臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第1330號原 告 唐滿足訴訟代理人 黃鼎鈞律師
李柏松律師被 告 蔡嚮
許金葉上二人共同訴訟代理人 施廷勳律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國110年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間有買賣契約關係存在，惟買賣價金中有新臺幣（下同）127萬7,794元之價款債權因應減價或應找補而不存在，惟為被告所否認，則兩造間關於原告就系爭買賣契約所應給付被告之價金數額，即生爭執，若不訴請確認，原告在私法上之地位即有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，得以確認判決除去。揆諸首揭說明，原告就本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：㈠緣兩造於民國（下同）109年8月10日就坐落彰化縣○○鄉○○段0
000地號、面積1048平方公尺土地（下稱系爭土地）暨其上未辦理保存登記三層樓房建物（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村00鄰○○○街000 巷00號）以1980萬元簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。雙方約定分四期給付價金，除第一期款得以現金或即期支票給付外，其他各期之買賣價金應自行存入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之履約保證專戶。原告業已依約給付前三期款、備證用印款及完稅款買賣價金總計1480萬元，惟於第四期尾款撥付前，經原告委請地政機關鑑界測量後發現系爭土地有約72平方公尺土地作為道路使用，顯與系爭契約附件不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）第2項「基地上有無供公眾通行之私有道路」欄位勾選「否」之記載不符。則以系爭土地有約72平方公尺土地遭占用，自屬物之瑕疵。經計算應減價127萬7,794元，因未能解決前開爭議，爰依法及依約提起本件訴訟。
㈡至於被告雖辯稱已告知原告有系爭土地東側有讓路一情，並
非事實。蓋若原告確已知悉系爭土地遭道路占用，被告大可直接將占用情形記載於系爭契約之內以杜爭議，何須於現況說明書上勾選「否」？亦無須在契約書第12條使用「鑑界結果『若有』…」等不確定及假設語氣文字。遑論原告若知悉系爭土地有遭道路占用，豈能對於總價毫無異見？至被告雖又辯稱未詳細檢視仲介員所填載之內容有無錯誤云云。但以被告二人係具有相當社會經驗之人，且系爭契約之金額並非小額，豈有隨意簽約之理，所辯有違常情。實情係原告於鑑界測量後始知悉有道路占用系爭土地一情。且以證人陳藝云之證詞可知被告蔡嚮提及讓路之緣由，係因原告詢問系爭土地東側何以會有高起之水泥地而來，當時被告蔡嚮亦僅表示該水泥地部分係讓路所致，並未告知柏油道路部分亦屬系爭土地之範圍，原告因此僅認知水泥地部分屬讓路之範圍。且以證人陳藝云證詞亦可知帶看時，陳藝云有以現況說明書向原告解說，則原告關於系爭土地之認知均如現況說明書所載，認系爭土地並未遭道路占用。遑論證人陳藝云迄今亦不清楚柏油道路亦為系爭土地之一部。
㈢又系爭契約書第12條固約定以現況點交，但此並不排除原告
依法及依約可得行使之權利，即非免除被告應承擔之瑕疵擔保責任。且以證人黃如琴地政士證詞可知該「現況交地」之記載無非係黃如琴地政士以自身經驗建議而以，原告因信其才未反對，並非拋棄權利，否則原告豈能日後又向黃如琴地政士提及找補一事？何況，通常若約定權利拋棄，理應會一併記載「互不找補」等文字，以免日後爭議。實際上，以原告當時之認知，該「現況交地」之文字僅指買賣契約成立，無論日後測量結果為何，雙方均依約點交而以。與原告日後得否依法或依約主張權利等節無涉。至於系爭契約另有關於被鄰地侵占時不同處理方式之約定，但此情既涉及第三人，與本件情形不同，無從推論被告所辯是否屬實。被告故意曲解系爭契約之內容，實無可取。
㈣並聲明：⒈確認兩造間關於系爭土地及其上未辦保存登記建物
於109年8 月10日所訂立之買賣契約總價1,980萬元應減少為1,852萬2,206元，即被告對於原告之127萬7,794元價金債權不存在；⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約簽訂前，仲介人員即多次帶同原告至現場察看
瞭解系爭房地之狀況。當時被告蔡嚮即已向原告表示系爭房地所臨秀安二街162 巷道（下稱系爭柏油巷道）占用系爭土地東側，一整排土地均是如此，原告及其配偶聽聞後均表示無妨。嗣經多次溝通協調，兩造合意按以現況買賣，並於系爭買賣契約書第12條特約事項載明「鑑界結果若有被道路或水溝占用，依現況交地。」等語。至於特約事項固未記載「互不找補」或類似文字，但合理解釋前揭契約文字應可推知特約事項之涵義為「不找補價金」。至於系爭現況說明書第2項「基地上有無供公眾通行之私有道路」欄位勾選錯誤，係因被告原先並無委託買賣不動產之經驗，未詳細檢視仲介員所填載之內容致生錯誤。然原告於締約既已明確告知土地有遭道路占用一情，自不會因現況說明書之錯誤記載產生誤認。遑論原告於鑑界時已知悉占用之情節，竟遲至辦畢過戶才爭執有占用問題，亦違常情。是以被告蔡嚮確有當場向原告說明系爭柏油巷道有占用系爭土地一情，雙方均已明確知悉系爭土地有遭道路占用之事實，亦有告知承辦之地政士黃如琴，於系爭契約書第12條特約事項第4項才會有「依現況交地」之記載。原告徒以系爭現況說明書上錯誤記載，稱其原先不知系爭土地有瑕疵情事云云，顯無理由。何況，兩造於109年8月10日簽訂系爭買賣契約，於8 月21日辦理鑑界測量，原告至遲於鑑界時已知系爭土地遭道路占用。但原告仍於同年9月4日繳交完稅款、9月14日繳交尾款差額、9月18日辦理所有權過戶登記完成、9月23日第一次至現場點交、9月28日第二次至現場點交。果真原告於鑑界時始知悉占用情節，豈能隨後仍按時繳交價款及辦理點交，而非尋求解約、減價或請求損害賠償。遑論原告主張計算方式亦顯然有誤。蓋以稅捐機關制訂「評定現值」係作為計算稅基課稅之用，與市價相距甚遠。而系爭房屋為水泥磚造三層樓房，落成迄今僅14年，此外另有鐵骨鐵架造建物，均有相當價值。原告以系爭房地之總價款扣減房屋評定課稅現值125萬1000元之餘額1859萬9000 元作為土地價款計算土地單價，進而主張應減價127萬7794 元，顯然低估房屋之價值以抬高系爭土地價格，憑此算得之減價金額不利於被告，亦無可取。
㈡又以證人陳藝云證詞可知帶看時係以現況及賣家解說介紹為
主，並未利用現況說明書向原告解說。當時被告蔡嚮有說明系爭土地所臨巷道是路旁地主共同退縮建築讓出部分土地供作道路使用。原告知悉上情後才締約，因此才會在系爭買賣契約第12條特約事項第4點約定「現況交地」。至於證人陳藝云雖稱伊忘記拿現況說明書跟原告解說時是否曾表示系爭土地完全沒有被道路佔用等語，但此非正確，衡情證人陳藝係惟恐未以現況說明書解說有違反仲介從業人員義務之虞，才推稱忘記等語。但以證人陳藝云所述其他內容，已足推知其並無利用現況說明書說明。
㈢至於證人沈炳東證詞雖稱陳藝云、蔡嚮、許金葉等人均無提
到道路占用土地云云，但以其證稱：「（問：當天在系爭土地東側有無提到水泥地的事情？）當天原告有詢問為何高低落差這麼大，屋主被告蔡嚮有說他們有退縮一些土地做為道路使用，退縮到水泥地的前緣，剩下的就是較高的水泥地，應該是用水泥地跟道路做區隔…。」等語，已可知被告蔡嚮有明確告知原告有退縮土地做為道路使用。況若原告於鑑界後始知悉占用情形，按理會認為其土地面積減少，豈能反認為「突然多一塊地也不錯」，證人沈炳東所述被告從未告知道路占用土地情形云云，並非事實。且以證人沈炳東另稱：「簽約當天逐條看屋況說明，上面有寫一條沒有被道路跟水溝侵占到，又看到第9條第1項可以找補的權利」等語，但原告既已經告知土地遭道路占用，豈能在現況說明書所載與事實不符時，仍未詢問賣方或仲介？再以原告於簽約時發現系爭契約書第9條第1項之約定，因認其等日後可依此要求減價一情，恰可推論原告於簽約時已知悉系爭土地有遭道路占用一情。況若證人沈炳東所述屬實，則擬定系爭契約書第12條特約事項第4 點時，按理會因擔心該約定影響渠等日後找補之權利，而詢問黃如琴地政士相關疑義，然渠等於締約時竟隻字未提，亦違常情。
㈣再以證人黃如琴地政士證詞可知其於製作系爭契約書以前，
即已知悉系爭土地遭道路占用一情，才會在契約書第12條特約事項第4 點記載以杜紛爭，可推論原告亦知悉土地遭道路占用一情。至特約事項第4 點雖僅記載「依現況交地」，並未明示「互不找補」。但以黃如琴地政士所述可知該記載之涵義為不找補價金；且以具有通常社會經驗之人合理解釋該特約事項之文字，均能理解其涵義係「不找補價金」，原告不得片面翻異。至於原告另指摘特約事項文字使用不確定文字云云，但各人使用文字表達意思之方法、能力均不同，原告徒憑文字語氣等推論事實存否，顯屬無稽。原告刻意曲解特約事項之約定，利用現況說明書填載錯誤之機會，據以主張減價，顯不可採。
㈤另系爭契約書第9條第1項固約定：「…土地鑑界結果如與買賣
約定不符者，買賣雙方應按土地總價款換算成單價計算找補。」。但以第12條特約事項既然就道路及水溝占用情形已有特別約定，則鑑界測量後雖有約72平方公尺土地遭道路占用，仍應認為測量結果與契約相符。佐以黃如琴地政士亦表明第9條第1項係指經鑑界測量後「若有登記面積與實測面積不符情形，得依該約定請求找補，遭道路占用並無條約定適用」，可徵原告主張本件有瑕疵，據以請求減價及找補，為無理由。
㈥則以原告於締約時已明知系爭土地東側有遭道路占用之情形
存在，揆之民法第355條規定，被告自無就土地有部分遭道路占用乙情，負瑕疵擔保責任。遑論兩造就土地遭道路占用之情節，業已特別約定於系爭契約書第12條特約事項第4點。是原告以系爭契約書第9條第1項約定，主張減少價金及找補，為無理由。並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第149、150頁）㈠原告與被告二人於109年8月10日就坐落彰化縣○○鄉○○段0000
地號土地（下稱系爭土地，面積：1048平方公尺，權利範圍：全部）暨其上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村00鄰○○○街000巷00號未辦理保存登記建物（三層，總面積：829平方公尺）以總價1980萬元簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造買賣系爭不動產之總價，未分算系爭房屋、土地各自之買賣價格。雙方約定付款方式分為四期給付，原告已匯入四期之總價款1980萬元至第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之履約保證專戶內，第一建經公司將專戶內127萬7794元保留，其餘款項均已撥付至被告指定之帳戶。
㈡系爭買賣契約書附件即不動產委託銷售標的現況說明書上就
系爭土地之使用現況，其中第2項所列「基地上有無供公眾通行之私有道路？（指道路、現有巷道、人行道及沿道路邊綠帶等）」，其上經勾選「否」。
㈢系爭土地有約72平方公尺之面積被作為道路使用。
㈣原證一買賣契約書、原證二福興郵局38號、42號、臺北體育
場郵局1224號、鹿港郵局200號等存證信函均為真正（但記載之內容於兩造間有爭議）。
四、本件爭執事項：（見本院卷第150頁）㈠原告簽訂系爭不動產買賣契約書之前，是否知悉系爭土地有
遭現有道路或水溝占用之情？㈡如何解釋系爭買賣契約書第12條特約事項第4點等約款內容之
意思？㈢系爭土地經鑑界測量發現有約72平方公尺之面積遭現有道路
占用，此情形是否該當「與系爭買賣契約約定內容不符」？㈣被告是否須因「系爭土地有約72平方公尺之面積遭現有道路
占用」之情形，對原告負物之瑕疵擔保責任？㈤若認本件須減少買賣價金，應減少金額為何？原告主張系爭
土地有物之瑕疵，請求減少價金（併請求找補）127萬7794元，有無理由？
五、得心證之理由㈠本件原告主張兩造於109年8月10日締約，約定以總價1980萬
元買賣被告所有坐落福興鄉福鹿段1477地號土地及其上建物全部。嗣經鑑界測量後發現系爭土地東側有約72平方公尺土地遭福興鄉秀安二街162 巷之道路占用，即「基地上有供公眾通行之私有道路」之情事，影響原告之權益甚鉅，屬物之瑕疵。被告隱瞞前開重要交易資訊，故意不告知買賣標的之瑕疵，應負瑕疵擔保責任等情，業據原告提出買賣契約書、房地現況說明書、土地登記謄本、地籍圖謄本、存證信函影本等件為證（見本院卷第23至第89頁）。被告對於兩造間有系爭買賣契約及系爭土地東側有福興鄉秀安二街162 巷道路通過等節固不爭執，惟以被告於締約前已告知原告系爭土地有讓路之情形，原告對此知之甚詳，依民法第355 條規定不得再主張瑕疵擔保權利等語置辯。本院綜觀兩造前開主張及說明，整理如上揭兩造爭執事項所示爭點，判斷如下。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是未達物之通常效用之情狀（即客觀上瑕疵），或未達預定效用之情狀（即主觀上瑕疵），俱屬物之瑕疵。經查，系爭土地東側之現況為鋪設柏油供公眾通行之道路，經編列為彰化縣福興鄉秀安二街162巷一情，業經彰化縣鹿港地政事務所於109 年8月21日至現場鑑界測量，有土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第
247 頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。則以系爭土地確有部分遭道路占用之事實，雖原告就系爭土地可得使用收益之範圍即受限制，惟是否合於契約預定效用，則應檢視兩造所簽買賣契約意旨而定，尚難逕認被告應為此負瑕疵擔保責任。
㈢被告辯稱締約前即已告知原告系爭土地有讓路之情形，依民
法第355條規定，原告不得以此主張瑕疵擔保責任一節。經查﹕
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。又買受人主張出賣人應負瑕疵擔保責任，應就瑕疵存在之事實負舉證之責，然買受人證明其為真實後，出賣人如抗辯不負擔保責任，即應就其抗辯之有利事實，負舉證之責。
2.查原告委託之仲介員即證人陳藝云證稱：「（問：簽約之前你有沒有帶原告唐滿足或原告配偶就是證人沈炳東去現場查看系爭不動產？有幾次？當時有何人在場？）印象中二、三次，我記得二次都是帶他們夫妻去看；（問：帶看有沒有人提到系爭不動產與所鄰道路是否有佔用或其他問題？）每次去賣方即被告蔡嚮會出來，我們會詢問水溝及系爭土地前之道路問題，因為前面有突出來一塊東西，所以我說請地主出來說明，當時被告蔡嚮說前面的地是他們讓出來做道路使用，他們是第二塊地，第一塊地是被告蔡嚮親戚的，轉進來第一塊地前面的路比較小，第二塊路就變大了，我們問為何會這樣，被告蔡嚮說他親戚不願讓這麼大的路出來，所以原告唐滿足還沒有下斡旋時就知道，系爭不動產前面那排的路都是那排地主讓出來的。就是街景前面的水泥地是屬於系爭不動產範圍，包含後面那幾塊都是這樣的情形。（問：會提到占用的問題，是否是原告有提到詢問系爭不動產前面的水泥地？）是，我們從裡面看出來，後來出來，原告有提到水泥地，被告才說有讓路的問題；（問：當初被告蔡嚮讓路的部分是水泥地的部分還是鋪設道路的範圍？）印象中，被告蔡嚮有說讓路，但是沒有明確說讓到哪個位置；（問：被告蔡嚮或是被告許金葉有在跟原告或是沈炳東說系爭土地東側界址範圍在哪裡？）沒有；（問：被告蔡嚮當時說之後，原告跟沈炳東當時的反應？）沒有什麼反應，他們在意的是旁邊水溝的問題；（問：買賣契約書特約事項第12條第4 點，兩造約定這個內容依現況點交當時有講到，因被道路占用的話要補償價金等？）沒有。因為都知道有被道路占用的情況，所以賣方就照這樣的現況賣給買方。」等語（見本院卷第172頁），核與原告之配偶即證人沈炳東證稱：「（問：系爭買賣之過程有無參與？）全程參與；（問：請提示水泥地照片，這是系爭土地東側，是否有到該處帶看？）有，陳藝云及被告蔡嚮及被告許金葉都有到；（問：當天在系爭土地東側有無提到水泥地的事情？）當天原告有詢問為何高低落差這麼大，屋主被告蔡嚮有說他們有退縮一些土地做為道路使用，退縮到水泥地的前緣，剩下的就是較高的水泥地，應該是用水泥地跟道路做區隔，但是被告蔡嚮的哥哥不願意做退縮，所以他哥哥土地前面的道路寬度較小；（問：所謂退縮土地的範圍？）就是照片水泥牆到水泥地前緣約30、40公分。」等語（見本院卷第182頁）所述相符，堪信屬實，可知原告由證人陳藝云帶看系爭房地時，被告蔡嚮確有出面說明系爭土地東側有退縮建築讓出部分土地供作道路使用，同時也解釋系爭巷道接近大馬路處寬度縮減之原因，是原告於締約前自已知悉系爭土地東側有遭道路占用之情形。
⒊至於證人沈炳東雖另稱：「陳藝云從來沒有講說道路有佔到
系爭不動產；（問：被告蔡嚮、被告許金葉有無跟你講原告買系爭土地的東側有遭道路使用占用的問題？）沒有。」等語（本院卷第183頁），表明從未受告知系爭土地有讓路之情事。但以其另稱讓路退縮到水泥地的前緣，應該是用水泥地跟道路做區隔，退縮土地的範圍是水泥牆到水泥地前緣約
30、40公分等語，互核以觀，顯見證人沈炳東所述前後矛盾，佐以證人沈秉東係原告之配偶，衡情其證詞較片面有利於原告，自難全盤採信，則其證稱兩造於帶看過程中從未提及讓路之情事云云，難信為真。
⒋原告雖稱伊相信系爭房地現況說明書第2 項「基地上有無供
公眾通行之私有道路」一欄勾選「否」之記載真實無訛才締約云云。然查證人陳藝云證稱：「（問：帶看、鑑界、過戶三階段中，買方有無曾質疑過不動產說明書第2 項記載內容勾選與實際狀況不吻合？）沒有；（問：現況說明書上面的文字、地號等，這是何人寫的？）第1 頁的地號是我同事林麗雅的字，第2 頁我不確定。（問：你在帶看、介紹系爭不動產的過程中，有沒有用過現況說明書的內容跟買方解說？）我直接帶去看現場，帶看的時候以現況為主，沒有逐條解說；（問：你有沒有於109年7月29日在與原告唐滿足簽訂買賣議價委託書的時候，拿這份不動產委託標的現況說明書逐條說明？）我不確定是否逐條解釋。」等語（見本院卷第17
6、177頁），可知證人陳藝云於帶看過程中係以現況解說為主，並由被告蔡嚮直接答覆原告詢問，當時並未利用現況說明書向原告說明。何況，若證人陳藝云於帶看時確有利用現況說明書解說介紹，原告對照被告蔡嚮所述及現況說明書所載，當可輕易發見二者情節有所出入，按理會即提出疑問以確認何者為真，但以原告從未提出此一質疑，足以推論仲介員並未利用現況說明書解說，帶看時係以現場解說為主。則以原告於帶看時既已受告知系爭土地有遭道路占用之情節，自不能僅以現況說明書第2 項之錯誤記載，即謂原告對於系爭土地有讓路乙情一無所悉。
⒌又關於原告稱未受告知確切讓路位置一節。但以證人陳藝云
證稱：「（問：帶看有沒有人提到系爭不動產與所鄰道路是否有佔用或其他問題？）每次去賣方即被告蔡嚮會出來，我們會詢問水溝及系爭土地前之道路問題，因為前面有突出來一塊東西，所以我說請地主出來說明，當時被告蔡嚮說前面的地是他們讓出來做道路使用，他們是第二塊地，第一塊地是被告蔡嚮親戚的，轉進來第一塊地前面的路比較小，第二塊路就變大了，我們問為何會這樣，被告蔡嚮說他親戚不願讓這麼大的路出來，所以原告唐滿足還沒有下斡旋時就知道，系爭不動產前面那排的路都是那排地主讓出來的。就是街景前面的水泥地是屬於系爭不動產範圍，包含後面那幾塊都是這樣的情形。（問：會提到占用的問題，是否是原告有提到詢問系爭不動產前面的水泥地？）是，我們從裡面看出來，後來出來，原告有提到水泥地，被告才說有讓路的問題。」等語（見本院卷第172頁），可知帶看時被告蔡嚮即已表明系爭房地東側道路秀安二街162 巷道路係路旁地主讓路而來，因蔡嚮之兄長讓路寬度較窄，是南環路轉進秀安二街16
2 巷處寬度較窄，往下逐漸變寬等情。可知被告於帶看時已告知原告系爭柏油路面部分亦屬讓路範圍。至原告雖稱被告表明讓路範圍僅道路邊線至水泥地前緣云云，但以現場情形觀之，若讓路範圍僅道路邊線至水泥地前緣部分，則被告蔡嚮之兄長即完全沒有讓出任何寬度，與證人所述內容顯有出入，合理推論水泥地前緣部分及柏油路面部分俱屬讓路範圍，才符合證人陳藝云證述被告蔡嚮表明伊及伊兄長均有讓路，伊兄長讓路寬度較小之陳述。
㈣至證人沈炳東固稱當日受告知內容係被告蔡嚮的哥哥不願意
做退縮，所以他哥哥土地前面的道路寬度較小等語。但此不僅與其原先堅稱從未受告知讓路一情相左，且以證人沈炳東係原告之配偶，衡情其證詞有偏向原告之虞，兩相對照，自以證人陳藝云所述較值採信。則以上諸情互研，原告於帶看時既已受告知系爭土地東側柏油巷道係路旁地主退縮建築讓路而來，足認原告於締約時已知悉系爭土地東側部分遭道路占用之情事，則其知此情事仍願意要約買受系爭房地，揆之民法第355條第1項之規定，自不能嗣後翻異，主張被告應負瑕疵擔保責任。是原告前開主張，即非可採。
㈤再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人所立書據之真意，應以當時事實及其他一切證據資料為其判斷標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例意旨參照)。本件系爭契約書第12條特約事項第4點約定「鑑界結果若有被道路或水溝占用依現況交地」，即已手寫特約就道路占用系爭土地，被告僅負現況交地之責任；就此原告則以前開約定並無互不找補之明確記載，亦非當然排除被告依法及依系爭契約第9條第1項所應承擔之責任等語置辯。足認兩造就系爭契約第12條約定之意旨為何，已生疑義，自有探求締約真意之必要。經查：
⒈觀諸系爭契約書所載內容，可知該契約書為制式不動產買賣
契約書，事先以印刷方式預擬11條約定，其中第9條以印刷文字記載：「土地鑑界結果如與買賣約定或權利登記內容不符者，買賣雙方同意以本契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補。」等字；末段則留白由兩造以手寫方式增加第12條特約事項，並於第4點約定「鑑界結果若有被道路或水溝占用依現況交地」（見本院卷第33頁）。綜觀系爭契約全文，並審酌兩造於締約時已知悉系爭土地東側有讓路之情事存在，及證人黃如琴地政士證稱「簽約前仲介人員已告知系爭土地有遭道路占用，因此加註這一句話避免日後紛爭」等語，可知當日增加第12條第4點之原因，係黃如琴知悉系爭土地遭道路占用一情，為杜紛爭才加註，依此觀之，該特約事項之目的應為排除瑕疵擔保責任，否則，若系爭土地遭道路占用，仍須依系爭契約書第9條處理，即無再以手寫方式特別約定第12條第4點之必要。
⒉至於第12條第4點「現況交地」之「現況」，固應以當事人於
締約時所認知之情事為斷；至於須經檢測始能得知者，除非契約已具體列出，否則即不屬「現況」之範圍。然查原告於締約前既已受告知系爭土地東側有讓路等情事，業如前述，則系爭土地東側有部分遭道路占用，自屬系爭契約書第12條特約事項第4點所指「現況」之認知範圍內。申言之，系爭買賣契約固然不會僅因有「現況交地」之記載，即排除被告依法或依約所應承擔之擔保責任。但以系爭土地東側有讓路之情形，並非無法以目視知悉，且原告確已受告知系爭土地東側部分有讓路；而以具有通常社會經驗之人，經歷系爭房地之買賣過程，本於理性客觀之認知，並將誠信原則涵攝在內，合理解釋契約文字，應能理解系爭契約書第12條特約事項第4點「現況交地」之文字意涵及當事人所欲發生之法律效果，包含「不找補價金」在內。是解釋契約當事人之真意，足認系爭買賣契約書第12條特約事項第4點手寫約定「鑑界結果若有被道路或水溝占用依現況交地」之記載，係有意免除被告關於道路占用系爭土地之瑕疵擔保責任。
⒊佐以原告已明瞭系爭土地東側遭道路占用，竟未要求指界或
鑑界，關於特約事項所載亦未異議即為締約，甚至於特約事項部分再次簽章確認，應認原告已同意承擔風險，該特約事項自屬契約之一部，兩造雙方即受其內容拘束。則兩造於締約時既已就系爭土地若遭道路或水溝占用於系爭契約第12條特約事項第4點有所約定，復查無被告有何故意不告知瑕疵之情形，則原告以系爭土地東側有面積72平方公尺土地遭道路占用屬物之瑕疵，主張被告應負瑕疵擔保責任云云，為無理由，應予駁回。
㈥從而，原告於締約前既已知悉系爭土地有遭道路占用之情形
存在，仍同意購入系爭房地，並於買賣契約書第12條第4點約定以「就道路占用部分以現況交地」，揆之民法第355 條第1項、第366條之規定，被告無須就系爭土地遭道路占用一事負瑕疵擔保責任。是原告主張依物之瑕疵擔保責任之法律關係，請求減少價金及確認被告就系爭契約對於原告之127萬7794元價金債權不存在，自屬無據。何況，土地常以得連結至幹道而提升其利用價值之情形。則以系爭土地若除去東側讓路部分恐有無法連接至北側南環路之虞，以整體利益觀點而言，系爭土地若得藉由系爭讓路部分通往南環路，其使用利益反獲提升。則讓路系爭土地東側部分，於系爭土地是否得謂瑕疵，亦非無疑。又原告其餘請求均以被告應負瑕疵擔保責任為其先決要件，然依原告主張之事由，並不構成物之瑕疵擔保責任，前已敘明，則其餘爭點即無再予審究之必要，併予指明。
六、綜上所述，原告購入系爭房地時，既已知悉系爭土地東側有供公眾通行道路之瑕疵存在，仍願購入該土地，被告自不負有瑕疵擔保責任，則原告主張買賣之瑕疵擔保之法律關係，請求減少價金及確認被告對於原告之127萬7794元之價金債權不存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所用之證據，經核均不足以影響判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 魏嘉信