臺灣彰化地方法院民事判決
109年度重訴字第84號原 告 陳柏寧原 告 陳亭君上二人共同訴訟代理人 羅宗賢律師上二人共同複代理人 黃雅琴律師被 告 康有銘被 告 呂理木訴訟代理人 林世祿律師複代理人 張鈺奇律師複代理人 江欣鞠被 告 王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國110年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹拾玖萬伍仟參佰零肆元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時聲明為：「㈠確認原告陳柏寧、陳亭君對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件所拍賣坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍全部）於42115/216357應有部分範圍（即起訴狀附圖所示編號C區域面積所占該地號全部土地面積之比例）內之優先購買權存在。
㈡確認原告陳柏寧對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件所拍賣坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：全部）於344450/216357應有部分範圍（即起訴狀附圖所示編號A1區域面積所占該地號全部土地面積之比例，實際面積以測量為準）內之優先購買權存在。㈢被告呂理木應將民國106年11月21日以買賣原因，就被告康有銘所有彰化縣○○市○○段000地號土地之所有權利（應有部分1/3）所辦理之登記予以塗銷。㈣被告康有銘應就坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之一）之移轉登記，就其中的25555/216357權利範圍予以塗銷；暨被告呂理木應就坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之二）之移轉登記，就其中的51110/216357權利範圍予以塗銷，回復為被告陳江水（遺產管理人王士銘）所有76665/432714，及陳江銓（遺產管理人王士銘）所有76665/432714。㈤被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地之權利範圍（76665/432714）中的42215/432714應有部分，以新臺幣（下同）4,064,294元之價格與原告陳柏寧、陳亭君訂立買賣契約，並於原告陳柏寧、陳亭君將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：76665/432714）之其中42215/432714應有部分所有權移轉登記予原告陳柏寧、陳亭君二人，每人各登記取得42215/865428。㈥被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：76665/432714）之其中34450/432714應有部分，應以3,316,710元之價格與原告陳柏寧訂立買賣契約，並於原告陳柏寧將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：76665/432714）之其中34450/432714應有部分所有權移轉登記予原告陳柏寧登記取得34450/216357。㈦訴訟費用由被告負擔。」，即係就本院執行處101年度司執字第33294號強制執行案件，原告等有土地法第104條及民法第426條之2規定之優先承買權存在，請求移轉系爭土地所有權；嗣民國109年6月18日原告當庭以書狀更正聲明為：「㈠確認原告陳柏寧、陳亭君對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件所拍賣坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍全部）於42115/216357應有部分範圍（即起訴狀附圖所示編號C區域面積所占該地號全部土地面積之比例）內之優先購買權存在。㈡確認原告陳柏寧對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件所拍賣坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：全部）於344450/216357應有部分範圍（即起訴狀附圖所示編號A1區域面積所占該地號全部土地面積之比例，實際面積以測量為準）內之優先購買權存在。㈢被告呂理木應將106年11月30日以拍賣原因，就被告康有銘所有彰化縣○○市○○段000地號土地之所有權利（應有部分1/3）所辦理之登記予以塗銷，回復為被告康有銘所有1/3。㈣被告康有銘應就坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之一）之移轉登記，就其中的25555/216357權利範圍予以塗銷；暨被告呂理木應就坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之二）之移轉登記，就其中的51110/216357權利範圍予以塗銷，回復為被告陳江水（遺產管理人王士銘）所有76665/432714，及陳江銓（遺產管理人王士銘）所有76665/432714。㈤被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地之權利範圍（76665/432714）中的42215/432714應有部分，以4,064,294元之價格與原告陳柏寧、陳亭君訂立買賣契約，並於原告陳柏寧、陳亭君將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：76665/432714）之其中42215/432714應有部分所有權移轉登記予原告陳柏寧、陳亭君二人，每人各登記取得42215/865428。㈥被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：76665/432714）之其中34450/432714應有部分，應以3,316,710元之價格與原告陳柏寧訂立買賣契約，並於原告陳柏寧將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：76665/432714）之其中34450/432714應有部分所有權移轉登記予原告陳柏寧登記取得34450/216357。㈦訴訟費用由被告負擔。」；後於110年1月22日（本院收狀戳章）以民事更正聲明狀更正聲明為：「㈠確認原告陳柏寧、陳亭君對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件所拍賣坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：全部）之優先購買權存在。㈡被告呂理木應將106年11月30日以「拍賣」原因，就被告康有銘所有彰化縣○○市○○段000地號土地之所有權利（應有部分1/3）所辦理之移轉登記予以塗銷，回復為被告康有銘所有1/3。㈢被告康有銘應就坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：2
163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之一）之移轉登記予以塗銷；暨被告呂理木應就坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之二）之移轉登記予以塗銷，並均回復為被告陳江水（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍1/2）及陳江銓（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍1/2）。㈣被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍均1/2），以本院101年司執字第33294號於103年12月16日所拍賣之相同價格（即2083萬元）及條件與原告陳柏寧、陳亭君訂立買賣契約，並於原告陳柏寧、陳亭君將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地，權利範圍均為1/2）所有權移轉登記予原告陳柏寧、陳亭君二人（陳柏寧取得695289/0000000，陳亭君取得304711/0000000)。㈤訴訟費用由被告負擔。」。經核均屬對本院執行處110年度司執字第33294號給付借款強制執行，原告等本於土地法第104條及民法第426條之2規定，主張對系爭土地之優先承買權存在，請求移轉系爭土地所有權，核屬補充、更正法律上陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
被告康有銘、王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人均
經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰據原告之聲請，依民事訴訟法第385條第1項規定為一造辯論而判決。
貳、實體部分：本件原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為被
繼承人陳江水、陳江銓（下稱陳江水、陳江銓），上有有門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段00號房屋（下稱28號房屋），28號房屋領有彰化市公所核發民國71年彰市工字第28983號使用執照，起造人為陳江水、陳江銓，而其興建過程乃是訴外人盧怡藤向陳江銓、陳江水承租系爭土地，而由訴外人盧怡藤以陳江銓、陳江水名義為起造人興建，並約定於系爭土地租約期滿，由陳江水、陳江銓取得28號房屋之事實上處分權，嗣於87年11月2日變更為原告陳君亭及被繼承人楊林阿例（下稱楊林阿例），應有部分比例各二分之一，之後楊林阿例死亡，由其繼承人楊舜皓繼承，再由訴外人楊舜皓轉讓予原告陳柏寧，故原告二人取得28號房屋之事實上處分權，該當民法第425條之1規定之法定租賃關係。系爭土地上之門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段0000號左一房屋（下稱左一房屋）是由陳江水再出資興建，於88年間陳江水以陳艷虹（即陳江水之次女，後改名為陳美筑）名義登記為納稅義務人，之後將左一房屋贈與其女陳如暄，陳如暄再讓與原告陳柏寧；門牌號碼彰化縣○○市○○路○段0000號左二房屋（下稱左二房屋）由陳江銓再出資興建，於88年間陳江銓以楊林阿例（即陳江銓之妻洪雪嬌的姐姐洪雪梅之婆婆）名義登記為納稅義務人，並將左二房屋轉讓予楊林阿例，後楊林阿例死亡，由其繼承人楊舜皓繼承，再由訴外人楊舜皓轉讓予原告陳柏寧，故原告陳柏寧取得左一房屋、左二房屋之事實上處分權，亦有民法第425條之1規定之法定租賃關係。
㈡如上所述，28號房屋、左一房屋、左二房屋既是基於租地
建物或是法定租賃關係占用系爭土地，於系爭土地出賣時，當有土地法第104條及民法第426條之2之優先購買權，系爭土地雖經由強制執行程序拍賣，惟強制執行程序中之拍賣，為買賣方法之一種（最高法院64年度台上字第2200號民事判決參照），故本院執行處在103年12月16日就系爭土地進行第三次拍賣而由被告呂理木、康有銘二人應買時，原告二人依法有土地法第104條、民法第426條之2所定之具物權效力優先購買權，且原告二人亦於法定期間內表示優先購買，是原告二人業就系爭土地合法行使優先購買權，故請求確認如訴之聲明第一項所載；系爭土地先由被告康有銘取得（應有部分三分之一），再經本院執行處拍賣，並於106年11月30日再以「拍賣」為原因移轉登記予被告呂理木（應有部分三分之一），惟原告二人依土地法第104條、民法第426條之2所取得之優先購買權具物權效力，即得對抗被告呂理木，故請求如訴之聲明第二項所載；另原告二人既對系爭土地有土地法第104條、民法第426條之2之優先購買權，且已合法行使優先購買權，縱被告康有銘、呂理木依本院執行處所核發之不動產移轉證明書以拍賣原因辦理移轉登記，亦不得對抗原告二人，故請求如訴之聲明第三項所載；再系爭土地既經回復為陳江水（遺產管理人王士銘）及陳江銓（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍各二分之一），原告二人得請求陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）以同一價格、同一條件與原告二人簽定買賣契約，並移轉登記予原告二人，惟系爭土地為農牧用地，面積僅2163.57平方公尺，不足農發條例第16條第1項所定分割後最小面積0.25公頃之限制，因而請求類推適用土地法第34條之1執行要點第11點第9項規定，由原告按比例取得，故請求如訴之聲明第四項所載。
㈢原告陳柏寧、陳亭君為28號房屋之事實上處分權人，原告
陳柏寧為左一房屋、左二房屋之事實上處分權人，而有優先購買權：
⒈原告所提臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）102
年上易字第460號判決已說明28號房屋由原告陳柏寧、陳亭君取得事實處分權，左一房屋、左二房屋由原告陳柏寧取得事實上處分權，且該案業已判決確定。惟被告一再抗辯陳江銓、陳江水為脫產而通謀虛僞將28號房屋移轉予原告二人云云，依最高法院48年台上字第29號民事判決意旨，應由被告負舉證責任，然被告未舉證以實其說，則其抗辯之詞，自難採信。況28號房屋現均由原告使用管理中，左一房屋、左二房屋現由原告陳柏寧使用管理中，可證28號房屋之處分權人為原告二人，左一房屋、左二房屋之處分權人為原告陳柏寧。又被告呂理木欲證明假過戶真脫產非但與28號房屋、左一房屋、左二房屋之處分權人為原告二人之事實無關，而應是藉聲請調查訴外人楊舜皓、陳美筑即陳艷鳳、陳艷虹及原告二人之個人資料，恐已違反個人資料保護規定，故無調查之必要。
⒉被告呂理木於本院106年度訴字第445號拆屋還地事件中
即主張原告二人要將起訴狀附圖所示編號C、A部分予以拆除，並請求原告給付相當於租金之不當得利，是被告呂理木當已承認28號房屋之處分權爲原告二人、編號A部分之事實處分權為原告二人（而原告主張之事實情形：左一房屋、左二房屋之處分權人為原告陳柏寧，而起訴狀附圖編號A部分除包含左一房屋、左二房屋外，還有其他建物，所以原告於本院106年度訴字第445號案件中主張被告應舉證起訴狀附圖編號A部分「全部」為原告所有）。惟被告呂理木於本件翻異其口抗辯原告二人就28號房屋之處分權人非屬原告二人，及否認左一房屋、左二房屋之處分權人為原告陳柏寧，倘依被告呂理木上開抗辯，何以訴請原告二人拆除28號房屋、左一房屋、左二房屋，並給付占用系爭土地之租金？足證被告呂理木於本件所抗辯之詞完全與在本院106年度訴字第445號案件之主張矛盾。又本院106年度訴字第445號拆屋還地事件，判決駁回被告呂理木之先位請求，並就被告呂理木之備位請求依民法第425條之1規定法定租賃關係判決原告應給付被告呂理木租金，被告呂理木並未不服，可證28號房屋、左一房屋、左二房屋就系爭土地確實有民法第425條之1之法定租賃關係存在；且一審判決後，被告呂理木即持該案一審判決對原告聲請假執行，主張28號房屋、左一房屋、左二房屋之處分權人為原告二人，聲請查封拍賣，本院執行處以107年度司執字第42069號受理在案。惟被告呂理木於本案卻翻異其口辯稱28號房屋、左一房屋、左二房屋就系爭土地頂多為使用借貸關係，而無優先購買權云云，核其所辯，自無可採。另原告於臺中高分院107年度上字第636號所提出之租賃契約均屬真正，而係提出供法院審酌租金數額之證據資料，而被告呂理木抗辯原告於該案所提出之租賃契約係為阻擾執行法院進行執行之假租約云云，惟租約真正與否，並無礙被告呂理木購買系爭土地上有原告有權占用系爭土地之房屋，而得行使優先購買權之事實，是被告呂理木所辯，亦無可採。
⒊依彰化縣彰化市公所109年8月17日彰市城觀字第1090032
884號函所附之使用執照審查表可知陳江銓、陳江水所有之重測前彰化縣○○市○○段○○○○段000地號（即系爭土地）、205地號（即毗鄰之茄苳段704地號）土地是系爭土地上確實有興建門牌號碼彰化市○○路○段00號、36-1號至36-4號建物及73號建物。又門牌號碼彰化市○○路○段00號建物所坐落之重測前彰化縣○○市○○段○○○○段000地號（即毗鄰之茄苳段704地號）土地亦曾遭本院拍賣，且未通知原告優先購買， 嗣於拍定人以「拍賣」原因登記為所有權人後，原告陳柏寧亦主張有土地法第104條、民法第426條之1規定之優先購買權，而訴請法院塗銷登記，業經本院以107年訴字第829號判決塗銷移轉登記。從而，被告呂理木所應買之系爭土地上既有原告所有且合法占用之28號房屋、左一房屋、左二房屋，且原告於本院執行處於拍賣系爭土地時已表示優先購買，卻遭本院執行處104年1月14日彰院恭101司執壬字第33294號函否斷，是原告自得主張土地法第104條、民法第426條之1規定，行使優先購買系爭土地，而訴請塗銷登記。
⒋原告依本院106年度訴字第445號案件判決認定28號房屋
、左一房屋、左二房屋就系爭土地有法定租賃關係，而以上開房屋坐落系爭土地為承租範圍為優先購買系爭土地之範圍，另原告起訴時即載明如審理認定原告可得優先購買之範圍為系爭土地全部範圍，原告亦願購買系爭土地之全部範圍。是被告辯稱原告無法以同一價格優先購買特定位置云云，乃是被告未解最高法院103年度台上字第1481號判決意旨所致。
㈣原告提出之原證8號即民事聲請優先購買狀、原證6號即本
院103年11月25日彰院恭101司執壬字第33294號公告（第三次拍賣）亦記載建物對土地有租地建物之法律關係，且原告所主張之優先購買權對出賣人具有相對之物權效力，得以對抗被告，是原告業已主張優先購買，並得對抗被告，且被告亦知悉其情，自無被告所辯稱之權利失效之情形。再依原告於臺中高分院107年度上字第636號之108年4月15日準備程序中，已表示還是依照原告陳柏寧當時向本院執行處所表示有優先購買權，而優先購買權之主張與上訴範圍租金多寡是沒有影響，所以在上訴審沒有主張優先購買權。是原告陳柏寧已表示仍主張向本院執行處所表示之優先購買，而僅是優先購買無該案件所審之租金數額無關，因而不在二審中主張。從而，原告二人即向本院主張依土地法第104條及民法第426條之2規定之優先購買權，故被告呂理木抗辯原告就優先購買權已有權利失效云云。誠屬有誤。又被告呂理木主張於103年12月16日被告呂理木應買拍定時，原告之代理人有當日表示優先購買權，並提出被證1即101年度司執字第33294號之不動產拍賣筆錄為憑。然查，被告呂理木所提出被證1即101年度司執字第33294號之不動產拍賣筆錄僅有記載通知承租人是否主張優先購買，尚無證明原告已知悉買賣之條件、價格。而被告呂理木一方面自認原告於103年12月16日經由代理人向 主張優先購買權，顯然原告於優先購買權之行使期限内已有主張優先購買權；之後又稱原告遲至104年1月11日才實際提出優先承買要求及資料，而抗辯原告已逾於優先購買權期限云云，其所辯不僅前後矛盾。況且，原告已說明在104年1月11日提出書狀主張優先購買已符合行使優先購買權之期限，是被告呂理木之辯詞併無可採。
㈤被告呂理木抗辯系爭土地縱得分割也不可超過兩筆，而原
告所請求有違反農業發展條例云云。是原告方請求本院函詢彰化地政事務所就系爭土地有無分割之限制，即便無法分割，原告亦已表示願意優先購買系爭土地「全部」，若無法優先購買系爭土地「全部」，則原告亦是主張按比例優先購買系爭土地。至於被告呂理木所稱系爭土地之另一占用有訴外人陳美筑部分，就原告所主張之優先購買並無相關，蓋訴外人陳美筑並無主張優先購買，故其占用系爭
土地問題，乃屬最終登記系爭土地權利人如何行使物上請求權問題。再依彰化市公所109年12月14日彰市城觀字第1090051446號函所示系爭土地與同段（重測前之阿夷段茄苳腳小段204地號）於扣除被占用為道路外，其餘雖已被套繪為法定空地。然依臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第22號之研討意見表示農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項有關套繪及解除套繪管制之規定，乃在落實已申請興建農舍之農業用地不得重複申請之目的，非在限制已興建農舍之農業用地之分割。故上開辦法第12條第2項就已興建農舍之農業用地所為分割之限制，顯已超過母法授權之範圍，應不生效力。從而，如題所示土地之共有人自得訴請分割該土地。準此，系爭土地上並不會因套繪緣故，而無法分割等語。並聲明：⒈確認原告陳柏寧、陳亭君對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件拍賣系爭土地（權利範圍：全部）之優先購買權存在。⒉被告呂理木應將106年11月30日以「拍賣」原因，就被告康有銘所有系爭土地之所有權利（應有部分1/3）所辦理之移轉登記予以塗銷，回復為被告康有銘所有1/3。⒊被告康有銘應就系爭土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之一）之移轉登記予以塗銷；暨被告呂理木應就系爭土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之二）之移轉登記予以塗銷，並均回復為被告陳江水（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍二分之一）及陳江銓（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍二分之一）。⒋被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有系爭土地（權利範圍均二分之一），以本院101年司執字第33294號於103年12月16日所拍賣之相同價格（即2083萬元）及條件與原告陳柏寧、陳亭君訂立買賣契約，並於原告陳柏寧、陳亭君將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有之系爭土地（權利範圍均為二分之一）所有權移轉登記予原告陳柏寧、陳亭君二人（陳柏寧取得695289/0000000，陳亭君取得304711/0000000)。⒌訴訟費用由被告負擔。
被告等則以：
㈠被告呂理木：
⒈原告陳柏寧、陳亭君並非28號房屋之所有權人（或事實
上處分權人），原告陳柏寧並非左一房屋、左二房屋之事實上處分權人，而無優先購買權：
⑴原告等根本不是28號房屋所有權人（或處分權人），
原告陳柏寧亦不是左一房屋、左二房屋事實上處分權人，實乃和其近親即債務人陳江銓、陳江水、通謀脫產而取得稅籍，尤其稅籍也不能為所有權或處分權之唯一證據（最高法院70年台上字第3760號判例參照），且因訴訟方便依稅籍主張未必是「事實」，但如斟酌原告和陳江銓等關係和債務人之經濟狀況即知為通謀。又訴外人陳美筑、陳如宣、陳艷虹（即陳沛潔）為陳江水之女，原告為陳江銓之子，楊林阿例乃陳江銓太太之姐之婆婆均為近親，且陳江銓、陳江水86年即遭拍賣抵押物、88年也遭假扣押（以上均見本院88年執全字第1272號卷）、92年度執全字第1637號案在92年6月查封，陳江銓即在同月7日將稅籍變更予楊林阿例之脫產行為，由此案可知陳江銓為芬園農會之徵信估價職員，具有相關知識，甚且在93年7月31日訊問稱有將建物賣給其子陳亭君「好幾年」。為何依彰化縣稅務局109年7月2日彰稅房字第1096017073號函所附之房屋稅籍資料可知，陳江水、陳江銓稅籍似均是文號88、87、204、206、219、208等同時變動予子女等，足證為了脫產，根本沒有買賣。
⑵本院106年度訴字第445號案尚未確定，且該案先位乃
主張「不當得利」，而非優先購買。而民法第425條之1之文字乃載「推定」在房屋使用期限內有租賃關係，並非「視為」，且原告和原債務人陳江銓等一人為近親，且從未有支付地主任何租金證據，足證其間頂多也只是「使用借貸」關係，因此即無優先承買之問題。尤其民法第426條之2乃「依同樣條件優先承買之權」，但原拍賣乃「整筆土地拍賣」，故怎能由原告挑三揀四的購買呢？甚且其主張特定位置，更有「價差」問題，怎能用同一價格購買「特定」位置呢？又87、88年稅籍以買賣變更，為何在104年元月11日才在本院執行處提出租期自96年1月1日起至115年12月31日止之租約即陳江水96年7月8日死亡前半年生效之租約？顯然違背常理，愈足證為假過戶、假租約。
另建照之房屋似和現況不同，此請比對106年訴字第445號卷之第108頁之現況圖，故是否未改建即需原告舉證之。
⒉原告二人於87年均未滿20歲（一個72年次，一個70年次
），如何有能力買賣？尤其是向自己父親或伯父之近親，故本院102年度訴字第103號民事判決第7頁中㈡即認為其等不可能買賣，而臺中高分院102年度上易字第460號乃因彰化銀行「自認」其有事實上處分權才敗訴，但彰化銀行自認不能拘束被告。又本院107年度訴字第829號之該案被告盧錫銘自認，被告並未參與，尤其該案並未審酌陳江水、陳江銓遭查封及近親之事實，且被告亦非102年度訴字第103號及107年度訴字第829號當事人，也未參與，故對被告無拘束力。
⒊本案應有權利失效之情形，因為執行處否定其優先權後
原告也一直未起訴主張權利，迄今已5年多，最重要是被告103年12月22日具狀執行處，主張原告要提起訴訟確認之，原告方面在103年12月、104年1月也均有閱卷，卻遲不訴訟，而在另案即本院106年度訴字第445號也未主張已優先承買而可對抗被告所有權契約，故顯已權利失效，即有違誠信原則；且被告於103年12月16日應買得標後，原告之代理人並於是日表示有優先承買權，顯然原告於103年12月16日，即已知悉土地出賣之通知，又不論是土地法第104條或是民法第426條之2第2項規定，皆認僅需實際受有通知即可（最高法院98年度台上字第96號、104年度台上字第1573號民事判決意旨參照），故原告遲於104年11月11日才實際提出優先承買之要求及資料，明顯已逾法定之通知後十日，依此情形，原告既屬擬制之拋棄優先承買權即不得再行主張，目的即是為了法秩序安定，否則即有違誠信原則。退步言之，縱原告得主張優先承買，亦因提出之證明文件不符合應檢附之文件而失權。而被告因法院拍賣取得，此應依強制執行法為之，否則何人敢向法院應買，且本案強制執行程序早已終結多年，實不能再另循途徑訴訟，即原告當初既然知道拍賣且有所動作，自應依強制執行法異議、第三人異議之訴程序為之，但卻對拍定結果均毫無動作，即至少應生「失權」效果，況原告遲至109年5月14日方對被告起訴主張有優先承買權存在，顯屬長期知悉卻長期不行使之情況，顯然有悖於法之安定性意旨，觀本案拍定條件係以103年12月16日之拍定條件，物換星移之下，今於109年復以103年之條件主張優先承買，是否因嗣後房地價格飆漲後才考量主張優先承買已非無疑；如此長期不行使優先承買權之事實，更是足以引起出賣人與買受人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，故原告之主張顯然有欠公允並與誠信原則有違而應當失權。
⒋系爭土地為「農牧用地」，縱能分割也不能超過兩筆，
因原共有人只有兩人，故原告請求違反農發條例，倘原告請求購買全部，則另一占用人陳美筑部份要如何處理呢？系爭土地既然為農牧用地，建屋即為違法，違反農地農用政策，故解釋民法第425條之1實有「限縮解釋」之要，否則豈非鼓勵違法。又系爭土地原即為共有，依原告主張地上建物也是由兩位共有人取得所有權，原告兩人以外另有一個陳美筑有地上物，故地上物所有人欲主張優先承買，怎能只由原告兩人主張優先承買，實應由三人共同行使等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡被告康有銘、王士銘律師即陳江水及陳江銓之遺產管理人
，均未於言詞辯論期日到庭陳述，亦未提出書狀表示意見。
兩造不爭執事項：
㈠坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地（重測前為彰化縣○○
市○○段○○○○段000○000地號，下稱系爭土地），原為陳江水、陳江銓共有，應有部分各二分之一；陳江水、陳江銓因向彰化縣芬園鄉農會借款，陳江水於78年間、陳江銓於83年間，分別將渠等上開土地應有部分二分之一，各自設定最高限額抵押權與彰化縣芬園鄉農會，（芬園鄉農會後由彰化商業銀行股份有限公司《簡稱彰化銀行》予以合併），嗣陳江水、陳江銓未依約還款，彰化銀行92年、93年對渠等聲請強制執行取得債權憑證，101年彰化銀行再對陳江水、陳江銓對上開700、704地號土地聲請強制執行，經本院101年司執字第33294號清償債務事件執行拍賣，其中系爭700地號土地於103年12月16日由被告康有銘承買1/3、被告呂理木承買2/3共同投標，以20,830,000元得標拍定取得，本院於104年3月4日核發不動產權利移轉證書。
㈡陳江水、陳江銓於71年間為起造人，就坐落彰化縣○○市○○
段○○○○段000地號土地興建農舍一棟，向彰化市公所申請使用執照，彰化市公所於71年11月2日發給彰市駿工字第28983號實施區域計畫地區自用農舍使用執照，整編前門牌號碼彰化市○○里○○○00○0號（整編後為彰化縣○○市○○路○段00號），由陳江水、陳江銓為原始納稅義務人聲請房屋稅籍持分各1/2，稅籍編號00000000000，於87年11月2日變更為楊林阿例及陳亭君各1/2，楊林阿例持分1/2於97年因死亡由楊舜皓繼承為納稅義務人，同年楊舜皓以買賣為由再變更登記納稅義務人為原告陳柏寧，目前上開28號建物之納稅義務人為陳亭君、陳柏寧，持分比例各1/2。㈢78年間陳江銓為起造人，就坐落彰化縣○○市○○段○○○○段000
○000地號土地興建農舍，205地號土地上5戶，204地號土地上一戶，向彰化市公所申請使用執照，彰化市公所於78年7月5日發給彰市工字第3884號實施區域計畫地區自用農舍使用執照，205地號土地（重測後為茄苳段700地號）上之農舍門牌號碼為彰化縣○○市○○里○○路○段00號、36之1號、36之2號、36之3號、36之4號，房屋原納稅義務人為陳江銓、稅籍編號依序為00000000000、00000000000、00000000000、00000000000、00000000000，於87年10月14日以買賣為由變更納稅義務人訴外人陳美筑即陳艷鳳（即陳江水之配偶）；204地號土地（重測後為茄苳段704地號）上一戶農舍門牌號碼為彰化縣○○市○○里○○路○段00號，房屋原納稅義務人為陳江水、稅籍編號依序為00000000000，於87年間日以買賣為由變更納稅義務人原告陳柏寧。
㈣系爭700地號土地上又興建門牌號碼彰化縣○○市○○里○○路○
段00○○0號左一、左二建物，並申請房屋稅籍編號00000000000、00000000000，起課年87年7月，左一建物原始納稅義務人登記為陳艷虹，96年以買賣為由變更納稅義務人為原告陳柏寧，左二建物原始納稅義務人登記為楊林阿例，楊林阿例97年死亡由楊舜皓繼承登記為納稅義務人，同年楊舜皓以買賣為由變更納稅義務人為原告陳柏寧。
㈤原告二人為陳江銓之子女，陳美筑即陳艷鳳、陳沛潔即陳
艷虹為陳江水之女，陳江水及陳江銓死亡後，其全體繼承人均拋棄繼承，而無人繼承，經本院裁定指定王士銘律師為其二人之遺產管理人。本院得心證之理由：
㈠經查，陳江銓、陳江水於71年間將系爭700地號土地出租予
訴外人盧怡藤興建系爭28號建物，雙方約定租賃期間所建造系爭28號建物於租期屆滿時歸由陳江銓、陳江水取得；另系爭36號等五筆建物及704地號土地上73號一筆建物為訴外人張朝銀於76、77年出資興建，且租賃契約之雙方約定租期屆滿系爭建物歸屬出租人即陳江銓二人所有，並以租金抵充鐵皮屋價金，故上開各建物於盧怡藤、張朝銀出資建興完成時，即已由盧怡藤、張朝銀先行分別取得前揭建物之所有權，於83年租期屆滿時，經以全部租金抵充鐵皮屋興建費用後，盧怡藤、張朝銀將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與陳江水、陳江銓二人，故陳江水、陳江銓二人取得系爭28號建物之事實上處分權，並未取得所有權等情，此經台灣高等法院台中分院102年度上易字第460號確定判決認定事實在案，亦為兩造所不爭執。
㈡又查，彰化縣○○市○○路○段00號係由陳江水、陳江銓為起造
人聲請建築執照及使用執照，並登記其二人為原始納稅義務人，聲請房屋稅籍持分各1/2，惟事實上卻是由訴外人盧怡藤出資興建取得原始所有權，租期屆滿盧怡藤將事實上處分權讓與陳江水、陳江銓二人；而彰化縣○○市○○里○○路○段00號、36之1號、36之2號、36之3號、36之4號，雖由陳江銓為起造人聲請建築執照及使用執照，並聲請房屋稅籍時登記其一人為原始納稅義務人，然事實上係由訴外人張朝銀出資興建取得原始所有權，租期屆滿張朝銀再將事實上處分權讓與陳江水、陳江銓二人，顯然建築執照及使用執照之起造人暨房屋稅籍登記之納稅義務人，事實上均與房屋所有權人不相符，陳江水、陳江銓於登記為房屋納稅義務人之初時，既非房屋所有權人亦尚未取得房屋事實上處分權，係於數年以後租約到期因與承租人有如上之約定始取得事實上處分權，因此前揭建物欲認定事實上處分權人究竟為何人所屬，尚難僅以納稅義務人之原始登記及變更登記為認定之依據，仍須有具體之事證予以判定，故系爭28號建物雖於87年11月2日以買賣為由變更納稅義務人為楊林阿例及陳亭君各1/2，楊舜皓因繼承楊林阿例而登記為納稅義務人，於同年楊舜皓將其1/2以買賣為由再變更登記納稅義務人為原告陳柏寧，原告仍應就「買賣」之事實提出相關事證證明之。
㈡又查，門牌號碼彰化縣○○市○○里○○路○段00○○0號左一、左
二之建物，原告主張係陳江水、陳江銓各自出資興建，然房屋稅籍左一建物原始納稅義務人登記為陳艷虹，左二建物原始納稅義務人登記為楊林阿例，均非興建人陳江水、陳江銓，此二建物既為陳江水、陳江銓出資興建取得所有權，為何陳艷虹、楊舜皓可分別以買賣為由將房屋納稅義務人變更登記予原告陳柏寧，原告陳柏寧究竟有如何從陳江水、陳江銓取得房屋之事實上處分權，亦須提出確切之證據以實其說，僅以變更房屋納稅義務人之登記尚難佐證之。
㈢本件原告主張彰化縣○○市○○路○段00號及彰化縣○○市○○里○○
路○段00○○0號左一、左二等建物，渠等曾取得房屋之事實上處分權云云，此為被告所否認。經查，原告主張其取得系爭上開建物之事實上處分權無非係以房屋稅籍紀錄表為據，然如前所述，於本件房屋稅籍納稅義務人登記之變更登記，並無法作為取得事實上處分權之證明，縱使異動原因記載為買賣，原告仍須提出其他佐證以實其說；雖台灣高等法院台中分院102年度上易字第460號第三人異議之訴確定判決中曾稱「系爭執行名義債務人陳江水、陳江銓並非系爭建物（指彰化縣○○市○○路○段00號、36號、36之1號、36之2號、36之3號、36之4號、73號）之所有權人，而係於前揭租期屆滿取得系爭建物之事實上處分權人已如前述，而系爭建物之事實上處分權經陳江水、陳江銓輾轉讓予上訴人，上訴人（即陳美筑即陳艷鳳）始為系爭建物之事實上處分權等情，亦為被上訴人（即彰化商業銀行）所不爭」，而認定上開七筆建物之事實上處分權已屬陳美筑即陳艷鳳、原告陳柏寧、陳亭君，係因該案對造彰化商業銀行未予爭執所致，並無以其他任何佐證予以認定之，礙難就此而謂本院不得為相反之事實認定。
㈣再查，門牌號碼彰化縣○○市○○里○○路○段00○○0號左一、左
二之建物，原告主張係陳江水、陳江銓各自出資興建，然房屋稅籍左一建物原始納稅義務人登記為陳艷虹，左二建物原始納稅義務人登記為楊林阿例，亦可證房屋稅籍登記與事實情形並未相符，果如係陳江水、陳江銓出資興建取得所有權，為何陳艷虹、楊舜皓可分別以買賣為由將房屋納稅義務人變更登記予原告陳柏寧，原告變更為房屋納稅義務人均以買賣為由予以登記，則關於買賣契約之約定內容及價金如何支付等即應提出相關事證以證明之，原告既未提出房屋稅籍登記資料以外之證據，對於是否確實與前手有買賣關係存在即有可議，因此原告主張其取得系爭房屋之事實上處分權礙難認定。
㈤綜上，彰化縣○○市○○路○段00號、彰化縣○○市○○里○○路○段0
0○○0號左一、左二等共三筆建物，無證據證明原告有取得房屋之事實上處分權，自並未依民法第425條之1規定對系爭土地取得租賃關係，縱原告所稱96年1月1日曾與陳江水、陳江銓就系爭700地號土地訂有基地租賃契約係屬為真亦同，因此原告不得依土地法第104條第1項主張對系爭700地號土地有優先承買權存在，洵堪認定。從而，原告就系爭土地並無優先承買權存在，其請求判決⒈確
認原告陳柏寧、陳亭君對於本院101年度司執字第33294號給付借款強制執行事件拍賣系爭土地（權利範圍：全部）之優先購買權存在。⒉被告呂理木應將106年11月30日以「拍賣」原因，就被告康有銘所有系爭土地之所有權利（應有部分1/3）所辦理之移轉登記予以塗銷，回復為被告康有銘所有1/3。⒊被告康有銘應就系爭土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之一）之移轉登記予以塗銷；暨被告呂理木應就系爭土地（面積：2163.57平方公尺）於104年3月17日以拍賣為原因所為所有權（應有部分：三分之二）之移轉登記予以塗銷，並均回復為被告陳江水（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍二分之一）及陳江銓（遺產管理人王士銘）所有（權利範圍二分之一）。⒋被告陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）應就其各自所有系爭土地（權利範圍均二分之一），以本院101年司執字第33294號於103年12月16日所拍賣之相同價格（即2083萬元）及條件與原告陳柏寧、陳亭君訂立買賣契約，並於原告陳柏寧、陳亭君將前開價金給付陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）之同時，由陳江水（遺產管理人王士銘）、陳江銓（遺產管理人王士銘）將其各自所有之系爭土地（權利範圍均為二分之一）所有權移轉登記予原告陳柏寧、陳亭君二人（陳柏寧取得695289/0000000，陳亭君取得304711/0000000)，均無理由，不應准許，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 蔡政軒