臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第729號原 告 邱建榮
劉文友劉建輝劉和茂劉敏哲劉潤生劉惠芳劉惠蓮劉肇湖劉瓊元劉楌馨戴吉妹劉政麟劉囿里劉彥秀劉彥局林耀裕林耀祥林洺弘袁林金釵黃登科黃荀山黃碧蓮黃瓊萩黃美惠邱劉澁劉玉純劉宏程劉學恆劉立耕劉思柔原告共同訴訟代理人 羅閎逸律師
廖學能律師被 告 謝振榆
謝瑞益被告共同訴訟代理人 林輝明律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國109年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）訴之聲明：⑴確認原告與被告謝振瑜、謝瑞益間，就彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。⑵被告謝振瑜、謝瑞益應將前項所示土地返還予原告。被告謝振瑜、謝瑞益應給付原告新台幣（下同）30萬6,957元，並自中和連城路存證號碼235號存證信函送達之翌日起至返還上開土地之日止，按年分別給付依上開土地之面積乘以每年該土地之申報地價，按週年利率8%計算之損害金。⑶訴訟費用由被告謝振瑜、謝瑞益負擔。⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告等人先祖劉火煉就所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（地目：田；訂約面積：0.5784.06公頃；下稱系爭土地）與承租人謝塗井締結耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約），此有臺灣省彰化縣私有耕地租約書為憑。出租人劉火煉往生後，系爭土地之所有權由本件原告等31人繼承取得；而謝塗井於民國（下同）85年間死亡，系爭租約由本件被告謝振瑜、謝瑞益共同繼受；系爭租約之出租人於108年9月15日，經過半數同意選任共有人即原告邱建榮為管理人暨代理人，原告邱建榮於108年11月14日發函向彰化縣埔心鄉公所陳報，同時副知被告謝振瑜、謝瑞益，經彰化縣埔心鄉公所以108年11月22日心鄉民字第1080015639號函覆准予備查在案。
（三）本件被告二人雖向法院提存租金，然被告就系爭土地提存租金部分，於104年度、106年度、108年度分別提存103年份、104及105年份、106及107年份之租金時，提存數額皆為17,056元，可知被告二人係以固定租金方式提存，而非依系爭租約之約定，以正產物年收穫總量千分之三百七十五計算，亦未以市價折算現金，或依耕地三七五減租條例之規定及耕地租佃委員會之評定，系爭租約之租金，應以評定全年收穫總量10,210台斤予以計算，是被告亦未依約繳足租金。
（四）又本件被告二人雖向法院提存租金，然系爭租約係存在被告二人與劉火煉之繼承人即原告間，被告卻與訴外人謝志岡聯名向本院合併提存；且被告二人於提存書上限制「受取權人領取提存物時應共同具名領取」，被告二人於提存時已有提出戶籍謄本，但在108年度的提存通知書上，將受取權人「劉美顯即劉文宣之繼承人」誤繕為「陳美顯即劉文宣之繼承人」，致系爭租約之出租人根本不可能持該提存通知書，共同具名領取提存物，且因受取權人需共同具名領取，而依提存所之作法需以開立臺灣銀行本行支票、抬頭為全體受取權人的方式，交付全體受取權人後，全體受取權人必須開設一個銀行的共同帳戶，才能夠將該紙支票存入共同帳戶後、交換票據後兌領，然而實務上並沒有任何一間銀行，同意存款人開立超過人數30人以上的共同帳戶，是縱以提存所能夠按被告指定之方式，開立臺灣銀行本行支票、抬頭為全體受取權人，交予原告全體，原告全體仍無從持該支票兌領款項，被告二人顯無可能憑前開提存生繳納租金之效力。
（五）因被告未繳租，原告由邱建榮代表於108年10月18日以存證信函，依彰化縣平均稻穀年收穫量及農糧署計畫收購價格計算，整理出被告謝振瑜、謝瑞益自103年至107年間欠繳租金總額於各項細目，向被告謝振瑜、謝瑞益催告給付欠租、提存有誤等事宜，並請被告謝振瑜、謝瑞益於期限內給付欠租，匯款至管理人指定之銀行帳戶。被告謝振瑜、謝瑞益卻於108年11月5日，與訴外人謝志岡共同具名函覆原告邱建榮，主張系爭租約應為固定租額，而拒絕給付欠繳租金。原告於歷次催告被告謝振瑜、謝瑞益繳納租金，均係請求被告二人將實物地租改以折算現金方式，請求被告二人如數繳付，然而被告二人除向法院提存前開無法領取之提存現金外，不僅數額偏離市價，且被告謝振瑜、謝瑞益經原告催告後，並未依前開規定改以實物方式提存之；由此可見，被告二人對於系爭租約以實物繳納之約定，已改為按當地當時市價折算現金方式繳付，應認並無疑義。然原告並未同意被告謝振瑜、謝瑞益得以固定租額繳納系爭租約之租金，此為有利於被告謝振瑜、謝瑞益之事項，依民事訴訟法第277條規定，應由被告謝振瑜、謝瑞益負舉證責任。
（六）邱建榮代表原告於108年10月18日以存證信函，催告被告謝振瑜、謝瑞益應按當地當時市價折算現金給付租金，並提供管理人指定帳戶，催告被告謝振瑜、謝瑞益給付租金。然而，被告謝振瑜、謝瑞益僅於108年11月5日主張系爭租約為固定租額，拒絕給付欠繳租金；為此，原告邱建榮經出租人多數，推選為系爭土地之管理人，並獲彰化縣埔心鄉公所准予備查後。於108年11月20日，再親赴被告謝振瑜、謝瑞益住居所收取催繳欠租，並將管理人催繳租金通知黏貼於被告謝振瑜、謝瑞益住所大門上，拍照存證，此有當日照片為憑。由於被告謝振瑜、謝瑞益拒不見面且不予理會前開催告，因此管理人邱建榮於108年11月29日，再以存證信函催告被告謝振瑜、謝瑞益，且明確指出被告謝振瑜、謝瑞益若再置之不理，原告將依法終止系爭租約。茲因被告最近五年積欠之地租，依所在地實際收穫量計算，已達30萬6,957元之鉅，超過106年度及107年度兩年應付租金總額16萬6,695元，原告經前開兩次存證信函及一次親赴被告謝振瑜、謝瑞益住居所催告限期付清欠繳租金，被告謝振瑜、謝瑞益均置之不理。因此，原告不得已於108年12月16日委由管理人邱建榮，以存證信函通知被告謝振瑜、謝瑞益，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止系爭租約，並請求被告謝振瑜、謝瑞益於函到之日起立即付清欠繳租金並返還系爭土地予原告。是依上述，被告謝振瑜、謝瑞益欠繳租金已達二年以上之總額，是原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，於多次催告給付租金，並終止租約之意思，此有前開存證信函與現場照片為憑，是以原告主張被告謝振瑜、謝瑞益積欠租金達2年以上為由，進而依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止系爭租約，於法有據。
（七）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件被告現占用該承租地，如上論述，既經原告合法終止系爭租約，被告自失占用權源。從而原告訴請被告謝振瑜、謝瑞益返還該承租地如訴之聲明第1項所示，是有理由，應予准許。
（八）另被告最近五年積欠之地租已達306,957元，雖被告謝振瑜、謝瑞益辯稱有提存乙情，然被告於提存通知書上備註應由受取權人共同具名領取，卻又於受取權人誤繕受取權人之姓名，已如上述，是被告之提存實不生提存之效力，自不得主張其欠繳租金之數額，得以扣除其已提存之款項。為此，原告請求被告給付未償租金306,957元，為有理由，應予准許。
（九）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按耕地租用地租不得超過法定地價（即申報地價）8%，土地法第110條定有明文。該計收租金之規定，乃耕地租金之最高限額，非謂必照申報價額8%計算之，且尚斟酌土地位置、工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。系爭租約於原告合法終止後，被告謝振瑜、謝瑞益已無權占有系爭土地，基此，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之不當利益。系爭土地依109年1月申報地價為每平方公尺344元，而被告佔用總面積達5,784.06平方公尺，是按前開規定計算，按年分別給付各依該承租地之面積乘以每年各該土地申報地價計算後四捨五入為159,177元，尚堪合理。為此，原告請求被告從本起訴狀繕本送達之翌日起，至被告返還該承租地予原告之日止，按年分別給付各依該承租地之面積乘以每年各該土地申報地價，按週年利率8%計算之相當租金之不當得利，為有理由，應予准許。
（十）被雖告檢附99年度、100年度、101年度繳納地租之租金收據，主張其當時均係向地主劉火煉之代表人劉文友繳款，每年地租為8,528元，茲以證明被告等二人均有依法給付地租給地主，而無欠繳租金之情形，以及兩造有約定租金為定額8,528元云云。然原告否認劉文友為地主劉火煉之代表人，亦否認兩造有約定地租為每年定額8,528元，此為有利於被告之事項，依法應由被告負舉證責任。經查，地主劉火煉於71年業已死亡，當時全體繼承人就系爭土地尚未辦理分割，屬於公同共有，而全體繼承人既未選任劉文友為管理人，亦無任何授權文件，授權劉文友代表其他共有人向被告收取租金，是被告縱若提出收據，仍無從證明兩造有約定固定租額，亦不能證明被告於99年至101年間有合法繳納地租。此外，依被告所提鈞院103年度訴字第259號民事判決，雙方於不爭執事項，已載明劉火煉於71年5月13日死亡，於時尚未辦理遺產分割，而係由全體繼承人公同共有；被告於該案辯稱已將起訴前5年的租金交由劉文友、劉玉純收受，劉文友為表見代理；另，102年度租金則提存於法院；系爭租約屬於約定往取債務，履行地為被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地。再者，系爭土地於出租人劉火煉往生時，雖未辦理繼承分割，然於該案訴訟繫屬前，已完成分割繼承登記，是以劉文友、劉玉純與其他共有人間，已非公同共有，而係分別共有。由此可證，被告辯稱劉文友為出租人劉火煉之代表人，以及兩造曾有約定租金定額為8,528元，實無所憑，並無可採。末查，劉文友、劉玉純於前案係屬訴外人，並未共同對於被告為催告、終止租約與起訴，然於本件，劉文友、劉玉純均同意選任邱建榮為管理人，且劉文友偕同邱建榮前往被告住所收取債務未果，並共同主張向被告終止租約，請求返還系爭租地，基礎事實已與前案有所不同，被告擬爰用前案判決作為有利之證據，要無可採。
（十一）被告就103年度至107年度的地租，固有以出租人劉火煉全體繼承人，原告並不爭執，然原告否認就地租有與被告約定固定租額8,528元，是暫且不論原告能否合法有效地自提存所領取提存金，原告仍主張被告於過去5年繳付之租金，已非足額。有關被告於本件，以提存方式，限制原告必須由全體繼承人共同具名向提存所領取，原告認為如此方式在實務上確實無法領取，主張被告的提存不生債務清償之效力。又出租人劉火煉係於71年5月13日往生，而全體繼承人則係於102年4月24日完成繼承登記，並於102年8月19日辦理繼承分割，屬於分別共有。埔心鄉公所於102年5月6日，以心鄉民字第1020005367號函，發函將系爭租約變更登記為劉火煉的全體繼承人。換言之，本件自102年起，被告就租金之繳納數額與繳納方式，自應與系爭土地之共有人聯繫，而非自行決定直接將8,528元提存於法院。再者依耕地三七五減租條例第10條規定，被告於每季度或每年度收割完成後，依法應通知出租人收取地租，而非逕將兩造未約定之數額，提存於法院的提存所，並主張已生債務清償之效力，被告如此繳付租金之模式，明顯牴觸耕地三七五減租條例第10條之規定，自屬違法而無效。且於本件，原告既已選任邱建榮為管理人，而邱建榮在108年10月16日以存證信函催告被告繳付租金未果，且被於同年11月5月函覆拒絕給付欠繳租金，邱建榮即偕同劉文友於同年11月20日，親赴被告住居所收取催繳欠租，並拍照存證。然被告均未出面，也不予回應。是不得已，邱建榮才會在108年11月29日，再次以存證信函，催告被告繳付欠繳租金；並於同年12月16日，以存證信函通知被告，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止租約並請求被告付清欠繳租金暨返還租地。由此足證，縱若系爭租約屬於往取債務，原告已委由邱建榮、劉文友，於108年11月間前往被告住所地催繳暨領取欠繳租金，反係被告不聞不問，不願出面處理。
（十二）否認被告所述被告依約所應繳納之租金為往取債務，依系爭租約承租人即被告所留的地址，雖為前案判決認定之履行○○○鄉○○村○○路○○○號，然而，在系爭租約的內文中，兩造並未約定被告應繳納的租金為「往取債務」；且依被告前皆與訴外人共同透過法院提存之方式，來繳納其所認定的「定額」租金，而非依耕地三七五減租條例，於收成後，通知出租人即原告全體，在約定或通知的時間，來到被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地收取租金，因此，從客觀事實來看，系爭三七五租約是否屬於「往取債務」，恐有疑義；且原告於選任邱建榮為系爭土地之管理人暨代理人後，邱建榮於108年10月18日催告被告繳納未付地租時，係按被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地，以存證信函的方式通知，被告也確實有收到前揭存證信函，所以才會在108年11月5日函覆邱建榮，宣稱其並無補足欠繳租金之必要，邱建榮在被告所稱劉火煉之代表人劉文友的帶領下，於108年11月20日，來到被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地，請求被告見面處理，並當面補足欠繳的租金。然而，都已經來到被告的住家門口了，被告還是刻意緊閉門窗，拒不見面，更遑論繳付欠繳的租金，不得已才以108年12月16日的存證信函，向被告為解除契約並請求返還耕地之意思表示。
（十三）被告二人雖提出埔心鄉公所函，主張其均有遵期繳付租金云云，實則，有關本件租金之計算，應按耕地三七五減租條例第二條、第四條、第九條等規定，以耕地等則評定全年收穫量彰化縣10,210台斤予以計算其應給付之逐期租金。兩造如有爭議，應按耕地三七五減租條例第二十六條規定，送交耕地租賃委員會進行調解，調解不成立再送縣府調處，調處不成立則移送司法機關進行司法審判。於本件，兩造係合意以現金繳付租金，計算方式則應依當時當地之市價折算租金，惟彰化縣埔心鄉公所於被證2之函文，卻錯誤以「縣有耕地」之租金計算二年之總額，此舉顯已違反耕地三七五減租條例之前揭規定。因此，原告邱建榮不服被證3之內容，經向彰化縣政府予以申訴後，彰化縣埔心鄉公所於收到彰化縣政府的指正後，主動撤回前開錯誤的行政處分，並將本件排入租佃爭議調解，而有本案。由此可證，被告謝振榆、謝瑞益以彰化縣埔心鄉公所錯誤的行政處分，引為對其有利之證據使用，顯有不當。被告二人於原告解除租約後108年12月16日以存證信函解除租約後，始在109年1月6日補繳租金，並匯入原告邱建榮108年10月18日存證信函指定之中和連城郵局帳戶後，再於109年1月18日偕同訴外人謝志岡以存證信函通知原告邱建榮其補繳租金之情事，是被告謝振榆、謝瑞益於租約終止後，方才給付之欠繳租金，已不能生清償債務之法律效力，甚者，被告謝振榆、謝瑞益於109年1月6日給付欠繳租金，並非依其於108年11月5日存證信函所述固定租金8,528元，而係以耕地等則評定全年收穫量彰化縣10,210台斤予以計算其應給付之逐期租金。由此亦證，被告謝振榆、謝瑞益辯稱其有與出租人約定固定租額云云，顯屬臨訟杜撰，並無可採。
（十四）被告抗辯不知邱建榮有代表全體共有人，向被告催繳租金云云，但被告嗣於原告以108年12月16日的存證信函解除契約後，才在109年1月6日將積欠的租金匯入邱建榮於歷次存證信函中指定的郵局帳戶，足證邱建榮代表全體共有人，將歷次的存證信函寄到被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地，被告均有收到，也知道欠繳租金的情形，於原告合法解除契約前，拒不繳付，甚為明確。至於被告抗辯，稱劉火煉往生後，不知道系爭土地的共有人或共有人之繼承人為何人云云，然依被告所提私有耕地租約書影本乙份，其後就有檢附系爭土地全體共有人的姓名、身分證字號與地址，此為被告所提出之證據，由此可證，被告抗辯不知道系爭土地的共有人或共有人之繼承人為何人等語，與其先前所提書狀大相逕庭，顯無可採。是縱認系爭三七五租約為往取債務，而被告於契約所留的地址為被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地，然被告既有收到原告所寄歷次存證信函，知悉原告催告其繳付欠繳的租金，且原告於108年11月20日也有來到彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地，請求被告出面處理遭拒，原告於三催四請後，被告仍未繳付欠繳租金，且證明被告向法院提存的金額顯然無法領取的情況下，才在108年12月16日以存證信函，合法向被告解除契約並請求返還耕地，與法有據。
（十五）被告主張本件應屬受限於民法第263條準用同法第258條、第828條規定，因邱建榮代表共有人向被告催告與終止租約之意思表示時，未得全體共有人之同意，而不生合法終止系爭租約之效力。然而，被告所提台灣高等法院105年度上字第1373號民事判決，該案之土地為公同共有，與本件系爭土地為分別共有，基礎事實不同，自無從比附援引。次按，如事實上無法取得公同共有人全體之同意，但該事實上無法同意者以外之公同共有人已全體同意，仍得由其中之一人或數人行使權利（司法院院字第1425號解釋，最高法院37年上字第6939號判例、最高法院84年度台上字第1013號判決意旨參照）。而所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之（最高法院95年度台上字第1834號判決、97年度台上字第103號判決參照）。於本件，系爭土地之共有人於108年9月15日選派邱建榮為管理人時，劉宏程、劉學恆、劉立耕、劉惠蓮雖然沒有出具授權書，選任邱建榮為系爭土地之管理人，但不代表劉宏程等四人，反對邱建榮就有益於系爭土地之管理方式，向被告行使催告欠繳租金暨主張終止租約之意思表示。為此，劉宏程、劉學恆、劉立耕特別補正決定書，並出具聲明書，嚴正表示渠等確實已有授權邱建榮依法向被告催告欠繳租金暨行使終止租約之意思表示。再者，被告雖以書狀表示不同意原告以事後同意書為補正行為云云，然系爭土地之共有人選任邱建榮出任管理人暨代表人，此為民事委任關係，本即毋庸被告之同意，而被告既有收到邱建榮所寄送共有土地管理決定書，以及彰化縣埔心鄉公所准予備查之函件，足證邱建榮確實代表共有人向被告催繳積欠租金及後續解除契約之意思表示。另被告雖抗辯邱建榮無代表權云云，但被告嗣於109年1月6日補繳租金之行為，卻係匯入邱建榮所指定中和連城郵局之帳戶，足證被告在客觀上已肯認，邱建榮就是受共有人指派出任系爭土地之管理人。是依上述可證，劉宏程、劉學恆、劉立耕、劉惠蓮於其他共有人選任邱建榮為管理人當時，並未反對邱建榮向被告催告欠繳租金與行使終止租約之意思表示。而邱建榮於108年9月15日經多數決，推選為系爭土地之管理人，並於108年11月14日發函向埔心鄉公所陳報且副知被告二人。埔心鄉公所於同年11月22日函覆備查在案。茲因系爭土地為分別共有，而非被告所辯稱之公同共有，是邱建榮依民法第820條第1項規定受共有人多數決選派為管理人，與法有據。邱建榮依多數決被選任為管理人後，依法於108年10月18日以存證信函向被告催繳欠租未果、於同年11月20日親赴被告住所收取欠租未果、於同年11月29日以存證信函向被告催繳欠租未果後，才在同年12月16日以存證信函為終止租約之意思表示。符合民法第820條第1項之規定，對於被告自有行使催告與依法解除契約之法律效力，並無疑義。
（十六）綜上所述，原告仍主張本件兩造並未約定固定租額，是被告謝振榆、謝瑞益理應依耕地三七五減租條例第二條、第四條、第九條規定，以現金繳付租金，並按當時當地市價折算現金，且按同法第10條通知出租人收取租金。如被告有依法通知原告前往收取租金，則收取租金之地點得為被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地。然而，被告謝振榆、謝瑞益於過往係與訴外人謝曾有、謝志岡以提存的方式，也提存數額明顯低於實際應繳付之租金，且將受取權人「劉美顯」誤繕為「陳美顯」。此外，被告謝振榆、謝瑞益指定受取權人必須共同具名領取，而鈞院提存所即必須開立一張台灣銀行本票，並將全體受取權人記載於抬頭上，導致原告過去數年均無法持提存通知書共同領取提存物，由此足見，被告謝振榆、謝瑞益確實並未履行繳付租金、清償債務之契約義務，是以原告委託管人邱建榮於催告後，依法終止兩造間之租賃關係，確有所本。
二、被告則以：
（一）被告二人曾於99年度、100年度、101年度各自繳納每年之地租8,528元整與地主劉火煉之代表人劉文友，此有收據可證之。又觀諸前揭收據中均有載明：「茲向台端收民國99(100)(101)年度第壹、貳期田租稻谷共計壹仟零陸拾陸台斤，換算時價，每百台斤新台幣捌佰元為計價，共計收到新台幣捌仟伍佰貳拾捌元整，無訛，…」準此，除可證被告等二人先前均有依法給付租金給地主而無欠租情形外，亦可證兩造間原係約定地租以實物（即稻榖）繳納，但已改由「每年以稻穀壹仟零陸拾陸台斤，換算時價，每百台斤新台幣捌佰元」為計價，變更為折算現金為8,528元繳納之約定，並以現金付租。是以，本件租約租金額之計算及繳租方式既已達成變更上揭之合意，本諸契約自由原則，自非法所不許。惟原告等卻稱：「…（四）茲因被告謝振榆、謝瑞益最近五年積欠之地租，依所在地實際收穫量計算，已達30萬6,957元之鉅，……」云云，顯與上揭租約之變更內容不符，被告等並不同意且否認，原告應舉證證明被告等同意依所在地實際收穫量計算折合現金繳付地租，否則原告等尚無從單獨自行變更給付之標的，原告前揭所稱不足採信。
（二）原告等人就本件同一「三七五租約」事件提起訴訟，先前業經本院103年度訴字第259號民事判決駁回，原告等就前案並未提出上訴而確定，本件兩造所訂之三七五租約「係約定為往取債務，履行地在被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地」之事實，經列為前案確定判決之不爭執事項，系爭租約為往取債務，業經同為當事人之兩造於前案租佃爭議事件審理中已就此爭點進行攻擊、防禦，此亦為前案確定判決之訴訟標的以外主張之重要爭點，前案法院已本於兩造攻擊、防禦之辯論結果，於判決理由中詳為論斷本件原告等人於前案敗訴之理由，而本案原告等人於本件提出之訴訟資料復未提出足以推翻前案確定判決就此部分認定之判斷，自有爭點效之適用，本件兩造當事人就此重要爭點應受前案判斷之拘束，以符民事訴訟法上之誠信原則；本件依上開說明既係往取債務，自應由原告等人舉證證明，曾前往承租人處收取租金遭拒，及已定相當期限催告被告等人繳納租金，並於期限屆至後，前往收取租金仍無結果之事實，惟原告等人迄未能就此事實負舉證責任，尚難指被告等人負給付租金遲延之責任，是原告等人以被告二人即未繳納地租，而依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭耕地租約，於法自屬無據，尚無足取。
（三）況且本件既係往取債務，依約原告等自應前往上開地點領取被告等之租金給付，若原告等有不能前往上開地點領取被告等給付租金之情形，亦應通知被告等；然事實上原告等自102年至108年間等均未前往上開履行地，且其中有共有人死亡後，並未通知被告等，更未通知被告等該等死亡共有人之繼承人為何人，被告等根本無從知悉地租應給付地租與何人，亦無人可資受領，足見原告等在102年至108年間，並未依約前往上揭履行地收取地租，已構成出租人即原告等受領之遲延，本件被告等在不得已且信賴先前已變更之租約租金額之計算及繳租方式，以提存方式分別提存於臺中地方法院及本院，仍已生清償之效力，提存時被告雖有誤載原告之姓名，然此部分係可歸責於原告，被告亦已請求提存所更正。另依據彰化縣埔心鄉公所108年12月27日心鄉民字第1080017774號函文及109年2月17日心鄉民字第1090002140號函可證被告亦已履行繳租之義務。被告等系爭耕地上耕作已有多年，均已為原告等所明知，惟原告等於訴外人劉火煉亡故後三十餘年來均未向被告等追討租金，應認其等早已明知租金係由訴外人劉訓章及劉文友所收受，並默許其2人收受租金之行為。是原告等既明知訴外人劉訓章及劉文友向被告等表示為租金代收人，並默認其等收受租金之行為，依民法第169條規定，應成立表見代理，而對被告等負授權人之責任。原告等主張被告等積欠2年租金，並以此終止租約，有違誠信原則，屬權利濫用。
（四）姑不論被告已確實按年繳交租金，而已履行交付租金之義務，原告等所提出之存證信函固有檢附共有土地管理決定書，但此共有土地管理決定書上，僅有蓋有邱建榮一人之印章，其他共有人均無蓋章或簽名而應無任何效力，被告等亦無法於收受此共有土地管理決定書即知悉該決定書之真正及效力；況且該共有土地管理決定書附件一中之附表還少列編號31，因此是否有編號31之人，實存有重大疑義，更何況，前揭附表編號28-30、32號之劉宏程等四人已明確表明不同意，此亦無法補正，因此，劉宏權、劉學恆、劉立耕提出之原證17、18補正決定書及聲明書均屬事後製做，並不生任何補正之效力，被告等人亦不同意渠等原證17、原證18之補正行為。且被告等為系爭租約之承租人，無從暸解系爭耕地共有人內部決議情形，原告等須將決議之意思表示合法送達被告等，而此對外之意思表示送達，民法物權篇對此未為特別之規定，即應本於租賃關係而回歸民法債權篇之規定，依第263條準用同法第258條為之。從而，縱原告等依民法第820條第1項決議催告被告等繳交租金（被告並無欠繳）及終止系爭租約，僅生對內效力而拘束其他共有人，對於被告等而言，本於終止權行使不可分原則，對被告等自不生催告及終止系爭租約之效力。據此，原告等之催告及終止系爭租約之程序既不合法，對被告等自不生終止系爭租約之效力，本件即無庸實質討論被告等是否違反減租條例第17條第1項第3款之規定。
（五）再者，本件原告等並無於108年11月18日有任何函告被告等欠租金額及理由之意思表示，是以，原告等提出之原證11之存證信函中所載：「本人已於108年11月18日函告台端欠租金額及理由，爰不再贅述。」云云，即非事實。是如上所述，本件系爭租約為往取債務，原告等既無於108年11月18日為函告被告等任何欠租金額及理由之行為及意思表示，即得認本件原告等提出原證11之存證信函並不生任何催告之效力，且催告係一個正式的合法行為，不能有誤繕日期的行為，假設真有誤繕，事後也應該重新催告，否則不生任何催告效力。因此，嗣後原告等依據原證11存證信函再寄發與被告等之原證12終止系爭租約之意思表示，除有違前揭終止權行使不可分原則，對被告等自不生終止系爭租約之效力外，更係不合法而不生任何終止系爭租約之效力。
（六）從而，原告等之催告及終止之意思表示亦不合法而不生終止之效力，且被告等更無積欠原告等地租達2年之總額情事。故兩造就系爭土地既仍有租賃關係存在，則被告等占有系爭土地從事耕作，自有正當權源，原告等基於所有人物上請求權之法律關係，而為本件訴之聲明等請求云云，均無理由，應予駁回。
（七）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶若受不利益判決，被告等願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其等先祖劉火煉就所有系爭土地與承租人謝塗井締結系爭租約，出租人劉火煉死亡後，系爭土地之所有權由本件原告等31人繼承取得；而承租人謝塗井於85年間死亡，系爭租約由本件被告謝振瑜、謝瑞益共同繼受等情，業據原告提出土地登記簿謄本及臺灣省彰化縣私有耕地租約書影本等件為憑，復經本院職權向彰化縣埔心鄉公所函調系爭三七五租約租佃爭議調解相關文件查核無誤，且為被告所不爭執，堪信為真實。然原告主張被告欠租達兩年，業經系爭土地之管理人邱建榮催告並於108年12月16日以存證信函終止租約，而依民法第767條請求被告返還系爭土地，並請求給付積欠之五年租金，及依民法第179條之規定，請求被告給付自終止租約之意思表示送達被告時至返還系爭土地前相當於租金之不當得利，為被告否認，並以前詞置辯。
（二）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。耕地三七五減租條例第17條第1項定有明文，是耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約。又民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之。再所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言。此項債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任」（最高法院82年度台上字第1218號判決、69年度台上字第1280號判例意旨參照）。
（三）本件原告主張被告欠繳租金已達二年，伊自得援引耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭耕地租約云云，然此業為被告所否認，辯稱本件係往取債務，原告等至108年間均未向被告催討，且被告已依法提存等語。經查：
⑴本件被告抗辯系爭租約之租金係約定往取債務，履行地在
被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地等情，為原告否認。查劉火煉之繼承人就系爭租約於103年間提起租佃爭議之訴訟，本院以103年度訴字第259號事件受理，經本院駁回劉火煉之繼承人之訴訟，因其等未上訴而確定，有前案判決在卷可稽（見本院卷三第187頁至197頁），雖該件之當事人與本件當事人不盡相同，且聲明與主張之原因事實亦有異，另並未將本件系爭租約之租金是否為往取債務列為重要爭點而為攻防，故本件無受前案之既判力或爭點效所及。惟按當事人就系爭事實，在另案曾為合法之自認者，非別有確切可信之反對憑證，法院自可援為本案認定事實之根據（最高法院20年上字第724號判例參照）。核兩造於本院前案103年4月24日言詞辯論程序中，已將「系爭租約係約定往取債務，履行地在被告位於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號之住所地」。列為不爭執事項，該案兩造就此部分亦為不爭執（見本院103訴259卷第88頁反面至89頁），業據本院依職權調取前案卷宗核閱無誤，原告在前案就上開不爭執事項之陳述，雖非在本件之自認，然仍可資為本院依自由心證認定事實之資料，原告於本件復否認系爭租約租金為往取債務之事實，惟未提出確切可信之反對憑證，有違禁反言之訴訟上誠信原則，自無足採，堪認本件被告抗辯系爭租約係約定往取債務為可取。
⑵本件既為往取債務，依約應由原告至承租人即被告之住所
收取租金為是。自應由原告舉證證明，曾前往承租人即被告處收取租金遭拒，及已定相當期限催告被告繳納租金，並於期限屆至後，前往收取租金仍無結果之事實，惟原告雖提存證信函及照片等件為據，主張原告邱建榮其曾於108年10月18日、108年11月29日以存證信函催告被告欠繳租金，並於109年11月20日至被告住處門口催繳欠租，姑不論原告邱建榮是否有權代理原告等人為催告，惟系爭租約之租金繳納方式既屬往取之債，參照前述說明，原告仍應前往被告住所收取租金，被告拒絕支付時，原告始能依法終止系爭租約。原告雖主張於其109年11月20日至被告住處催告收租時，被告刻意門窗緊閉，避不見面而拒付租金，然其雖提其於被告住所門口張貼催告函之照片，不能證明被告有在家故意拒絕給付之事實，尚難認原告確至被告住所收租遭拒，並未發生給付遲延之效力，原告嗣後雖於108年12月16日寄發存證信函通知被告終止系爭租約，因原告並未證明於定期催告被告繳納租金後，有前往被告住所收取租金，遭被告拒絕支付之事實，則原告前述終止系爭租約之意思表示，均不生合法終止之效力，被告占有系爭土地，仍屬有權占有，原告請求被告返還系爭土地，自屬無理由。
⑶本件原告並未能依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款
終止系爭租約已如前述，則被告佔用系爭土地並非無法律上之原因，則原告依民法第179條規定，請求自其終止租約之意思表示到達被告二人時起至被告二人返還系爭土地時止，相當於租金之不當得利，即無理由。
（四）原告依系爭租約，請求被告二人給付五年租金306,957元有無理由：
⑴按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。民法第126條定有明文。又消滅時效，自請求權可行使時起算，亦同法第128條前段所明定。
⑵本件原告主張被告未按租約給付租額，且其雖將租金提存
於法院，然其誤載被繼承人姓名且因限制受取權人需共同具領，又受取權人超過30人致其不能提領，不生清償之效力，請求被告給付5年之租金等詞，被告則抗辯其與地主間已嗣後合意變更租金為按年8,528元，且其業已將租金提存於法院，被告於提存時我們依照租約的出租人數提存，已生清償效力云云。經查，本件被告提存實際誤載姓名，且因人數過多致原告無法受取等情，被告並不否認，自難認已生清償之效力；惟本件系爭租約約定之租額，依被告所提79年12月18日補發之最初臺灣省私有耕地租約書影本所載為「2,133台斤之稻谷」（見本院卷二第191頁），原告主張依每年實際收獲量千分之三七五計算，與租約約定有違，自無足採；惟被告雖提收據辯稱嗣後已變更租額為按年8,528元，然其上所載租金係以1,066台斤市價之稻谷計算，並未註明以後均按此數額收取等字樣，則被告抗辯兩造已合意變更系爭租約以固定租金計算等詞，亦不可採；又姑不論該收據其上所載之代收人是否確有代為收取租金之權，觀其所提之收據，係每年收取二期之租金，其上所載各期田租為「稻谷1,066台斤」，亦與前開租約書相符，堪認本件系爭租約之租額確係合意為為按年應給付「稻谷2,133台斤」。又兩造皆不爭執本件租金應以現金付租，經本院依職權向行政院農委會農糧署中區分署查詢結果，經其回覆梗稻之價格如附表一所示，則換算原告所請求尚未罹於時效之租金為按年應給付之租金為附表二，總額應為144,744元（計算式如附表二所示）。
⑶然原告於民事準備（一）狀中自承被告有於109年1月6日
依耕地三七五減租條例之規定及耕地租佃委員會之評定，以評定全年收穫總量10,210台斤予以計算租金（即租額每年3,829公斤），補繳租金至原告邱建榮所指定之帳戶，並於109年1月18日以存證信函通知補繳之情事（見本院卷三第125頁），則被告並無未欠繳租金之情事，則原告請求被告應給付五年租金306,957元為無理由；況本件被告等前曾向法院提存相當金額，足認其等並非故意不為繳納，係原告等遲未選出代表人並通知被告，且未約定時間前往收取，致被告不知向何人繳納租金，此等受領遲延不可歸責於被告。至109年度租金應由原告自行前往被告住處收取，被告亦未拒絕繳納，自不得逕行提起訴訟請求，附此敘明。
（五）綜上所述，原告終止租約為不合法，兩造租約仍屬有效，則其請求被告交還系爭土地，暨相當於租金之不當得利，均屬無據；另被告亦未積欠104年起至108年止之租金，則原告本於兩造間系爭耕地租約關係，訴請被告給付租金306,957元，亦無理由。
四、從而，原告依三七五租約之法律關係及民法第179條規定，主張已終止系爭三七五租約，請求被告等返還系爭土地，並給付最近五年之租金306,957元，暨自中和連城路存證號碼235號存證信函送達之翌日起至返還上開土地之日止，按年分別給付依上開土地之面積乘以每年該土地之申報地價，按週年利率8%計算之損害金，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因敗訴而失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、本件係因耕地租佃發生爭議，由彰化縣埔心鄉公所及彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，而由彰化縣政府移送本院，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費用。本件亦無其他訴訟費用支出，爰不諭知訴訟費用負擔之比例。
中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
民事第一庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
書記官 陳文新附表一：依彰化縣稻穀年平均糧價資料稻穀每台斤之價格【詳見
本院卷（三）第23至28頁】
1.104年度依查詢結果為每百公斤2,281元，則每台斤13,686元：2,281×0.6÷100=13.686（元/每台斤）
2.105年度依查詢結果為每百公斤2,409元，則每台斤14.454元：2,409×0.6÷100=14.454（元/每台斤）
3.106年度依查詢結果為每百公斤2,326元，則每台斤13.956元：2,326×0.6÷100=13.956（元/每台斤）
4.107年度依查詢結果為每百公斤2,147元，則每台斤12.882元：2,147×0.6÷100=12.882（元/每台斤）
5.108年度依查詢結果為每百公斤2,147元，則每台斤12.882元：2,147×0.6÷100=12.882（元/每台斤）附表二：被告按年應給付原告之租額（元以下四捨五入）
1.104年度：13.686×2133=29,192元
2.105年度：14.454×2133=30,830元
3.106年度：13.956×2133=29,768元
4.107年度：12.882×2133=27,477元
5.108年度：12.882×2133=27,477元共144,744元