臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第403號原 告 施建仲訴訟代理人 陳維鎧律師被 告 粘湘宜訴訟代理人 趙惠如律師複代理人 黃曉雯上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟捌佰元，及自民國一百零九年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，如被告以新臺幣新臺幣壹拾陸萬玖仟捌佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告主張兩造就原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之租賃關係，業因租期屆滿而消滅，本於所有權物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告返還土地，並給付相當租金之不當得利，起訴聲明為：「①被告應將系爭土地騰空交還與原告。②被告應自民國108年7月5日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,000元，暨自各該期應付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第15頁）；嗣原告撤回拆除地上物、騰空土地之請求（見本院卷第163頁），並變更以系爭土地申報地價年息10％為計算基準，擴張請求被告給付每月相當租金之不當得利25,017元（見本院卷第
159、270 頁），核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。原告又於109年7月10日具狀追加依民法第443條及兩造間租賃契約約定，終止租賃關係（見本院卷第337頁）；復追加備位請求，即如認定兩造間成立續約者，則依民法第439條規定，請求被告給付積欠租金252,000元（見本院卷第425至427頁）。經核原告追加前後主張之事實，均以兩造間就系爭土地是否繼續存在租賃關係為據，追加前後主要爭點有其共同性，在社會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於追加後之審理仍得以利用，應認基礎事實同一，揆諸民事訴訟法第255條第1項第2 款規定，原告上開訴之追加，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)兩造於105年6月27日就原告所有系爭土地簽立土地租賃契約書（下稱系爭舊租約），約定每月租金15,000元、租賃期限自105年7月5日起至108年7月4日止，共計3 年。租約雖由兩造簽訂，然實際上均由原告之母親即訴外人蘇金蘭與被告之同居人即訴外人許錫明聯繫，許錫明於上開租賃期間即表示土地收益差，欲改變營運方式，搭蓋擺攤用鐵棚、倉庫及申請水電，並提出續約一事，蘇金蘭則認有違建疑慮。蘇金蘭於107年7月間將雙方商談之續約條件，委請訴外人張俊雄代書製作土地續約契約書草稿，並加入保證雙方權益之約款後，將該草稿交付與被告。兩造對該草稿內容均有不同意之處，故於108年10月25日偕同至張俊雄代書事務所協商。而系爭土地出租與否、租金多寡，均由蘇金蘭決定，當日蘇金蘭表示租金太低，被告則表示其資力不足，雙方針對租金、租期一直協商不成，最後約定待被告備齊建照及建築規劃文件後再進行討論。原告當日將第1份續約草稿交付與張代書，並交代別繕打租期、租金。而張俊雄代書繕打完成後，交付修正後之土地租賃契約書草稿（下稱系爭新租約，即原證14，見本院卷第343至349頁），原告帶回與蘇金蘭做討論，並轉達許錫明續約後欲興建店鋪之規劃，蘇金蘭大為光火，非常不滿修正後內容，被告因而未將系爭新租約交付與被告。原告並未在新立之土地租賃契約上簽名，亦未收取押金差額3,000元，難謂已同意土地續租。雖協調過程中，許錫明一直要求申請水電，原告因不瞭解土地事務，亦不清楚法律效果，故簽署土地使用同意書與被告，然簽訂時間於系爭舊租約存續期間，原告並未表示同意續租。
(二)雖被告其後不斷表示欲續租，然蘇金蘭僅願出租素地，且租金太低，故不予同意。原告乃於108年6月22日寄發存證信函通知被告，於108年7月4日租約屆滿後，不再續租。縱認兩造合意續租，然原告於108年3月間得知被告在系爭土地經營蚵寮營利，致環境髒亂，髒水四溢，所生氣味造成附近鄰居不滿欲向環保局檢舉，且被告竟私自出租系爭土地為停車場，並載明「私人停車場」、「每小時內收20元」及「迴轉一次收10元」等內容，並已有諸多汽車在內停車，然原告因認系爭舊租約並無可終止契約之約定，且離租期屆至僅餘3個月，故未對被告表示意見。另原告提起本訴訟後，方得知被告於107年9月25日將系爭土地2分之1部分，出租予訴外人施性鍾，租賃期間為107年10月1日至同年11月30日止，已明顯違反禁止轉租之約定，原告亦得依系爭新租約第7條、第15條約定，終止兩造間租賃關係。
(三)兩造間已無任何租賃關係存在，被告仍於108 年8月5日匯款18,000元至原指定帳戶。然原告既無續租之意，即無收租之理，故以108年8月5日台中北屯郵局804存證信函連同18,000元之匯票退還被告後，旋即結清帳戶。詎租賃期限屆至後，被告仍繼續使用系爭土地，原告遂於108年9月17日寄發存證信函通知被告即時返還土地及拆除地上物，然被告迄未返還。被告無正當理由，繼續占用系爭土地，獲有相當租金之之不當得利，致原告受有損害。又系爭土地位處鹿港鎮市區，周邊環境多屬工商業使用，交通良好，公共設施配置齊全，各項生活供需不虞匱乏，應以申報地價年息10％，計算被告因占用土地每月所獲相當租金之不當得利為25,017元（計算式：798.41平方公尺×3,760元/㎡×10％＝300,202.16/12=25,017元，元以下四捨五入)，爰先位依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條及系爭契約第6條等規定，請求被告返還土地及因無權占用土地所獲相當於租金之不當得利。
(四)如認定原告上開先位請求為無理由，則被告自108年7月1日起至109年8月止，共計14個月，積欠租金252,000元未給付（計算式：18,000元14月＝252,000元），爰備位依租賃契約之法律關係，請求被告給付租金252,000元等語，並先位聲明：①被告應將系爭土地返還與原告。②被告應自108年7月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告25,017元，暨自各該期應付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：①被告應給付原告252,000元，及自民事追加訴之聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告於系爭舊租約租期屆滿前，即於107 年7月4日交付續租草約（下稱系爭續約草稿，即被證一，見本院卷第109至115頁）與被告，被告亦同意其內容，確認原告同意被告在系爭土地上興建建物後，即委請建築師規劃。因興建建物需取得地主即原告之同意文件，原告遂邀同被告至其委任之張俊雄地政士事務所協商簽約，並提供土地使用權同意書及身分證影本與被告，以供被告申請興建鐵皮建物之建築執照及建物之用水用電使用。兩造於當日達成續約10年，租期自107年7月1日至118年6月30日，租金前5年為18,000元，第6年起則為20,700元，押金即保證金為18,000元等合意。因系爭舊租約之保證金為15,000元，被告先前已交付原告付款銀行為第一銀行鹿港分行、面額15,000元之支票乙紙，故於合意續租當日，被告交付原告現金3,000元，以補足續約押金18,000元，足見兩造已就契約必要之點達成合意，具有續約之合意，被告自有權繼續占用系爭土地。然因系爭新租約有錯別字，張俊雄表示須等助理修改完，再通知兩造簽立，故未當場在系爭新租約簽名。然兩造既已有續約合意，被告即積極進行在系爭土地上起造建築改良物之申請。
(二)詎原告竟於108年6月22日以存證信函表示不願續租，嗣後更在系爭土地架設禁止進入之告示牌，繼而將門口用鐵鍊鎖死，無人敢入內，亦無法入內停車，已妨害被告權利。原告既未將租賃標的物交付予被告為使用收益，被告更未使用系爭土地，被告即無不當得利可言，原告請求被告返還不當得利，自屬無據。又原告自109年1月2日起阻止被告使用系爭土地，是原告備位請求被告給付租金，應自原告將土地交付被告使用時起算。又被告承租系爭土地大部分作為供作停車場使用，並收取租金，均為原告所明知，且於簽訂系爭舊租約時即約定，然因原告購買制式合約簽訂，故未特別記載。又施性鍾於107年9月25日參選彰化縣議員選舉，於競選總部成立期間，施性鍾向被告承租停車位，供助選民眾於競選期間無償停放車輛，承租期間為107年10月1日至同年11月30日止，本質仍為施性鍾向被告承租停車位，被告並未有將系爭土地違法轉租他人情形。況上開轉租期間既然於系爭舊租約租賃期間，即無礙新租約續約之成立等語置辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於105年6月27日簽立系爭舊租約，原告將其所有系爭土地出租與被告，約定每月租金15,000元、租賃期限自105年7月5日起至108年7月4日止，總計3年，被告並已交付面額15,000元、票號JA0000000、發票日107年12月16日之支票1紙作為押金。
(二)被告在系爭土地上搭蓋鐵皮建物，雇工挖蚵，並經營停車場。
(三)被告於107年9月25日與施性鍾簽訂土地租賃契約書，將系爭土地面積2分之1（靠東興路之空地），以20,000元價格出租與施性鐘，做為選民停放車輛使用，租期自107年10月1日至同年11月30日。
(四)兩造於107年10月25日至張俊雄代書事務所協商續租事宜。
(五)原告於107年10月25日在張俊雄代書事務所，出具土地使用同意書、身分證正反面影本與被告。
(六)原告於108年6月22日寄發存證信函與被告，通知被告於租賃期限屆至後將不續約；復於108年9月17日通知被告，即時返還租賃地及拆除地上物。
(七)原告於109年4月6日將系爭土地以紐澤西護欄圍繞，於同年月14日以鐵鍊封鎖出入口，以禁止被告出入。
(八)系爭土地北側臨中正路329巷，東側臨東興路，交通便利，四周多為住宅區，有開設餐飲店，生活及商業機能尚佳。
四、兩造爭執事項：
(一)先位部分：原告主張兩造間租賃關係已消滅，請求被告遷讓返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1.被告抗辯兩造於107年10月25日合意續約10年（107年7月1日至118年6月30日），是否可採？
2.原告主張，被告在系爭土地經營停車場，並轉租部分土地與施性鐘，且經營蚵寮影響環境衛生，其得依系爭新租約第7、15條約定，終止兩造間租賃關係，有無理由？
(二)備位部分：原告依租賃契約之約定，請求被告給付租金252,000元，有無理由？被告抗辯原告自109年1月間起，阻止被告使用系爭土地，不得請求該段期間之租金，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)原告先位請求被告拆屋還地，及返還相當於租金之不當得利，係無理由；
1.兩造間租賃關係仍存續：
(1)租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高法院19年上字第343號、33年上字第637號判例參照）。是當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，即認契約尚未成立。
(2)本件原告主張其未在新立之土地租賃契約上簽名，亦未收取押金差額3,000 元，難謂同意土地續租，兩造間租賃關係於系爭舊租約租期屆滿後消滅等語。被告則辯稱兩造於租期屆滿前，即於107年10月25日至原告所委任之張俊雄地政士事務所協商續約事宜，並合意續約10年，租期自107年7月1日至118年6月30日，租金前5年為18,000元，第6年起則為20,700元，押金即保證金為18,000元等語，業據證人張俊雄到庭證稱：兩造曾到我的事務所協商，並合意續租，我跟雙方確定租金、租約條件後，依兩造協議條件繕打租約。因當時沒有制式合約例稿，所以我請兩造先離開，我打好契約後，過數日交付與原告，由其等自行簽名。原告住在我的事務所附近，應該是原告邀同被告到事務所辦理等語（見本院卷第410頁）；核與證人許錫明到庭證稱：我與兩造及原告之母親蘇金蘭至張俊雄代書事務所協商約2小時後，達成協議續租10年，被告並當場交給原告3,000元，以補足押金至18,000元。因張代書表示現場繕打契約需3至4小時，我擔心上班遲到，故與被告先離開。張代書說會將契約書交給原告，原告說會交給被告簽名。原告有同意讓被告在系爭土地上興建建物，並於當日交付土地使用權同意書、身分證正反面影本與原告等語（見本院卷第290 頁）之主要情節相符，且有原告所提系爭新租約及被告所提系爭續約草稿在卷可參（見本院卷第109至115、343至349頁），堪認兩造於107年10月25日確有達成續租之合意，原告並收取被告交付之押金差額3,000元。
(3)又比照系爭新租約及系爭續約草稿內容大致相同，僅系爭新租約第3條後段增列承租人應開立支票供出租人兌領、第9條增列承租人非經出租人同意不得將地上物設定抵押權之約定，並修改系爭續約草稿第3 、11、13條之錯別字。且兩造均陳稱其等於107 年10月25日以前即已洽談系爭續約草稿內容，於該日再由張俊雄代書繕打及修改內容等語，足見兩造乃就系爭續約草稿進行磋商，並增列部分約款後，合意成立系爭新租約。參以依系爭新租約第1 條約定，原告同意被告在系爭土地上搭蓋鐵皮建物。且原告於107 年10月25日在張俊雄代書事務所，出具土地使用同意書、身分證正反面影本與被告，供被告申請水電及建築使用一情，為兩造所不爭執。倘若兩造未於107 年10月25日達成續租合意，衡情被告應無於系爭舊租約租期僅餘約8 個月之情況下，耗資在系爭土地上起造鐵皮建物及申請用水用電之理，益徵兩造間應有達成續租之合意。雖系爭新租約並無兩造簽名或蓋章，惟依上開說明，租賃為諾成契約，僅雙方就租賃標的及租金支付意思表示一致，即生效力，不以簽訂書面契約並交付押金為必要。是原告以其未在新立之土地租賃契約上簽名，亦未收取押金差額3,000元，而否認有成立續租約定云云，為不可採。
(4)至證人蘇金蘭雖證稱：兩造會同在張俊雄代書事務所洽談，當天只是跟張代書討論要簽訂的契約內容，後來張代書把打好的契約拿給原告帶回家看，等我們看好後才要再打正式契約，但我回去看後不同意契約內容。協商當時兩造有起小爭執，張代書應該是聽到爭執內容製作系爭新租約，他可能不確定兩造真意，張代書應該只是要等我們確定內容後，再交給被告確定等語（見本院卷第413 頁），要與上開證人所述內容迥異，應屬證人蘇金蘭單方臆測或內心保留之意思，或因認需在契約書上簽名始成立租賃關係之誤解，是證人蘇金蘭上開所述，尚不足採。
2.原告依系爭新租約第7 條、第15條前段約定，終止兩造間租賃關係，為無理由：
(1)承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條固有明文。又依系爭新租約第7 條、第15條前段規定：「乙方承租期間不得將本租賃土地及所搭蓋之建物，全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用，且不得供他人採取土石，掩埋或堆放任何廢棄物或其他危險之物品或影響環境衛生之情事。」、「乙方違背本契約第五、七、九條時，甲方得終止租約，經甲方終止租約後，乙方應以無條件將租賃物全部遷讓交還甲方收回，...。」（見本院卷第343至347頁）。
(2)本件原告主張被告有轉租土地及影響環境衛生之情事，其得依上開規定終止兩造間租賃關係等語，為被告所否認，並辯稱兩造簽約之初，原告即同意被告經營停車場，且其係徵得原告同意後始轉租部分土地予施姓鐘等語。查被告於107年9月25日與施性鐘簽訂土地租賃契約書，將系爭土地面積2 分之1（靠東興路之空地），以20,000 元價格出租與施性鐘，作為選民停放車輛使用，租期自107年10月1日至同年11月30日等事實，固為兩造所不爭執。然依證人許錫明到庭證稱：施性鐘與其女施佩妤因參選鎮長、里長，故向被告承租部分土地，供選民停車使用。被告當時有詢問原告母子意見，徵得其等同意後始轉租等語（見本院卷第291至292頁），可認被告係事先取得原告同意後，始將部分土地予以轉租。況且，被告與施性鐘間租賃關係存在於107年10月1日至同年11月30日系爭舊租約租賃期間，並非於108 年7月4日以後始發生，被告據此終止兩造間租賃關係，顯屬無據。
(3)被告在系爭土地經營停車場，並收取費用一節，雖為兩造所不爭執。然依證人許錫明證稱：被告簽訂系爭舊租約承租土地，本即供經營停車場使用，且為原告所知悉等語（見本院卷第294 頁）。且原告自陳兩造簽訂系爭舊租約時，系爭土地即已劃設停車格，係前租客所劃設等語（見本院卷第502頁），可知系爭土地於被告承租前，即作為停車場使用。又系爭土地出租被告之初，四周並無圍牆環讓，原告應知悉被告經營停車場一事，然原告於系爭舊租約存續3 年期間，均未就被告經營停車場一事提出異議。參以兩造於商討續租事宜過程中，原告交付與被告之租賃契約書草稿第5條記載「乙方承租本件土地作為停車場使用應屬營利行為」（見本院卷第503、527頁），足徵被告應係經原告允諾，而在系爭土地經營停車場。是原告主張被告經營停車場，係違反系爭新租約第7條約定，依民法第443條、系爭新租約第15條前段規定，終止兩造間租賃關係，即不應准許。
(4)原告主張於被告在系爭土地經營蚵寮，致環境髒亂，髒水四溢，所生氣味造成附近鄰居不滿欲向環保局檢舉，已成立系爭新租約第7 條後段所定「影響環境衛生」之情事等語，固據其提出現場照片（見本院卷第515至521頁）為憑。且依證人施佩妤到庭證稱：我擔任里長期間，有接獲民眾反應環境問題，例如因為蚵棚氣味太重。系爭土地周遭大部分是住宅區，雖然我從小在頂粘村長大，習慣該氣味，但其他居民無法接受等語（見本院卷第506至507頁）。然依證人施佩妤上開證述內容可知，各人對於氣味感受程度有異。而系爭新租約第7 條就「影響環境衛生之情事」，並未規範明確、具體之標準或限制。考量終止租約事由對租賃雙方之權力義務影響甚鉅，是上開出租人因承租人所為影響環境衛生，而得終止租約之情事，解釋上應認定出租人之行為，已違反空氣污染防制法、廢棄物清理法、水污染防治法等相關環境保護法規之限制，始足當之，不得僅因部分民眾認為氣味不佳或環境髒亂，即認定被告違反上開約定。原告復未提出並舉證證明被告之行為，已違反上開法規。故原告依系爭新租約第7條後段、第15條前段規定，終止兩造間租賃關係，亦不應准許。
3.綜上，兩造於107年10月25日已合意續租，又被告無系爭新租約第7 條所定事由，原告不得依系爭新租約第15條前段歸定終止租賃關係，是兩造間租賃關係仍然存續，被告本於租賃關係，自有占用系爭土地之正當權利。從而，原告主張被告無法律上原因，無權占用系爭土地，請求被告返還系爭土地，並給付因占用土地所獲相當於租金之不當得利，即屬無據。
(二)原告備位請求被告請求租金部分：
1.出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。又此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號、89年度台上字第422號判決意旨參照）。
2.兩造間租賃關係仍然存續，已如前述，原告依系爭新租約第3條約定，得請求被告給付租金。又原告請求被告給付自108年7月1日起至109年8月止，共計14個月租金252,000 元。被告則辯稱原告自109 年1月2日起，阻止被告使用系爭土地，應自原告將土地交付被告使用時，始得請求租金等語。查原告於109 年4月6日將系爭土地以紐澤西護欄圍繞，並於同年月14日以鐵鍊封鎖出入口，以禁止被告出入等事實，為兩造所不爭執，則原告自109年4月14日起，即已違反出租人交付租賃物之義務。原告雖主張其固然放置水泥圍籬，然被告仍可自中間縫細進入系爭土地，被告依然繼續使用土地云云。惟出租人交付之租賃物於租賃關係存續中，未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，非謂租賃物需達完全無法使用、收益之狀態。而原告上開行為，顯然已妨害被告使用、收益系爭土地，且使被告無法依系爭新租約，搭蓋鐵皮建物使用，實與契約所定目的不符，故被告主張同時履行抗辯權，拒絕給付自109年4月14日起算之租金，即為可採。至被告辯稱原告自109 年1月2日起，即阻止被告使用系爭土地云云，並未提出任何證據為證，難以採認。從而，原告得請求被告給付自108年7月1 日起至109年4月13日止，共計9個月又13日之租金169,800元（計算式：18,000×9＋18,000×13/30＝169,800元），逾此金額之請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被告基於租賃契約之法律關係，得占有使用系爭土地，是原告主張被告無權占用系爭土地，先位依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條及系爭舊租約第6 條等規定，請求被告返還土地及因無權占用土地所獲相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告依民法第439條、系爭新租約第3條之約定，備位請求被告給付租金169,800元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日即109年8月19日起（被告自陳於109年8月18日收受上開書狀繕本，見本院卷第447頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，於法均無不合，爰各別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 11 月 16 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
書記官 張茂盛