臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1089號原 告 葉哲源被 告 林韋茹訴訟代理人 李淵源律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾壹萬零貳佰柒拾貳元，及自民國一百一十年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用參拾參萬柒仟貳佰捌拾陸元由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
本判決得假執行，然於被告以新臺幣參拾壹萬零貳佰柒拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）662,500元及法定遲延利息，嗣於民國（下同）111年4月1日將請求金額擴張為1,139,860元，核其訴之變更，基礎事實同一，且係擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）聲明求為判決：⑴被告應給付原告1,139,860元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行；⑶訴訟費用由被告負擔。
（二）緣兩造於109年4月30日簽訂不動產買賣契約書，由原告承買被告所有坐落彰化縣○○市○○段000地號之土地、及其上門牌號碼為彰化縣○○市○○路000巷0號12樓之3號建物（下稱系爭房屋），並約定買賣價金總價款為410萬元，給付方式則分為三期給付，原告已依約給付買賣全部價金410萬元。兩造簽約前，原告曾至系爭房屋查看，惟被告為求順利出售，已將系爭房屋有重大瑕疵部分整理、以裝潢之方式遮掩，原告無法當下一眼看穿；又查看房屋時兩造、仲介、代書都在現場，承辦代書當時曾詢問被告系爭房屋是否有漏水屋之情形，被告也向原告等人保證絕無漏水屋之情況；另依兩造簽訂不動產買賣契約「不動產標的現況說明暨確認書」第6項次項目：本建物有無漏水之情形明確記載（無），被告並於契約内容明確表示，如有不實，委託人即被告願負法律上一切瑕疵擔保責任。嗣兩造於109年6月間辦理交屋，原告並遷入居住，詎原告於110年5月30日卻發現系爭房屋牆壁竟有水滲進屋內，以及屋內牆面、牆面地板間多處有滲水之現象，原告旋於同日透過原房屋仲介訴外人陳永霖通知被告漏水之情形，並請被告出面協商修復事宜，詎料被告亦透過陳永霖表示系爭房屋交屋已過了一段時間，其不想處理云云。原告係自他鄉孤軍到異地發展、奮發向上充滿理想抱負之人，一心只想在異地打拼購屋給妻小安身立命居住，惟原告當初相信被告片面之詞，即與其簽訂房屋買賣契約，相隔不到數月始知系爭房屋不堪風雨摧殘，又適逢小孩出生，原告因此事造成心神不寧、產生焦慮、壓力煩躁。原告買受系爭房屋有漏水之瑕疵，已減損系爭房屋之價值及通常效用，被告自應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金及返還溢付之金額；且被告於出售系爭房屋時，隱匿漏水之瑕疵未告知原告，該瑕疵實係原告交屋前已存在之事實，原告亦應負不完全給付之損害賠償責任。爰依民法第179條之規定或不完全給付之法律關係，提起本訴。
（三）原告因系爭房屋漏水致財物損害，請求金額共1,139,860元，項目如下：
⒈房屋漏水修繕費262,500元。
⒉家具泡水發霉損壞費57,360元。
⒊泡水發霉家具清運費20,000元。
⒋精神損失300,000元。
⒌漏水造成之房屋交易性貶值500,000元。
（四）主張系爭房屋交易性貶值之部分，提出「不動產瑕疵價值減損調研報告」，該報告建議系爭建物在未修復前（目前處於未修復狀態），建議減損計算標準以評估當時之不動產市值（平均市價約每坪135,000元，核算本案市值約4,915,350元）推算減損補償，而減損比例建議採用經加權平均之23.05%計算，建議減損補償金額為1,132,988元。
（五）另本件因鑑定支出鑑定費用325,000元，以及原告因法官要求而提出不動產估價報告所支出之費用20,000元，此部分之費用，應由被告全額負擔。
三、被告則以：
（一）否認系爭房屋有發生龜裂、漏水之瑕疵，被告居住於系爭房屋之時，均未遭遇漏水或滲水之情事，且原告自109年6月間入住後，直至110年5月30日因連日大雨方導致系爭房屋有滲水現象。嗣經仲介委由抓漏師傅至系爭房屋查看，發現系爭房屋滲水係因連日大雨致系爭房屋最上層第15樓樓頂平台之積水來不及宣洩，溢入設置於第15樓樓頂平台之管道出入口後再往下15樓、14樓、13樓、12樓（即系爭房屋）之室內，系爭房屋滲水應非房屋主體有瑕疵所致。
（二）否認家具泡水損害57,360元及清運費2萬元，原告所提清運費證據僅有Line通訊軟體之對話，不得作為原告有支出該筆清運費之證據；精神損失費30萬元之請求，原告並非基於侵權行為法律關係請求，並沒有法律上依據。對鑑定報告結果修復費用310,272元沒有意見。
（三）原告所提之「不動產瑕疵價值減損調研報告」之製作人並非由本院所指定，且該製作人於研究期間亦未曾詢問過被告之意見，另該報告係以問卷方式達成，惟因問卷估價法有⑴問卷設計者對「問卷內容」是否有刻意引導受卷者回答傾向；⑵受卷者是否有「受卷回答特定事件」過去經驗、專業知識及技能；⑶受卷者回答「受卷回答特定事件」場合、情緒、偏好、態度；⑷「問卷」樣本數未達統計學要求之數量；⑸以問卷方式為研究，僅能得「特定事件影響」，無以得到「特定事件影響結果」絕對值等缺失，是原告所提之「不動產瑕疵價值減損調研報告」自無可採；再者，系爭房屋之漏水瑕疵並非不可修復，且社團法人臺中市土木技師公會亦就系爭房屋止漏修繕至正常使用狀態之工程費用鑑估為310,272元，是系爭房屋自無交易性貶值（污名價值減損）。
（四）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張，兩造前於109年4月30日簽訂不動產買賣契約書，由原告承買被告所有之系爭房屋及所坐落之土地，約定買賣價金總價款為410萬元，原告已給付買賣全部價金410萬元，兩造於109年6月間辦理交屋，原告並遷入居住，至110年5月30日原告發現系爭房屋牆壁有水滲進屋內，以及屋內牆面、牆面地板間多處有滲水之現象，並於同日透過原房屋仲介陳永霖通知被告漏水之情形等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、照片、LINE通訊軟體對話紀錄截圖等件為證，且為被告所不爭執，堪信其主張為真實。惟原告主張被告交付之房屋有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠償責任，為被告否認，並以前詞置辯。
（二）本件兩造不爭執系爭房屋有滲漏水之現象，然原告主張被告所交付之系爭房屋，有滲漏水之瑕疵存在，被告否認之，辯稱其居住於系爭房屋時，無發生滲漏水現象，應非系爭房屋主體結構瑕疵，而係頂樓平台積水不及宣洩，由管道間溢入云云，則本件首應審究者，乃系爭房屋本身是否存在有漏水之瑕疵，及該瑕疵於系爭房屋交付時是否存在。經查，本件經本院請兩造對鑑定機關表示意見後，囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定，鑑定系爭房屋是否有漏水，以及如有漏水之成因及存在時間點等情，經鑑定機關聽取兩造之意見後，要求原告拆除外牆室內之飾板以觀察外牆內側狀態，並於111年9月17日於系爭房屋之外牆試水，紀錄內牆濕漬產生與延時變化情形，研判後認為系爭房屋確實有因外牆裂縫進水及管道間牆因濕氣產生漬跡，而有漏水之現象，鑑定機關並根據拆除之外牆內側飾板之施工材質，有增設塑膠質層之程序，推論該漏水之瑕疵於系爭房屋交付前即已存在。亦即被告交付原告之系爭房屋，於交付時即有漏水之瑕疵。
（三）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。再按出賣人因可歸責於己之事由而交付有瑕疵之物，該物即欠缺應有價值、通常效用或契約預定之效用，依社會通念及交易習慣，要難認該給付內容與當事人締約之債之本旨相符。查本件被告未依債之本旨提出給付，而交付有漏水瑕疵之房屋，且依被告曾就漏水部分為處理可知，其於締約時已知漏水瑕疵之存在，而締約時未告知原告而可歸責，依前開規定，被告自應負不完全給付之損害賠償之責任。
（四）下就原告主張各項金額，判斷有無理由：⒈房屋漏水修繕費：系爭房屋得經修繕後，回復兩造買賣契
約所約定之效用，原告自得請求修復之費用。此部分之金額，據臺中市土木技師公會鑑定後認為，系爭房屋因外牆之漏水造成損壞修繕及止漏防水工程，預估經費為310,272元，兩造就此結論亦均無意見，則原告得請求被告賠償310,272元之修繕費用。
⒉交易性價值貶損：
⑴原告主張除了修復費用之損害外，尚有交易價值減損云
云。原告雖主張因系爭房屋尚未修復，所以受有系爭房屋未修復前價值減損之損害，依其自行委託竣吉不動產估價師事務所所出具之「不動產瑕疵價值減損調研報告」調查結果所示，建物未修復前建議減損補償金額為1,132,988元云云，然為被告否認，且原告已有請求修復費用，此部分為重複之主張，況請求損害賠償以回復原狀為原則，不能回復原狀或回復有重大困難時，始以金錢賠償；系爭房屋經送鑑定結果並非不能修復，已如前述，則原告此部分之主張非屬有據。
⑵原告復主張系爭房屋縱修復後，仍受有交易價值貶損之
損害（污名價值減損）等詞。然據「不動產估價師公會全國聯合會第九號公報－瑕疵不動產污名價值減損估價指引」所示，並非所有瑕疵不動產均有污名價值減損，應先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題間之因果關係；查系爭房屋於86年4月完成建築，屋齡約25年，位於高樓層，完成迄今歷經多次大小地震及颱風侵襲，難免有裂縫產生，此應為購買高樓層建物之買受人可以想像之事，況系爭房屋依臺中市土木技師公會估價報告附件六所載之工項就現況滲漏水瑕疵進行修復後，應可復原，難認仍會當然發生價值減損。
⑶又原告雖提出其自行委託竣吉不動產估價師事務所所出
具之「不動產瑕疵價值減損調研報告」，欲證明系爭房屋修復後仍有交易價值減損等情，然為被告否認；核該報告並非由本院囑託鑑定，鑑定機關之擇採、估價方式、估價過程均未由被告表示意見，尤以該報告係以專家問卷方式作為其調查訪問方法，調查結果會受其問卷之設計以及受測試者之經驗影響，更應保障被告表示意見之權利；再者，就該鑑定報告所欲證明之兩造所爭執，系爭建物經修復後是否仍有交易性價值貶損之存在之爭議，該估價報告之問題設計為「承上題，若該漏水建物已修繕至可正常使用之狀態下，『如有』交易性貶值（污名價值減損），您認為該建物要比交易價值減損多少比例，才有承購意願？減損：⑴5%⑵10%⑶15%⑷20%⑸25%⑹30%⑺其他：」，該問卷係於修復後仍有交易性貶值之前提下而為調查，亦無減損0%之選項，所得之結論難認為公允，故該估價報告不為本院所採。
⑷更何況，原告並未提出有近期出售系爭房屋之計畫，亦
難想像受有可預期之交易性貶損之損害，無法推論日後交易價格係受何因素影響，故原告請求系爭房屋修復後之交易價值貶損500,000元，即無可採。
⒊又原告雖請求家具泡水發霉損壞費57,360元及泡水發霉家
具清運費20,000元，然被告否認原告有此損害，此應由原告負舉證之責。原告並未有就其有家具泡水、發霉而損害以及該損害係因系爭房屋漏水所致，提出證據以證明之，原告此部分之主張並無理由。
⒋精神慰撫金：
⑴再按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、
隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；上開規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之，民法第195條第1項前段、第3 項分別定有明文。次按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1亦有明文。是以，精神慰撫金僅在人格權、人格法益或身分法益受侵害時始得請求，且須情節重大；另損害賠償之債，亦以有損害之發生及有責任原因之事實，且二者之間有相當因果關係為其成立要件。
⑵經查，原告雖主張被告出賣有漏水瑕疵之系爭房屋予原
告，造成原告精神上受有痛苦等語。惟查，系爭房屋雖存有漏水瑕疵，客觀上縱對於原告日常生活造成干擾及不便，然亦非已達惡劣無法居住之程度，亦不足認系爭漏水瑕疵之損害情形，已達侵害原告身體、健康或不法侵害其他人格法益，而屬情節重大之情形，且原告就其所受人格上之具體損害為何，及原告所受精神上痛苦，與漏水瑕疵有相當因果關係存在，均未再能舉證證明，是原告請求被告應賠償其精神慰撫金，要屬無據，礙難准許。
⒌是原告得請求被告給付之損害賠償金額為310,272元。
五、從而，原告依不完全給付之法律關係，請求被告給付310,272元為有理由，應予准許；原告逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。
六、本件判決主文第一項原告勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所依據，應予駁回。而被告部分亦依其聲請宣告供擔保免為假執行之金額。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。本件訴訟費用如附表訴訟費用計算書所示，依前開規定命兩造各自應負擔之訴訟費用金額，至於原告自行委請竣吉不動產估價師事務所出具調研報告之費用20,000元，並非必要之費用，不計入本件之訴訟費用，併此敘明。
八、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
書記官 陳文新附表：訴訟費用計算書編號 項目 金額（新臺幣） 備註 1 第一審裁判費 12,286元 原告預納 2 臺中市土木技師公會鑑定費用 325,000元 原告預納 合計 337,286元