臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1008號原 告 蔡泓茂訴訟代理人 黃汩阡被 告 昱曜建設有限公司法定代理人 陳朝朋訴訟代理人 施宥毓律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣912011元，並自民國110年11月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣304000元為被告供擔保後得假執行。但被告如提出新臺幣912011元為原告供擔保，免假執行。
事實及理由
一、原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）912011元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，且願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：原告於民國（下同）107年9月30日以670萬元（含土地價款268萬元，房屋價款402萬元）向被告購買其預售之「昱曜寬庭」建案Ｂ2房屋及所坐落之土地應有部分（下總稱為系爭不動產），簽有房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋預定買賣契約）、土地預定買賣合約書。當時簽約時原告係以原告之子蔡宜麟作為購買人，此部分因被告建議原告將購買人變更回原告作為購買人，未來房屋核貸條件比較優勢，故雙方同意變更以原告作為購買人。原告於簽約時已交付150萬元，餘520萬元尾款待銀行貸款核貸後逕予交付。依系爭房屋預定買賣契約第11條「（開工及取得使用執照期限）一、本預售屋之建築工程應在民國107年10月31日之前開工，民國109年3月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。……二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；第15條「（通知交屋期限）一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：（一）賣方付清因延遲完工所應負之遲延利息於買方。（二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未善盡事宜以一次為限，應於交屋前完成修繕……（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」；第17條「（貸款約定）……四、有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」。查被告開工日期為107年11月1日，房屋竣工日為109年6月10日，取得使用執照日期為109年8月31日，均違反約定。從而，計算被告遲延153日取得使用執照（依約應於109年3月31日前取得，實際於109年8月31日取得），應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息114750元（計算式：150萬元×萬分之5×153日）。又被告逾期交屋351日（應於109年9月30日前交屋，實際交屋為110年9月16日），應給付原告逾期交屋之遲延利息765050元（計算式：109年10月1日至110年3月7日共158日，已繳房地款150萬元×萬分之5＝118500元＋110年3月8日至110年9月16日共193日，已繳房地款670萬元×萬分之5＝646550元）。此外，金融機關於110年3月8日核撥貸款536萬元，每月利息5719元，換算每日為190.6元，被告應給付原告110年4月1日至110年9月16日共169日之利息32211元等語。
二、被告聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，若受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行。抗辯略以：
㈠按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意
思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，民法第320條定有明文（新債清償）。又債之更改，係成立新債務而消滅舊債務之契約，因此債務人因清償舊債務而負擔新債務時，其性質究係債之更改抑或新債清償，應依當事人之意思表示定之，最高法院105年度台上字第1064號判決可加參照。查被告係與原告之子蔡宜麟簽立系爭房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約書，其後因蔡宜麟資力不足，並改由原告與被告於110年2月17日訂定不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）。比較兩份契約，系爭不動產買賣契約已無系爭房屋預定買賣契約第11條第1項按期取得使用執照及第17條第4項核貸後通知交屋日前之利息由賣方負擔之規定；系爭房屋預定買賣契約第15條之通知交屋期限亦與系爭不動產買賣契約第8條（點交日期：尾款付清日）有異，足見兩造有以系爭不動產買賣契約取代系爭房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約之意思。又原告既稱被告遲至109年8月31日始取得使用執照，已有逾期之情事，惟於110年2月17日與被告訂立系爭不動產買賣契約時，均未向被告提出有使用執照逾期等問題，更無表示要依系爭房屋預定買賣契約第11條第2項向被告請求遲延利息，足徵兩造應有成立系爭不動產買賣契約以消滅系爭房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約之債之更改意思，故原告據系爭房屋預定買賣契約向被告請求，即屬無據。
㈡退步言之，縱認兩造並無債之更改意思，兩造訂立前述兩份
契約規範內容不同，代表兩造間至少應有新債清償意思。依系爭不動產買賣契約第8條第8項，兩造就系爭房屋約定之點交日期為尾款付清日，原告係於110年9月17日始付清尾款，兩造早一日於110年9月16日點交房屋，被告新債務已清償，依前述民法第320條，系爭房屋預定買賣契約之舊債務即消滅，原告亦不得據此向被告請求。
㈢此外，兩造於110年9月16日交屋時亦同時結算相關稅費（契
稅，代書費等），結算結果為原告應給付被告約7萬餘元，原告亦於翌日付訖，而依系爭房屋預定買賣契約第15條第1項第1款「……於交屋時雙方應履行下列各目義務：賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於買方。」，是兩造若無 債之更改或新債清償之意思，原告何以未據此與該第11條、第17條之遲延利息為一併結算或請求，而係遲至交屋後始提起訴訟請求？被告何以願將不動產相關證明文件均交予原告？足見雙方已為債之更改或新債清償。
㈣被告確實於準備申請使用執照時，因鄉公所要求「昱曜寬庭
」之社區道路得合法接上社區旁之秀厝二街，遂要求取得接鄰秀厝二街之秀安段1860-17地號交通用地。被告自108年間即向國有財產署中區分署申購，直至109年1月22日始經該分署同意，並至110年8月4日始完成前開土地之移轉。前述109年1月22日取得同意之隔日即為農曆年假，被告實際上可取得使用執照之期限僅剩約兩個月，又因福興鄉公所人員不諳部分使用執照之核發流程，因而遲至109年8月31日始核發包含系爭房屋在內之部分使用執照。此不應歸責於被告，參照「按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230條定有明文。次按所謂不可歸責債務人之事由，係指發生於外部而債務人無故意或過失之事故而言（最高法院109年度台上字第346號民事裁判）」，被告自不應負系爭房屋預定買賣契約第11條第2項之遲延責任。
至原告所稱係因被告增建而變更建造執照以致須申購前述秀安段1860-17地號交通用地而延宕使用執照申請云云，從系爭不動產之使用執照可知，與該增建部分無關，原告只是臆測。另原告所稱被告於110年8月4日取得秀安段1860-17地號交通用地後，隨即於同月31日取得使用執照，期間不到一個月 ，亦有誤會。因被告係以該土地使用權同意書申請使用執照，並非遲至110年8月4日始以土地產權移轉證明書申請之。
㈤依系爭房屋預定買賣契約第15條第1項，兩造約定被告應於領
得使用執照六個月內為交屋之通知，惟依同條項第四款後段亦可知，若原告違反配合貸款之義務，被告則不負此遲延責任。被告確實透過代書陳秀夏於109年9月完成保存登記後陸續以電話通知包含原告或蔡宜麟在內之預售屋買受人於109年11月間前至建案現場討論貸款辦理事宜，惟原告或蔡宜麟並未出席。而同時受通知之買受人均已於109年12月22日完成房地所有權移轉登記並設定抵押權完畢，足見原告違反前述配合貸款義務，被告自不負遲延責任。退步言之，縱原告不配合貸款仍不免被告於前述第15條第1項第4款前段通知交屋之義務，惟從該款後段之文義應可推知被告通知交屋之義務應自原告就違反配合貸款義務之瑕疵經治癒時起算，原告稱其於110年2月17日與貸款金融機構人員討論辦理事宜，是原告之通知交屋義務最快應自110年2月17日起算，則被告於110年3月7日通知交屋，自無違約。另原告貸款係於110年3月8日核撥，晚於110年3月7日被告通知交屋日，故原告未得依契約第17條第4項請求被告負擔交屋前之貸款利息。此外，契約第15條第1項第1款約定，被告應於交屋時清償遲延利息，惟兩造亦於110年9月16日就雙方間之債權關係結算完畢，縱認系爭不動產買賣契約未取代系爭房屋預定買賣契約，且原告得依後者第11、15、17條向被告請求，惟被告業已將房地相關證明文件交付原告，足見兩造業已依契約結算完畢，原告再行請求，即無理由。
㈥依系爭房屋預定買賣契約之規範性質，除第17條外，均以已
繳房地價款萬分之五計算遲延利息，相當於年利率百分之18.25，顯高於民法法定利率，且依契約第24條第1項可知，賣方若違反取得使用執照之規定，買方甚至可以主張解除契約，契約第17條規定交屋前之貸款利息由賣方負擔，益顯 係對賣方之懲罰性規定，故系爭房屋預定買賣契約第11、15、17條本質上應為違約金。從本件相關卷證可知，原告並未受有任何實質上之損害，請依民法第252條將給付數額減至合理範圍。
三、得心證理由：
１、原告主張兩造簽有系爭房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約書，原告於簽約時已交付150萬元，餘520萬元尾款待銀行貸款核貸後逕予交付。且系爭房屋預定買賣契約第11條係約定「（開工及取得使用執照期限）一、本預售屋之建築工程應在民國107年10月31日之前開工，民國109年3月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。……二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；第15條「（通知交屋期限）一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：（一）賣方付清因延遲完工所應負之遲延利息於買方。（二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未善盡事宜以一次為限，應於交屋前完成修繕……（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」；第17條「（貸款約定）……四、有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」。此外，被告開工日期為107年11月1日，房屋竣工日為109年6月10日，取得使用執照日期為109年8月31日，房屋貸款係於110年3月8日核撥536萬元，兩造係於110年9月16日交屋等情，被告未爭執，且有相符之契約書、土地、建物登記謄本資料、鹿港信用合作社貸款資料影本等在卷可稽，自可信為真正。
２、原告主張依前述系爭房屋預定買賣契約第11、15、17條，請求被告給付遲延利息部分，被告抗辯如上，意指兩造嗣訂定系爭不動產買賣契約，屬債之更改或新債清償，原告自不得再據系爭房屋預定買賣契約向被告請求等語。此部分，本院審酌於預售屋之買賣實務，為保障買賣雙方之權益，對於契約事項殆以詳訂於房屋、土地預定買賣契約書為主及必要。雖於辦理不動產移轉過戶登記或貸款事宜時，尚有另簽不動產買賣契約之須，但只屬該階段目的所為，故所簽立之買賣契約內容一般而言即係簡略，除非買賣雙方特別明載約定可取代原先之房屋、土地預定買賣契約外，於解釋買賣雙方之意思表示，自未足認該基於辦理移轉登記所為之買賣契約書係屬買賣雙方原先簽立之房屋、土地預定買賣契約關係之債之更改或新債清償。從而，依卷附系爭不動產買賣契約書只屬一般簡略之契約書，其中亦無特別約定取代系爭房屋預定買賣契約之文字記載，縱被告強調，簽訂系爭不動產買賣契約時，原告對系爭房屋預定買賣契約並無表示任何意見，惟此單純之沈默，亦未足反推為原告已係同意被告抗辯如上之債之更改或新債清償，況此部分亦經原告否認係屬債之更改或新債清償至明。至於系爭房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約書，買方載為蔡宜麟，與系爭不動產買賣契約買方改載為原告一節，已經原告解釋原委如上，亦經被告同意而簽有前述系爭不動產買賣契約，此亦不悖於系爭房屋預定買賣契約第14條第五款與土地預定買賣契約第八條第五款均約定「自以買方名義簽約視為買方為將來產權登記之所有人……，非經賣方書面同意不得將本契約權利義務擅自轉讓，否則其轉讓均對賣方不生效力……。」之內容，故此部分被告之抗辯難加採取。
３、被告復抗辯使用執照之逾期取得屬不可歸責被告一節，固 提出109年1月22日財政部國有財產署中區分署土地使用權同意書、該分署110年8月4日之出售國有土地產權移轉證明書與該國有土地與「昱曜寬庭」建案土地之地圖資料影本等為證，輔以如上陳稱之係因福興鄉公所要求，且被告始得據以向福興鄉公所申請使用執照，併因該公所人員不諳部分使用執照之核發流程，且又遇農曆年假等因素致使用執照遲延取得，與被告因前開建案增建一戶無關等語。惟本院參酌證人即被告公司總經理陳思銘證述略以：該建案剛開始是八戶，後來多增建一戶，所以是合照，所以要更改建照，我們取得使用執照與多建一戶不相干，蓋房子一開始就有跟國有財產局接洽要承租或購買土地供通行的問題，因為承租手續辦理比較慢，所以後來才改由購買的方式來處理，系爭建案一開始就有將國有財產局土地的部分規劃為道路，本案是因為房子蓋好了，但國有財產局土地那部分尚未解決，所以使用執照才會遲延，被告公司在建造階段就已經知道國有財產局土地部分要當作道路通行使用，只是沒有即時解決，才會導致使用執照申請遲延等語。足認被告抗辯如上者，允屬被告內部於建築賣屋時即得完全考量而酌與買方約定之事項，係與被告前開援引最高法院109年度台上字第346號民事裁判內容所示「……所謂不可歸責債務人之事由，係指發生於外部而債務人無故意或過失之事故而言」者並不相類。故此部分被告抗辯者，委屬被告錯判時程所致，被告飾詞其無可歸責，難加採取。
４、被告抗辯原告未依約辦理貸款部分，綜據證人即代書陳秀夏證述略以：「簽訂買賣契約書當下是照一般的買賣簽訂，我是受被告公司委託到福興鄉中正路隆億車業公司那邊簽約，買方是原告，賣方是被告公司代理人陳思銘，他們跟我講是買賣沒問題，所以請我來簽約，在簽系爭（不動產買賣）契約前，在109年9月份辦理建物保存登記完畢後，就由我陸續跟全部建案的買方電話聯繫辦理貸款的事宜，有約定一天到建案現場說明貸款是要辦理過戶及相關貸款事宜，當時放貸銀行即鹿信的吳欣欣副理也有過去，我印象中原告當天沒有到場，事後都是陳思銘經理跟原告聯絡，所以我只有2月17日簽約當天才跟原告碰面過，其他都是銀行或是陳思銘經理跟原告接觸的，本案建案原告是最後一件，至於為什麼會這樣我也不了解，我是聽陳思銘經理講為什麼原告不來辦，因為原告跟陳思銘經理是二十幾年的好朋友，所以陳思銘都沒有請我催原告過，都是由他們自行聯絡。」、「（問，109年11月間是如何聯繫原告？有無相關資料可以證明？答，）當下被告公司有給我一個名單，我都有打電話，打電話的情形因為過太久，有無通話，我已經忘記了，因為當下有很多人，我不知道有無原告電話名單，有無通話聯絡到我已經忘記了，我們的工作模式，如果沒有聯絡到會請當事人（即賣方）自行再通知。」等語。與證人吳欣欣證述略以：「房貸要由客人寫申請書，書寫借款需求、額度多少，我們將案件整理好後，再知會客人，看客人是否會接受，則會請客人來對保並書寫相關書類，並將相關手續辦好後，就會將貸款撥款到客人指定的帳戶。本件收件日期110年2月20日，整合資料後，專案送審，審核下來日期是110年3月2日，擔保金額是469萬元，分25年還款，款項於110年3月8日進到原告的帳戶，還有一筆副擔保是67萬元，同樣也是於110年3月8日進到原告的帳戶，所以原告總共貸款二筆共計536萬元，67萬元是分15年攤還，是書寫申請書後，我們就依照鹿信的相關流程辦理，我對於本案並沒有特別印象，因為是一般客戶，所以沒有印象，就收件後就按照我們一般貸款流程辦理。」、「（問，109年11月間通知去鹿信辦理貸款的人是誰？是誰通知妳2月17日要去被告公司辦理貸款的？答，）我依照鹿信的流程是在110年2月20日才收件，先前並沒有去辦理相關的貸款的事情，2月17日我晚上有去隆億車業，是因為買方要寫申請書，我當天晚上收了以後，因為買方要成為鹿信的會員才能辦理貸款，所以買方隔天就去鹿信加入為信用合作社會員並且開戶，我才會於2月20日填寫日期幫買方申請貸款。」、「（問，在辦理貸款之前，妳有無用房屋及土地預定買賣合約書去幫原告評估貸款？答，）沒有印象。」、「（問，109年11月間有去去秀厝二街跟很多買方去討論辦理貸款事宜？答，）有，有一次是被告公司辦說明會，我們有去現場發傳單給客戶看，當時是針對秀厝那個建案。」等語。及證人陳思銘證述略以：「（問，你們是怎麼通知原告辦理貸款？答）那時候是委託陳秀夏辦的，是集體一起電話通知。（問，當時有無通知到原告？答）這部分我不曉得，因為客人如果有問題會來跟我溝通或打電話跟我講。」等語。足認被告委託通知及辦理貸款之陳秀夏無據提出已通知到原告應辦理貸款之情，被告公司人員亦乏據證明係已自行通知到原告應辦理貸款之情，故被告此部分之抗辯自難採取。
５、承上，再參酌證人陳思銘證述略以：「（問，你何時通知原告交屋？答，）辦好貸款我就有通知。（問，請鈞院提示答辯狀被證一通訊軟體對話。3月7日有多通通話，這是講什麼內容？答，）那時候是說貸款ＯＫ就可以直接交屋，還有講房屋的事情。（問，既然如此，你們3月通知，
為何到9月才交屋？答，）我有通知，但是原告說慢一點，
所以才會到9月才交屋。」，經原告陳稱略以：「3月7日是
我們打電話給證人，也跟證人說馬桶及一些房屋瑕疵問題，證人回答原告說他知道，已經有請師傅要處理，然後3
月8日貸款下來，因為銀行通知要扣相關房屋保險，帳戶存
款不夠，我們跟被告公司回應說為何存款不夠，被告公司回復說多付了，有匯回16萬元，因為被告還在蓋Ａ2，把東西都堆放在Ｂ2我們的住宅裡面，原告去看的時候問證人何時可以交屋，證人說清一清就可以交屋，但是後來都沒有，是電力公司通知要催繳電費，不然要拆電錶，後來也是在鄰居的聊天當中才知道我們電錶有被拆，隔天又裝回來，然後在7月約證人看一次房子，準備要交屋，也是跟證人說馬桶開關沒有修理，油漆有補了，剩下馬桶蓋開關，然後一樓變電箱沒有蓋子，原告也跟證人說看要給他多少時間，用好通知我們，證人說好，但是後來卻接到電話說看我們房子要不要賣，結果拖到後來，也是我們9月份跟證人約時間到車行辦理交屋，證人也是隔天要交屋馬桶開關才修理好，所以根本不是原告拖，是9月16日晚上交屋成功。」等語。而陳思銘則證述略以：「各說各話，過程很多東西只用口頭講，會講不清楚，我今天也沒有針對交不交屋要不要罰款，而是新、舊合約部分，我覺得原告有些弄錯，現在是合約的問題，不是交不交屋的問題。」等語。堪認原告所述係因可歸責於被告致遲延交屋顯可採取。從而，原告主張依前述系爭房屋預定買賣契約第11、15、17條，請求被告給付遲延利息，自屬有理應採，而其適當之金額論述於下。
６、按「遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判，不得以其契約字面用語為遲滯利息，遽予一概駁回。」，最高法院43年台上字第576號民事判例要旨可加參照。被告執上意旨，抗辯系爭房屋預定買賣契約第11、15、17條所稱之遲延利息係屬違約金性質可加採取。惟經本院審酌被告所稱如上，除系爭房屋預定買賣契約第17條外（指第11條、15條）所計算遲延利息，相當於年利率百分之18.25，顯高於民法法定利率；且依同契約第24條第1項可知，賣方若違反取得使用執照之規定，買方甚至可以主張解除契約等語，故應予合理酌減等語。與被告違約之事實如上，係屬可歸責於被告，且未能證明原告有何履約之誤失；並兩造於訂約時，約款顯由被告印製，居於主導之優勢。況前述所稱遲延利息，實屬違約金性質，自與民法約定利率無涉，遑論原告請求者換算之利率亦未逾民法第205條「約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。」之範籌等情，爰認應無行使民法第252條酌減違約金之必要。
從而，原告計算如上之被告遲延153日取得使用執照（依約應於109年3月31日前取得，實際於109年8月31日取得），應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息114750元（計算式：
150萬元×萬分之5×153日）。又被告逾期交屋351日（應於109年9月30日前交屋，實際交屋為110年9月16日），應給付原告逾期交屋之遲延利息765050元（計算式：109年10月1日至110年3月7日共158日，已繳房地款150萬元×萬分之5＝118500元＋110年3月8日至110年9月16日共193日，已繳房地款670萬元×萬分之5＝646550元）。此外，金融機關於110年3月8日核撥貸款536萬元，每月利息5719元，換算每日為190.6元，被告應給付返還原告110年4月1日至110年9月16日共169日利息32211元既屬依約而為且係正確，自有理由。
綜上，原告請求被告應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息114750元加上逾期交屋之遲延利息765050元加上給付返還核撥貸款日至交屋日之利息32211元合計為912011元及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，係合法有據，應加准許。
四、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。
五、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行、免假執行，均於法相合，本院各酌定相當擔保金額，宣告如主文所示。
結論：原告之訴有理由，併依民事訴訟法第78條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
書記官 林盛輝