臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1090號原 告 柳玥君被 告 施文斌
施福源黃淑霞上二人共同訴訟代理人 楊佳璋律師被 告 施羽倩
施羽玲上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國111年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上如附圖即鹿港地政事務所收件日期110年12月28日鹿土測字第194700 號土地複丈成果圖所示編號A部分面積157.07 平方公尺之磚造平房拆除，並將前開占用部分土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣三十五萬七百九十元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣一百零五萬二千三百六十九元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告施羽倩、施羽玲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦未委任訴訟代理人到庭陳述，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：緣坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、面積
421.54平方公尺土地（下稱系爭土地）屬原告所有，被告等所有之未辦保存登記建物（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○里○○巷00○0 號，下稱系爭房屋）無權占用系爭土地，屢經請求拆除均不置理，爰訴請拆屋還地。至於被告辯稱推定租賃關係云云，然系爭房屋已不堪使用，應認租賃關係已不存在，非得執為有權占用之依據，所辯不足採取。並聲明：㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上建物拆除，並將前開占用部分土地騰空返還予原告；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告施文彬：不同意拆除房屋。系爭房地原屬伊祖父施炳東
所有，施炳東過世後由伊父親施瑞興繼承。系爭房屋就坐落基地推定有租賃關係存在，其期間為永久。伊自109年8月迄今每月均匯款新台幣（下同）500 元租金至原告帳戶等語。
㈡被告施福源、黃淑霞則以：
⒈系爭土地原為施秉東、施清江二人共有。施炳東過世後，其
配偶施郭蛾於55年間向施清江購買其持分，連同施炳東之持分一併分配予施瑞興、施福源二人；又於62年間於土地上興建系爭房屋正廳部分。嗣於67年間，施瑞興於房屋左側增建護龍部分。則以系爭房地原屬被告先人所有，因強制執行拍賣形成房地異主，依民法第425條之1規定，應認房屋對於基地有推定租賃關係存在。且原告對被告施文斌提起竊佔告訴，經彰化地檢署檢察官不起訴處分，益徵被告為有權使用。從而，原告訴請拆屋還地，為無理由。惟被告願以每月500元價格承租系爭土地至房屋不堪使用為止。
⒉原告投標時明知系爭土地現況係「…土地鄰接道路狹窄，有建
物坐落，…拍定後不點交」，仍願投標應買，應受該現況拘束。且系爭房屋歷來有整修，現況良好，縱然已逾耐用年限，惟固定資產耐用年數表僅為統一計算營利事業所得稅之擬制性參考數據，以估算固定資產之殘值而已，與是否堪予使用有間，尚不得遽認系爭房屋不堪使用。爰聲請鑑定房屋是否達不堪使用之程度等語。
⒊並為答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告施羽倩、施羽玲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張伊為土地所有權人，被告無正當權源，占用系
爭土地如附圖所示編號A 部分等情，業據原告提出權利移轉證明書、土地登記謄本等件為證（見本院卷第15至第20頁），並經本院於民國（下同）111年2月17日會同兩造及鹿港地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場簡圖（見本院卷第67至第74頁），及鹿港地政事務所依勘測成果製作現況圖即該所收件日期110年12月28日鹿土測字第194700號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第77頁），復為被告所不爭執，堪信屬實。惟關於原告請求被告等拆屋還地一節，被告則辯稱依民法第425條之1規定系爭房屋占用系爭土地有推定租賃關係等語。本院整理兩造前開主張及說明，認本件主要爭點為：被告辯稱基於依民法第425條之1關於推定租賃關係之規定，系爭房屋有權使用系爭土地，是否有據？析述如下。
㈡按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。故以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號民事裁判要旨參照）。本件原告為系爭土地之所有權人，為兩造所不爭執，其本於所有權人之法律地位訴請拆屋還地，即非無據。被告辯稱系爭房屋就基地有推定租賃關係存在，揆之舉證責任分配法則，應由被告就有民法第425條之1之法律要件存在，負舉證責任，合先敘明。
㈢次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。上開規定之適用，應以「土地與房屋同屬一人所有」為前提。此是基於社會經濟之理由。蓋建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，使用建築物必須使用建物坐落之基地，一旦建築物與土地不同屬於一人所有，而當事人又未約定，使建築物取得對土地之利用權，勢將造成建築物無從利用土地之結果，難逃拆屋還地之厄運，危害社會經濟，浪費社會成本，故有規定推定租賃關係之必要，以維護社會經濟。且土地所有人購買土地時，建物既已存在於土地上，基於當事人之合理的意思與預見為基礎，亦應推定當事人間已有默許繼續使用土地之意思。惟關於土地與建物原分屬不同人所有，嗣後移轉土地或建物時，僅涉及原先已存在之法律關係得否主張「債權物權化」效力而拘束後手之問題，與上開條文無涉。經查：
⒈系爭房屋正廳部分係訴外人施郭娥於62年間興建，然系爭土
地當時已屬訴外人施瑞興及被告施福源共有，施郭娥並非系爭土地之所有權人，此情顯與民法第425條之1規定以「土地與建物同屬一人所有」為要件有異，即無前開規定之適用。是被告以推定租賃關係為辯，難謂有據。至於左護龍部分，被告稱係訴外人施瑞興於67年間增建，符合425條之1規定要件云云。然被告未就左護龍部分係原共有人施瑞興興建一節，舉證以實其說，尚難遽為對其有利之認定。遑論施瑞興為共有人，則其興建左護龍是否確有取得其他共有人同意，亦非無疑。是以被告未能證明系爭房屋與土地於興建時屬同一人所有，其泛稱本件有民法第425條之1推定租賃關係規定之適用云云，尚難信實。
⒉被告另以系爭土地原共有人施瑞興、施福源於93年間繼承施
郭娥取得系爭房屋之所有權，辯稱有「土地與建物同屬一人所有」之情形，本件有推定租賃關係規定之適用云云。查系爭房屋與土地自始即異其所有，已如前述。參照最高法院109年度台上字第2269號判決意旨：民法第425條之1規定以土地及房屋原同屬一人所有，嗣將土地或房屋讓與他人，致土地及房屋異其所有為要件。倘若土地及房屋自始非屬同一人所有，自無上開規定之適用。可知自始異其所有之房地，不會因為土地所有權人嗣後取得房屋所有權，即符合「土地與建物同屬一人所有」。蓋推定租賃關係，旨在保存合法建物不因嗣後產權移轉而失其坐落權源而須拆除，於社會經濟利益並非有利；惟非法建物本無特別保護之必要，自不因建物所有權人嗣後取得土地權利，使原先非法建物轉為合法，而認有推定租賃關係規定之適用。被告以土地所有權人日後取得建物權利，謂有民法第425條之1規定適用云云，容有誤會。
㈣縱令本件有適用推定租賃關係規定之餘地。然按租用建築房
屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收回，此觀諸土地法第103條第1款規定至明。未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依契約目的探求當事人之真意，其租賃契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號判決意旨參照）。且不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂已使用完畢，如該房屋已逾行政院頒布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，以其屋齡已久，其情事已有變更，應認為已使用完畢。查系爭房屋為鐵皮及磚造平房，卷內照片顯示其部分屋頂塌落、牆體龜裂破損（見本院卷第151至第157頁）。是若未進行補強，苟遭遇強震，其結構安全堪虞。然據被告施文彬自陳伊從未針對結構進行補強，僅系爭房屋原先屋頂為磚瓦，嗣因風災破損改為鐵皮，牆面以鐵皮、水泥整修，水電管線等於5、6年前整修汰換等語（見本院卷第161至第166頁），堪認確有安全疑慮，不適宜供作居住使用。佐以系爭房屋約於62年間興建，迄今約50年，衡諸行政院頒布之固定資產耐用件數表所載磚造房屋之耐用年數為25年，可見系爭房屋已使用遠逾耐用年限，縱使目前仍堪使用，惟此係被告刻意修補才得以留存，並非一般磚造建物歷經多年使用之結果，依此仍應認為系爭房屋已屬不堪使用。遑論建物占用土地有排除他人使用之特性，若任令土地所有權人即原告不能使用土地，亦非妥適。職是，縱使系爭房屋就土地有推定租賃關係存在，其租賃關係仍因使用期限屆滿而終止。被告辯稱有權占用系爭土地云云，洵屬無據。㈤被告另稱原告明知系爭土地上有建物存在仍願應買，即應受
現況拘束不得訴請拆除云云。無非指摘原告請求拆屋還地有違誠信而屬權利濫用之嫌。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。至權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第737號、45年度台上字第105號裁判意旨參照）。被告使用系爭土地，屬無權占用，已如前述，是原告本於所有權之作用，請求被告拆屋還地，自屬權利之正當行使。縱使有損被告之權益，衡諸系爭房屋建成迄今已有相當時間，而建物之價值恆因時間經過遞減，與土地有增值之特性相反，經比較衡量被告拆除房屋之損失，與原告完整使用系爭土地可得之利益，並無顯然失衡，自難認原告有以損害被告為目的、或犧牲他方利益以圖利自己之情事。職是，被告指摘原告訴請拆屋還地屬權利濫用云云，亦不足採。
四、綜上所述，被告未能證明本件有民法第425條之1規定「土地與建物同屬一人所有，而因讓與或先後讓與相異之人導致土地與建物歸屬不同之人」情形，其主張系爭房屋就系爭土地有推定租賃關係之占用權源，自無可採。從而，原告為系爭土地之所有權人，其主張依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積157.07平方公尺之磚造平房，並將前開占用部分土地返還予原告，於法有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，符合法律規定，爰分別酌定如主文所示之相當擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列；至於被告另聲請鑑定系爭房屋是否已達不堪使用程度，然查卷內資料已足使本院認定系爭房屋為不堪使用，應認鑑定結果並無影響，是被告此部分聲請，核無必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
書記官 卓千鈴