第1項，以訴狀繕本送達作為解除雙方系爭和解契約之意思表示，爰依民法第179條，請求被告等應返還原告已給付之180萬元等語。
二、被告均聲明請求駁回原告之訴，抗辯略以：系爭和解是和解
如附圖Ａ2區塊，洪伯楙承租的範圍。如附圖Ｂ區塊即系爭建物，葉全益家人尚有住用之需，並不在系爭和解契約內。系爭建物於109年8月5日原告利用葉全益家人不在時派人來拆壞，使葉全益家人要到外租屋。系爭建物建造於原告取得系爭土地應有部分之前，並不是原告講的無權占用系爭土地等語。
三、得心證理由：
１、原告主張應本院108年度司執字第10598號民事強制執行程序
，拍定取得系爭土地葉家宏之應有部分9分之2及葉全益的應有部分9分之1，並由本院於108年10月17日發給不動產權利移轉證書，現原告計已取得系爭土地應有部分18分之13，葉家宏、葉全益已非系爭土地共有人。又系爭土地上如附圖Ａ1或Ａ2區塊（兩造指認範圍略有差異，但對於本件原告請求拆除範圍確定為Ｂ區塊不生影響，於本件無細究之需），原有葉家宏、葉全益所有之建物，該部分並出租予洪伯楙，已經由原告另建新的鐵皮建物等情，被告不爭執，並有相符的土地登記謄本、本院不動產權利移轉證書、原告之土地所有權狀影本等在卷可稽。本院亦會同地政事務所派員勘測在案，各製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可佐，自可信屬真正。
２、原告主張據兩造所簽系爭和解書，被告應拆除如附圖Ｂ區塊之建物並清空返還土地一節，被告否認，抗辯如上，意指兩造所簽系爭和解書和解標的建物為被告葉家宏、葉全益所有，並由洪伯楙承租如附圖Ａ2區塊之建物等語。本院參酌系爭和解書內容所載甲方為原告，乙方為被告葉家宏、葉全益，丙方為被告洪伯楙，係於109年4月29日在鹿港鎮調解會調解成立，內容略以：「……甲方應法拍取得鹿草路1360地號（實即系爭土地）之土地持分，因土地上有乙方所建未辦保存建物，且該建物出租予丙方，現由丙方使用，致影響甲方使用該土地之權利，三方發生糾紛，現經三方調解，協議條件如下：一、鹿草路1360地號之地上物面積450平方公尺，總價180萬元，甲方應於109年4月29日支付現金80萬元交予葉家宏、葉全益及洪伯楙點收無誤。餘額100萬元應於109年6月30日支付……二、鹿草路1360地號之未保存建物，丙方放棄承租權，乙方及丙方等應於109年7月1日前須騰空，逾期遺留之器具視為廢棄物由甲方處置，乙方及丙方等人不得異議……。」等語。已經證人即彰化縣鹿港鎮調解委員林萬模、胡麗娜證述意指，確有經調解會處理，惟建物屬未保存登記之建物，故無法製作調解書，係經當事人三方達成協議，以和解書完成，但和解條件都是當事人討論、講好的，內容如何等皆忘了等語，並提出相關處理之檔存資料影本附卷供參，尚未堪證實系爭和解書所載鹿草路1360地號之地上物範圍是否包含如附圖Ｂ區塊之建物。爰再勾稽證人張家歲、張宜誠、施勝雄之證述，依張家歲所述，其係受原告之託與被告方面談，被告這邊找張宜誠來跟他談，聯絡了很多次，最後有談成，談定價格180萬元，購買的範圍是洪伯楙的地方，是在鹿港調解委員會寫系爭和解書，但他在調解委員會外面等語。係與張宜誠證述諸多商談過程及細節，而大意略以，剛開始是張家歲聯絡其說原告要買，被告方面只願賣洪伯楙承租範圍，如附圖Ｂ區塊葉全益與其家人居住的建物不賣。兩造在調解室簽系爭和解書時，其非當事人，不在調解室內。後來其發現系爭和解書有寫地上物450平方公尺，有問被告450平方公尺從那來，沒有人知道，其問原告450平方公尺從那到那，原告不講，就說土地是原告的，要怎樣就怎樣，其當下沒辦法，請人LINE原告，請原告釐清後再拆建物。但原告就趁葉全益家無人時把房子拆了，被告方面報警，警員有到現場，但表示沒法處理，所以被告直接去地檢署告原告毀損，目前偵查中等語，就被告方面無意將如附圖Ｂ區塊建物賣給原告核係相符。雖證人施勝雄證述，是原告請其出來跟被告那邊講，地上物是葉家宏、葉全益兄弟的，面積約450平方公尺，其有看過建物裡面，建物前面租給別人，建物後面是葉全益他們住的。當時要談的範圍就是1360地號土地上的全部地上物。買的時候還沒有去測量，是買了以後才發現有問題，後面葉全益建物的部分有占到鄰地1361地號一小部分等語。係與原告主張之購買範圍相合。惟被告否認證人施勝雄係受原告委託來與被告談者，陳稱，就是張家歲受原告委託，被告這邊委託張宜誠來協調等語，並質疑施勝雄一開始是跟在旁邊聽，也沒到調解委員會，寧知兩造買賣的範圍？證人施勝雄竟答稱，其參與協調三、四次，張家歲與被告那邊的人有認識，張家歲代表被告那邊，其代表原告這邊，協調過程其都完全了解等語。自與原告並不爭執張家歲係受原告委託出來談的事實大相逕庭，足認證人施勝雄對買賣協調過程容非其證述之完全了解，益以施勝雄亦非系爭和解書簽訂時在場之人，故其證述合於原告主張之買賣範圍之證詞，本院難加採取。
３、承上，就系爭和解書記載地上物面積450平方公尺一節，比較原告於起訴狀提出附卷，由測量公司測繪日期109年7月13日之測量成果圖影本內容可知，其所測編號Ａ部分有建物面積414.76平方公尺，編號Ｂ部分有建物面積28.37平方公尺，共計建物面積443.13平方公尺。與如附圖原告指界之區塊Ａ1，面積306.22平方公尺加上區塊Ｂ，面積115.12平方公尺，共計建物面積為421.34平方公尺。如附圖被告指界區塊Ａ2，面積312.12平方公尺，區塊Ｂ，面積115.12平方公尺，共計建物面積427.24平方公尺。足認被告所述，兩造沒有共同測量，不知450平方公尺數字的意義等語允堪採取並應置疑系爭和解書建物標的之範圍。雖原告陳稱，系爭和解書是兩造在調解委員面前簽立的，被告訴訟後才改口450平方公尺不知悉，甚至表示當時只有購買洪伯楙承租部分，顯與系爭和解書內容不符。又不論前述測量成果圖或如附圖之建物面積均小於系爭和解書450平方公尺範圍內，則被告應依系爭和解書拆除建物返還土地等語。惟此450平方公尺之數字既未足特定何範圍，於系爭和解書買賣標的範圍之解釋有所爭執疑義時，本於民法第98條「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，綜據前述證人張家歲、張宜誠所述合於被告抗辯之詞，且證言利於原告，惟其證述之買賣建物範圍部分本院核認難採之證人施勝雄亦經陳明協調過程係知建物有洪伯楙承租及葉全益住用二部分等情，益以系爭和解書內容既係記載為「因土地上有乙方所建未辦保存建物，且該建物出租予丙方，現由丙方使用，致影響甲方使用該土地之權利，三方發生糾紛，現經三方調解，協議條件如下」，而未另述及、記載未出租予洪伯楙，由葉全益家人住用之部分，則解釋兩造之真意，和解範圍不含葉全益住用部分，自屬合理。此部分原告另陳若系爭和解書和解範圍僅洪伯楙承租部分，葉全益、葉家宏為何亦於和解書簽名一節？顯忽略系爭和解書內容明載該部分係葉全益、葉家宏所有，出租予洪伯楙，而致與原告三方糾紛之內容，故葉全益、葉家宏之簽名自有必要之理，未足為原告主張系爭和解書和解之建物標的範圍之有利部分。從而，原告先位主張據系爭和解書之法律關係，被告應拆除如附圖Ｂ區塊之建物，且將該部分土地清空返還予原告及其他土地共有人，自無理由。
４、原告備位主張如附圖Ｂ區塊之建物，係屬無權占用系爭土地，爰據侵權行為之法律關係，請求被告葉全益、葉家宏應予拆除，並交還土地部分，被告固予否認。惟侵權行為法律關係中，主張有權占用土地者，就其占用權源之事實負有舉證責任，此據民事訴訟法第277條「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」已屬合理當然。從而，本院參酌全卷證資料，核只堪證被告葉全益、葉家宏只係前為系爭土地應有部分各9分之1，9分之3之土地共有人，並如附圖Ｂ區塊建物係屬未辦保存登記之建物之情。秉諸土地共有人權利係抽象存在於共有的土地全部範圍，除共有人間已有分管協議或已得共有人全體同意而得使用土地特定位置外，共有人未據分管協議及全體共有人同意所使用之共有土地之特定位置尚屬無權占用土地之法律關係。則被告所抗辯如上，意指先有房子之後，原告才去購買土地的等語，自屬尚未盡證明被告係有權於如附圖Ｂ區塊建造建物使用之責。故原告基於土地共有人之權利，請求被告葉全益、葉家宏應將如附圖Ｂ區塊之建物拆除，並將該部分土地清空返還予原告及其他土地共有人全體，自係有理由。
５、原告主張依不當得利法律關係，請求被告應給付如前述之先位聲明、備位聲明之金額一節。本院按諸不當得利法律關係重在衡平之正義，若債務人評價上並無何不當利得，自無命其返還之理。爰衡諸原告係由本院於108年10月17日發給不動產權利移轉證書，取得被告葉家宏、葉全益於系爭土地應有部分各9分之3，9分之1之所有權，嗣於108年12月間取得系爭土地應有部分3分之1之所有權，再於109年5月間取得系爭土地應有部分18分之1之所有權，現計取得系爭土地應有部分共計18分之13之所有權，有卷附土地登記謄本可稽。並葉家宏、葉全益不爭執已非系爭土地共有人之事實。惟系爭土地上如附圖Ｂ區塊建物，被告亦已陳明於109年8月5日遭原告毀損，致葉全益家須外出租屋，且系爭建物不屬被告洪伯楙之租用範圍等語，原告亦無爭執之情。爰認原告據民法第179條，請求自108年10月17日原告成為系爭土地共有人，而被告葉家宏、葉全益所有系爭建物係無權占用系爭土地，迄至系爭建物於109年8月5日遭原告毀壞，無得住用，嗣已難謂被告葉家宏、葉全益仍受有相當於租金之不當得利期間內（約9又3分之2月），原告請求被告葉家宏、葉全益返還給付相當於租金之不當得利係有理由。逾此範圍即無理由。至原告主張以系爭土地109年1月的申報地價每平方公尺800元×百分10（土地申報地價年息百分之10）×土地面積×原告於系爭土地之應有部分計算不當得利之方法。雖類於土地法第97條等法令而不失其據，惟本院衡諸系爭建物所占用系爭土地之位置並非直接臨路，該處生活機能尚佳等實際狀況，並系爭建物所在如附圖Ｂ區塊面積為115.12平方公尺，原告現有的系爭土地應有部分係自108年10月17日後漸次取得如上述。爰認合法適當之計算方法為每平方公尺800元×百分之8（土地申報地價年息百分之8）×系爭建物占用面積115.12平方公尺×（原告於108年10月17日至108年12月間約2月為系爭土地應有部分3分之1的共有人，於108年12月間至109年5月間約5個月為系爭土地應有部分3分之2的共有人，於109年5月間至109年8月5日約2又3分之2月為系爭土地應有部分18分之13的共有人）＝3639元（即系爭建物每月相當於租金之不當得利元以下四捨五入為614元，前述三段時間元以下四捨五入各為409元＋2047元＋1183元）。
逾此範圍原告之請求即不適當。另系爭和解書本院既論述其和解標的範圍如上，應認被告並無債務不履行之事實，原告主張解約，且被告應返還價金180萬元及利息係無理由。
６、綜上，原告先位之訴於請求被告葉全益、葉家宏應給付原告3639元及自起訴狀繕本送達翌日（原告具狀稱自行送達繕本，但未陳報送達日期，爰以本院通知勘驗現場函送達翌日代之）即109年9月4日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之法定遲延利息及備位之訴於請求被告葉全益、葉家宏應拆除如附圖Ｂ區塊建物及將該部分土地清空返還予原告及其他土地共有人全體係有理由應予判准外，其餘部分，均無理由，應予駁回。
四、原告聲明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，係合
法有據，本院爰酌定相當擔保金額准予宣告如主文所示，並依法諭知被告葉全益、葉家宏亦得提出擔保金額而得免假執行如主文所示。至原告敗訴部分，假執行之聲請無所依附，應予駁回。
五、據上論結，原告之訴為部分有理由，部分無理由，併依民事訴訟法第79條、第85條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙附圖：以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 施秀青