臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第1048號原 告 陳群儒
陳群瑋被 告 榛紀食品有限公司法定代理人 蘇翊豪兼 上一人訴訟代理人 蘇士博上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告榛紀食品有限公司應將彰化縣○○鄉○○○段○○○○號建物（門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號）騰空遷讓返還與原告。
被告榛紀食品有限公司應將其彰化縣政府營利事業登記證上所載營業所在地，自第一項所示建物遷出。
被告應連帶給付原告新臺幣伍拾陸萬參仟伍佰元，暨自民國一百零九年十一月一日起至返還第一項所示建物之日止，按日連帶給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰零壹萬玖仟元供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣參佰零伍萬陸仟玖佰元預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告以被告榛紀食品有限公司（下稱被告榛紀公司）逾期未給付租金，已終止兩造間租賃契約為由，訴請被告榛紀公司遷讓房屋，並給付積欠租金（民國109年5月至7月份共計新臺幣【下同】517,000元）及違約金，起訴聲明為：「①被告榛紀公司應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號房屋（彰化縣○○鄉○○○段○○○○號，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。②被告榛紀公司應給付原告517,500元，並自109年8月1日起至遷讓房屋之日止，按日給付原告10,000元。」（見本院卷第13頁）；嗣追加兩造租賃契約之連帶保證人蘇士博為被告，又本於租賃契約約定追加請求被告榛紀公司遷出營業地址，復因已收受109年5月至7 月份租金及於109年11月5日收受被告給付172,500 元，因而變更、減縮聲明為：「①被告榛紀公司應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。②被告榛紀公司應將其彰化縣政府營利事業登記證（00000000）上所載之營業所在地，自系爭房屋遷出。③被告應連帶給付原告747,500元，及自109年11月1 日起至返還房屋之日止，按日給付10,000元之違約金。」（見本院卷第105至107、120頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告於108年12月30日與被告榛紀公司簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），將其等所有系爭房屋出租與被告榛紀公司，供營業使用，租期自109年1月1日起至110年12月31日止，109年度每月租金172,500元、110年度每月租金216,000元，於每月1日前給付，並由被告蘇士博擔任連帶保證人。詎被告榛紀公司自109年5月1日起，即未遵期給付租金。原告於109年6月23日寄發存證信函催告被告榛紀公司於109年7月1日前，給付109年5月、6月份租金，被告榛紀公司於109年6月26日收受，逾期仍未給付。被告榛紀公司積欠2個月以上租金未給付，原告因而於109年7月2日寄發存證信函，通知被告榛紀公司終止租約，並於7月31日前遷離系爭房屋，逾期自109年8月1日起給付違約金等語，並經被告榛紀公司於109年7月6日收受。兩造間租賃契約既已終止，被告榛紀公司即應騰空系爭房屋交還原告，爰依民法第767條第1項規定、系爭租約第9條第5項規定，請求被告榛紀公司返還房屋，並將營利事業登記地址自系爭房屋遷出。
(二)被告榛紀公司於原告終止租約後，始於109年8月3日、同年9月1日、同年10月13日各匯款172,500元與原告，補繳109 年5月至7月份租金，另於109年11月5日匯款172,500 元。然被告榛紀公司迄今仍未遷讓返還系爭房屋，依系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告榛紀公司）於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，即應支付違約金每日新臺幣壹萬元整，至乙方遷讓完畢為止。」，被告應按日連帶給付違約金1萬元，其中109年8月1日至109年10月31日之違約金共計747,500元（計算式：109年8月1日至109年10月31日共92日，計920,000元─109年11月5日給付172,500元＝747,500元）等語，並聲明：①被告榛紀公司應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。②被告榛紀公司應將其彰化縣政府營利事業登記證上所載營業所在地，自系爭房屋遷出。③被告應連帶給付原告747,500元，及自109年11月1日起至返還房屋之日止，按日給付10,000元之違約金。④願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊原本向原告之父親承租系爭房屋，承租迄今已20餘年，原告從未因疫情紓困給予租金優惠，目前尚有1至2個月之租金未繳交，希望原告能再給予伊3 年緩衝時間。違約金條款係於109 年簽訂系爭租約時新增，當時迫於經營困難，無法即時繳款，才簽訂系爭租約，且系爭房屋占地僅50
0 坪，其他部分則為空地，違約金過高，請求酌減等語置辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於108 年12月30日簽訂系爭租約，由被告蘇士博擔任連帶保證人，原告將其等所有系爭房屋出租與被告榛紀公司，供營業使用，租期自109年1月1日起至110年12月31日止，109年租金每月172,500元，於每月1日前給付。
(二)被告榛紀公司自109年5月1日起未遵期給付租金。
(三)原告於109年6月23日寄發存證信函，催告被告榛紀公司於109年7月1日前，給付109年5、6月份租金；被告榛紀公司於109年6月26日收受，逾期仍未給付。
(四)原告於109 年7月2日寄發存證信函，通知被告榛紀公司終止租約，應於7月31日前遷離，逾期自109年8月1日起給付違約金等語，經被告於109年7月6日收受。
(五)被告榛紀公司於109年11月5日匯款172,500元與原告。
四、兩造爭執事項：
(一)原告請求被告榛紀公司遷讓返還系爭房屋，有無理由？
(二)原告請求被告按日連帶給付違約金1萬元，是否過高而應酌減？
五、得心證之理由：
(一)原告終止兩造間租約，並請求被告榛紀公司遷讓返還系爭房屋，為有理由：
1.承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。又承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止租約（最高法院20年上字第211號判例意旨參照）。
2.經查，兩造於108年12月30日簽訂系爭租約，租期自109年1月1日起至110年12月31日止，109年度每月租金為172,500元，被告榛紀公司應於每月1日前給付，然被告榛紀公司自109年5月1日起未遵期給付租金，經原告於109年6月23日催告於109年7月1日前，給付109年5、6月份租金，被告榛紀公司於
109 年6月26日收受，逾期仍未給付，嗣原告於109年7月2日通知被告榛紀公司終止租約等事實，為兩造所不爭執。據此，被告榛紀公司自109年5月1日起未給付租金，其欠租已達2個月，並經原告限期催告，被告榛紀公司仍未依限付清，是原告於109年7月2日通知被告榛紀公司於同年月31日終止租賃關係時，被告榛紀公司尚積欠原告109年5月至7月份租金，且已遲延給付超過2個月，故原告依前揭規定終止系爭租約，自屬有據。
3.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又系爭租約第9條第5款約定：「乙方若將公司或營利事業登記或個人戶籍遷入本租屋地址者，應於租賃關係消滅時遷出或撤銷」（見本院卷第23頁）。查兩造間租賃關係業經原告合法終止，已如前述，被告榛紀公司自繼續占用系爭房屋之正當權利，從而，原告本於所有權人地位，依上開規定及系爭租約之約定，請求被告榛紀公司騰空、遷讓返還系爭房屋，並將營業所在地遷出，洵屬有據，應予准許。
(二)原告請求違約金部分：
1.約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250 條規定及其修正理由自明。
2.依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告榛紀公司）於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，即應支付違約金每日新臺幣壹萬元整，至乙方遷讓完畢為止。」（見本院卷第22頁）。又上開違約金，兩造並未約明為懲罰性違約金，依民法第250條第2項規定，應屬賠償總額預定性之違約金，先予敘明。查被告榛紀公司於兩造租約終止後，仍占用系爭房屋，未依約交還，是原告依上開約定，請求被告連帶給付違約金，亦屬有據。然審酌被告榛紀公司於兩造租約終止後，仍占用系爭房屋，使原告受有無法使用系爭房屋，或出租與第三人獲取租金之損害。又原告自陳上開違約金性質應屬租金之損害賠償，系爭房屋附近多為住宅區及工廠，僅有少數便利商店及便當店，生活機能不佳等語（見本院卷第86、121頁）。而依系爭租約第3條約定，系爭房屋109年度每月租金172,500元，換算每日租金為5,750元（計算式：172,500 元÷30日＝5,750元）、110年度每月租金216,000 元，換算每日租金為7,200元（計算式：216,000元÷30日＝7,200元）（見本院卷第21頁）。復衡以目前新冠肺炎疫情尚未趨緩，社會經濟狀況非屬活絡，故認原告請求被告按日連帶給付違約金10,000元，尚屬過高，應酌減至以每日8,000 元計算，較屬適當，且應足以填補被告榛紀公司未依約騰空遷讓系爭房屋對原告所生之損害。
3.綜上，原告得向被告請求109年8月1日至109年10月31日之違約金為563,500元（計算式：92日×8,000元－被告於109 年11月5日給付172,500元＝563,500元），並自109年11月1 日起至被告榛紀公司返還房屋之日止，按日請求被告連帶給付違約金8,000元。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第9條第5款約定，請求被告榛紀公司騰空、遷讓返還系爭房屋，並將營利事業登記地址自系爭房屋遷出，及依系爭租約第6條約定，請求被告連帶給付563,500元，及自109年11月1日起至被告榛紀公司返還房屋之日止，按日連帶給付8,000 元之違約金，為有理由，應予准許：逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核皆於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、本件裁判費係以起訴時之系爭房屋價額（即課稅現值3,056,900元）及起被告欠繳之租金517,500元計算（見本院卷第47、48頁），原告請求之違約金，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並未併算訴訟標的價額而徵收裁判費。而原告請求被告榛紀公司遷讓返還系爭房屋部分，既受勝訴判決。茲本院酌量上述情形，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件全部訴訟費用。
中 華 民 國 110 年 1 月 4 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 13 日
書記官 張茂盛