臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第928號原 告 詹益祥訴訟代理人 林世祿律師複代理人 江欣鞠被 告 詹鴻呈
詹枝德訴訟代理人 蔡順利被 告 詹基和上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告詹鴻呈應偕同原告就坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號、原登記面積592平方公尺土地，辦理面積更正登記為609平方公尺。
被告詹鴻呈、詹枝德、詹基和應偕同原告就坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號、原登記面積1644平方公尺土地，辦理面積更正登記為1595平方公尺。
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號面積1595平方公尺土地，及同段2295地號面積609 平方公尺土地等二筆土地，合併分割如附圖即彰化縣二林地政事務所110年5月6日（收件日期110年3月12日）二土測字第442號土地複丈成果圖所示及附表三各分得人、分配位置、面積及備註欄所示。
兩造各按附表四各共有人相互找補配賦表所示金額互為補償。
訴訟費用由兩造各按附表二所示訴訟費用負擔比例分擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。本件原告起訴時原聲明請求分割坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地，嗣於109年9月10日具狀追加同段2295地號土地為合併分割之標的，並於訴訟繫屬中變更原先分割方案，經本院囑託彰化縣二林地政事務所繪製土地複丈成果圖附卷，並經被告為本案言詞辯論，核與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告詹鴻呈經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦未委任訴訟代理人到庭陳述，且核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：緣坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號、2295地號二筆土地（下合稱系爭土地，詳見附表一）為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表二所示。因未約定不分割之期限，亦無因物之使用目的，或依法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰訴請裁判分割。又因系爭2296地號土地屬袋地，經協調系爭2295地號土地共有人表示同意合併分割，以解決通行問題，爰主張合併分割。另系爭土地因有舊式三合院坐落，爰主張依原告所提方案分割以保存現況建物，對兩造均屬有利。並聲明：如主文。
二、被告方面㈠被告詹枝德、詹基和則以：系爭2296地號土地上三合院（即
系爭建物）係兩造父祖輩詹膝、詹甲種於50年間合建，兩造三代人均居住於此。若按原告方案分割，被告詹枝德所使用之右側廂房部分有遭拆除之虞，損及被告權益，並非公平，且被告詹枝德之母詹揚束仍居住於系爭建物內，若右側廂房遭拆除，詹揚束將面臨無處可住的窘境。又原告方案編號B坵塊呈狹長形狀，空間甚至不足供車輛迴轉或停放，難以使用。被告勢必須拆屋重建始可繼續居住於該處。原告方案迫使被告詹枝德、詹基和須拆除建物，卻空言「分割方案對兩造都有利各保留房屋居住」，顯無可取。再者，被告詹枝德、詹基和使用三合院右側廂房、右護龍部分僅佔約394.5 平方公尺土地面積，遠小於渠等依持分比例換算之土地面積65
8.7 平方公尺。則以被告詹枝德、詹基和使用部分既未逾其持分面積，原告方案卻迫使被告詹枝德、詹基和必須拆屋，顯不符合「適宜」及「損害最少」的原則。反觀告方案按照使用現況分割，毋須拆除建物，僅須稍加調整兩造持分比例，自以被告方案較可採。又被告願以合理市價向原告購買系爭2296地號土地持分面積以平衡兩造持分差距，及向原告購買2295地號土地部分以解決袋地通行問題。
㈡被告詹鴻呈經合法通知，未於言詞辯論期日到場或以書狀為何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠按土地所有權及其面積以登記為準，登記之面積如與實際測
量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記完畢後為分割共有物之判決，或逕依原告請求並參考地政機關實測所得之面積判決分割，於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為面積更正及分割登記，毋庸由原告追加聲明請求更正共有土地之面積後始為判決分割。惟於共有人就面積不符尚有異見時，因此種錯誤涉及私權，既有爭執，於土地面積為更正登記前，法院不得逕行判決分割（最高法院93年度台上字第1635號民事裁判意旨參照）。查系爭2296地號土地依土地登記謄本所載登記面積為1644平方公尺，2295地號土地則為592 平方公尺。嗣經二林地政事務所派員測量後，精檢算系爭2296地號土地實際面積應為1595平方公尺，2295地號則為609 平方公尺，均與謄本登記面積不符，並超出法定容許誤差，有二林地政事務所110年1月21日二土測字第1705號土地複丈成果圖說明欄記載可按（見本院卷第163、165頁）。惟兩造對於上開實際面積與登記面積不符之事實並無爭執，且依上開複丈成果圖說明欄記載可知上開誤差應係測量技術或抄錄錯誤所致。則以系爭土地登記面積與實地檢算面積既有差數，原告請求被告詹鴻呈、詹基和、詹枝德應協同就系爭二筆土地辦理面積更正登記以孚真實，自應准許，爰判決如主文第一、二項所示。
㈡次按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂
有不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割共有物；再共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第823條第1項、第824條第2、5、6項規定甚明。又土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限；第224 條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別，地籍測量實施規則第224條第1項、第225條之1亦有明文。經查：爭二筆土地屬兩造所共有，各地號土地之共有人、應有部分詳如附表二所示。兩造就系爭土地並未訂有不分割之特約，而依物之使用目的並無不能分割之情形，惟無法達成分割協議等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本、調解不成立證明書等件在卷可稽（見本院卷第19至第23頁、第27頁、第95至第97頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實，是原告訴請裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。至於原告請求合併分割系爭二筆土地乙節。查系爭二筆土地使用分區及類別同為特定農業區甲種建築用地，有土地登記謄本可佐；且二筆土地毗鄰，亦有地籍圖謄本足參；再以系爭二筆土地共有人部分重疊，並經應有部分過半數共有人同意合併分割，有共有人詹益祥、詹鴻呈提出陳報狀在卷可佐（見本院卷第191 頁）。本院審酌合併分割系爭二筆土地，有助於增進土地使用收益之效能，並簡化共有關係，對共有人均屬有利；且依其情形合於前揭地籍測量條例第224條第1項、第225條之1之規定；復查無其他限制土地合併分割之規定。則以合併分割之方法將共有人就共有土地之應有部分合併分配分配於一處，性質上屬共有人應有部分土地之交換，核與民法第824條第5項避免土地細分、使地盡其利之規範意旨相符，應堪採取。
㈢第按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又按裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高法院89年度臺上字第724號、93年度臺上字第1797號判決意旨參照）。故法院定共有物之分割方法，應斟酌土地使用現況、各共有人之意願、分割後土地有無適宜之對外聯絡道路，及各共有人就各分得部分能否適當利用，是否符合公平原則等因素為通盤考量，以定一適當、公允的分割方法。經查：
⒈系爭二筆土地位於彰化縣竹塘鄉市區南側新廣村，使用分區
為特定農業區甲種建築用地，二筆土地相毗鄰成為一完整坵塊，地勢平坦，整體形狀略呈梯形。使用現況為系爭2296土地上有三合院及公廳，被告詹枝德使用右側廂房、原告詹益祥使用左側廂房、被告詹基和使用右護龍部分、被告詹鴻呈則使用左護龍部分；同段2295地號土地上則有原告詹益祥使用之建物及圍牆；其餘部分則為空地、雜草及種植樹木、作物等。交通狀況為系爭2295地號土地南側及東側面臨竹塘鄉光明路廣福巷，可連接至光明路即彰127縣鄉道，交通條件尚可；系爭2296地號土地則屬袋地，須借用2295地號土地即三合院前方通道出入等情，業經本院於109年11月26日會同兩造及彰化縣二林地政事務所人員至現場履勘測量，有勘驗筆錄、現場簡圖可佐（見本院卷第155至第160頁），並有二林地政事務所依測量成果製作現況圖即該所110年1月21日二土測字第1705號土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第165頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
⒉關於系爭土地應如何分割乙節，業據原告提出分割方案主張
，經二林地政事務所製作複丈成果圖在卷為佐。本院審酌原告提出如附圖所示分割方案（即彰化縣二林地政事務所收件日期110年3月12日二土測字第442號土地複丈成果圖，見本院卷第255頁，下稱原告方案），係規劃系爭二筆土地合併為一筆，其中西側編號B坵塊分歸被告詹基和、詹枝德共同取得，東側編號A坵塊則由原告詹益祥、被告詹鴻呈共同取得，可保留系爭土地上舊三合院之公廳、左廂房、左右護龍部分免遭拆除，維持共有人目前使用方式，並顧及共有人保存祖厝之情感及意願，洵堪採取。至於右廂房雖有拆除之虞，惟此實係受限於被告詹枝德、詹基和原本持分面積較少所致，苟強行保留右廂房部分，勢必調整內埕部分分配面積，有造成分界線曲折之可能，徒生糾紛，自非妥適。佐以原告方案各坵塊均直接臨光明路廣福巷，未來通行無虞；且經界線相互垂直，劃分俐落清楚；各坵塊形狀大致方整，均有相當規模之面積，並未形成畸零地，有助於土地使用及未來開發。足認原告方案並無明顯不利情形，堪稱妥適。
⒊至於被告詹枝德、詹基和固提出方案（即二林地政事務所收
件日期110年3月12日二土測字第443號土地複丈成果圖所示，見本院卷第275頁，下簡稱被告方案）主張平均分配系爭2296地號土地，就持分面積不足部分以價金找補，另協商購買系爭2295地號土地部分供通行。以此完整保留系爭土地其上三合院免遭拆除。惟查系爭2296地號土地既屬袋地，被告方案主張單獨分割系爭2296地號土地，卻未規劃道路供通行，未來西側坵塊無法對外聯絡而形成袋地，已難謂妥適。至於被告詹枝德、詹基和雖稱願意向原告詹益祥及被告詹鴻呈購買系爭2295地號土地部分供通行，惟該二人是否同意出賣系爭2295地號土地部分，本於契約自由原則，並非本院可得置喙，自不得以此不確定事實影響本件分割方法之選擇。
再以被告方案經鑑價結果僅2295地號土地已須補償詹益祥、詹鴻呈二人合計36萬1578元，相較原告方案僅補償20萬4900元，可徵被告方案對兩造權益變動影響較大，兩相權衡，自以原告方案較妥。被告方案全然遷就現況建物之保存，未考量兩造權益之公平及未來使用之便利，洵無足取。
⒋從而，本院審酌原告方案大致上仍依據土地使用現況規劃，
系爭土地上建物大致上仍獲保存，無須全面拆除；且分割線筆直，各坵塊形狀大致方整，均可連接至公路，於未來使用規劃並無明顯不利，符合公平及經濟效益，亦無獨厚一人而有損經濟效用之情形；兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用等各項因素，認依原告方案即附圖所示方案分割系爭二筆土地，尚屬公允、適當而可採，爰依此定系爭土地之分割方法，並判決如主文第三項所示。
㈣再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文，是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院69年台上字第1831號、57年台上字第2117號判例意旨參照）。查系爭二筆土地依附圖所示方案分割，有各共有人不能按其應有部分比例分配土地面積之情形，依前揭說明，當以金錢補償之。惟系爭土地經分割後，各宗土地條件及價值並非相同，即有鑑價之必要。經本院囑託宏大不動產估價師事務所就附圖方案鑑價，經鑑定完畢檢送該所案號110宏估務字第C00000000號不動產估價報告書到院（下稱宏大估價報告書），其上載明本次估價作業係利用不動產估價技術規則所定之鑑價方法「比較法」，以比較標的價格為基礎，斟酌交通運輸、自然條件、公共設施及發展潛力等因素，就各項影響價格之個別因素進行比較、分析、調整，據以推估比準地即原告方案編號A坵塊價格為16,700元／坪（見估價報告書第32頁）。及依據土地之法定用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之「土地開發分析法」，就系爭土地之基本條件、建築規劃、銷售價格、建築及其他成本負擔、投資利潤等因素分析，評估比準地價格為17,300元／坪（見估價報告書第37頁）。並綜合前開推估價格，考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等，以加權平均法最後決定比準地評估價格為17,000元／坪（見估價報告書第38頁）。再依個別坵塊之因素，即各坵塊面積大小、形狀、臨路情形、地勢等因素修正調整，據以推算各共有人於分割後實際受分配取得之各坵塊土地價值（見估價報告書第39頁），並整理出系爭土地各共有人間相互找補金額明細表（見估價報告書第40頁），有宏大估價報告書在卷可稽。核與系爭土地之通常利用方法及主管機關依不動產估價師法第19條第1 項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事。因認宏大不動產估價師事務所出具之前開估價報告，當屬可採。基此，爰依民法第824條第3項規定，以宏大估價報告書結論據以定各共有人應補償及受補償之金額，並判決如主文第四項所示。
四、綜上所述，系爭土地依其情形並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然未能達成分割協議，則原告訴請裁判分割，核無不合，應予准許。經本院綜觀各共有人之應有部分、使用現況、各共有人對於系爭土地之生活、情感依附關係、土地應永續經營之原則，並審酌系爭土地之地形、使用地類別及使用分區、將來實際使用暨市場交易之可能性與價值、道路聯絡情形、分割前後之土地格局方整性、各共有人間利益平衡，及共有物之經濟效用得於分割後達效益最大化等節，認系爭土地按如附圖所示方法分割，並按如附表四所示金額互為找補，較為公平合理，俾利兩造。
五、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然；且定共有物分割之方法，可由法院自由裁量為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，則本件縱准原告分割共有物之請求，並採行原告方案分割，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認屬防禦其權利所必要，故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有部分之比例負擔較為合理，爰就訴訟費用負擔判決如主文第五項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80 條之1、第85條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 卓千鈴附表一：
編號 坐 落 使用分區及類別 面積 (㎡) 109年1月公告現值(新台幣元) 備 註 1 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 特定農業區甲種建築用地 1595 2,600元／㎡ 依謄本所載土地面積原登記為1644平方公尺，經鑑測實際面積為1595平方公尺 2 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 特定農業區甲種建築用地 609 1,300元／㎡ 依謄本所載土地面積原登記為592 平方公尺，經鑑測實際面積為609平方公尺附表二：應有部分及訴訟費用負擔比例。
坐落：彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號土地 編號 共有人姓名 應有部分比例 訴訟費用 負擔比例 備 註 2296地號 2295地號 １ 詹枝德 350／1695 17.50％ ２ 詹基和 350／1695 17.50％ ３ 詹益祥 498／1695 1／2 32.53％ ４ 詹鴻呈 497／1695 1／2 32.47％ 合 計附表三：
坐落：彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號土地(合併複丈為2295地號) 分配位置 (附圖編號) 面積 (㎡) 分得人 權利範圍 備 註 A 1545 詹益祥 1／2 分別共有 詹鴻呈 1／2 B 659 詹基和 1／2 分別共有 詹枝德 1／2 合 計 2204附表四：
系爭地號土地各共有人相互找補配賦表 應補償人及 應補償金額 (新台幣元) 應受補償人及受補償金額（新台幣元） 詹益祥 (-104651) 詹鴻呈 (-100249) 合 計 詹枝德 (+102450) 52325 50125 102450 詹基和 (+102450) 52326 50124 102450 合 計 104651 100249 204900 備註：〝＋〞表示應付補償金額。 〝－〞表示應受補償金額。