臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第1189號原 告 陳敏輝
陳志彰陳勝琳陳志榮前列陳敏輝、陳志彰、陳勝琳、陳志榮共同訴訟代理人 李淵源律師被 告 林源豐
林進興林家鴻林進成追加被告 林志皇前列林源豐、林進興、林進成、林志皇共同訴訟代理人 林家榛上列當事人間因調整租金，本院於民國109年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告承租原告等所共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積188.61平方公尺土地之租金，自109年12月12日起調整為每年新台幣64,186元。
貳、訴訟費用由被告連帶負擔。事實及理由
壹、除被告林家鴻經合法送達，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，准為一造辯論判決外，其餘由到庭兩造進行辯論。
貳、原告起訴主張：原告等之先祖陳容於民國13年間（即日據大正13年間）將其與他人共有之坐落彰化縣○○鄉○○段○○○段00地號土地(即重測○○○鄉○○段552、555地號土地）內「東至路、西至溝、南至巷路、北至路」之部分出租予被告等之先祖林生宰，每年之租金為日幣2元，租期則未定。嗣陳容所遺留坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地之應有部分由其後代子孫即原告等繼承取得，其後上開明德段552、555地號土地經鈞院106年度訴字第1019號民事判決合併分割成16筆土地，並由原告等共同取得其中一筆即坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積188.61平方公尺土地（○○○鄉○○段○○○○ ○○號地籍圖、重測○○○鄉○○段
552、555地號土地登記薄、重測○○○鄉○○段552、555地號土地登記謄本、分割○○○鄉○○段○○○○○○號土地登記謄本及鈞院106年度訴字第1019號民事判決可稽）。而林生宰死亡後，林生宰與陳容間○○○鄉○○段口庄小段82地號土地內「東至路、西至溝、南至巷路、北至路」之範圍所成立之租賃關係應由原告等與林生宰之繼承人即被告等4人繼承並存在於分割後○○○鄉○○段○○○○○○號土地上。而租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第105條、第97條第1項分別定有明文。又依同法第148條、同法施行法第25條規定，可知土地價額係指申報地價而言。○○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）位於彰化縣花壇鄉中口村，北側臨10公尺寬之口庄街，往東約15公尺即到達中山路（即省道台一線）與口庄街之交岔路口，不僅出入之交通非常方便，且鄰近中山路旁設有多家知名品牌汽車展示中心，又系爭土地109年度之申報地價為每平方公尺新台幣(下同)3,403.1元。綜上，堪認被告等承租系爭土地每年之租金應以土地申報總價百分之10即64,186元（計算式：188.61×3403.1×10％＝64,186）。原告爰依民法第442條規定提起本訴，請求將系爭土地之租金調整為每年64,186元並以起訴狀繕本送達之翌日作為調整租金之起算日(見本院卷第11至13頁)。之後並追加林志皇為被告(見本院卷第117至119頁)；此外，宏大不動產估價師聯合事務所估價報告決定系爭土地之年租金為73,354元，遠高於依並系爭土地申報總價百分之10計算之年租金64,186元，由此可見原告請求將系爭土地之租金調整為每年64,186元應屬適當。聲明為
(一)被告承租原告等所共有坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號、面積188.61平方公尺土地之租金，自追加被告狀繕本送達翌日起調整為每年新台幣64,186元。
(二)訴訟費用由被告連帶負擔。
參、被告則以駁回原告之訴，不同意調整租金作為答辯，理由略以當時談租金均無意見，現在豈可土地分割完成後才說要調高租金，從祖先至今已住長達九十六年之久，要調整之租金均已調整等語置辯。
肆、兩造不爭執事項：
一、系爭土地上蓋有平房(見本院卷第94頁)
二、租賃契約確實存在於兩造，且由林進興、林源豐、林家鴻、林進成、林志皇五人繼承(見本院卷第138至139頁)
三、不動產估價報告書之鑑定結果
伍、兩造爭執事項為是否可因交通便捷、所在繁榮，價值上昇而請求調漲租金？
陸、本院之判斷：
一、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號判決要旨參照）。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442條聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力；且原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院82年度台上字第1877號判決要旨、最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。
二、查兩造間就系爭土地之租賃關係為不定期租賃關係不爭外，且系爭地號土地於109年之當期申報地價每平方公尺3,403.1元、有原告所提系爭土地第一類謄本在卷可稽，又系爭土地經送宏大不動產估價師聯合事務所鑑價，就價格決定與理由說明「1.茲針對勘估標的土地租金評估，所採取估價方法之結論如下：本事務以成本法評估勘估標的土地租金為107元/坪/月。月租金：57.0545坪×107元/坪/月＝6,105元/月。
年租金：6,105元/月×12個月＝73,260元/年。最後決定評估的土地合理之年租金為73,260元/年。2.實質租金價格決定：根據不動產估價技術規則第130條規定「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。」，本次勘估標的以2個月計算，並參考五大行庫基本存款利率（1年期），以
0.77%利率計算其押金受益，土地面積57.0545坪，年租金73,260元加計押金年息94元為73,354元。」等語，有不動產估價報告書附卷可稽，又系爭土地109年度之申報地價為每平方公尺同)3,403.1元，乘以土地面積188.61平方公尺為641,859元。綜上，堪認被告等承租系爭土地每年之租金應以土地申報總價百分之10即64,186元（元以下四捨五入）遠低於鑑定價格，經核符合上開所述租賃物本身之價值有所昇漲之要件，是原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第148條則有明文。
是本件租金之調整自應依上開相關規定決定之。
三、本院斟酌系爭土地位於彰化縣花壇鄉中口村，北側臨10公尺寬之口庄街，往東約15公尺即到達中山路（即省道台一線）與口庄街之交岔路口，不僅出入之交通非常方便，且鄰近中山路旁設有多家知名品牌汽車展示中心，有鑑定報告所附地圖可稽，認原告主張以申報地價年息10%調整租金為適當，爰依此標準計算被告應調整租金之價額如主文第1項所示。另依前揭決議說明，原告本可請求自起訴時即109年9月25日起為租金之調整，惟原告僅聲明請求就與被告間之租賃契約自追加被告林志皇繕本送達翌日即109年12月12日起調整租金，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第442條請求被告向原告承租系爭土地，應自109年12月12日起調整租金為如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證據資料，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書記官 梁永慶