臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1053號原 告 徐沛瀠
徐秋惠共 同訴訟代理人 朱坤棋律師被 告 許淑韻訴訟代理人 許舒凱律師上列當事人間請求移轉土地所有權事件，本院於民國111年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地所有權移轉登記予原告徐沛瀠、徐秋惠各取得權利範圍二分之一；同時，原告等應給付被告新台幣247萬5291元。
訴訟費用由原告徐沛瀠、徐秋惠各負擔四分之一，餘由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國110年7月17日約定以總價新台幣（下同）352萬52
91元，購買被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地全部（下稱系爭土地），兩造並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依系爭買賣契約第三條約定，系爭土地價金給付方式為：訂約時給付35萬元為定金，並充為價金之一部；稅單核發後給付完稅款70萬元；尾款247萬5291元於土地產權移轉登記完畢貸款撥付後付清。又依其他約定事項第3、4項約定，被告應將系爭土地上之樹木遷移及回填土地與毗鄰土地等高(回填請求部分，先行撤回)。原告已依約給付定金及完稅款合計105萬元予被告，被告依約即應移轉系爭土地所有權予原告。惟被告僅將土地上樹木遷移，而無故一再拖延辦理產權登記，雖經原告限期催告履行，仍不置理。
為此，爰依系爭買賣契約，請求被告移轉系土地所有權。
㈡被告依約負有先為給付之義務，所為同時履行抗辯，並無理由：
依系爭買賣契約第三條第一項第四款之約定，其尾款247萬5291元應於土地產權移轉登記完畢貸款撥付後付清，可見尾款，係於土地所有權移轉登記完畢後給付，被告有先為給付之義務。又依系爭買賣契約第六條：「本契約不動產移轉登記手續，於本契約成立後即予辦理，移轉及貸款文件雙方應於立約起五日內備齊交付予代書，乙方（賣方，即被告）最遲須於收訖完稅款時，即交付印鑑證明書並加蓋印鑑章。辦理登記期間如需乙方補蓋印章或出面辦證件時，乙方應條件配合辦理，不得藉故刁難或要求其他條件之補償，若因此致甲方受有損害時，乙方願負完全賠償責任。」之約定，亦明確約定被告最遲須於收訖完稅款時，即交付印鑑證明書等資料，以辦理不動產移轉登記手續。在在證明被告應先完成系爭土地產權移轉登記，始得請求原告給付尾款。準此，被告依約負有先為給付之義務，所為同時履行抗辯，並無理由。㈢依系爭土地買賣契約第三條第二項：「甲方如需貸款支付本
契約價金，申貸金額不如甲方之預期或不足時，甲方須於產權移轉登記前扣除貸款後，七日內以現金補足差額部分，且甲方須於貸款之銀行先行開立取款條及尾款本票(無貸款者亦同)供乙方委由代書收執，於產權移轉後無條件讓乙方取得該給付款項，屆時乙方須無條件返還所收執之尾款本票。」之約定可知：1.關於以現金補足差額部分，係以原告必須貸款且貸款不足額為前提。惟因本件並無貸款不足之情形，故無以現金補足差額之問題。2.另關於開立取款條或尾款本票部分，原告均已依約開立本票交付被告委任之本件承辦代書收執，係供乙方於產權移轉後取得尾款之用，亦足以證明系爭尾款，依約應於產權移轉後給付之意旨。至於系爭買賣契約第九條約定：「本契約不動產於付清買賣價款日，現況點交」部分，是關於不動產點交時點之約定，與辦理產權移轉登記無關。3.無論有無辦理貸款，均須開立尾款本票作為擔保，可見系爭尾款依約係在土地產權移轉後給付，與原告是否貸款無關；否則，何須預立尾款本票作為擔保。
㈣並聲明：
①被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地所有權移轉登記予原告徐沛瀠、徐秋惠權利範圍各二分之一。
②原告願供擔保請准為宣告假執行。
二、被告辯以：㈠依系爭買賣合約第三條第一項第四款：「本契約成立同時，
由甲方給付乙方參拾伍萬元正為定金，並充為價金之一部，其餘價金付款方法約定如下：四、尾款：(預定於民國110年月日)付款金額貳佰肆拾柒萬伍仟貳佰玖拾壹元)(上開之預定交款日期僅供參考，實際交款日以作業時間為準)」、第二項：「甲方如需貸款支付本契約價金，申貸金額不如甲方之預期或不足時，甲方須於產權移轉登記前扣除貸款後，七日內以現金補足差額部分，且甲方須於貸款之銀行先行開立取款條及尾款本票(無貸款者亦同)供乙方委由代書收執，於產權移轉後即無條件讓乙方取得該給付款項，屆時乙方須無條件返還所收執之尾款本票。」、第九條：「本契約不動產於付清買賣價款日現況點交。」可知，原告支付尾款價金247萬5291元應於系爭土地產權移轉「前」以現金補足差額並「先行」開立銀行取款條及同額尾款本票予被告，於系爭土地產權移轉「後」無條件讓被告取得尾款，且於「原告付清買賣價款日」同時現況點交系爭土地，雙方上開契約約定係民法第264條同時履行之明文化。系爭買賣合約亦未約定被告應先移轉系爭土地之義務。故本件原告應於被告移轉系爭土地所有權與原告之同時，應給付被告尾款價金247萬5291元。
㈡原告尚未給付尾款價金247萬5291元，逕起訴請求被告移轉系
爭土地，有違系爭買賣合約第三條、九條約定，並致被告移轉系爭土地與原告後，恐受有無法取得原告給付尾款247萬5291元之風險，與系爭買賣合約係兩造互負債務之雙務契約應同時履行之旨相悖，原告逕為請求被告移轉系爭土地，並無理由。
㈢被告行使民法第264條之同時履行抗辯權，即：原告應於被告
移轉系爭土地與原告之同時，給付被告尾款價金247萬5291元(按：系爭買賣合約並未約定系爭土地應移轉原告何人或原告二人之各權利範圍若干，此原告尚應另與被告合意，否則，原告訴之聲明要無所據，為無理由，應予駁回原告之訴)。
㈣依系爭買賣合約第三條第二項：「甲方如需貸款支付本契約
價金，申貸金額不如甲方之預期或不足時，甲方於產權移轉登記前扣除貸款後，七日內以現金補足差額部分，且甲方須於貸款之銀行先行開立取款條及尾款本票(無貸款者亦同)供乙方委由代書收執，於產權移轉後即無條件讓乙方取得該給付款項，屆時乙方須無條件返還所收執之尾款本票。」、第十二條：「甲乙雙方應誠實履行本契約，甲方如不依約交付價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方終止契約，所交定金及價金數由乙方沒收，作為懲罰性違約金。」及民法第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」。
㈤原告未就尾款價金247萬5291元先行開立銀行取款條及同額本
票予被告於產權移轉後讓被告無條件取得尾款，原告違反系爭買賣合約第三條第二項之義務，被告以本書狀催告原告應於原告之訴訟代理人收受本書狀後七日內履行其系爭買賣合約第三條第二項之價金義務，若原告於期限內未履行即屬違約，陷於給付遲延，原告應賠償被告尾款價金247萬5291元之遲延利息外，被告亦得依系爭買賣合約第十二條：「甲乙雙方應誠實履行本契約，甲方如不依約交付價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方終止契約，所交定金及價金數由乙方沒收，作為懲罰性違約金。」及民法第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，終止(解除)系爭賣賣合約，並沒收原告已付價款。㈥從而，原告之訴應予駁回，或應為：原告應於被告移轉系爭
土地與原告之同時，應給付被告尾款價金247萬5291元，之對待給付判決。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、心證之理由：㈠原告主張以總價金352萬5291元向被告購買其所系爭土地，並
於系爭契約成立時，已給付35萬元訂金，於110年8月15日給付完稅款70萬元，餘尾款247萬5291元未給付。兩造於契約並約定被告應將系爭土地上之樹木遷移並回填土地，現系爭土地上樹木已移除之上開事實，業據其提出系爭買賣契約書、土地登記謄本、現場照片圖等為證，且為被告所不爭執，此部分堪認為真正。
㈡按解釋契約應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一
切證據資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為指導原則，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據；又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果，對兩造之權利義務是否符合公平。㈢本件原告主張其已給付35萬訂金及完稅款70萬元，依系爭買
賣契約，被告有應先將系爭土地所有權移轉於原告之義務，並回填土方至系爭土地（回填部分，已先撤回）等語。此為被告所否認，並以前詞抗辯。查依系爭買賣契約書第三條第四款約定，尾款247萬5291元須於：「登記貸款出來付清【手寫】…如乙方(出賣人即被告)有依本買賣標的辦理抵押權貸款，甲方先須清償該貸款，如有剩餘取得塗銷證明並辦理塗銷登記後，雙方再約定交付該剩餘價金，並同時點交本契約標的。」。係指若乙方（賣方、地主、即被告）於該土地上有抵押貸款金額，甲方（買方，原告）須先清償該貸款，再結算應支付契約之剩餘價金（尾款）。另約定甲方（買方，原告）如需貸款支付本件價金，申貸金額不如甲方預期或不足時，甲方須產權移轉登記前扣除貸款後，七日內以現金補足差額，且甲方須於貸款之銀行先行開立取款條及尾款本票，供乙方委由代書執（即被告）....。即被告提供系爭土地予原告申請貸款供支付本件尾款，同時設定抵押權登記使原告取得貸款款項，先行開具銀行取款條（蓋此時買方應已登記所有權），用以支付尾款，並以尾款本票作為擔保支付履行。故不論原告需開立本票以作為擔保，然而，本票之開立僅是原告給付尾款的擔保，仍需實際支付剩餘價金，其給付義務才算是履行。而被告有移轉系爭土地所有權之義務，非謂原告在清償全部買賣價金之前，原告等即得先請求被告移轉系爭土地所有權登記。原告此部分解釋，容有未洽。
㈣又系爭買賣契約第六條約定：「本契約不動產所有權移轉登
記手續，於本契約成立後即予辦理，移轉及貸款文件雙方應於立約起五日內備齊交付予代書，乙方（出賣人）最遲須於收訖完稅款時，即交付印鑑證明書並加蓋印鑑章。辦理登記期間如需乙方補蓋印章或出面辦證件時，乙方應無條件配合辦理」，惟此僅約定系爭買賣契約成立後，由代書開始辦理所有權過戶或貸款之手續流程（蓋申辦不動產移轉登記程序，通常需些許時日）之約定，並非被告有將系爭土地先行所有權移轉之義務。
㈤按債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從
給付義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務；從給付義務，係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務（最高法院101年度台上字第2098號判決意旨參照）。兩造間就系爭土地成立系爭買賣契約，被告之主給付義務為移轉所權及交付系爭土地，原告之主給付義務為給付價金352萬5291元（只餘尾款247萬5291元)，而系爭土地上之樹木已遷移，有現場照片，亦為原告不爭執。至被告主張被告應回填(挖除樹木遺留低窪等)系爭土地土方（原告暫先行撤回），與原告所負買賣價金給付義務間，非立於互為對待給付之關係。㈥按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付。次按同時履行抗辯權，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債權債務，本於同一雙務契約而生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係，又未約定何方有先為給付之義務者，即得為同時履行之抗辯（最高法院85年度台上字第2701號判決意旨參照）。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務。本件兩造系爭買賣契約依然生效，被告依約即有移轉系爭土地所有權予原告之義務，惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，原告迄今仍有尾款247萬5291元未給付予被告，已如上所述，且系爭買賣契約亦無明文約定賣方即被告應先行給付(原告亦稱本件現無貸款問題)，則應回歸上開法律規定適用。被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，援引同時履行抗辯權，應屬於法有據。
四、綜上，兩造間買賣契約仍有效，原告等得依買賣契約請求被告履行移轉系爭土地所有權記予原告，為有理由，應予准許。惟被告就原告等尚未給付尾款247萬5291元，為同時履行抗辯，亦屬有據，本件爰為對待給付判決，如主文所示。
五、至原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因本判決所命被告辦理所有權移轉登記，性質上係屬命被告為意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，須待判決確定時，始視為自確定時被告已為意思表示；如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與上開法條規定不合。且持有令應辦理所有權移轉登記之確定判決者，原得依強制執行法第130條之規定，單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第27條之規定自明，本件請求性質上不適用假執行，原告此部分聲請，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由（一部無理由），依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 王宣雄