臺灣彰化地方法院民事裁定110年度聲字第53號聲 請 人 温梓佑相 對 人 劉芳欣
王起多劉慧華文琳林淑華許黃瑞香謝慧貞林星龍彭富發林月滿彭美玉彭美月吳梦潔簡麗寬林鈺凱李謀孝廖慧珠彭貴昇彭貴鑫潘秀卿吳麗雪陳建華張金紡江玉堅
曾譯如林盈臻陳士杰彭景妹盧麗貞
洪曉玲洪王淑媛洪銘鴻李齡華
邱美齡詹家瑜黃暉凱黃銘璿彭建強黃春子連聖隸石偉佑許文宗高子惠鄭麗文李進峯田文絜
洪翠美上列當事人間請求變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用新臺幣貳仟元由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：㈠兩造所居之公寓大廈為中華名門公寓大廈，聲請人前向訴 外
人賴炳祥購買取得該公寓大廈建物及持分土地（訴外人賴炳祥自前手取得建物後完全未住居或使用，多年後出賣予聲請人），並與相對人等共有坐落彰化縣○○市○○○段0000○號（下稱系爭4754建號）即門牌號碼為彰化市○○○路000巷00號地下樓建物，主要用途包括停車場、避難室、梯間、門廳、車道及屋頂突出物等公共設施，僅編列1個建號即系爭4754號位於地下一樓，經原始建商以人為方式劃分為59個汽車停車位，惟該地下室停車位並無獨立編列建號，且亦未於共有部分之應有部分登記狀態中加註含停車位編號等情，有土地建物查詢資料在卷可證，此一事實，為兩造所不爭執。
㈡系爭4754建號建物，於公寓大廈管理條例施行前即由中華名
門公寓大廈之建物共有人持分共有，並經原始建商劃分59格停車位，訴外人賴炳祥分管取得系爭車位之應有部分所有權持分1/59，則聲請人向訴外人賴炳祥購買取得系爭車位之應有部分所有權，本應基於所有權使用系爭車位。然相對人彭美月並非系爭4754建號編號56號車位之所有權人，編號56號車位為原本為訴外人賴柄祥向前手講買而取得所有權（包括建物所有權及持分）為有權占有，卻數十年來從無使 用，卻遭相對人彭美月所佔用主張權利並出租；並經相對人彭美月向本院提起返還所有權等訴訟，經本院第一審簡易庭駁回起訴後，經其上訴本院合議庭改判決認為前開編號56號車位為經原始分管由相對人彭美月取得使用權利。
㈢經細查前開案件中（即108年度簡上117號、108年度簡字第2
號）認定，相對人彭美月、彭美玉二人，共計經由拍賣取得持有系爭4754建號持分建物，過程分析如下：
⒈相對人彭美月、彭美玉、彭梁滿等三人之二、三樓建物所有權狀，證明該三人有建物所有權。
⒉相對人彭美月、彭美玉等二人之地下室停車場、權利範圍
各1/59之建物所有權狀，證明該二人有地下車場建物所有權，並主張編號32號車位、編號33號車位為其等使用（當然也主張編號56號車位為其使用，但不實在，容後分析之）。
⒊相對人彭美月於前開確定事件審理時之108年4月12日提出
民事準備㈠狀，提出原本停車場之原始電腦繕打之證物三即中華名門社區地下停車位確認表，其中編號31號車位分配為彭富煙所有、編號56號車位為空白，並主張手寫之證物四即中華名門社區地下停車場確認表為偽造，後審理過程中自承主張經拍賣取得原為彭富煙所有之地下停車場編號31號車位。
⒋則若果，經相對人彭美月所提出之證物三、四等證據資料
為真者，則相對人彭美月確實非為編號56號車位之所有或使用人或經分管後之使用人，亦即停車位之使用完全無經過分管協議或共有專用之共識，理由如下：
⑴由證物三即中華名門社區地下停車位確認表，其中編 號
56為空白，即可知悉最原始之編號56號車位無人使用（因為屬訴外人賴炳祥所購買而多年未住居使用），故為空白。
⑵經前開證物一即相對人彭美月、彭美玉、彭梁滿等三人
之二、三樓建物所有權狀、證物二即相對人彭美月、彭美玉等二人之地下室停車場、權利範圍各1/59之建物所有權狀，可知悉在相對人彭美月經拍賣取得編號31號車位前，相對人彭美月、彭美玉之地下停車場僅僅有【兩個停車位】（即編號32號車位、編號33號車位）。依經驗法則及常情，相對人彭美月、彭美玉為家人關係，停車位在隔壁，乃屬當然，且建商為其父親，停車位當然在隔壁更為方便，此由其父親之兄弟彭富煙之編號31號車位在旁，更可知悉此經驗法則確實如此；而相對人彭美月、彭美玉僅僅有兩個停車位所有權狀，是否有可能有不知名的第三個編號56號車位使用權利，相對人彭美月稱其係經分管而來？其為經拍賣取得，卻提出如前述之編號56號車位為空白之證據資料，即知悉並無任何分管，且其經拍賣取得後何時有分管協議？續由相對人彭美月所提出證物三即中華名門社區地下停車位確認表，其中編號56號車位為空白，即可知悉最原始之編號56號車位無人使用，則相對人彭美月如何主張編號56號車位係分管而來？與誰分管？何年何月何日分管？如何分管使用遠在天邊、距離編號32號車位、編號33號車位甚遠之編號56號車位？然卻經本院合議庭改為認定，並經判決確定。又相對人彭美月、彭美玉共計僅僅有2個停車位所有權，其卻主張分管出有編號32號、編號33號、編號56號等三車位使用（後來在拍賣取得編號31號車位），並經相對人彭美月以每月交清潔費新臺幣（下同）250元後將編號56車位出租他人每月收取2,000、3,000元承租費用，則編號56號車位之所有權人（無論為誰，即為訴外人賴炳祥，並由聲請人取得後續為繳納）每年繳地價稅、卻無使用權，試問：這甚麼道理？這甚麼經驗法則？這甚麼分管協議？⑶訴外人賴炳祥從未居住該處，因而完全未知悉車位遭人
無權使用及出租，於出售聲請人後始知悉前開情事！而相對人彭美月經拍賣取得編號31車位後開始未繳納清潔費，卻稱其繳納清潔費包括編號56號車位，以證明其經分管取得之事實，且訴外人賴炳祥於出賣聲請人時即有告知聲請人關於編號56號車位被人占用，後來聲請人告知占用人及管理員，經占用人 遷走後由聲請人使用該車位，始知悉稀對人彭美月將編號56號車位租給別人。
㈣承上，爰依民法第820條第2項規定，對於系爭4754建號之停
車使用方式有應予變更停車使用方式之必要等語。並聲明：⒈兩造共有系爭4754、4755建號之停車使用方式應予變更（停車使用方式容後補呈）。⒉聲請費用由相對人負擔。
二、經查：㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，98年修正後之民法第820條第1項、第2項分別定有明文。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用；共有人以分管契約約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之成立，固須經全體共有人之同意，但未能成立分管契約時，於上開規定修正，98年7月23日施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2項、第4項參見）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。至於修正之同法第818條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配得依契約另為約定，即共有人依契約之約定，其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分定之，均無不可；此與對共有物使用收益之方法，屬民法第820條第1項共有物管理之範疇，尚有不同（最高法院106年度台上字第151號判決意旨可資參照）。㈡次按共有物之分管，係指共有人各自分別占有共有物之特定
部分為使用、收益而言，且分管為契約，自應經全體共有人同意（最高法院85年度台上字第53號、86年度台上字第1382號判決參照）。而民法第818 條於98年1月23日修正前，原係規定：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」等語，嗣因立法者認：本條意旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重。縱使各共有人依該協議實際可為使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍，乃仿修正條文第820條第1項，於民法第818條規定內增加「除契約另有約定外」等語，亦有該法文立法理由在卷可稽，觀諸上開立法理由，顯然肯認共有人關於共有物使用收益分配之約定，係屬分管協議（契約），準此，共有人欲對共有物之特定部分為占有、收益而成立分管契約，即須徵得共有人全體同意。故依此而成立之分管契約自不得適用民法第820條之規定予以變更至明。㈢經查，本件聲請人主張中華名門公寓大廈區分所有權人，共
有之坐落彰化縣○○市○○○段0000○0000○號（下稱系爭4754、4755建號）即門牌號碼為彰化市○○○路000巷00號地下一樓，經原始建商以人為方式劃分為59個汽車停車位，而依據本院108年簡上字第117號返還停車位事件之確定判決認定「本件中華名門社區之公寓大廈住戶規約/組織章程第二條專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分第四條定明『停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如（附件二）』，且該附件二之中華名門社區停車空間使用契約書其上亦載『…使用約定專用部分時，乙方應遵守規定事項，如有違反約定之情況，甲方得終止本契約。⑴每月月底將次月之約定專用權使用管理費用新臺幣元繳交甲方。…等語』。（見本院簡上卷第61至71頁），可知中華名門社區之公寓大廈全體區分所有權人均有關於車位空間約定專用之分管協議，各買受人與輾轉繼受者應受該分管協議之拘束，是上訴人（即彭美月）是否為適法使用系爭車位（即編號56號之車位），當視其使用狀況是否符合該分管協議。…，堪認上訴人確實係依前揭中華名門社區之公寓大廈住戶規約取得系爭車位之專用權，為履約而繳納系爭車位之費用，則上訴人確實就系爭車位有約定分管之專用權」等語，顯然系爭4754、4755建號地下一樓所規劃之停車位其使用方法，區分所有權人間早已訂有關於共有物使用收益之分管契約存在，自應依該契約所約定之內容使用停車空間始為適法，依前揭說明顯非屬民法第820條適用之範疇，聲請人自無依民法第820條第2項規定聲請法院裁定變更共有人間就系爭地下停車空間所為使用收益分配管理之餘地。
三、從而，聲請人主張系爭4754、4755建號建物地下停車位之管理方式顯失公平，聲請本院依民法第820條第2項規定請求准就兩造共有坐落彰化縣○○市○○○段0000○0000○號之停車使用方式應予變更，於法未合，應予駁回。
四、據上論結，本件聲請不應准許，爰裁定如主文。中 華 民 國 110 年 7 月 21 日
民事第三庭 法 官黃倩玲以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
書記官 蔡政軒中 華 民 國 110 年 7 月 21 日