臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1063號原 告 黃錦隆訴訟代理人 莊國禧律師被 告 賴錦堂
賴錦川共 同訴訟代理人 許宜嫺律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國111年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於繼承賴松課之遺產範圍內，連帶給付原告新台幣陸拾萬陸仟捌佰玖拾陸元，及自民國一百一十年四月七日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告於繼承賴松課之遺產範圍內連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬貳仟元為被告供擔保後得假執行。
但被告以新台幣陸拾萬陸仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、查原告起訴聲明第一項為：被告應連帶給付原告新台幣（下同）606,896元，暨自民國110年4月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息(見卷第9頁)，嗣於111年4月7日言詞辯論時，當庭變更訴之聲明第一項為：被告應就繼承賴松課之遺產範圍內，連帶給付原告606,896元及遲延利息等語(見卷第285頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於108年1月間仲介訴外人呂益誠購買訴外人亡賴益祭祀公業所有坐落於彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地(下稱系爭土地)，雙方簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)後，亡賴益祭祀公業之派下員即被告等之被繼承人賴松課於108年2月間行使優先購買權，以系爭買賣契約之相同條件承購系爭土地並已辦竣所有權移轉登記，則賴松課應依系爭買賣契約第7條約定給付伊買賣價金2%之買方仲介費606,896元(計算式：30,344,800×2%=606,896，下稱系爭仲介費)，嗣賴松課於108年12月24日去世，被告2人為賴松課之繼承人，自應繼承本件給付仲介費之義務，伊已於110年3月30日催告被告等應於文到7日內付款，被告等於110年3月31日收受催告信函迄今仍未給付，爰依系爭買賣契約、繼承法律關係，請求被告等給付系爭仲介費。並聲明：1.被告應於繼承賴松課之遺產範圍內連帶給付原告606,896元，及自110年4月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約業經亡賴益祭祀公業主張解除，伊取得系爭土
地之法律上原因為本院109年重訴字第220號和解筆錄（下稱前案）：伊之父親賴松課於103年間委任原告辦理亡賴益祭祀公業之設立登記事宜，原告辦妥祭祀公業設立登記後，竟未告知賴松課即居間將系爭土地出售與訴外人呂益誠，經賴松課提起確認優先承買權訴訟，由本院108年度重訴字第99號民事判決確認賴松課就系爭買賣契約有優先購買權，然因亡賴益祭祀公業無法返還已收取之價金3,344,800元與呂益誠，系爭土地為呂益誠聲請假扣押而無法依系爭買賣契約移轉與賴松課，亡賴益祭祀公業於109年12月7日發函伊(賴松課已去世)解除依優先購買權形成之買賣關係，並提起確認買賣關係不存在之訴，嗣於前案經訴訟上和解，約定由伊償還亡賴益祭祀公業對呂益誠之債務3,528,362元使呂益誠解除查封登記後，再由伊給付尾款26,816,438元，故伊係依前案和解筆錄取得系爭土地，並非因系爭買賣契約買受系爭土地，自無須依系爭買賣契約給付仲介費。縱賴松課應依系爭買賣契約給付給付仲介費，然原告因辦理亡賴益祭祀公業申報，而知悉系爭土地出售之事，利用職務之便居間仲介與第三人，原告請求之居間報酬與所付出之努力不相當，應依民法第572條酌減。
㈡原告明知賴松課為亡賴益之派下員，竟於申報祭祀公業完竣
後，將管理人變更為訴外人賴炳森，並於亡賴益管理暨組織規約排除賴松課之派下權，於規約第4、7條授權管理人可代表全體派下員出售土地，無庸提出派下員印鑑證明及同意書，再於108年1月28日將系爭土地出售與訴外人呂益誠，並於簽約時故意不通知賴松課到場參與，實有違誠信，依民法第148條規定，原告請求被告支付委任報酬，實無理由。且原告明知賴松課世代居住於系爭土地，賴松課委任其申報祭祀公業之目的，係為將系爭土地登記為派下員分別共有，並依祖先之鬮分承諾書將系爭土地分配予賴松課；原告竟未告知賴松課，而居間出售系爭土地，已違反委任契約，使賴松課需另外支出本件仲介費用始能買回系爭土地，賴松課得依民法544條規定請求損害賠償，並依同法第334條主張抵銷。
㈢況賴松課無須支付賣方仲介費用，就亡賴益祭祀公業已支出
之賣方仲介部分，被告就賴松課之房份1/3部分，得依民法第179條規定請求返還，並主張抵銷買方仲介費用等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院判斷：㈠訴外人亡賴益祭祀公業於108年1月28日與訴外人呂益誠簽訂
系爭買賣契約，約定由亡賴益祭祀公業以30,344,800元之價金，出售系爭土地與呂益誠，簽約時呂益誠給付第一期款300萬元，之後之第二期款為完稅款20,344,800元、登記完畢後5日內再付清尾款700萬元，買方支付買賣價金2%之仲介佣金、賣方支付4%之仲介佣金；被告等之被繼承人賴松課為亡賴益祭祀公業之派下員，經本院108年度重訴字第99號判決確認賴松課就系爭買賣契約有相同條件之優先購買權，且已於108年2月12日行使；嗣亡賴益祭祀公業於109年12月11日對賴松課之繼承人即被告訴請先位確認系爭買賣契約優先購買權形成之法律關係不存在，備位請求被告等連帶給付買賣價金30,344,800元之訴訟，由本院前案審理，亡賴益祭祀公業與被告於前案和解，被告給付亡賴益30,344,800元，亡賴益已於110年4月1日為移轉登記等節，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約、本院108年度重訴字第99號判決、本院109年重訴字第220號和解筆錄、系爭土地謄本在卷為憑(見卷第15至19頁、第91至112頁、第129至131頁、第141至145頁)，堪信為真。
㈡賴松課因行使系爭買賣契約優先購買權而購買系爭土地：
1.按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第737條定有明文。次按當事人就未聲明之事項和解成立者，得為執行名義；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力。民事訴訟法第380條之1、第416條第1項後段亦有規定。是當事人為訴訟上和解或調解，就訴訟標的以外之事項成立互相讓步、終止爭執之合意者，雖僅得為執行名義，無與確定判決有同一之效力，仍具有民法上和解契約之效力。又如當事人係以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和解；若僅以原來明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定性之和解。倘係前者，債務人如不履行和解契約，債權人應依和解所創設之新法律關係請求履行，不得再依原有之法律關係請求給付。如為後者，既係以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定之效力，債權人自非不得依原來之法律關係訴請債務人給付，僅應受和解契約之拘束，法院亦不得為與和解結果相反之認定。
2.查前案由訴外人亡賴益祭祀公業對被告起訴，先位聲明為：確認亡賴益祭祀公業與被告間，因賴松課行使優先購買權形成之系爭買賣關係不存在，備位聲明為：被告應於繼承賴松課之遺產範圍內，依系爭買賣契約連帶給付亡賴益祭祀公業買賣價金及遲延利息等情，此有前案起訴狀在卷可稽（見卷第125至127頁），是前案之訴訟標的，亡賴益祭祀公業先位確認與被告間系爭買賣關係不存在；如法院認為契約關係仍存在，亡賴益祭祀公業備位請求被告依系爭買賣契約給付價金。而雙方與訴外人呂益誠成立訴訟上和解，和解內容第一項載明「被告願意依照本院108年度重訴字第99號民事判決連帶給付原告30,344,800元整」，亦即被告同意依行使優先購買權與亡賴益祭祀公業形成之買賣關係給付價金，可見雙方係就備位請求成立和解，被告並願依系爭買賣契約約定之價金給付與出賣人即亡賴益祭祀公業，應屬明確。
3.被告雖辯稱系爭買賣契約業經亡賴益祭祀公業解除，渠等取得系爭土地係因前案和解云云。查亡賴益祭祀公業雖於前案主張賴松課行使優先購買權而形成之系爭買賣契約，因賴松課未履行價金給付義務而主張解除，然被告亦以存證信函向亡賴益祭祀公業表示因該祭祀公業未返還呂益誠買賣價款，系爭土地為呂益誠聲請假扣押，亡賴益祭祀公業無法履行所有權移轉義務，被告並無違反買賣契約等語，此有被告2人於109年11月27日寄送之員林郵局存證信函附卷可參(見卷第119至121頁)，足認亡賴益祭祀公業有無合法解除系爭買賣契約尚有爭議，該祭祀公業並於前案以備位聲明請求被告等依系爭買賣契約給付價金，自難認亡賴益祭祀公業已合法解除系爭買賣契約，被告上開所辯難謂有據。
4.被告雖主張依系爭買賣契約，第一期款為300萬元、第二期完稅款為20,344,800元、尾款為辦畢移轉登記後5日內給付700萬元，土地增值稅、契稅應由出賣人負擔；然被告等係依前案和解約定方式，第一期款為3,528,362元，第二期款為呂益誠撤回假扣押執行程序後，被告給付2000萬元；尾款為移轉登記完畢後給付，系爭土地之增值稅亦由被告等墊付後自尾款扣除，已與系爭買賣契約約定之給付方式不同，故被告係因前案和解買受系爭土地云云。查被告主張之價金給付期數及方式固有系爭買賣契約、前案和解筆錄、呂益誠出具之簽收單、支票影本、和解應付款項及土地點交確認書在卷為憑(見卷第15至19頁、第129至140頁)，然被告等依系爭和解筆錄給付之買賣價金與系爭買賣契約相同，均為30,344,800元，給付之期數亦與系爭買賣契約相同，而前案和解已明定被告係因本院108年重訴字第99號判決行使優先購買權形成之買賣關係給付價金，並非訂立另一買賣契約；且因賴松課為系爭土地之共有人之一，得主張土地法第34條之1優先購買權，否則土地所有人亡賴益祭祀公業本得自由擇定將系爭土地出售予非土地共有人，是賴松課得購得系爭土地，自係行使其優先購買權之結果，而非與亡賴益祭祀公業另行訂立買賣契約所致。至前案和解與系爭買賣契約約定之給付方式雖有不同，乃因亡賴益祭祀公業無法返還原買受人呂益誠已繳付之價金之故，所變更者僅為各期支付金額之細節性事項，且和解內容與系爭買賣契約之各期給付金額差異甚低，總價款及付款期數均未變更，難認亡賴益祭祀公業有何以不同條件出售系爭土地與賴松課之意思，難認賴松課與該祭祀公業已成立不同之買賣契約。
㈢賴松課行使優先購買權之買賣條件包含系爭居間報酬給付義務：
1.土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地或建築改良物潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力（最高法院100年度台上字第432號及100年度台上字第1673號裁判要旨參照）。蓋土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承買權人為合法行使權利，均須表示接受之買賣條件。
2.查系爭買賣契約第7條後段約定：買方應付買賣總價款百分之二之仲介傭金，賣方應負擔買賣總價款百分之四之仲介傭金，並於民國108年3月29日付清尾款同時交付仲介人一節，有系爭買賣契約在卷為憑(見卷第16頁)，是買賣雙方應支付之仲介費用，亦為系爭買賣契約之一部分，而為系爭買賣條件之一，故賴松課行使優先購買權所形成之買賣關係，亦應包含給付買方仲介費在內。又賴松課於108年2月25日寄發與亡賴益祭祀公業之存證信函，已表明同意依系爭買賣契約第7條支付仲介傭金，並要求亡賴益祭祀公業提供仲介之姓名資料等節，此有員林郵局存證信函在卷可稽(見卷第21至23頁)，足認賴松課亦同意依照系爭買賣契約之約款給付仲介費用。被告等抗辯仲介費用應屬另一居間契約云云，然本件仲介費用已簽訂於系爭買賣契約中，並非另外由出賣人、買受人與原告訂立居間契約，且已約定應於給付買賣價金尾款時同時交付仲介人，應屬系爭買賣契約條件之一部份，而非另外之居間契約，被告上開辯詞難認有據。
3.被告抗辯系爭買賣契約依特別約定事項第一項約定，因賴松課行使優先購買權而解除，無從依系爭契約第7條請求仲介佣金云云。查系爭買賣契約特別約定事項第1條固約定:如有派下員主張同一條件優先購買或派下員提出異議致無法辦理移轉時，買賣雙方同意無條件解除本件買賣契約，賣方應於5日內無息返還所受領定金及全部價款與買方(見卷第18頁)等語。然此乃基於法律之規定，賴松課行使優先購買權後，即取代呂益誠之買受人地位而成為系爭買賣契約之買受人，該條始約定亡賴益祭祀公業與呂益誠間之買賣契約解除，亡賴益祭祀公業應返還已收受價金與呂益誠，然派下員賴松課與亡賴益祭祀公業即形成相同條件之買賣契約，該買賣關係並未解除，被告上開主張難認有據。
4.被告請求依民法第572條酌減報酬應無理由：按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條本文定有明文。其立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即，此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。查原告居間出賣人亡賴益祭祀公業及呂益誠締結系爭買賣契約，並向出賣人收取總價金4%之仲介費用、買受人2%之仲介費用，尚無違內政部頒訂之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定不得超過不動產實際成交價金6%之規定，並無違背法令規定。再原告業已居間完成亡賴益祭祀公業及呂益誠簽訂系爭買賣契約，依約應可收取居間報酬，被告雖主張原告利用受託申報亡賴益祭祀公業成立之便而仲介出售系爭土地，其居間勞務之付出與報酬不相當云云，然原告受託申報成立祭祀公業與受託居間出售土地，係屬不同委任契約，受任事務與勞務內容均有不同，縱使原告因代為申報祭祀公業設立事項而知悉系爭土地屬亡賴益祭祀公業所有，居間出售仍需徵求買方、搓合買賣價金及買賣條件等事宜，難認代為申報祭祀公業即可便於居間成立買賣契約，被告上開抗辯應無理由。㈣被告主張抵銷應無理由：
1.被告主張賴松課曾委託原告協助申報成立亡賴益祭祀公業，目的係欲由賴松課取得系爭土地，原告違背上開委任事務，逕將系爭土地出售與第三人呂益誠，使被告須負擔額外仲介費用，應負損害賠償責任，伊得主張抵銷等語。查賴松課及亡賴益祭祀公業派下員曾於101年3月31日委任原告辦理祭祀公業派下員清理、管理人變更登記及解散登記為派下員分別共有等事宜一事，有委任契約書在卷為憑(見卷第273至275頁)，原告已完成派下員全員證明書及完成祭祀公業申報等節，此有申請書、委任書可參(見卷第83至90頁)。然亡賴益祭祀公業申報後是否解散及如何解散、公業之土地應否分割為分別共有等事宜，應為申報成立後，依據派下員決議通過之公業規約，或其他法令規定程序之決議事項，並非賴松課或委任原告之其他派下員個人可決定，縱使賴松課曾委任原告為祭祀公業解散及土地分割事宜，該委任事務已逸出派下員個人之權限，難認有效，須嗣祭祀公業申報登記後，由派下員另行決議始生效力。而亡賴益祭祀公業曾另案起訴請求確認賴松課就該祭祀公業無派下權，由本院以105年度訴字第565號案件審理，可見亡賴益祭祀公業申報登記後，其他派下員就賴松課有無派下權已有爭議，則原告雖未依賴松課委任之意旨解散祭祀公業、土地登記為派下員分別共有，顯為亡賴益祭祀公業內部派下員無法達成共識之故，難認係可歸責於原告之給付不能，被告主張原告應就此部分負債務不履行責任而主張抵銷云云，難認有據。
2.被告復主張原告受有系爭買賣契約賣方仲介費用之不當得利，伊可主張抵銷云云。查亡賴益祭祀公業規約第7條規定：本公業土地處分、買賣、簽約及辦理所有權移轉登記，全權授權管理人代表辦理，管理人毋庸提出派下員印鑑證明及同意書；系爭買賣契約第7條約定出賣人應給付總價款4%之仲介傭金，賣方欄位為亡賴益管理人賴炳森，並有派下員賴彥豪、賴信成、賴宥亦、賴鴻鈞、賴世賢等人之簽名等節，有亡賴益管理暨組織規約書、系爭買賣契約在卷為憑(見卷第195頁、第16、19頁)，是系爭買賣契約乃亡賴益祭祀公業之管理人代表派下員出售，原告依系爭買賣契約向亡賴益祭祀公業收取賣方仲介傭金，應屬基於系爭買賣契約之約定，難謂有何不當得利。被告雖以內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函敘明不同意處分共有物之他共有人並無支付服務報酬之義務，主張賴松課並無支付賣方仲介費之義務，賴松課就系爭土地之潛在應有部分為1/3，原告收取之賣方仲介費用應有1/3屬於不當得利云云。然此乃混淆祭祀公業派下員之內部關係，以及祭祀公業與原告、呂益誠簽訂買賣契約之外部關係，亦即賴松課雖未同意出售系爭土地與呂益誠，而無給付賣方仲介費用與原告之義務；惟亡賴益祭祀公業既已依規約及土地法第34條之1之規定，有權代不同意之共有人即賴松課出售系爭土地，系爭買賣契約即已成立生效，出賣人仍有依買賣契約給付出售價金4%仲介傭金與原告之義務，並不會因賴松課拒絕出售而減少賣方應支付之傭金金額，賴松課僅得依據祭祀公業之內部關係拒絕分擔此部分之賣方仲介費用，而非主張原告有何不當得利，被告此部分抗辯，難認有據。
㈤被告主張原告請求系爭仲介費違反誠信原則應無理由：
1.被告主張原告明知賴松課委託其申報祭祀公業之目的係為取得系爭土地所有權，原告卻於進行管理人改選、訂立規約、出售系爭土地等事宜時，惡意排除賴松課參與程序，並違背賴松課之意願，將系爭土地出售與第三人，有違誠信原則，應不得請求被告等支付買方仲介費等語。
2.查原告固有受賴松課委託辦理亡賴益祭祀公業派下員清理及申報，以及訂立規約、管理人變更、解散祭祀公業等節已如前述。然於祭祀公業申報設立後，如何選任管理人、訂立規約及處理祭祀公業之土地，實非任一派下員一人意志所得決定，而須依祭祀公業管理條例、祭祀公業規約等規定，經由派下員大會決議始得成立，而賴松課明知其僅為祭祀公業派下員之一，其就委任事務之合法性及可行性應繫於派下員之決議實難諉為不知，原告縱未執行上開委任事項，難認有何違反誠信原則。又亡賴益祭祀公業申報成立後管理人變更為賴炳森，該祭祀公業並於105年間訴請確認賴松課之派下權不存在，經臺灣高等法院臺中分院以106年度上字第161號判決亡賴益祭祀公業敗訴，並於107年4月25日經最高法院107年度台上字第738號裁定上訴駁回確定一事，此有最高法院裁定在卷為憑(見卷第189至191頁)，足認亡賴益祭祀公業各派下員就賴松課是否具派下權一事，自103年設立登記後至107年間，均在訴訟爭議中。是亡賴益祭祀公業於申報成立後，委任原告辦理規約訂立、選任管理人等事，縱未通知賴松課，非無可能係受委任人亡賴益祭祀公業之指示，難認原告有何惡意排除賴松課之情形，尚難謂係違反誠信原則。再原告係受亡賴益祭祀公業及呂益誠委任居間仲介買賣系爭土地，並無受賴松課之委任，其居間事項本無告知賴松課之必要。是原告未於系爭買賣契約訂立前告知賴松課，難認有何違反誠信原則，被告上開抗辯尚非有據。
四、綜上所述，賴松課因行使優先購買權而與訴外人亡賴益祭祀公業成立系爭買賣契約，原告依系爭買賣契約、繼承法律關係請求被告於繼承賴松課之遺產範圍內給付買方仲介費606,896元應屬有據，被告等抗辯應與酌減與抵銷、違反誠信原則等節，難認可採。又依系爭買賣契約第7條後段約定，買受人應於支付尾款時給付仲介傭金，被告等已於110年4月1日給付尾款，此有和解應付款項及土地點交確認書在卷為憑(見卷第137頁)，是被告等給付本件仲介傭金之期限已屆至，原告請求自110年4月7日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許。又兩造均聲明供擔保准、免宣告假執行，於法核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 王姿婷以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 13 日
書記官 吳曉玟