臺灣彰化地方法院民事判決110年度簡上字第135號上 訴 人 林俶亙訴訟代理人 蔡欣華律師被 上訴人 張琨鴻上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國110年8月26日本院北斗簡易庭第一審判決（109年度斗簡字第125號），提起上訴，本院合議庭於中華民國111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過新臺幣壹拾肆萬伍仟壹佰陸拾壹元，及自民國一○九年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之五十五，餘由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：被上訴人自民國104年9月1日起，向訴外人林秋雄承租其所有門牌號碼為雲林縣○○市○○○路0號房屋（即坐落林秋雄共有雲林縣○○市○○段000地號土地上之同段483建號建物，登記總面積319.88平方公尺，下稱系爭1號房屋）及斗六五路3號之鋼骨造建物（面積340,12平方公尺，下稱系爭3號房屋），每月租金7萬元。嗣被上訴人將系爭1號房屋室內約50坪（約165.84平方公尺）之部分建物及屋前空地約40坪（約132.23平方公尺）（下合稱系爭租賃物），轉租與上訴人，供經營紅牛海鮮熱炒店（下稱紅牛熱炒店）使用，租期自106年5月10日起至114年5月9日止，自106年5月至同年10月，每月租金為5萬5,000元，其餘每月租金6萬元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。詎上訴人自108年8月份起至109年3月份止，共計8個月，未依約繳納房租，且歷月積欠水電費高達31萬1,476元，經屢次催告給付，仍未獲置理。被上訴人不得已乃委請律師提出本件訴訟，理應由上訴人負擔第一審委任費用6萬元。爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付①租金48萬元、②水電費31萬1,476元、③律師委任費用6萬元，共計85萬1,476元等語。
二、上訴人則以：
(一)被上訴人向上訴人誆稱其為地主，使上訴人誤信為真，而承租系爭租賃物。上訴人於108年8月間經友人告知後，復查證相關事證後，始發現被上訴人並非系爭租賃物坐落土地之所有權人，故於108年9月19日寄發存證信函與被上訴人，依民法第92條規定撤銷系爭租約，經被上訴人於翌（20）日收受，故兩造間已無租賃契約存在，被上訴人即不得請求給付租金。
(二)被上訴人未經林秋雄同意，即將向林秋雄所承租之系爭1號房屋之部分，分別轉租予訴外人黃毓昇、上訴人，而將該屋全部轉租，且將系爭3號房屋全部轉租予訴外人唐榮。林秋雄因而於108年9月20日依民法第443條規定，向被上訴人為終止租約之意思表示，故被上訴人自該日起即無任何權利，自不得請求上訴人給付租金。又斯時被上訴人出租之系爭租賃物，因與林秋雄終止租約業已不存在，上訴人締約之真意及目的因錯誤及受詐欺而為之，得依民法第88條、第92條規定撤銷系爭租約。且上訴人於108年9月20日得依民法第435條規定終止租約，兩造間無租約存在，上訴人即無給付租金之義務。
(三)上訴人與訴外人陳柏宏為同居人關係，共同經營紅牛熱炒店，由上訴人與被上訴人簽訂系爭租約。因被上訴人與林秋雄存有租賃糾紛，故林秋雄自行與紅牛熱炒店接觸後，由陳柏宏出名與林秋雄另締租約（實際承租人為上訴人），承租系爭1號房屋及系爭3號房屋，並約定自109年1月1日起至同年3月31日止為裝潢期間免收租金，所有前未給付與被上訴人之租金，上訴人業已與林秋雄達成協議，並直接給付與林秋雄，上訴人並無積欠被上訴人租金可言。另縱認被上訴人請求租金為有理由，亦應扣除上訴人留存之押租金12萬元等語置辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人自108年9月1日起至109年1月13日止，共計4個月又13日之租金26萬5,161元，及自109年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回其餘之訴（即其餘租金、水電費及律師費之請求。被上訴人未提起上訴，已告確定）。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：①原判決不利於上訴人部分廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴應予駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人自104年9月1日起，向林秋雄承租其所有系爭1號房屋及系爭3號房屋，每月租金7萬元，每月10日前繳交（於104年9月4日簽訂書面契約）。
(二)被上訴人將系爭1號房屋室內約50坪（約165.84平方公尺）之部分建物及室外約40坪（約132.23平方公尺）（下合稱系爭租賃物），轉租與上訴人，租期自106年5月10日起至114年5月9日止，自106年5月至同年10月，每月租金為5萬5,000元，其餘每月租金6萬元，兩造並簽訂系爭租約。
(三)上訴人自106年5月10日起使用系爭租賃物迄今。
(四)上訴人於108年9月19日寄發存證信函與被上訴人，主張被上訴人謊稱係系爭租賃物坐落土地之所有權人，且以林秋雄為出租人名義偽造另件租約（於105年9月30日簽訂、承租人黃毓昇）為由，依民法第92條規定撤銷系爭租約，並請求返還已繳納之租金，經被上訴人於同年月20日收受。
(五)上訴人自108年9月份起至109年3月份，均未繳納房租與被上訴人。
(六)林秋雄於108年9月20日以被上訴人積欠2期以上租金、違法轉租、偽造其簽名及指紋為由，發函終止其與被上訴人間租約，經被上訴人於同年月23日收受。
(七)林秋雄起訴請求被上訴人給付租金及遷讓返還房屋，經臺灣雲林地方法院109年度訴字第126號受理，其等於109年4月24日和解成立。
(八)林秋雄於109年9月29日發函請求被上訴人履行和解內容。
(九)林秋雄與陳柏宏於109年1月14日就系爭1號房屋及系爭3號房屋訂立房屋租賃契約，並約定自109年1月1日起至同年3月31日止，為裝潢期間，免收租金。
五、兩造爭執事項：
(一)被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付自108年9月1日起至109年1月13日止之租金26萬5,161元，有無理由？
(二)上訴人抗辯，林秋雄已於108年9月20日終止與被上訴人間租賃契約，被上訴人已無使用系爭租賃物之權利，不得請求上訴人請求給付租金，有無理由？
(三)上訴人抗辯其得依民法第88條、第92條第1項規定，撤銷系爭租約，是否有據？
(四)上訴人抗辯，其得依民法第435條規定終止系爭租約，有無理由？
(五)上訴人抗辯，得以其對被上訴人之押租金債權120,000元，與本件租金債務抵銷，是否可採？
六、得心證之理由：
(一)上訴人抗辯被上訴人無使用系爭租賃物之權利，不得請求上訴人請求給付租金，係無理由：
1.租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1537號、97年度台上字第979號判決意旨參照）。
2.查兩造簽訂系爭租約，被上訴人將系爭租賃物轉租與上訴人，租期自106年5月10日起至114年5月9日止，自106年5月至同年10月之每月租金為5萬5,000元，其餘每月租金6萬元，上訴人並自106年5月10日起使用系爭租賃物迄今等事實，為兩造所不爭執，可見被上訴人於108年9月1日起至109年1月13日止之租賃期間，已依約提供系爭租賃物與上訴人使用。雖被上訴人未經系爭租賃物所有權人林秋雄同意，即以自己名義出租與上訴人，且嗣後林秋雄於108年9月20日終止與被上訴人間租賃契約，然依上開說明，兩造間系爭租約於未經合法撤銷或終止前仍屬有效，而上訴人於上開期間亦無不得依約使用系爭租賃物之障礙，則被上訴人基於兩造間系爭租約之約定，請求被上訴人給付自108年9月1日起至109年1月13日止之租金26萬5,161元，即屬有據。
3.上訴人雖抗辯其業已與林秋雄達成協議，將先前未給付與被上訴人之租金，直接給付與林秋雄，上訴人並無積欠被上訴人租金云云。然上訴人與林秋雄間所為協議，既未經被上訴人同意或承認，林秋雄無據取得兩造間系爭租約之租金債權，則上訴人向無受領權之人清償兩造間租金債務，自不生清償而消滅債之關係之效力，是上訴人此部分抗辯，係無可採。
(二)上訴人不得依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭租約：
1.意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第88條、第92條第1項前段分別定有明文。民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號裁判意旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判意旨參照）。
2.上訴人辯稱被上訴人出租之系爭租賃物，因與林秋雄終止租約業已不存在，上訴人締約之真意及目的因錯誤及受詐欺而為之，得依民法第88條、第92條規定撤銷系爭租約云云。然查，兩造於106年5月間簽訂系爭租約，而林秋雄係於108年9月20日發函終止其與被上訴人間租約等事實，為兩造所不爭執，是兩造簽訂系爭租約時，被上訴人係向林秋雄合法承租系爭租賃物，則上訴人以系爭租約簽訂後始發生之事實，抗辯其於簽訂系爭租約時之意思表示，因此等尚未發生之情事受有詐欺或錯誤，其得依民法第88條、第92條規定撤銷系爭租約之意思表示云云，顯屬無稽。
3.上訴人辯稱被上訴人誆稱其為系爭租賃物坐落土地之地主，使上訴人誤信為真，因而承租系爭租賃物云云。然上訴人並未提出任何證據證明被上訴人有向其佯稱為土地所有權人之情事，是其此部分抗辯，即難採信。且上訴人向被上訴人承租系爭1號房屋之部分，供作經營紅牛熱炒店使用，其亦未說明被上訴人佯稱為地主之行為，與上訴人陷於錯誤而承租系爭1號房屋間有何因果關係，從而，上訴人抗辯得依民法92條規定，撤銷系爭租約之意思表示云云，係屬無據。
(三)上訴人固抗辯，林秋雄於108年9月20日對被上訴人終止租約，被上訴人出租之系爭租賃物，因與林秋雄間租約終止，業已不存在，上訴人得依民法第435條規定終止系爭租約云云。惟民法第435條第1項所定「租賃物一部滅失」，係指租賃標的物其「物理」性質上之一部滅失而言。然上訴人自106年5月10日起使用系爭租賃物迄今，為兩造所不爭執，是系爭租賃物並無房屋或土地本身一部滅失之情形，顯與民法第435條第1 項所定要件不符，是上訴人援引民法第435條作為請求終止租約之依據，顯有未合。再者，租賃契約為債權契約，租賃契約之有效成立，本不以出租人有權出租租賃物為要件，業如前述，上訴人並未主張及說明其有何因第三人主張權利，致不能按系爭租約使用租賃物之情形，則上訴人僅以林秋雄於108年9月20日終止與被上訴人間租約一事，即謂其得自該日起終止兩造間系爭租約云云，係有所誤。
(四)上訴人所為抵銷抗辯，係有理由：
1.按押租金係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，惟租賃關係如已消滅，承租人請求出租人返還押租金，自非法之不許。查上訴人已交付被上訴人押租金12萬元一情，為被上訴人所不爭執。依系爭租約第5條約定：「乙方（指上訴人）應於訂約時，交與甲方（指被上訴人）12萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見原審卷第16頁），可見兩造約定於租賃關係消滅後，且上訴人交還租賃物，被上訴人即負有返還押租金之義務。
2.查上訴人於109年1月14日由陳柏宏出名與林秋雄就系爭1號房屋及系爭3號房屋訂立房屋租賃契約一情，為被上訴人所不爭執（見本院卷第92頁）。又林秋雄與被上訴人於109年4月24日成立訴訟上和解，和解成立內容為： 「①兩造就系爭1號及3號房屋租約終止。②被告（即本件被上訴人，下同）所積欠原告之租金37萬元及水電費5萬元，合計42萬元，願分3期平均給付完畢。③被告願於今日起6個月內將系爭3號房屋之「249串燒店」騰空交還原告，並每月給付原告5,000元作為補償。④被告願於今日起2個月內將系爭1 號及3 號房屋之『紅牛海鮮熱炒店後方之鐵皮屋』騰空交還原告，並每月給付原告1萬元作為補償。」，有和解筆錄在卷可稽（見原審卷第99頁）。觀諸上開和解內容，被上訴人不爭執其與林秋雄間租賃關係業已終止，且約定被上訴人應於一定期限內，騰空返還系爭租賃物範圍以外之建物。而被上訴人於本院審理中自陳，紅牛熱炒店部分（即系爭租賃物）是由林秋雄另外出租與該店家，故其等間和解內容並未處理該部分等語（見本院卷第138頁）；且具狀表示「原審僅認定上訴人於109年1月13日前有給付被上訴人租金之義務，自難認有何違誤。」（見本院卷第123頁），可見被上訴人與林秋雄成立和解時，乃知悉上訴人有於109年1月14日與林秋雄簽訂租賃契約之情事，並且同意自該日起由林秋雄向上訴人收取後續之租金，堪認兩造間租約關係已然消滅，且上訴人對被上訴人亦無遷空交還系爭租賃物之義務，則上訴人依系爭租約第5條第3項之約定，得請求上訴人返還押租金12萬元，從而，上訴人以其對被上訴人之押租金債權，與本件租金債務互為抵銷後，尚應給付被上訴人租金14萬5,161元（計算式：26萬5,161元－12萬元＝14萬5,161元）。
七、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金14萬5,161元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月28日（見原審卷第33頁所附本院北斗簡易庭送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上開應准許部分，原審判決命上訴人為給付，並依職權為假執行宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄，為無理由，應由本院駁回此部分之上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
民事第三庭 審判長 法 官 洪榮謙
法 官 洪堯讚法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
書記官 張茂盛