臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第1242號原 告 林燕西訴訟代理人 陳淑卿被 告 吳景
吳協勲上列二人共同訴訟代理人 李進建律師複 代理 人 張家豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳景應給付原告新台幣貳拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳景負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌萬陸仟陸佰陸拾陸元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：伊與被告吳景經被告吳協勳仲介，於民國（下同）104年7月
24日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），購買坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地及其上同段63號建物（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）。
其後伊於109年7月份伊擬出售系爭房地，始知系爭建物占用彰化縣大村鄉農會（下稱大村鄉農會）所有之同段907地號土地1.51平方公尺，因而給付大村鄉農會新台幣（下同）26萬元，嗣伊又於109年7月29日經彰化縣大村鄉公所核發彰化縣（市）都市計畫土地使用分區證明書，始知伊所購買系爭905-1及906-1地號土地已於78年1月27日經劃定為彰化縣大村鄉都市○○道路用地。再依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢與本件不動產相同時間、地段，類似之不動產物件實價登錄交易價格均未超過8佰萬元整，是由此可見本件買賣係因被告吳景及吳協勳聯合詐欺，以不實之物價蒙蔽，致伊誤以物價波動巨大，而以高出市場行情價甚多之1280萬購買系爭房地，因此受有支出土地增值稅35萬元、拆除裝潢、清除廢棄物30萬元，給付前開大村鄉農會26萬元，未告知轉角占用道路用地而支出系爭房屋拆除整修費用23萬元等損失。被告吳協勳身為雙方仲介未善盡調查之責及衡平處理，與賣方共同謀致伊蒙受巨額損失，應與被告吳景共同負擔損害賠償責任。
又因伊與被告吳景簽訂系爭契約時，被告吳景及吳協勳告知
建物為2、30年屋況良好之房屋，至今方知系爭建物於民國68年建造，交易時屋齡將屆40年，且於簽約後，再三交代，「今雖簽約，但土地及建物尚未完成所有權移轉登記，不要對外宣揚，等完成登記才可對外說…等語」，致伊現擬出售始知有上述權利瑕疵存在，既被告二人有聯合詐欺行為即有故意不告知買受人瑕疵之情事，爰依民法第359條及第360條主張權利，並依上述條款及系爭契約第21條規定，請求被告二人應負損害賠償責任。伊解決本件糾紛已先向彰化縣大村鄉公所申請調解而不成立，因而提出本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告二人應給付原告509萬元。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告吳協勳答辯：伊僅為仲介系爭土地之買賣，並非買賣契約相對人，原告請
求伊負擔損害賠償責任及系爭契約責任有當事人不適格情事。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准免宣告假執行。
參、被告吳景答辯：買賣契約之價金為原告與被告吳景合意簽訂，並無原告主張
詐欺締結買賣契約情事，系爭契約買賣價金於買賣時並無高於市場行情之情，基私法自治原則，除有脫法行為外，均應予以尊重。
原告主張系爭905-1及906-1地號土地經劃歸為都市○○道路
用地，然目前尚未實施、未來亦無任何何時之實施計畫，原告未因此受有損害。
另，原告主張系爭房屋占用彰化縣○○鄉○○○○○段○○○
○號土地部分，此瑕疵於104年7月24日訂立買賣契約時已告知原告，並經原告自行聘請之土地代書當場告知說明，此瑕疵當為原告購買系爭房地時已知悉，惟因彼時大村鄉農會不願出賣系爭房屋占用土地而未處理，然已於系爭契約買賣價金中反應，後大村鄉農於近期始表達願以26萬元出賣，然此既已於系爭契約買賣價金中反應，原告即未因此受有損失。又，原告主張民法第359、360條，因系爭買賣契約簽訂日期為104年7月4日，已罹於同法第365條5年之除斥期間等語。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准免宣告假執行。
肆、得心證之理由原告主張伊與被告吳景經被告吳協勳仲介，於104年7月24日
簽訂系爭契約，購買坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地及其上同段63號建物，嗣於109年7月間伊擬出售上述不動產，始知系爭房屋占用大村鄉農會所有同地段907地號土地1.51平方公尺，並因之給付大村鄉農會26萬元，及伊又於109年7月29日經彰化縣大村鄉公所核發彰化縣（市）都市計畫土地使用分區證明書，始知伊購買系爭905-1及906-1地號土地已於78年1月27日經劃定為計畫道路用地，且依內政部不動產交易實價查詢資料顯示同時間、地段，類似之不動產物件實價登錄價格均未超過8佰萬元，是伊因被告吳景及吳協勳聯合詐欺行為，而以高出市場行情價甚多之1280萬購入系爭房地，因而受有支出土地增值稅35萬元、拆除裝潢及清除廢棄物30萬元、給付大村鄉農會26萬元購買系爭房屋無權占用之基地，未告知系爭房屋占用道路用地建物之拆除整修費用23萬元等損失。另被告吳協勳身為雙方仲介未善盡調查之責，致伊蒙受巨額損失，應與被告吳景共同負擔損害賠償。伊因擬出售，始知有上述權利瑕疵存在，既被告二人有聯合詐欺伊即有故意不告知買受人瑕疵之情事，爰依系爭契約條款第21條約定及民法第359條、第360條規定主張權利，請求被告二人應負損害賠償責任，求命判決如聲明㈠所示等語。被告吳協勳辯稱其僅為仲介系爭土地之買賣，並非買賣契約相對人，原告主張有當事人不適格情事等語置辯；另被告吳景則辯稱系爭契約之買賣價金為伊與原告合意簽訂，系爭契約簽訂時之買賣價金並無高於市場行情之情，並無原告主張詐欺締結買賣契約情事，原告主張905-1、906-1地號土地經編列為都市○○道路用地，然既目前尚未實施，原告未因此受有損害。原告主張系爭房屋占用大村鄉農會所有907地號土地1.51平方公尺，此於兩造訂立系爭契約時，已明確告知原告，且由原告自行聘請之土地代書亦有當場告知說明此瑕疵，當為原告簽訂系爭契約時所知悉，僅因彼時大村鄉農會不願意出賣系爭房屋占用土地而未處理，然已反應於系爭契約買賣價金中，後大村鄉農會於近期告知願以26萬元出賣系爭房屋無權占用之土地，原告並未因此受有損失。且原告據以主張權利之民法第359條、360條，已逾越同法第365條5年之除斥期間等語，以資抗辯。
經查：
㈠原告主張伊與被告吳景經被告吳協勳仲介，於104年7月24日
簽訂系爭契約，購買系爭房地，系爭建物占用大村鄉農會所有同地段907地號土地1.51平方公尺，並經原告與大村鄉農會以26萬元整購買占用土地，系爭905-1及906-1地號土地已於78年1月27日經劃定為計劃道路用地等情，業據提出不動產買賣契約書○○村鄉○○○○段○○○○號土地現況略圖彰化縣（市）都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書，系爭建物所有權狀為據，且為被告所不爭執，此部分之事實，堪信為真。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文；又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告既主張經被告二人聯合詐欺而簽訂系爭契約，購買屋齡逾40年之系爭房屋，則依前開說明，即應由原告就此一有利於己之事實負舉證責任。查，原告就被告聯合詐欺（即原告所稱被告曾告知建物為2、30年屋況良好之房屋等云云）並未提出證據以資佐證，且原告縱以高於市價之價格購入系爭房地，亦不足證明定係遭被告二人詐欺所為，衡諸社會常情，買賣交易之價格過高或過低事所多有，此與買賣雙方之學識、經驗與個人性格有關，且實價登錄交易資訊為政府公開資訊，買賣雙方締結契約前均可自行輕易查得，若無證據，自難遽以買賣價格高於市價而推定遭他人詐欺。原告以上開原因，主張受被告二人詐欺而締結系爭契約，進而請求被告二人負損害賠償責任，即屬無據。
㈢買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第356條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第359條、第365條第1項之規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院103年度台上字第196號民事判決參照）。次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第365條第一項固有明定。惟當事人依民法第360條規定，以缺乏所保證之品質請求損害賠償，非依同法第365條規定請求減少價金時，應無該第365條所定法定期間之適用（最高法院76年度台上字第1449號判決參照）。原告主張系爭房屋因越界建築而無權占○○村鄉○○○○○段○○○○號土地1.51平方公尺因而支出26萬元購買越界建築土地及系爭905-1及906-1地號土地於78年1月27日即已經彰化縣大村鄉公所編列為都市○○道路用地，因而拆除系爭房屋支出23萬元等情，被告對此並不爭執，僅以簽立系爭契約時已告知原告上開瑕疵及原告位有拆除建築物等情置辯。查：①原告主張被告二人應負擔物之瑕疵擔保責任，無非以民法第359條、第360條及系爭契約條款第21條為據，惟系爭契約為原告與被告吳景所簽訂，吳協勳僅居仲介人地位（見院卷第27頁），被告吳協勳既非契約當事人，基於債之相對性原則，被告吳協勳自不因此負擔契約責任，原告依據民法第359條、第360條及系爭契約條款第21條請求被告吳協勳負損害賠償責任，均屬無據，核先敘明。②被告吳景雖抗辯簽訂系爭契約前已告知前開瑕疵，並以承辦系爭契約之土地代書可證實原告於簽訂系爭契約時已知悉上開瑕疵，然觀之系爭契約第21條約定「賣方保證本契約之不動產，其產權清楚，絕無一物二賣或與他人有任何權力糾葛之情事。如有他人出而主張權利，除設定他項權利及租賃關係於本契約另有約定者外，賣方均應於買方付清第二期款之前清理完畢，否則如因而致買方受損害者，應負買方損害之賠償責任」，已清楚約定賣方即被告吳景應負擔保證無物之瑕疵及權利瑕疵責任。系爭契約於其他約定事項欄以手寫記載「一、第七條刪除。二、交屋日期確定為104年11月30日以前」，其下並有原告及被告吳景之簽名，據此已足認若兩造確有除外約定，亦應記載於系爭契約其他約定事項欄並經原告及被告吳景簽名於後，方為合理，故原告與被告吳景簽訂系爭契約時應無已告知前開瑕疵之情，已足認定。③從而，原告既有擔保系爭房地無物之瑕疵及權利瑕疵之約定，依民法第360條被告吳景即應就系爭房地存有上開瑕疵負擔損害賠償責任。原告請求被告吳景賠償因系爭房地存有上開瑕疵而支出購買系爭房屋無權占○○村鄉○○○○段○○○○號土地價金26萬元，即屬有據。惟因原告未能提出事證證明確有支出系爭905-1及906-1地號土地因經政府編列為都市○○道路用地，而支出拆除整修費用23萬元，此部分請求即屬無據，應予駁回。
㈣末按，原告雖主張因受被告二人詐欺及系爭房地有上開瑕疵
，因而受有支出土地增值稅35萬元之損失及拆除裝潢、廢棄物30萬元云云，惟因被告對此損害金額並未追加起訴，則非本件審理範圍。且系爭契約書第31條已約定「因本件買賣所發生之稅捐及規費，除賣方原抵押權塗銷登記之代辦費由賣方負擔外，其餘（包括印花稅、契稅、土地增值稅及地政規費與代辦費等）概由買方負擔」，既原告與被告吳景之系爭契約仍為有效，原告依系爭契約約定即應負擔土地增值稅，此項支出即非因前開瑕疵所生損害；原告主張拆除裝潢、廢棄物，未提出相關事證以實其說，亦無足採信，從而，原告主張因被告吳景出買系爭房地致原告受有支出土地增值稅35萬元及拆除裝潢、廢棄物30萬元，亦屬無憑。
㈤綜上所述，原告依據系爭契約第21條約定及民法第360條規
定請求被告吳協勳負損害賠償責任，為無理由，應予駁回；另所訴被告吳景應給付原告新台幣26萬元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
伍、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟核其勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 9 日
民事第四庭 法 官 洪志賢以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 9 日
書記官 林嘉賢