臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第107號原 告 祭祀公業江東興法定代理人 江坤龍訴訟代理人 黃呈利律師被 告 黃木筆訴訟代理人 王彩玲
廖國竣律師王博鑫律師複代理人 賴郁婷上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地，面積856.60平方公尺土地返還原告。
貳、被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地如附圖一彰化縣員林地政事務所109年5月11日土地複丈成果圖編號A部分面積279.21平方公尺之地上建物拆除，並將編號A部分土地及A1部分土地面積77.59平方公尺及如附圖二彰化縣員林地政事務所109年9月26日土地複丈成果圖編號B部分之土地面積1089.80平方公尺交還原告。
參、訴訟費用由被告負擔。
肆、本判決第一、二項於原告分別以新臺幣199萬8,733元、及962萬7,452元為被告供擔保後，得假執行。但被告就上開第
一、二項判決分別以新臺幣599萬6,200元及2,888萬2,356元為原告供擔保後，得免為假執行。
伍、本判決酌定履行期間為4個月。事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴聲明第二項原為：「被告應將坐落彰化縣○○市○○路○○○○號土地如附圖所示B部分面積
37.5平方公尺之地上物拆除並將該土地返還原告」，嗣於民國（下同）109年10月27日具狀變更聲明為：「被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地如彰化縣員林地政事務所109年5月11日土地複丈成果圖編號A部分面積279.21平方公尺之地上建物拆除，並將編號A部分土地及A1部分土地面積77.59平方公尺及如彰化縣員林地政事務所109年9月26日土地複丈成果圖編號B部分之土地面積1089.80平方公尺交還原告」。核原告所為，均為請求拆除原告所有土地之地上物並返還土地，或屬請求之基礎事實同一者，或屬擴張或減縮應受判決事項之聲明者。是依首揭民事訴訟法規定，應予准許。
貳、原告起訴主張：原告於98年4月20日將其所有坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）出租予被告並簽訂三七五租約（見卷一第97至第98頁，下稱系爭租約）。惟查，其中266地號耕地，被告將之交付其弟即訴外人黃木連經營資源回收場使用（見卷一第103頁至105頁）；另又將286地號耕地，西側建有鋼筋混泥土造2層樓樓房一棟（見卷一第第107頁，下稱系爭建物），僅有東側部分土地作為耕地使用（見卷一第109頁）。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定甚明，所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，係屬原訂租約無效。耕地承組人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約固均歸於無效，最高法院63年台上字第599號判例、68年台上字第258號判例、94年度台上字第600號判決分別可資參照。查被告前開行為均違反耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定，系爭租約無效，而被告無權占有系爭土地，原告自得爰依民法第767條第1項前段之規定請求被告返還系爭土地，並聲明：
■抭Q告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地，面積856.60平方公尺返還原告。
■佼Q告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地如彰化縣員
林地政事務所109年5月11日土地複丈成果圖編號A部分面積
279.21平方公尺之地上建物拆除，並將編號A部分土地及A1部分土地面積77.59平方公尺及彰化縣員林地政事務所109年9月26日土地複丈成果圖編號B部分之土地面積1089.80平方公尺交還原告。
■岉@供擔保請准宣告假執行。
參、被告答辯內容：
一、原告法定代理人江坤龍，未於祭祀公業派下員大會召開時，經派下現員過半數之同意而合法選任之，僅由祭祀公業內部少數人討論後，即成為新任管理人，且並無相關派下員大會之會議紀錄可佐證江坤龍有經合法程序選任，多位派下員亦主張並未收到選任管理人之通知。是故，江坤龍未經合法之選任程序即成為原告之管理人，於本件訴訟應不具當事人適格。
二、按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」最高法院30年渝上字第311號判例可供參照；又「租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之。」最高法院105年度台上字1200號民事判決可供參照。查被告之母親江珠於38年間係向原告承租系爭266地號、286地號耕地，被告母親過世後，分別將系爭266地號耕地交由被告之弟弟黃木連耕作；系爭286地號耕地則由被告耕作，僅委由被告一人出面訂立系爭租約；嗣兩造於83年8月1日起重新約定以租地建屋方式承租系爭土地，並約定租金，原告之前管理人江炎進並進而將租地建屋契約通告週知（見卷一第135頁），俟被告即於系爭286地號土地西側建有鋼筋混凝土造2層樓房一棟，被告並依約按期繳納耕地租金新臺幣（下同）3,060元、租地建屋之租金8,390元。兩造雖未約定租賃期間，然依前開判例意旨，期間應至承租人即原告退租或雙方協商合意終止租賃契約為止，租賃關係始告消滅，當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租賃契約至系爭鐵皮建物及2層樓房，不堪使用時為止之期限，而是否達不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之，則原告與被告間之租地建屋契約仍為存續，被告並非無權占有，原告自不得爰依民法第767條第1項前段規定請求返還系爭土地。且被告自兩造重新約定租地建屋租約後，即於84年3月在系爭286地號土地搭建房屋，就系爭房屋申請房屋稅籍資料（見本院卷275頁）、並申請「彰化縣員林市○○里○○路○段○○○○○號」之門牌，足徵原告自始同意搭建，進而土地所有權人同意，始取得建物門牌編列。此外，除系爭建物與原告另有租地建屋之約定外，被告每年均就系爭286地號土地有持續耕作之情事（見本院卷第181頁至183頁），自無違反三七五減租條例第16條第1項及第2項「不自耕作之情事」。
三、按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條定有明文；復按「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以才損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」最高法院71年度台上字第737號判例可資遵循；又「權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。」最高法院100年度台上字第463號民事判決意旨參照。查原告明知被告於系爭土地搭建房屋，甚於83年8 月1日重新約定應就搭建房屋或變更使用補償而調整租金，並以祭祀公業江東興名義對外發布通告，而被告自83年間起即依系爭通告合法占有系爭土地、搭建房屋至今，期間長達26年餘，於前管理人江炎進期間均依約繳納耕地及房屋兩部分租金，則基於誠信原則及權利濫用禁止原則，自應認原告仍應受前任管理人江炎進同意被告搭建房屋之通告之拘束，而負有容認被告於租至系爭2樓房屋，至不堪使用時為止之期限占有使用系爭土地約定範圍之義務。
三、綜上，並聲明：■怑鴔i之訴駁回。
■侀D訟費用由原告負擔。
■坉Y受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項：
一、兩造於98年4月20日訂有三七五租約。
二、系爭266地號土地上有一鐵皮建物；系爭286地號土地西側上有一鋼筋混擬土造2層樓房。
伍、兩造爭執事項：
一、被告等有無違反耕地三七五減租條例第 16 條第 1 項應自任耕作之規定？兩造間系爭租約是否因此無效？
二、原告是否同意被告於系爭 286 地號土地上搭建房屋？若有，租金為何？
三、原告請求被告去除地上物並返還系爭土地，是否有權利濫用之情形？
陸、本院之判斷：
一、按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」為民法第759條之1第1項所明定，本件不動產經登記為祭祀公業江東興所有，管理者為江坤龍，有原告所提土地登記簿第一類謄本在卷可稽，依上開不動產所有權推定原則，自包含法人或非法人團體之代表人經登記亦在推定之列同一法理，否則無從落實推定之法律效果，被告抗辯主張原告法定代理人江坤龍，未於祭祀公業派下員大會召開時，經派下現員過半數之同意而合法選任之，僅由祭祀公業內部少數人討論後，即成為新任管理人，且並無相關派下員大會之會議紀錄可佐證江坤龍有經合法程序選任，多位派下員亦主張並未收到選任管理人之通知。是故，江坤龍未經合法之選任程序即成為原告之管理人，於本件訴訟應不具當事人適格等語，自應由被告負舉證之責，被告就此無法舉證，抗辯即不足採信。
二、按為扶植自耕農及自行使用土地人，以農地農有、農地農用為最高指導原則，政府乃於36年3月20日以從字第10050號訓令規定佃農應繳之耕地地租，依正產物千分之三百七十五計算，38年4月14日公布實施「臺灣省私有耕地租用辦法」，並陸續訂定「臺灣省私有耕地租用辦法施行細則」、「臺灣省辦理私有耕地租約登記注意事項」、「臺灣省推行三七五減租督導委員會組織規程」及「臺灣省各縣市推行三七五減租督導委員會組織規程」等法規，以貫徹三七五減租政策。嗣為確保推行三七五減租已獲得之初步成果，即於40年6月7日制定公布減租條例，作為法律依據。該條例係為延續前已明訂之三七五減租政策而制訂之法律，故在該條例施行後，所有耕地租賃事項，均應一體適用。是系爭租約雖於減租條例施行前訂立，迄減租條例公布施行後，系爭租約仍然存續，則關於耕地租賃事項，應適用該減租條例之規定。次按耕地三七五減租條例第16條第1項，所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。同條第2項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。系爭耕地租約無效後，除兩造另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力。查系爭地上物係系爭租約承租人黃木筆為解決自己家族實際居住問題而起造，及其後續為改建、增建新式鋼筋混泥土共二層外觀建物，並非僅以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，且除系爭租約外，出租人、承租人雙方並未另成立租地建屋契約等情，有本院108年5月8日勘驗筆錄及囑託彰化縣員林地政事務所測量後製有複丈成果圖可稽，承租人既有不自任耕作情事，原訂租約無效，不因原告仍繼續收租或如被告主張有建物新建故增加租金等情（見卷135頁原告所提通告），或於原訂租約租期屆滿後換訂租約等情，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院107年度台上字第2356號判決參照）。又系爭耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約固均歸於無效，最高法院63年台上字第599號判例、68年台上字第258號判例、94年度台上字第600號判決分別可資參照。查被告前開行為均違反耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定。另系爭266地號土地由被告轉交其弟黃木連經營回收場一事並不爭執，亦經本院於上開勘驗期日所見屬實，並有原告所提照片為證，亦屬於違反三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之情形。
三、按民法第148條之規定，行使權利不得以損害他人為主要目的。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應以權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，則可視為以損害他人為主要目的，此有最高法院七十一年度臺上字第七三七號判例意旨可參；另所有權人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此為民法第765條所明定，準此，所有權人之權利是否行使、何時行使，原則上要任由所有權人自行決之。今原告以其所有權遭受被告無權占用為由，依同法767條第1項請求排除侵害，此純屬權利之正當行使，要與誠實信用原則無涉，被告抗辯為無理由。
四、綜上，系爭耕地因被告違反三七五減租條例第16條第1項應自任耕作規定，而依同條第2項規定，原訂租約無效，而被告無權占有系爭土地，原告自得爰依民法第767條第1項前段之規定請求被告拆除土地上建物並返還系爭土地，求為判決：ぇ被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地，面積
856.60平方公尺返還原告。え被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地如彰化縣員林地政事務所109年5月11日土地複丈成果圖編號A部分面積279.21平方公尺之地上建物拆除，並將編號A部分土地及A1部分土地面積77.59平方公尺及彰化縣員林地政事務所109年9月26日土地複丈成果圖編號B部分之土地面積1089.80平方公尺交還原告等語，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、按判決所命之請付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文，本院審酌被告現仍居住系爭房屋，遷移他去需相當時日，其性質非長時間不能履行，本院酌定履行期間為4個月。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院審酌後，認核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
書記官 梁永慶