臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第1121號原 告 黃釋寬
黃振峯黃媛鈺黃茗琬黃釋文共 同訴訟代理人 陳惠伶律師被 告 吳沛航
吳文森吳淑絨吳凱哲吳舒茜謝秀垂吳慧娟吳淑惠共 同訴訟代理人 李易哲律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國110 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落彰化縣○○市○○段○○○○段0000000地號土地之耕地三七五租賃契約法律關係不存在。
被告應將前項土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣拾萬肆仟貳佰陸拾貳元及自民國一百一十年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年十二月一日起至返還第一項土地時止，按月給付原告新臺幣壹仟柒佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔四分之三，餘由原告連帶負擔。
本判決第二項、第三項於原告以新臺幣伍佰伍拾肆萬貳仟參佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟陸佰陸拾貳萬陸仟玖佰元預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於每期到期後，原告以新臺幣伍佰捌拾參元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰伍拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件租佃爭議事件經原告向彰化縣彰化市公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立後移送彰化縣政府耕地租佃委員會調處，調處不成立後經彰化縣政府移送本院等情，有彰化縣政府民國109 年9 月4 日府地權字第1090316097號函在卷可稽（見本院卷第9 頁），依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項規定，應由本院依法審理。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查本件移送後原告原聲明：（一）確認兩造間就坐落彰化縣○○市○○段○○○○段000 0000 地號土地（下稱系爭土地）之耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約）法律關係不存在。（二）被告應塗銷土地登記簿上系爭租約登記。（三）被告應返還系爭土地。（四）被告應自104年起至返還系爭土地時止，按年給付每年稻谷（穀）正產物收穫總量之千分之375 折算之現金予原告。於訴狀送達後，原告迭經變更追加，嗣聲明：（一）確認兩造間系爭租約法律關係不存在。（二）被告應塗銷土地登記簿及彰化縣彰化市公所之系爭租約登記。（三）被告應返還系爭土地。（四）被告應給付原告1,222,642 元及自110 年1 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（五）被告應自109年12月1 日起至返還系爭土地時止，按月給付原告17,502元。核其所為變更前後之訴，均係基於主張系爭租約法律關係依法無效而不存在之同一基礎事實，合於前揭規定，自應准許。
三、本件原告主張兩造間系爭租約法律關係不存在，為被告所否認，原告因認其法律上地位處於不安狀態，且此不安狀態得以確認判決除去，依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，原告聲明確認兩造間系爭租約法律關係不存在部分，即有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人即原告父親黃如圭與被告祖父黃貫世於38年6 月3 日簽訂系爭租約，嗣經原告繼承成為出租人，訴外人即被告母親吳陳寶鳳繼承為承租人。惟依訴外人李炎樹陳稱系爭土地均由其耕作，足見吳陳寶鳳未自任耕作，吳陳寶鳳於105 年5 月3 日死亡後，被告亦均未自任耕作，依減租條例第16條規定，系爭租約應為無效。系爭租約既屬無效，被告無權占有系爭土地即應返還，而土地登記簿及彰化市公所關於系爭租約之登記已妨害原告所有權，亦應塗銷。又被告無權占有系爭土地，爰請求被告給付自104 年1 月1 日起至109 年11月30日止之相當於租金之不當得利。爰依民法第
767 條第1 項前段、中段、第179 條規定，提起本件訴訟。並聲明：1.確認兩造間系爭租約法律關係不存在。2.被告應將土地登記簿及彰化縣彰化市公所系爭租約登記塗銷。3.被告應將系爭土地返還原告。4.被告應給付原告1,222,642 元及自110 年1 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。5.被告應自109 年12月1 日起至返還系爭土地時止，按月給付原告17,502元。6.第3 項至第5 項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因李炎樹有農機可處理翻土、插秧、收割等工作，故系爭土地自訴外人即原承租人、吳陳寶鳳之配偶吳永波生前即委託李炎樹使用農機處理上開工作，其他如巡田、除草、除蟲等無需使用農機之農事則由吳永波、吳陳寶鳳及被告吳淑絨、吳慧娟親自處理，不能認為吳陳寶鳳或被告未自任耕作。李炎樹於109 年1 月21日彰化市公所訪談時稱其已耕作系爭土地7 、8 年，惟原告提出錄音譯文中李炎樹則稱其自107 年開始耕作系爭土地，前後不一，且系爭土地於10
1 年間係休耕，可見李炎樹之陳述無法證明吳陳寶鳳及被告不自任耕作。另被告於104 年時有給付租金20,000元予原告黃茗琬等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第359 頁至第360 頁）：
（一）原告為系爭土地所有人。系爭土地於彰化縣彰化市公所、土地登記簿均登記有耕地三七五租約（字號：大竹字第27
3 號，即系爭租約）。
（二）系爭租約於38年6 月3 日簽訂，迭經變更登記，現登記出租人為原告、承租人為被告之被繼承人吳陳寶鳳。原承租人吳永波於98年10月26日死亡後，吳陳寶鳳向彰化縣彰化市公所辦理承租人變更登記為吳陳寶鳳，吳陳寶鳳於105年5 月3 日死亡後，其全體繼承人即被告未向彰化縣彰化市公所辦理承租人變更登記。
（三）彰化縣彰化市公所課員李文玲於109 年1 月21日訪談李炎樹，製作「耕地三七五租約耕地租佃爭議案訪談紀錄」。
（四）吳陳寶鳳於105 年5 月3 日死亡後，系爭土地收割之稻穀以「農戶姓名：吳陳寶鳳」名義，於105 年7 月14日、10
6 年7 月14日送至彰化市農會，由彰化市農會收購。
四、本件爭點應為：
（一）吳陳寶鳳或被告有無自任耕作系爭土地？原告主張系爭租約依減租條例第16條規定無效，有無理由？
（二）原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告返還系爭土地，並塗銷系爭土地登記簿、彰化縣彰化市公所系爭租約登記，有無理由？
（三）原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）吳陳寶鳳或被告不自任耕作系爭土地，系爭租約依減租條例第16條規定無效：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。減租條例第16條定有明文。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定不生效力，無從因事後追認或類似行為而更生效力，亦不因時間經過而補正。
2.經查，彰化縣彰化市公所受理本件租佃爭議調解申請後，課員李文玲於109 年1 月21日在彰化縣彰化市金馬陸橋邊訪談時，李炎樹時陳述：「（問：請問李先生是否認識阿夷段柴坑子小段587 、588 地號土地的地主？）以前的佃農認識，姓吳○波。過世後，就由他太太請我耕作。」、「（問：李先生知道這2 筆土地的承租人是誰嗎？能大概陳述是在哪個位置？）知道。大概在中山路底過洞。勝景遊覽車的巷子進去。」、「（問：是地主或承租人有請李先生您耕作這2 筆土地嗎？如有，請問都種植些什麼？種植了多久呢？）是承租人請我耕作，種植稻作，差不多7、8 年了。吳太太往生後，我仍繼續耕作。」、「（問：
李先生您耕作這2 筆土地是作（做）那些農事？是否使用機具？）全部的農事都是我在做，有使用機具。」、「（問：請李先生耕作的人是支付您薪資嗎？或是李先生付租金給地主或承租人嗎？）開始時，吳太太有付我工資，吳太太過世後，因我不想看到土地荒廢，我就繼續耕作，自己繳租金給他大兒子，後來大兒子過世後，就交給大兒子媳婦。最近就沒有再給他們租金了。」、「（問：作物收成是如何處理的？）作物收成後，在之前是由吳太太處理，現在都由我自己處理了。」等語，有訪談紀錄及照片在卷可佐（見本院卷第175 頁至第177 頁）。對照原告提出訴外人林高德與李炎樹對話錄音檔及譯文（見本院卷證物袋、第229 頁至第241 頁），李炎樹亦明確陳述：「因為他爸爸過世之後…之後才沒辦法做，他沒有辦法做，他才請我來管理（問：所以請你來管理是他媽媽、他爸爸，委託你來管理？）他兒子也有，他兒子後來這幾年才過世的，他兄弟、他孫子跟叔叔在談不攏才沒有啦！才不了了之」、「（問：所以107 年稻米收割收成算你的？）嘿！我有拿租金給他。（問：你有跟他租就對了？）嘿啦！算拿租金給他…一分地1,000 塊」等語。由李炎樹上開陳述，可知吳永波死亡後，吳陳寶鳳即請李炎樹耕作系爭土地，全部農事均由李炎樹一手操持，吳陳寶鳳死亡後甚至將系爭土地轉租予李炎樹耕作。從而，吳陳寶鳳或被告均未自任耕作系爭土地乙情，即堪認定。
3.被告雖辯稱：僅委託李炎樹處理須使用農機之工作，其他農事仍由被告自行處理；李炎樹之訪談紀錄與錄音譯文陳述前後不一，不足採信等語。惟查，被告此部分抗辯與李炎樹前揭陳述明顯不符，而李炎樹於前揭訪談紀錄及錄音譯文中關於年份陳述固有出入，惟對於其在吳陳寶鳳生前即耕作系爭土地、吳陳寶鳳死亡後仍持續耕作系爭土地乙情，則無二致，自不因此即認其陳述全非可採。又被告雖提出記載農友姓名為被告吳淑絨之彰化市農會大竹辦事處肥料銷售單及照片（見本院卷第107 頁至第109 頁、第11
1 頁、第113 頁、第115 頁、第117 頁、第133 頁至第13
5 頁、第119 頁至第123 頁），證明其等有自任耕作系爭土地，惟查，上開肥料銷售單日期為109 年3 月4 日、10
9 年3 月17日、109 年3 月30日、109 年4 月6 日，均在本件原告於108 年12月申請調解之後，自不能以此證明吳陳寶鳳生前、被告在吳陳寶鳳死亡後有自任耕作。至於被告提出照片僅為其在農田中拿取樹幹、尚未插秧之秧苗及水稻田等內容，既無從印證係何時拍攝，自亦不足以證明上開事實。是被告此部分抗辯，即不可採。
4.綜上，吳陳寶鳳或被告既未自任耕作系爭土地，揆諸減租條例第16條規定，系爭租約自屬無效。
（二）原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告返還系爭土地，為有理由；原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告塗銷土地登記簿及彰化縣彰化市公所之系爭租約登記，則無理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第
1 項前段、中段定有明文。本件被告不否認原告為系爭土地所有權人，而系爭租約因吳陳寶鳳及被告不自任耕作，依減租條例第16條規定無效，業經本院認定如前。本件被告既未主張其他占有系爭土地合法權源，則其占有系爭土地即屬無權占有，原告依上開規定請求被告返還，洵屬有據，應予准許。
2.按耕地三七五租約清理要點第3 點規定：耕地租約之註銷，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後20日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意。前項登記係依確定判決、訴訟上之和解或調解成立、耕地租佃委員會之調解或調處成立而為者，免再通知他方。臺灣省耕地租約登記辦法第2 條第1 項、第2 項第1 款亦規定：耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一、經判決確定者。由上開規定可知，如耕地三七五租賃契約法律關係經法院判決不存在確定，契約之一方即可持法院確定判決單獨申請登記註銷登記，無須得他方同意。本件系爭租約法律關係既經本院判決不存在，原告自得於本判決確定後持確定判決單獨向彰化縣彰化市公所申請註銷系爭租約登記，自無請求被告塗銷登記之必要。
3.按土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地法第37條第1 項、土地登記規則第2 條定有明文。又依土地登記標準用語表，三七五出租耕地係在標示部所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉（鎮、市、區）公所檢查聯繫作業要點第2 點亦規定：在鄉（鎮、市、區）公所辦畢三七五租約登記之耕地，地政事務所應於土地登記簿予以註記。其屬共有土地出租者，應註記出租人及其應有部分。由上開規定可知，耕地三七五租賃契約性質上非屬土地所有權或他項權利，其在土地登記簿上之記載非屬土地法所稱登記，而僅為註記性質。又依地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉（鎮、市、區）公所檢查聯繫作業要點第3 點、第4 點、第5 點、第6 點規定，耕地三七五租賃契約有新訂立、異動、終止或註銷等情，其註記非依當事人之申請，而係依鄉鎮市區公所填具申請書及造具清冊為之。土地登記簿上耕地三七五租賃契約之註記既非依當事人之申請為之，即難認當事人有何塗銷註記之權能。從而，原告請求被告塗銷土地登記簿上系爭租約登記，即難認有據。況系爭租約法律關係既經本院判決不存在，本判決確定後經原告單獨申請或由彰化縣彰化市公所逕行註銷系爭租約登記後，即應依上開規定函送地政事務所辦理塗銷註記，原告亦無請求被告塗銷土地登記簿登記之必要。
（三）原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，為有理由：
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念。本件被告無權占有系爭土地，無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，二者間有直接因果關係。故原告依民法第179 條規定，請求被告返還自10
4 年1 月1 日起至109 年11月30日止，及自109 年12月1日起至返還系爭土地時止，相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.按土地法第110 條規定，地租不得超過法定地價百分之8。同法第148 條規定，法定地價係指土地所有權人依法申報之地價。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。平均地權條例第16條亦有明文。又此項租金數額，應以申報地價為基礎，斟酌基地位置、工商繁榮程度、占用人利用土地經濟價值等因素定之，非必達法定地價百分之8 之最高額。茲審酌系爭土地位在彰化縣彰化市，地形方正，附近均為農田，交通方面無特殊便利或不便情形，有國土測繪圖資服務雲、Google街景列印結果在卷可按（見本院卷第183 頁至第187 頁），併審酌兩造不爭執被告於104 年給付租金20,000元等情，認被告應返還相當於租金之不當得利，應以系爭土地法定地價百分之1 計算為適當。又系爭土地面積分別為1,486 平方公尺、1,431平方公尺，合計2,917 平方公尺；本件移送時系爭土地申報地價為每平方公尺720 元等情，有土地登記謄本在卷可查（見本院卷第217 頁至第223 頁）。依此計算，原告得請求被告給付104,262 元（計算式：2,917 平方公尺×每平方公尺720 元×1 ％×5 年11月＝124,262 元，小數點以下四捨五入；124,262 元－20,000元＝104,262 元），及自109 年12月1 日起至返還系爭土地時止，按月給付原告1,750 元（計算式：2,917 平方公尺×每平方公尺720元×1 ％/12 月＝1,750 元，小數點以下四捨五入）。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
3.本件原告依民法第179 條規定請求被告返還104 年1 月1日起至109 年11月30日相當於租金之不當得利，為無確定期限且無從另為約定利率之債務。本件原告請求自110 年
1 月21日言詞辯論期日翌日起算，按年息百分之5 計算之遲延利息，為被告所不爭執（見本院卷第374 頁），合於民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定，亦應准許。
六、綜上所述，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
七、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。中 華 民 國 110 年 3 月 9 日
民事第四庭 法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 9 日
書記官 黃明慧