臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第692號原 告 吳晉光訴訟代理人 蔡易紘律師被 告 施宏達上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○○號建物（含建物之屋頂以及鐵架部分）騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬捌仟貳佰貳拾肆元，以及自民國109年5月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國109年5月7日起至其騰空並遷讓返還第一項之土地及建物予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
本判決於原告以新臺幣壹佰參拾陸萬玖仟壹佰捌拾元供擔保後得假執行。
訴訟費用新臺幣參萬柒仟柒佰貳拾玖元由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）緣原告前於民國（下同）103年4月14日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭103年租約），由原告將其所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○○號建物（即重測○○○鄉○○段1670及1670之1號、重測○○○鄉○○段416、417地號土地及其上屋頂和鐵架部分）出租予被告使用，租期自103年4月15日起至107年8月14日止，系爭103年租約第7條7.約定：「第三年起租金改為每個月新台幣貳萬貳仟元正，也是三個月壹付。」依上開約定，自105年4月15日起每月租金為新台幣（下同）22,000元，然而被告每個月僅付租金20,000元，亦即每月不足2,000元，自105年4月15日起至107年8月14日止，共計28個月，合計積欠56,000元。雖嗣被告於108年3月與4月間曾償還38,000元，然仍尚積欠租金18,000元未付。
（二）嗣兩造於107年8月15日續約，另行簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭107年租約），租期自107年8月15日起至112年8月14日止，該契約書第3 條約定：「每月租金新臺幣前二年貳萬貳仟元整，後三年貳萬伍仟元整，雙方願定每期參個月份現金應於每期十五日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納」、第6條約定：「1.乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。2.乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣貳拾伍萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」詎料，被告多次未繳租金或僅繳部分租金，迄至109年4月14日為止，累計積欠租金112,000元。
（三）再者，依系爭107年租約第7條約定：「1.乙方使用之水電費及營業上必須繳納之費用自行負責。……6.房屋稅由乙方負責。」，惟被告並未依約辦理，原告為避免租賃物遭斷水斷電，他日申請恢復供應將產生費用損失，迄今原告已經代墊69,891元，含108年5月份房屋稅2,364元、109年3月份水費1,586元、108年11月15日至109年1月13日電費48,624元、109年1月14日至109年3月16日電費17,317元。
（四）原告乃於109年4月16日以台中法院郵局992號存證信函催告被告繳付積欠之租金以及代墊款，該存證信函業經被告於109年4月21日收訖，惟被告並未置理；據此，原告乃依系爭107年租約第六條約定，於109年4月29日以台中法院郵局1106號存證信函通知被告終止租約，該存證信函業經被告於109年5月6日收訖，惟被告迄今仍未返還系爭租賃物，以及清償租金、代墊款。
（五）爰依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定，請求被告返還系爭租賃物；及分別依系爭103年租約第7條7.、107年租約第3條之約定，請求被告給付積欠之租金各18,000元、130,333元，依民法第179條之規定，請求被告給付代墊之69,891元，依系爭107年租約第6條約定，請求給付違約因250,000元及代墊律師報酬，共528,224元；復依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自109年5月7日起至其騰空並遷讓返還土地及建物予原告之日止，按月給付原告相當於租金25,000元之不當得利。並聲明如主文所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張兩造間就系爭租賃物訂有租賃契約，被告未按時繳納租金，103年租約、107年租約分別欠租18,000元、130,333元，經原告催告繳納後仍未給付，原告因之而以存證信函終止租約，被告至今尚未將系爭租賃物返還予原告等情，據其提出系爭103年租約、土地登記謄本、系爭107年租約、台中法院郵局992、1106號存證信函及回執為證，被告經合法通知，而於言詞辯論期日不到場，復未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條規定均應視同自認，堪信原告此部分主張為真。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1項規定甚明。又本件兩造間所簽立之系爭107年租約第
6 條約定「1.乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」，則本件被告既積欠租金，分別經原告以台中法院郵局991號存證信函、及台中法院郵局1106號存證信函催告被告給付租金及終止租約，並分別於109年4月21日、109年5月6日送達被告，有前開存證信函及回執附卷可稽（見本院卷第39至48、51至52頁），則兩造間之租賃契約經原告終止，被告尚未返還租賃物，則原告依前開規定，請求被告返還租賃物，洵屬有據。
（三）再查，本件系爭103年租約，約定自第三年起租金為每月22,000元，系爭107年租約，約定前二年租金按月22,000元後三年則按月為25,000元，及系爭107年租約第7條約定，系爭租賃物之水電費及房屋稅需由被告繳納，第6條亦約定，若乙方於終止租約時不交還房屋，則應給付違約金250,000元，且乙方需負擔訴訟費用及律師費用，有原告所提出之系爭103年租約、107年租約為證，則被告103年租約、107年租約分別欠租18,000元、130,333元，且被告未繳納電費及房屋稅，由原告代墊69,891元，亦據原告提出彰化縣地方稅務局繳款書、台灣自來水公司、台灣電力公司繳費憑證等件為證（見本院卷第35至38頁），且系爭租約經原告終止，被告仍未返還系爭租賃物，被告自應依約給付違約金250,000元及律師費用60,000元（見本院卷第49頁立新聯合法律事務所收據），是被告應給付原告之金額為528,224元（計算式：18,000元+130,333元+69,891元+250,000元+60,000元=528,224元）。
（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；又依不當得利之法則請求不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念睹是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院61年台上字第1695號著有判例；經核本件系爭租賃物每月租金為25,000元，本件系爭租約既因原告終止租約之意思表示於109年5月6日送達於被告，則被告自109年5月7日占有系爭租賃物即無法律上之原因，則原告請求被告自109 年5月7日起至騰空並遷讓返還系爭租賃物予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利25,000元，亦有理由。
五、從而，，本件原告依兩造間之租約及民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，請求被告被告返還系爭租賃物，並給付528,224元，併依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自109年5月7日起至其騰空並遷讓返還土地及建物予原告之日止，按月給付原告相當於租金25,000元之不當得利均有理由，應予准許。
六、本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
七、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
民事第一庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
書記官 陳文新