臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第416號原 告 胡容甄訴訟代理人 陳昱澤律師被 告 吳瑞乾訴訟代理人 黃瑋俐律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)原告為經營合法托嬰中心，與被告於民國108年5月12日下午5時許，簽訂「新版房屋租賃契約書」，記載「5/12 預訂房屋租賃契約訂金新臺幣（下同）1 萬元整，如有違約者，出租人付兩倍訂金，承租人沒收訂金。正式租約擇日訂立新契約。」（下稱系爭預約），預定以每月5 萬元租金，向被告承租其所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號之1層樓建物（下稱系爭建物），原告並當場交付定金1萬元與被告，預計於被告取得系爭建物之使用執照後簽訂本約。因系爭建物原本使用執照用途為住宅，原告嗣後委請建築師變更室內建築設計，並申請變更用途為托嬰中心。被告於簽訂預約時，亦允諾取得使用執照後，會拆除室內全部隔間，保留完整平面空間點交與原告。兩造共同於原告之iPad備忘錄上將雙方需求一次載明清楚（如附表所示內容），並提供被告拍照存證。被告已於108年7月11日取得使用執照，然原告於108年7月12日發現被告違反兩造協議內容，在系爭建物內部興建2座樓梯，經一再溝通，要求被告拆除違章興建之樓梯，然被告仍執意違章興建二樓，欲隔間套房出租，並於108年8月間完成室內樓梯2座、廁所2間及隔間，致原告無法申請變更使用執照，作為托嬰中心使用。被告卻於108年10月7日告知原告，應於108年10月8日中午12點前回覆是否承租系爭建物，否則視同同意退租，原告則回覆不同意退租，並要求被告拆除樓梯，否則需賠償原告簽約損失。
(二)兩造簽訂系爭預約時，被告即知悉原告承租系爭建物用途為經營托嬰中心，亦知悉應辦理使用執照變更，原告已委任專業建築師代為辦理使用執照變更，兩造已因收受定金並簽訂預約，而建立特殊信賴關係，被告即應協助原告完成使用執照變更之申請。而辦理使用執照變更為簽訂後續正式租約之重要考量依據，原告亦因此信任基礎繼續為營業準備行為，除支出委任建築師費用270,000元外，更陸續備料購買燈具42,500元、監視器主機46,400元、塑膠地板180,000元、兒童器材設備125,855元，共計支出664,755元。然經原告告知被告違建行為應暫停施工、此違法增建樓梯行為將導致使用執照無法辦理變更，被告仍執意違章增建二樓、擅自新建樓梯、廁所及隔間，並揚言轉租他人，甚而於108年10月7日片面擬制原告不願簽定正式租約之意思表示，被告行為顯然違背誠實信用原則，具有締約上過失，致原告受有違約、開業前之準備履約等相關行為之費用損失，爰依系爭預約及民法第245之1條第1項第3款規定，請求被告給付違約金即2 倍定金20,000元，並賠償原告上開信賴利益損失664,755元，共計684,755元等語，並聲明：㈠被告應給付原告684,755元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造於108 年5月6日相約至系爭建物勘查時，系爭建物基礎構造已完工，天花板預留2 座樓梯通道空間、完成廁所隔間並埋設管線（尚未安裝衛浴設置）。被告亦告知原告系爭建物未來設有樓梯、廁所及隔間等設施，及上開設施之相關位置，並告知搭建樓梯之目的係為前往屋頂清掃落葉。兩造於108年5月12日簽立系爭預約時，被告要求原告須同意以下3項條件，方同意簽立系爭預約：「①系爭房屋設有樓梯，以方便上二樓打掃落葉，防止排水孔堵塞，但一樓樓梯口定將設有門鎖，絕不提供上樓。②原告若不繼續承租，須將系爭房屋回復原狀。③原告須將系爭房屋投保火災險」；原告則提出施作木質地板、廁所不用裝設鋁門窗、電燈無需裝設、系爭房屋後方設置圍籬及設置一落地窗等要求。兩造均同意對方所提條件後，方簽立系爭預約。
(二)被告曾於108年7月12日告知原告系爭建物正進行室內裝修，原告於當日至現場看到2 座樓梯在做鋼筋焊接，當場並未異議，迄至108年7月18日始以通訊軟體LINE向被告反應增建二樓乙事。然早於108年7月17日系爭建物內2間廁所、2座樓梯及1個隔間均已完工，原告遲至108 年7月27日方要求被告將上開設施全數拆除，並要求被告自行負擔拆除費用，應係原告自身疏失，非歸責於被告。又系爭建物於108年9月16日施作廚房及廁所牆壁、地板磁磚，僅餘前方店鋪保留位置未鋪設磁磚、未搭蓋天花板及未設置水電管線。原告於108年9月26日提供訴外人廖宜洲建築師之聯絡方式予被告，被告並於當日致電廖宜洲建築師，廖宜洲建築師原建議因逃生問題，僅需將隔間牆及後門再拓寬，被告尚能接受其提議，然廖宜洲建築師又提議若將樓梯及廁所拆除，原告可多收20多名嬰幼童，1 個月可增加20餘萬元盈收，原告方一再要求被告拆除樓梯及廁所。且觀諸事業單位設置托兒設施參考手冊，托嬰中心之樓層限制以1至3樓為限，並未限制僅得蓋1 樓，是原告要求被告須拆除系爭建物之樓梯、廁所及隔間牆，僅係為其個人收益，尚無任何憑據。
(三)依系爭建物原有規劃，本即有樓梯、廁所、隔間等設置，原告未於兩造簽立系爭預約時，事先告知被告系爭房屋應建成無樓梯、無廁所及無隔間牆之設計，亦未明文約定系爭房屋之室內裝修工程應由原告自行施作，被告不得擅自搭建樓梯、廁所、隔間，事後才一再要求被告改成上開設計，然相關設施已施作完畢，被告實無法配合原告再為更改。原告因此不願與被告簽訂正式之租賃契約，實屬原告斟酌利害得失後，自由抉擇是否成立契約，尚難認被告於雙方商議締約過程中，有何以顯然違反誠實及信用方法，而致原告受有損害。又兩造於108年9月間，就系爭建物應拆除廁所、樓梯，幾無共識，歧異甚大，被告當時已明確表示不同意拆除，並無任何欺瞞或違反誠信原則之情形，應不足以令原告有誤信契約終將成立之事實存在。且系爭預約並無明文約定被告負有使原告聲請使用執照變更完成之義務，原告亦未對使用執照變更不通過提出任何證明，其請求被告賠償損失，難認有據。又依原告與建築師簽訂之委任契約書，建築師酬金係以建物每坪4,000 元計算設計監造費，然廖宜洲建築師實際並未進場監造，相關燈具、監視器、塑膠地板亦均未進場施作，被告縱事先預付，應可要求部分或全額退費。況上開收據記載日期分別為108年8月、9月或10月，兩造自108年7月18日後就被告是否應拆除系爭建物之樓梯、廁所、隔間已多有爭執，原告此時應先停止後續作業，而非繼續添購無法進場施作之燈具、塑膠地板、兒童器材設備、監視器等物品，故上開費用支出應非必要等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
(一)原告於108年5月6日至被告所有系爭建物勘查。
(二)兩造於108年5月12日簽立系爭預約，原告預定向被告承租其所有系爭建物，供經營托嬰中心，原告並交付定金10,000元與被告。
(三)被告於108年7月4日通知原告彰化縣政府已核發「臨時建築物搭蓋許可證」；原告則向被告索取建築圖說及建築執照，以供辦理變更使用執照用途為經營托嬰中心。
(四)原告於108年7月18日告知被告其經營托嬰事業，不願被告增建二樓。
(五)原告於108年7月27日告知被告需拆除樓梯，否則無法變更使用執照。
(六)原告於108年8月6日委託廖宜洲建築師辦理系爭建物之使用執照變更事宜、室內裝修設計。
(七)原告於108年8月23日通知被告先不要做一樓廁所及大門鋁門，因為要有無障礙空間設計。
(八)原告於108年10月2日通知被告，因1樓設置2座樓梯、2間廁所及隔間，致系爭建物使用執照變更不通過。
(九)系爭建物並未增建2樓。
四、兩造爭執事項：原告依系爭預約之約定，請求被告給付違約金20,000元，暨依民法第245之1條第1項第3款規定，請求被告賠償原告信賴利益損失664,755 元，有無理由？亦即，被告在系爭建物內設置樓梯是否違反兩造約定，且顯然違反誠實及信用方法，並導致系爭建物無法辦理變更使用執照?
五、得心證之理由：
(一)契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有顯然違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第245條之1第1項第3款固有明文。然當事人於契約成立前，本即存有締約未果之不安及風險，不能確保契約必然成立，因此於契約成立前，因交涉、準備締約目的所支出之相關費用，乃對交易行為之投資，應以自己危險承擔之，若過度擴張締約過失責任，於契約未能成立時，令相對人負擔損害賠償責任，不啻將該危險轉嫁於相對人，亦非公平。是以，惟有於契約締結之磋商準備階段，當事人一方因自已之言行或舉動，有致相對人信賴其間之契約得以締結，或相對人因明顯違反誠實及信用方法而侵害自己之利益，或誘導自己陷於錯誤而未及時指正，始承認相對人之締約過失責任。尤其當契約之實質內容業已確實商訂，然因當事人一方違約，以致相對人遭受損害時，即應負締約過失責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件原告主張兩造簽訂系爭預約時，被告允諾會拆除室內全部隔間及廁所，點交完整平面空間與原告，然被告違約在系爭建物內部興建樓梯，致原告無法辦理變更使用執照等事實，為被告所否認，自應由原告就其主張上開有利於己之事實，負舉證責任。
(二)原告主張兩造簽訂系爭預約時，被告允諾會拆除室內全部隔間及廁所，保留完整平面空間點交與原告等語，固據證人陳慧齡到庭證稱：伊於107 年5月4日陪同原告至系爭建物，現場有1個大間隔間牆及2個廁所隔間牆。被告說等縣政府審核通過後，會將隔間牆拆除。原告有跟被告說托嬰人數是以面積比例做計算，所以隔間會影響託收人數，也有跟被告說廁所要拆掉，因為小孩不需要使用，大理石地板不用設置，被告亦同意。當時沒有說到樓梯設置問題，有說需要一整個平面的空間，原告之後會委請設計師全部設計規劃，包含廚房、廁所均由原告自行設計施作等語（見本院卷第259頁）。
然證人陳慧齡所述兩造約定不用設置大理石地板、因小孩無須使用，故需拆除廁所等情，與原告所主張附件所示備忘錄第4條第3項「甲乙雙方協議租賃房屋完工達使用狀況必須包含房屋地板已鋪設大理石磚完成」之條件不符。且依原告所提對話紀錄，原告於108年8月23日向被告稱：「廁所鋁門先不要做因為要有無障礙空間設計」（見本院卷第69頁），可知原告係基於欲施作無障礙空間之考量，而於簽訂預約後之108年8月間，要求被告先不要做廁所，並非基於兩造先前協議內容而提出要求。而證人陳慧齡自陳其於兩造簽訂系爭預約時並未在場（見本院卷第259頁），且證人陳慧齡於107年5月4日陪同原告至系爭建物現場，距兩造於108年5月12日簽訂預約時，相隔8日，期間兩造或因相互磋商而變更約定內容，故難僅憑證人陳慧齡之證詞，即認定兩造簽訂系爭預約時，有達成被告需交付無隔間及廁所之1樓平面空間原告之協議。
(三)觀諸兩造均不爭執系爭預約之內容，僅記載「5/12預訂房屋租賃契約訂金1萬元整。如有違約者，出租人付兩倍訂金，承租人沒收訂金。正式租約擇日訂立新契約。」（見本院卷第37至49頁），隻字未提及被告需拆除室內全部隔間，保留全部平面空間點交與原告之重要約定事項，甚連原告自行製作如附表一所示備忘錄內容，亦無上述重要事項之記載（見本院卷第169頁）。且原告訴訟代理人自陳原告於簽訂系爭預約時，有看到系爭建物預留1座樓梯通道，被告亦有告知要搭蓋樓梯去2 樓清掃落葉。原告於簽訂系爭預約時，並未要求被告不得興建樓梯等語（見本院卷第150 頁）。則原告於簽訂系爭預約前，既已知悉被告日後欲在系爭建物內興建樓梯之規劃，然其並未要求，並與被告達成不得興建樓梯之合意，則被告於簽訂系爭預約後，因打掃落葉或其他建築考量，而興建2 座樓梯，難認有違反兩造約定或顯然違背誠實、信用方法之情事。又據依證人李佳如到庭證稱：系爭建物之廁所、樓梯及隔間於108年7月間均已完工。伊於施工期間看過原告2次，第1次係樓梯牆面鋼網做好尚未灌漿時，第2次是108年9月間，原告當場並無任何反應，看一看就離開了等語（見本院卷第226至227頁）。且原告亦自陳於108年7月12日即知悉系爭建物已興建樓梯等語（見本院卷第258頁），然原告當場並未提出異議，遲至108年7月27日方要求被告拆除樓梯（見兩造不爭執事項第五項），亦難認原告就兩造間租約未能成立所受損害，係無過失可言。
(四)被告固不爭執其簽訂系爭預約時，知悉原告承租系爭建物以經營托嬰中心使用，且因系爭建物之用途為住宅，需辦理變更使用執照等事實。然原告於簽訂預約後之107年7月4日方向被告索取系爭建物之建築圖說，於107年8月6日始委任建築師欲辦理變更使用執照（見兩造不爭執事項第三、六項），則就系爭建物變更用途供經營托嬰中心使用，需具備何等條件，原告並無事先於107年5月12日系爭預約簽訂時告知被告，並與被告達成合意，原告亦未提出並舉證證明與被告達成需無條件配合完成使用執照變更申請之協議，則兩造並未確實、具體、完整約定租賃物交付狀態，則原告主張經反應後，被告未拆除樓梯，協助原告完成使用執照變更之申請，以簽訂後續正式租約，應負締約上過失責任云云，難認有據。況且，原告自承其尚未向縣政府提出變更使用執照之申請（見本院卷第313 頁），原告復未能提出其他證據證明係因被告興建樓梯，始導致其無法變更使用執照，則原告主張因被告在系爭建物內部興建2座樓梯，並於108年8月間完成室內樓梯2座、廁所2間及隔間，導致原告無法申請變更使用執照，作為托嬰中心使用，而受有信賴利益之損害云云，即不足採。從而，原告依民法第245之1條第1項第3款規定，請求被告賠償原告為經營托嬰中心，所購買燈具、監視器主機、塑膠地板、兒童器材設備等費用664,755元，難認有據，不應准許。
(五)兩造於簽訂系爭預約時，並未約定被告不得在系爭建物內部興建樓梯，已如前述，是原告主張被告嗣後興建樓梯係違反兩造約定，即無可採。又依兩造間通訊軟體對話紀錄所示，被告於108年10月7日傳送訊息向原告確認是否承租房屋，陳稱：「胡小姐您好現在建商在趕進度，請問您考慮的如何？煩請明天中午12點前回覆，如未回覆視同您同意退租，我方則如期動工，謝謝」；原告則回覆稱：「我不同意退租，您們違約在先，請您把違建部分（樓梯）拆除，回復原狀，若不拆除就賠償我方因簽約而造成的損失」（見本院卷第77、79頁），可見被告並未拒絕與原告簽訂租賃本約，原告則要求被告需拆除樓梯，始欲簽訂租約，故難認兩造未能簽訂租賃本約，係因可歸責於被告之事由致不能履行，則原告依系爭預約之約定，請求被告賠償以2倍定金計算之違約金20,000元，亦屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告於簽訂系爭預約後，在系爭建物內部施作樓梯2座、廁所2間及隔間，致原告無法辦理使用執照變更，係然違背誠實信用原則，具有締約上過失云云，係不可採。從而，原告依系爭預約及民法第245之1條第1項第3款規定，請求被告給付684,755 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 23 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
書記官 張茂盛附表：
┌─────────────────────────────────────┐│備忘錄 ││ ││房屋預定租賃契約 ││立房屋出租人（甲方）： ││ 承租人（乙方）： ││經雙方協議預訂立房屋租賃契約條件列明如下： ││第一條：預訂甲方房屋所在地及其使用範圍為○○○鎮○○路○○○號地上建築物』。 ││第二條：預定租賃期間經甲乙雙方協議為『房屋完工達使用狀況之日後更換正式租賃││合約之日起10年』。 ││第三條：預訂租金每月新台幣五萬元整。 ││第四條：甲乙雙方協議租賃房屋完工達使用狀況必須包含下列條件： ││ 1.須提供合法房屋使用執照。 ││ 2.須提供建築圖與防火證明之電子檔。 ││ 3.須房屋地板已鋪設大理石磚完成。 ││ 4.須房屋前、後露台已架設踩光罩完成。 ││ 5.須房屋前、後門窗（含前門鐵捲門及鋁門窗）已安裝完成。 ││ 6.須房屋水、電皆可正常使用並已完成屋內電燈安裝。 ││ 7.須房屋後門空地已除草並鋪設草皮完成。 ││ 8.須房屋已完成廚房設備安裝（含流離台、瓦斯爐2口及抽油煙機）等。 ││第五條：乙方應於完成預訂合約時，交於甲方新台幣一萬元作為押租保證金，並於完││成正式租賃契約時抵扣押金。 │└─────────────────────────────────────┘