臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第731號原 告 欣燁建設開發有限公司法定代理人 劉錝炘訴訟代理人 李冠穎律師
陳世煌律師洪婕慈律師被 告 許文心訴訟代理人 楊振裕律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣300萬元，及自民國109年6月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之75即新台幣30,450元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣100萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣300萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國108年12月8日就坐落彰化縣○○鄉○○段000地
號、面積725.82平方公尺之土地（下稱系爭土地）簽訂「土地買賣契約書」（下稱系爭契約），簽約時原告並已給付新台幣（下同）200萬元之價金。系爭契約第9、10條約定：「賣方（即被告）擔保本標的的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地、無提供他筆土地做為法定空地使用等情事…」、「賣方違反前條約定，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除契約。賣方應將買方已給付之價款加倍退還買方作為違約賠償金。」㈡被告於簽約時一再保證系爭土地絕無遭占用為道路，然經北
斗地政事務所測量鑑界，系爭土地確有57.77平方公尺遭占用供道路、水溝使用。原告知悉系爭土地存有上開瑕疵後，多次催告被告出面處理，被告卻均不予理會。爰依系爭契約第9條、第10條之規定，主張解除買賣契約，並請求原告返還價金200萬元，並賠償違約金200萬元，為此聲明：被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告雖依系爭契約第10條規定，催告被告處理系爭土地遭占
用之瑕疵，然若要被告排除上開瑕疵，首先需要確認該道路由何人鋪設占用、遭占用之範圍及面積，繼而請求該無權占用者返還土地，此過程至少需耗時1個月以上，如經訴訟更需長達數月至1、2年，而原告發函卻僅定10日內要求被告處理，顯然不符系爭契約第10條所定「相當期限」之要件。㈡系爭土地雖有部分做為道路、水溝使用，惟遭占用面積僅占
系爭土地面積約百分之8，雖有面積短少的情形，但瑕疵並非重大，並不影響原告使用系爭土地作為建築房屋之目的，原告未受實質上損害，其請求解除契約顯失公平，請求200萬元之違約金亦顯然過高等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：㈠原告主張其向被告買受系爭土地，簽約時已給付200萬元之
價金，買賣契約並約定：系爭土地無被他人占用情事，賣方違反前開約定，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除契約，賣方應將買方已給付之價款加倍退還買方作為違約賠償金。嗣經鑑界測量，系爭土地竟有57.77平方公尺遭占用作為道路、水溝使用，其催告被告處理未果，已通知被告解除買賣契約之事實，業據提出土地買賣契約書、存證信函等件為證，並經本院會同彰化縣北斗地政事務所測量員履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡被告辯稱原告僅定10日期限要求被告處理，顯然不符系爭契
約第10條所定「相當期限」之要件等語。經查，原告係於109年4月15日通知被告處理土地瑕疵事宜，惟被告迄今仍未處理，顯已逾相當期間，是已符合系爭契約第10條「相當期限」之要件，被告上開所辯，並非可採。
㈢被告又辯稱系爭土地遭占用面積僅占約百分之8，雖有面積
短少情形，但不影響原告建築使用，瑕疵並非重大等語。惟查，系爭土地遭占用57.77平方公尺，面積非少，且大部分位於側面，當會影響所建築房屋之面寬及戶數，而損害原告利益，此有原告提出之建築規劃圖在卷可稽，被告辯稱瑕疵並非重大云云，亦無可採。
㈣基上，被告確有違反系爭契約第8條情事，而影響原告權利
，經原告催告，逾相當期限，被告並未解決，則原告依系爭契約第10條約定，通知被告解除買賣契約，核屬正當。系爭契約既經解除，原告請求返還價金200萬元，為有理由。㈤按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定。而衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號判例意旨、51年台上字19號判例意旨、70年度台上字第3796號判決意旨參照）。查原告解除系爭契約，請求返還已給付200萬元外，另依系爭契約之約定，請求被告應給付已給付價金200萬元之加倍違約金，即200萬元，於法有據。至於原告請求之違約金是否過高，法院依職權有審酌的權利。本院衡酌被告不知情系爭土地遭他人占用，並非故意違約，又兩造於108年12月簽訂買賣契約後，原告於109年4月即以存證信函通知被告土地遭占用之事，時隔非久，原告僅支付簽約款200萬元，尚未辦理土地過戶，所受資金成本、行政費用損害尚不高，及系爭土地面積725.82平方公尺，可興建房屋戶數約6至8戶，原告可得預期之利益等一切情事，認本件違約金以100萬元為適當，逾此範圍即屬過高，不應准許。
㈥綜上所述，原告依系爭契約第10條之約定，請求被告返還價
金200萬元及給付違約金100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍所為請求，則無理由，應予駁回。
四、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 24 日
書記官 顏麗芸