臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1009號原 告 陳思忠訴訟代理人 林世祿律師複代理人 張鈺奇律師
江欣鞠被 告 陳慶塘上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國112年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣1,368,423元，及自民國110年9月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新竹縣○○市○○段0000○0000○0000地號等3筆土地（下稱系
爭3筆土地）原為兩造與其他人共有，民國000年0月間共有人陸續簽立授權書及同意書等（包含被告），同意委由原告在共有人間居中協調及處理仲介銷售事宜，售價註明為每坪新台幣（下同）20萬元，並願意付與總價款1.5%服務費。原告除陸續完成溝通協調、整合，及取得系爭3筆土地全體共有人授權及同意外，並協調全體共有人共同向國有財產署申請購買取得夾雜及毗鄰之同段906、1007地號等2筆國有土地（下稱國有地），陸續依授權書代表全體共有人與11家仲介公司及人員簽立土地委託銷售契約書等文書，委託及處理仲介銷售事務，於109年12月23日由買方黃正祥與系爭3筆土地及906、1007地號等5筆土地（下稱系爭5筆土地）共有人（包含共有人繼承人及被告）完成簽立不動產買賣契約書，以每坪21萬元成交，經包含被告辦理繼承及產權移轉等相關手續，於110年6月11日完成買賣移轉登記，並由買方付清價款再由信託專戶匯交予包含被告之全體共有人。
㈡系爭3筆土地共有人眾多，且中間夾雜國有地，故需有人出面
負責聯絡共有人，找人處理國有地，及申請出賣土地需備一些文件等，以求能以更好價格出售，故000年0月間被告及共有人才簽立同意書委任原告處理上列事宜等。原告於受委任後，即陸續處理下列事務：①107年2月起架設廣告。②107年4月開始委任代書等處理購買國有地，其間也需要領勘、聯絡匯款等，直到108年8月才完成購買登記。③而前述購買國有地，有人不配合，原告也要出面協調。④107年12月聯絡共有人同意以1%服務費每坪20萬元委託仲介公司仲介。⑤聯絡請教代書。⑥109年9月26日委託仲介銷售。⑦又要準備土壤重金屬檢測。⑧鑑界。⑨聯絡被告、仲介對話。⑩完成交易共有人的感謝。⑪作分配表。⑫完成交易後已依同意書付款之共有人。由以上可知同意書為委任性質，本件並非單純仲介契約。㈢系爭5筆土地價金已匯入各自戶頭，依被告等共有人簽立之同
意書，各共有人應按其價款支付予原告以1.5%計算處理服務費，原告並將代書製作分配表檔案po至群組，確認各自持分面積和土地價金有無差錯。按附表所示系爭3筆土地被告持分面積434.42坪之價款91,228,200元（434.42坪×21萬元），被告應支付原告服務費1,368,423元（91,228,200元×1.5%）。原告曾於110年6月22日以LINE群組通知共有人依約給付處理服務費，並以桃園茄苳郵局第905號存證信函催告被告給付，被告仍置之不理。爰依系爭同意書約定，請求被告給付上開服務費及遲延利息等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告答辯：㈠兩造於106年繼承系爭3筆土地，家族成員於106年起均表達願
出售處理系爭3筆土地，因系爭3筆土地原為農耕用地，有灌溉溝渠横貫（1007地號國有地)及面臨泰和路建築線畸零地（906地號國有地），而無法整體出售利用。108年8月後申購成功並購入國有地，系爭5筆土地欲出售，於000年00月間全部經由博裕土地開發有限公司（下稱博裕公司）人員親自到府解說，於109年12月23日博裕公司居中協調斡旋，並討論相關合約事宜，並經由土地經紀人(朱本勳100桃縣字第0000000號)簽署認可，簽約出售予黃正祥，買賣價金由台中商銀新店分行在買方代書監督下保管支付予買賣雙方認可各該被給付當事人，於110年6月11日登記過戶完成。系爭3筆土地交易非分割出售，且簽訂同意書非屬專任，亦可自售或委託他人辦理。109年11月12日最後簽訂買賣合約協商，均是被告親自與博裕公司人員到府進行之無人居間。
㈡原告所提授權書（下稱系爭授權書）係偽造。國有地於108年
8月2日才由共有人購入過戶登記完成，被告無法亦無權簽立系爭授權書予原告，且國有地攸關出售土地完整與否，被告於土地出售交易期間，自始至終從未簽立同意或授權委託予原告提供服務或參與協調。系爭授權書原為000年0月間台灣房屋之專任授權書，交易未成後(仲介公司詐稱有買主要簽約，卻從未現身洽談買賣交易），原告事後擅自加入手寫部份906、1007地號共五筆等字句，蓄意混淆充當一般授權書。申購國有地之協調人為陳春全、陳俊哲、被告，原告完全無協調服務。
㈢原告無土地經紀人證照，也無被告完整5筆土地地號之授權書
，其利用偽造、變造專任授權書，與11家仲介公司簽立銷售及土地仲介事宜。國有地攸關出售成功與否之土地，被告於土地出售交易期間，未書面或口頭同意或授權原告提供銷售服務或參與居中協調，更逞論代為和11家仲介公司代為簽立銷售合約執行銷售服務工作。系爭3筆土地並非因原告報告或媒介而成立 (民法第568條)，亦無盡據實報告妥為媒介義務（民法第567條)，又私自造假授權書進行未為被告允許買賣行為違反誠實及信用原則及方法（民法第148條、民法第571條)，被告自不須給付服務費。
㈣系爭3筆土地因不易利用，原告向共有人表明願試找買主，被
告乃於107年2月12日與原告訂立系爭同意書，並以總價款1.5%作為銷售居間報酬。系爭同意書性質為媒介居間契約，須因原告斡旋、協助至簽訂銷售契約，始得請求居間報酬。因原告遲遲無法找到買主，全體共有人乃出資向政府承購國有地，被告亦有出資購買。系爭5筆土地雖包含系爭3筆土地，惟已屬質的變更，原標的既已不存在，系爭同意書應失其效力。原告不得以已失效之系爭同意書，主張居間報酬。且系爭5筆土地於109年12月23日經由博裕公司負責人莊穎筑居間，出售予黃正祥，博裕公司向5筆土地全體共有人 (包含原告）收取土地總價款之1%作為居間報酬，原告未異議，亦支付仲介費予博裕公司。
㈤原告、陳春全、陳俊哲於109年9月26日與買主黃正祥簽立購
買意願書、專任委託書，並收受2,000萬元斡旋金，皆未經過其他持分人同意，三人擅自主導系爭5筆土地買賣，而原告撥電話給被告，是要求被告簽立同意書，被告答覆「服務費是總價金1%，早已說過。109年3月27日永慶房屋契約書載明1%服務費」。又於109年7月25日陳春全的公司開協調會議，也表明就是1%服務費。109年10月20日中午三位利益共謀人驅車至寒舍溝通，被告問原告為何要收1.5%服務費，原告回答「0.5%要給承辦人，0.5%要給核准主管，0.5%給原告」。被告當場訓斥胡說八道，買主黃正祥本身就是老闆，哪來的承辦人、主管？還告訴原告所有持分人就是付1%服務費，你要怎去分配，被告不過問，豈有是共同地主之一，卻把服務費提高，總價金服務費1%是很合理的價位，三位利益共謀人卻不這麼認為。事實是原告不接受1%服務費，拒絕買主、仲介會面討論。莊穎筑也提供名片給原告要發放給其他持分人告知，有問題可連絡，原告卻隱瞞，又專任委託書許永煌的資料只記載統一編號，沒有住址，連絡電話。最後是莊穎筑親自開車到彰化洽詢討論，被告亦介紹陳坤源、陳光熙認識，因為原告、許永煌也承認，無法約全部地主協商，最後才由莊穎筑親自出面協調居間。
㈥被告所有土地持分出售，亦接洽同學黃仲毅仲人委託銷 售，
配合萬鴻土地開發公司，每坪22萬元，仲介服務費總價金1%。此筆買賣接洽中，更早於原告、許永煌一案之前，同學黃仲毅表明1%服務費很公道，因為總金額龐大，可以接受，並告訴原告、陳春全討論細節，兩人回答這筆土地不可能給你委託銷售，事實證明服務費就是1%等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造為系爭3筆土地共有人，系爭3筆土地共有人於1
08年8月2日向國有財產署承購2筆國有地，於109年12月23日以每坪21萬元將系爭5筆土地出賣予黃正祥，110年6月11日完成所有權移轉登記等事實，業據提出不動產買賣契約書為證（見支付命令卷第21-23頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡原告主張被告曾簽立系爭授權書及系爭同意書，委由原告居
中協調及處理系爭3筆土地銷售仲介事宜，為被告所否認，辯稱系爭授權書係偽造，系爭5筆土地與系爭3筆土地之銷售不同，系爭同意書已失效云云。查被告於107年2月12日簽立之系爭同意書記載「座落於竹北市○○段00000000000000○地號共叁筆之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生為居中協調，銷售上述之土地仲介事宜，願意付與總價款1.5%之服務費，特立此約。註：每坪貳拾萬元售價。同意人簽章：陳慶塘」（見支付命令卷第9頁）。而系爭授權書房地指示及權利範圍打字記載為系爭3筆土地（見支付命令卷第8頁）。被告自認系爭同意書及系爭授權書係其簽給原告（見本院卷一第121頁），其雖稱辯稱手寫「竹北市○○段0000○000地號」、「共五筆」係原告加註偽造，惟此經原告陳述其係因大家委託伊賣土地，所以在授權書填上2筆土地等語（見本院卷一第123頁）。且針對系爭授權書上開手寫部分，簽立人之一陳光熙曾對原告提起詐欺、偽造文書等告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官不起訴處分（110年度偵字第36512號），陳光熙提起再議，經臺灣高等檢察署駁回再議確定，此經本院調卷查明，尚不得因原告在系爭授權書上手寫加註，即推翻被告曾授權原告居中協調仲介銷售系爭3筆土地之事實。是依系爭授權書及系爭同意書之記載，堪認被告有委託原告居中協調系爭3筆土地銷售仲介事宜。至於被告雖辯稱其未委託銷售系爭5筆土地，並提出魏建明、陳慶榮、陳思源、彭錦秀、陳春全於109年9月有簽立委由原告居中協調銷售系爭5筆土地之同意書為證（見本院卷二第207-215頁）。惟系爭授權書及系爭同意書委由原告協調銷售仲介之土地雖僅為系爭3筆土地，然並未載明系爭3筆土地應如何出售及委託期間為何，則並非不得與後來購得之2筆土地一併出售，且原告亦未向被告請求另2筆土地之服務費，故不得因被告未再另行簽立委由原告居中協調銷售系爭5筆土地之同意書，即認系爭同意書已失效。
㈢原告主張其已居中協調出售包含系爭3筆土地之系爭5筆土地
，被告應依系爭同意書約定給付服務費，為被告所否認，辯稱系爭5筆土地係經由博裕公司仲介成立買賣云云。經查：
1.系爭3筆土地其他共有人陳慶榮、陳坤源、陳俊發、陳思賢、陳春全、陳林錦屏、魏建明、陳光熙、陳光宣、陳慶源亦有簽立同意書，有原告所提同意書為證（本院卷一第203-214頁）。參照系爭3筆土地共有人陳春全在另案臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）111年度簡上字第77號原告訴請其他共有人陳坤源給付服務費事件（下稱另案簡上77號事件）證述：有關伊簽立系爭同意書給原告，請他居間協調銷售土地仲介事宜，願意付給總價百分之1.5的服務費一事，所載請原告居間協調銷售土地仲介事宜應該是對內對外去找仲介去處理都有，因為土地賣了1、20年都沒有成交，大家都希望能夠趕快出售掉等語（見該案第二審卷一第169頁、本院卷二第429頁）。及共有人陳俊哲於另案新竹地院111年度竹簡字第80號原告訴請其他共有人陳俊發給付服務費事件（下稱另案竹簡80號事件）證稱：當初簽系爭同意書沒有期限，原告去找買家來買土地，若每坪20萬元以上，伊等就支付1.5%的服務費給原告，原告要用何方式找買家促成買賣成交，伊等都沒有很大過問等語（見本院卷二第419頁）。足見包含被告在內之系爭3筆土地共有人因共有人眾多，求售不易，為求順利出售，基於委由原告協調共有人並對外尋覓買主之意思而出具同意書予原告，期能以每坪不低於20萬元售價賣出系爭3筆土地，至於原告如何與其他共有人協調，及如何賣出系爭3筆土地，應非共有人所關切事項。堪認系爭同意書約定之真意，係委由原告居中協調出賣系爭3筆土地之仲介事宜，使系爭3筆土地得以不低於約定之價格賣出，如賣出，則簽立同意書之人即應按約定之系爭3筆土地售價之1.5%計付原告服務費。被告截取系爭同意書記載系爭3筆土地等文字，抗辯系爭同意書並不適用於系爭5筆土地交易云云，為不足取。
2.又依陳俊哲於另案竹簡80號事件證稱：「…我們在買賣過程中，有2筆很小的國有土地，買主認為會造成其土地完整性有疑慮。」、「有土地仲介16萬1千元就要來買我們的土地，有一半地主同意，仲介想用土地法第34-1條要我們賣土地，因原告較有經驗，所以我們就推派原告對外來處理土地買賣事宜…」等語（見本院卷二第419、420頁）。及陳春全於另案簡上77號事件證稱：107年2月12日簽立同意書後，陳光熙拒絕承購國有地，拖了1年多，後來他說要付他權利金40萬元，後來談說給他權利金20萬元，他就改口說他要買國有地等語（見該案第二審卷一第169頁、本院卷二第429頁），亦足知系爭3筆土地因夾雜國有2筆土地出售不易，且因共有人人數眾多有待溝通協調，待辦事務繁瑣。再參陳春全在另案簡上77號事件中證稱原告居間協調銷售土地仲介事宜包含對內協調及對外找尋仲介處理等，陳俊哲在另案竹簡80號事件中亦證稱原告以何方式找到買家促成買賣成交，共有人都沒有作很大過問等語，暨各共有人簽立之同意書並非使用一般不動產經紀業者之書面，所載內容亦非使用不動產經紀業者之專業用語等情，系爭3筆土地共有人委由原告處理事務之重點，應係著重於前述之內部溝通協調及對外促成系爭3筆土地之買賣。基此，原告依系爭同意書所負之義務，應係負責系爭3筆土地共有人之對內協調及擔任對外協商之代表，並促成上開土地之仲介銷售事宜。
3.原告於被告簽立系爭同意書後，曾委託多家仲介公司居間銷售（見支付命令卷第10-19頁）。又陳春全在另案簡上77號事件證稱：有關承購國有地一事，原告一直跟伊說沒有承購的話，很難賣，賣不到好價格；承購國有地時，原告所作事務有：找地主、看地、申請地籍謄本給買方等語（見該案第二審卷一第169-170頁、本院卷二第429-430頁），及原告所提出之委請建築師規劃申購計畫手稿、原告與許永煌簽立之委託契約、黃正祥簽立之意願書（見本院卷一第219、257-265頁）。堪認系爭土地交易之買受人係原告委由許永煌所覓得。
4.被告抗辯系爭土地嗣後由博裕公司及訴外人莊穎筑共同處理仲介、買賣事宜，並由博裕公司收取包含兩造在內之全體共有人所給付之買賣總價1%服務費，固為原告所不爭執，並有原告所提兩造及陳坤源、陳春全、魏建明、陳俊發、陳林錦屏、陳慶榮、彭錦秀、陳思賢、陳光熙、陳慶源、陳思源於000年00月出具之同意書可稽(見本院卷一第241-253頁)。惟參陳春全在另案簡上77號事件，就有關詢問如何認識博裕公司莊穎筑一事，證稱：109年8月底，原告打電話跟伊說「他帶買主仲介許先生（按即許永煌）及莊小姐到我公司拜訪我，總共去了3次，109年9月27日有簽一坪21萬，簽立同意書。」，109年12月23日簽立買賣契約時，許永煌有在現場，他跟莊穎筑有在竹北的莊代書事務所；伊認為他們是認識的，後來簽約的是博裕等語（見該案第二審卷一第170-172頁、本院卷二第430-432頁）。陳俊哲於另案80號事件中證稱：莊穎筑跟許永煌有來拜訪過伊，莊穎筑負責買方方面，許永煌負責找土地地主，伊等都是跟許永煌聯繫，莊穎筑在溝通協調上也會盡心力，譬如打電話給伊請伊去說服其他地主等語（見本院卷二第420頁）。可認係由許永煌、博裕公司、莊穎筑共同處理土地交易事宜，並非由博裕公司、莊穎筑獨立促成而與許永煌毫無關聯。許永煌既係原告代表全體共有人委託之仲介，又係由許永煌覓得買家黃正祥並促成交易，原告已盡系爭同意書所定之義務，堪以認定。
5.證人莊穎筑於另案新竹地院111年度竹北簡字第111號雖證稱：「我當時不認識陳思忠先生，所以委託書是下給許永煌，由許永煌跟陳思忠聯絡，一個月以後沒辦法完成交易，因為他們無法約賣方出來簽約，因為黃先生（即黃正祥）是我的客戶，委託已經到期了，他問我要不要換成我去談，我就問陳思忠、許永煌有無辦法約出來簽約，不行我再去。因為當時已經11月份，要約已經過期了，後來我就問陳思忠跟許永煌他們有無約賣方出來簽約，他們說沒辦法，我就說那我自己去找地主，後來陳思忠就說沒辦法要我自己去找地主，然後我就自己一個一個拜訪地主，大部分地主都在竹北，只有陳坤源我沒有見過，我是拜託陳慶塘約陳坤源，其他地主包含陳慶塘我都自己去彰化找他，而陳光熙是我拜託陳慶塘，請他幫我約陳光熙到我們大園的辦公室談的。」等語（見該案第一審卷第180-181頁、本院卷二第404-405頁）。然依莊穎筑證稱「（問：你自己去談的時候，有無透過陳思忠？）前面許永煌在跟陳思忠談的時候，我有跟著進度、跟著狀況，且陳思忠也是持分人之一，我也有跟陳思忠聯絡，因為陳思忠他們有家族群組，我不在群組裡面，有時候我會拜託陳思忠幫我LINE家族的其他人。」（見該案第一審卷第182頁、本院卷二第406頁）；及其於本件證述「（問：你是不是在買賣後期才接觸買賣這筆土地事宜？）一開始是許先生告訴我有土地要賣，接觸地主是先接觸陳思忠、陳春全，第三個才接觸陳俊哲。陳思忠帶我跟許先生去見陳春全，見陳俊哲是因為他們家在辦繼承，要知道有幾個人繼承。」、「（問：你接手時買賣價格是否已經談好？）是，1坪21萬。只是沒有辦法簽約，賣方約不出來，要約時間又要過期了。我是要約時間過期大概10天左右，11月初我約許先生跟陳思忠在陳思忠他家外面的萊爾富碰面，那時候我問他們二個有沒有辦法約賣方出來簽約，他們二個都說沒有辦法，我就說如果不行我就自己去找地主，陳思忠就說他們很盧，你自己去吧，所以我才自己一個一個去找，地主是我找來簽約的。除了陳春全、陳俊哲是陳思忠的時候有帶我去見他們，其他都是我自己去找他們的。」等語（見本院卷三第110頁）。足見於莊穎筑證稱由其出面與地主協商之前，原告確曾與許永煌聯絡系爭5筆土地出售事宜，並與各共有人進行協調，莊穎筑亦曾請原告幫忙聯繫其他共有人，此亦有原告提出之LINE對話紀錄可憑（見本院卷一第293-303頁）。則縱最終係由博裕公司、莊穎筑促成交易，莊穎筑亦係本於先前許永煌與原告之協商基礎，接續促成該交易，且其仍係以原告為聯繫對象，原告在此過程中，顯仍繼續擔任系爭3筆土地全體共有人對內協調及對外協商之代表，最終並促成上開土地之仲介銷售事宜，堪認原告已完成系爭同意書之義務而得向被告請求給付服務費。
㈣被告雖辯稱其僅答應給付出售總價款1%仲介佣金云云，並提
出通話紀錄截圖為證（本院卷二第201、203頁）。惟依兩造及陳坤源、陳春全、魏建明、陳俊發、陳林錦屏、陳慶榮、彭錦秀、陳思賢、陳光熙、陳慶源、陳思源等於000年00月出具之同意書記載「座落於竹北市○○段0000○0000○0000○地號共叁筆之土地，同意委由不動產公司居中協調，銷售上述土地仲介事宜，待成交後願意支付叁筆土地售出總價款之1%服務費給不動產公司。註：每坪售價貳拾萬元整」(本院卷一第241-253頁)，足認被告所稱出售總價款1%係指仲介費，與被告依系爭同意書應給付原告出售總價款1.5%服務費不同。
㈤被告又辯稱原告違反民法第567條第1項、第571條規定，亦違
反誠信原則，不得請求報酬云云。惟如前所述，系爭同意書確係委由原告對內居中協調共有人及對外促成買賣，系爭3筆土地交易既已順利完成及收取價金，亦無違反據實報告及妥為媒介義務，且出售價格高於系爭同意書所載每坪20萬元，難認原告有違反忠實辦理義務之情事，被告依上開規定拒絕給付原告報酬，難認有理。而原告請求給付服務費係依系爭同意書之約定行使正當權利，亦無違反誠信原則可言。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告於聲請支付命令前，已於110年7月8日以存證信函催告被告於5日內給付服務費，並於110年7月9日送達被告，有存證信函及掛號郵件收件回執為憑（支付命令卷第25-26頁）。從而，原告依系爭同意書之約定，請求被告給付1,368,423元，及自支付命令聲請狀送達之日即110年9月2日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
書記官 卓俊杰附表：被告應給付原告之服務費編號 地號 面積(平方公尺) 被告應有部分比例7/36換算面積 1 1005 1716.46 1716.46÷3.3058×7/36≒100.94坪 2 1006 252.82 252.82÷3.3058×7/36≒14.84坪 3 1008 5418.05 5418.05÷3.3058×7/36≒318.64坪 合計（100.94+14.84+318.64）坪×售價每坪21萬元×1.5%服務費=1,368,423元註1：新竹縣○○市○○段0000○0000○0000地號土地註2：每坪換算為3.3058平方公尺，小數點第二位以下捨去