臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第113號原 告 洪登炎
謝福居共 同訴訟代理人 李東炫律師被 告 洪文才訴訟代理人 黃俊昇律師
歐優琪律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告於原告洪登炎給付新臺幣120萬元之同時，應將彰化縣○○鎮○○段000地號土地權利範圍12分之1以及同段557-3地號土地權利範圍3分之1，皆移轉登記予原告洪登炎。
貳、被告於原告謝福居給付新臺幣120萬元之同時，應將彰化縣○○鎮○○段000地號土地權利範圍12分之1以及同段557-3地號土地權利範圍3分之1，皆移轉登記予原告謝福居。
參、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告與被告三兄弟之先祖，因買賣取得彰化縣○○鎮○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地），但當年因故未辦理移轉登記。而三兄弟之先父即訴外人洪森在世時，應允原告與被告三兄弟無償使用系爭土地，原告與被告三兄弟各自出資興建中間正房（正身）和左右廂房（護龍）三個獨立之建物組成三合院（下稱系爭三合院），並請有戶政門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○巷00號共用之。
二、嗣後系爭土地中557地號土地權利範圍四分之一以及557-3地號土地權利範圍一分之一，輾轉登記為第三人即訴外人蕭世民所有後，蕭世民誤認本件被告洪文才即為系爭三合院之所有人，而於民國（下同）107年11月15日向被告洪文才提出拆屋還地訴訟，由鈞院以108年度訴字第30號審理之（原證一，下稱拆屋還地案件）。當時被告洪文才與原告商討後，舉薦訴外人陳世煌律師，經諮詢後，在訴外人陳世煌律師之建議下，由原告與被告三人各付款新臺幣（下同）二萬元，共同委任陳世煌律師，但暫以被告洪文才名義對外處理以及應訴，並與訴外人蕭世民磋商和解，取得系爭三合院坐落之系爭土地所有權後，再移轉登記為原告與被告三人分別共有。
三、108年2月24日拆屋還地案件行言詞辯論程序時，訴外人蕭世民提出375萬元出賣之和解方案，訴外人陳世煌律師於庭後向原告與被告報告此事，經原告與被告協議後，決議先以360萬元向訴外人蕭世民議價，倘議價不成，則按訴外人蕭世民提出之方案和解；以上討論和解方案之過程，除訴外人陳世煌律師外，尚有其他第三人在場可證。
四、108年3月26日拆屋還地案件行言詞辯論程序時，被告洪文才親自到庭後，於當晚告知以360萬元與訴外人蕭世民成立調解，原告二人當下即表示將於次日匯款，請被告洪文才指定匯款帳戶，被告洪文才聞言表示伊會先行處理，請原告二人等候，於辦理系爭土地之共有登記時，再行匯款即可。
五、詎料事後被告洪文才遲遲未將系爭土地辦理共有登記，原告乃向彰化縣二林鎮調解委員會提出買賣土地糾紛之調解(原證二)，惟調解不成立。之後被告洪文才於109年4月28日向鈞院提起分割共有物訴訟，於民事起訴狀中竟稱其買受取得系爭三合院坐落之系爭土地(原證三)，基於合一及簡化共有關係，請求法院將系爭三合院分配予伊，並以系爭土地即彰化縣○○鎮○○段000地號土地權利範圍四分之一以及同段557-3地號土地權利範圍一分之一之真正權利人自居，原告為保障權益，僅能依法提起本件訴訟。
六、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1項定有明文。兩造既有協議，被告應於向訴外人蕭世民買受取得彰化縣○○鎮○○段000地號土地權利範圍四分之一以及同段557-3地號土地權利範圍一分之一後，與原告二人各以三分之一比例分別共有。是原告依據上開協議，請求如下之聲明：
㈠被告於原告洪登炎給付新臺幣120萬元之同時，應將彰化縣
○○鎮○○段000地號土地權利範圍12分之1以及同段557-3地號土地權利範圍3分之1，皆移轉登記予原告洪登炎。
㈡被告於原告謝福居給付新臺幣120萬元之同時，應將彰化縣
○○鎮○○段000地號土地權利範圍12分之1以及同段557-3地號土地權利範圍3分之1，皆移轉登記予原告謝福居。
㈢訴訟費用由被告負擔。
貳、原告對被告答辯之陳述：
一、訴外人蕭世民誤認系爭土地當時之占有人僅有被告一人，而對伊提起拆屋還地訴訟，並非表示系爭土地當時之占有人僅有被告一人。原告雖將住所遷離系爭三合院，但一直有出入系爭三合院，並置放家庭物品及營業生財工具，更分別為系爭三合院之右廂房單獨所有人(洪登炎)以及中間正房與左廂房共有人(謝福居)。系爭土地當時之占有人事實上應為兩造三人。
二、既然被告答辯認為系爭三合院為先父洪森之遺產，故通知原告二人，則當時之占有人理應係先父洪森之全體繼承人。且若非經兩造協商以被告之名應訴另案，何以兩造會共同出資委任陳世煌律師處理拆屋還地案件？
三、而兩造間另案之鈞院109年度家繼簡字第24號分割遺產，業向彰化縣地方稅務局調閱「彰化縣○○鎮○○里○○巷00號」之房屋稅籍登記表以及房屋平面圖(原證四)，由其內容可知係土角厝，係以稻草攪泥，經過日曬後製成之土墼堆疊成房屋牆壁，並以稻草、瓦片或芒草覆蓋作為屋頂，其建材、面積與位置均與現時之三合院大相逕庭，絕非是現時之三合院，故並非同一建物。前開房屋稅籍登記表及房屋平面圖所載之原址房屋，早於數十年前即拆除，業已全部滅失，後由兩造三人共同出資重建，始有現時之系爭三合院。此由台灣自來水股份有限公司第十一區管理處與台灣電力股份有限公司彰化區營業處就兩造間另案之鈞院109年度家繼簡字第24號事件之回函(原證五)，可知兩造三人就中間正房與左右廂房均分別有申請用水、用電，足見現時之系爭三合院並非先父洪森之遺產。
四、兩造於原告謝福居之住所協商，係於被告出名與訴外人蕭世民成立調解後，且當天所談內容係辦理所有權移轉登記之程序事項。由被告答辯內容益加佐證兩造確有合意共同買受系爭土地，否則原告豈會出言若能買得系爭土地擬辦理分割？若未與被告共同買受系爭土地，則原告二人並非土地所有人，如何有請求分割之形成權？
五、被告一再否認兩造間存有共同購買系爭土地之意思表示合致，除了第一次諮詢陳世煌律師時，證人即訴外人陳光輝不在場，此後協商過程均在陳光輝之議員服務處進行，證人陳光輝均在場見證。縱然被告能舉證有向原告拒絕共同買受系爭土地為真實且為鈞院所採納，惟兩造前既已達成意思表示合致，契約已經成立，當不容被告嗣後毀約。
參、被告則辯以：
一、系爭土地係由被告於108年3月26日與前所有人即訴外人蕭世民經調解成立而買賣取得，此有鈞院108年度移調字第4號調解程序筆錄可稽（證物一）；系爭三合院實際上為兩造之先父即訴外人洪森所興建，並屬洪森之遺產，此有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書及全國財產稅總歸戶財產查詢清單可稽（證物二）。兩造目前就洪森之遺產正繫屬於鈞院行分割遺產訴訟（109年度家繼簡字第24號）。
二、兩造原均居住於系爭三合院，惟原告謝福居約於70年左右遷出，另原告洪登炎則約於93年左右遷出。故就訴外人蕭世民就系爭土地訴請拆屋還地案件時，係以當時之現占有人即本件被告洪文才為該案被告，並非如原告所言兩造同意暫以被告洪文才名義應訴。被告洪文才認系爭三合院為先父洪森之遺產，故通知原告二人表示目前系爭三合院遭第三人訴請拆除之事實，嗣兩造委任訴外人陳世煌律師處理拆屋還地案件，惟當時被告並未同意於取得系爭土地之所有權後，再轉登記為兩造三人分別共有，此部分事實應由原告盡舉證責任。
三、108年2月24日拆屋還地案件行言詞辯論程序後之處理過程，並非如原告所述，被告否認，說明如下：
㈠當日開庭後，兩造先共同至訴外人陳光輝議員之服務處，
當時僅係訴外人陳世煌律師向在場之人表示，伊開庭時訴外人蕭世民有提出和解方案為375萬元之事實，但並未有原告所述：「經原告二人與被告兄弟三人協議後，決議先以新台幣360萬元向第三人蕭世民議價，倘議價不成，則按第三人蕭世民提出之和解方案和解」之事實。該次協商並未達成任何結論，被告亦未同意由三人共同購買。
㈡因原告向被告表示若能買得系爭土地，則原告欲就系爭土
地辦理分割。惟系爭土地上之系爭三合院自93年起即為被告一人在使用，若依原告表示取得土地後欲辦理分割，則被告將無法使用系爭房地之全部，因此被告於此次協調過程中即明確向原告拒絕共同買受系爭土地。故原告二人僅係曾提議兩造共同購買，但被告於三方尚在商討階段即已明白拒絕，並未有共同購買之意思表示合致。
㈢又依證物一調解程序筆錄第一、（一）之記載，被告應於1
08年3月29日前給付訴外人蕭世民180萬元，餘額180萬元於同年4月10日前給付。
㈣設若被告有與原告達成三人共同購買系爭土地之協議，則
被告僅能取得應有部分3分之1，依該比例計算，被告僅需給付120萬元即可；或原告二人理應會於調解程序中以第三人參加方式參與調解，並於調解書上載明系爭土地應移轉予本件原被告三人維持共有；或兩造應會同時辦理所有權移轉登記，或於契約或調解筆錄載明「辦理所有權移轉登記予洪文才或其指定之人」，以節省規費、稅金、代書費等費用；或被告亦會向原告催告給付價款。惟本件無此類情形，顯見原告所述與事實不符，亦不符合一般經驗法則，足證被告自始即未同意與原告共同購買系爭土地。
㈤另原告提出調解申請之時間為108年10月，距離108年3月26
日調解已有六個月，足證原告根本未取得調解筆錄，蓋由調解筆錄（二）記載可知，當時係約定應於108年5月3日前將系爭土地辦理移轉登記予被告洪文才，若本件兩造間確有如原告所言之合意，則原告怎會未積極催告履約或辦理價金提存？卻遲至同年10月間始提出調解之申請，且調解當時原告提出之和解條件，並非系爭土地之履約事宜，反係要求被告應給付原告與其他胞姐妹各120萬元。
肆、兩造不爭執事項：彰化縣○○鎮○○段000○00000地號即系爭土地及其上之系爭三合院，前因本院108年度訴字第30號之拆屋還地案件，由本件被告以360萬元與訴外人蕭世民成立調解，並取得系爭土地之所有權分別為4分之1及1分之1。
伍、兩造爭執事項：
一、系爭土地上之系爭三合院於另案拆屋還地訴訟之前，究屬兩造之先父洪森之遺產？抑或早已全部滅失，嗣後由兩造共同出資重建？
二、兩造是否曾協議就另案拆屋還地之訴訟，先由本件之被告為名義以應訴，經與訴外人蕭世民成立調解，並取得系爭土地之所有權後，再移轉登記予原告，使兩造分別共有系爭土地？
陸、本院之判斷：
一、當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例參照）。
二、對於買賣契約是否成立，兩造各執一詞，經與聞事實經過之證人陳光輝於110年4月12日言詞辯論期日之證言：「（法官問：）你是彰化縣的議員嗎？任期？」「（證人陳光輝：）是。任期104年到108年12月29日。」「（法官問：
）你知道兩造嗎？他們三個是兄弟，曾經為了二林鎮外竹段557地號有沒有找你協調過？」「（證人陳光輝：）有。大概在108年2月20日在我服務處（彰化縣○○鎮○○里○○路000號）。」「（法官問：）情形為何？在場有誰？」「（證人陳光輝：）他們三個都是我的好朋友，當天協調時有我本人，他們三個兄弟，有請一個律師陳世煌律師到我服務處協調。」「（法官問：）協調結果？」「（證人陳光輝：）第一次是108年2月20日，陳世煌律師是我的表兄，第一次是看土地所有權人價錢要不要買，因為有建物在土地上，想跟地主買，協調結果就授權給律師，讓律師去協調價錢，如果對方堅持價錢，兩造還是會接受。」「（法官問：）當天協調結果？」「（證人陳光輝：）是講好三個人要買。」「（法官問：）三個人買是三個人都要登記所有權？還是出錢給一個人？」「（證人陳光輝：）第一次協調沒有說要登記給什麼人的名字，只有談到價錢。決定三兄弟要買。」「（法官問：）第二次協調情形？」「（證人陳光輝：）第二次是108年3月23日，也是在我服務處，在場人也是兩造及陳律師。」「（法官問：）這次是談什麼？」「（證人陳光輝：）這次是跟對方談好價錢，用360萬元談好要買這塊土地。」「（法官問：）三個人如何出錢？登記？」「（證人陳光輝：）謝福居及洪登炎跟洪文才要一個人120萬元，說戶頭給我，我幫他匯進去，洪文才說現在先不要，等過戶好再把錢給我，我再過戶給你們。」「（法官問：） 三個人共同出錢買，登記在三個人名字下，是否這個意思？」「（證人陳光輝：）土地所有權人是告洪文才拆屋還地，是用洪文才的名義先買下來。」「（法官問：）三個人都要登記，如何移轉？當天是如何講的？」「（證人陳光輝：）當天最後就是洪文才出面去付這筆錢，謝福居、洪登炎也說要匯錢給洪文才，洪文才說不用，我自己先付，登記過來，他們兩個人再付錢給我，我再登記給他們，三個人要共同買的，我協調是這樣。」「（法官問：）律師怎麼講？」「（證人陳光輝：）律師說這樣好。」「（法官問：）為什麼沒有寫書面？」「（證人陳光輝：）我當時有提出來，我有說到時候不寫書面，不移轉過來怎麼辦，洪文才說他不是這種人，我有提出要寫書面。」「（法官問：）對證人有無補充詢問？」「（原告訴訟代理人：）兩次協調時，謝福居的太太蘇素貞有無一起過去？」「（證人陳光輝：） 有。」「（原告訴訟代理人：）你有沒有曾經建議原告及被告三人，土地這件事到調解委員會那邊寫成書面？」「（證人陳光輝：）我有建議，他們說不用，他們不會變卦。」「（原告訴訟代理人：）他們說不用是指什麼人說？」「（證人陳光輝：）是洪文才說的。」「（原告訴訟代理人：）沒有其他問題。」「（被告訴訟代理人：）證人剛剛有說第一次是在服務處協調，協調完的隔天你到謝福居的家中，請洪文才再協調嗎？」「（證人陳光輝：）沒有。我是時常去謝福居那邊泡茶，我沒有叫洪文才再協調。」「（被告訴訟代理人：）第一次協調時，原告有沒有說買到這筆土地後要分配？」「（證人陳光輝：）我有建議大家不要共有，共有之後還是會有糾紛，移轉時大家一起辦分割，不要以後子孫有糾紛。」「（被告訴訟代理人：）洪文才有沒有說過不要分割，分割後沒有房子住？」「（證人陳光輝：）我忘記了。」「（被告訴訟代理人：）你記得洪登炎有無說過叫洪文才不要買，他要買，之後再讓洪文才住？」「（證人陳光輝：）沒有。」「（被告訴訟代理人：）第二次協調是108年3月23日，當時在你印象中，是買到土地之後還是之前？」「（證人陳光輝：）買土地之後，雙方價錢已經談好。」「（被告訴訟代理人：）證人所說第二次協調會，陳律師有在場嗎？」「（證人陳光輝：）有。」「（被告訴訟代理人：）陳律師從頭到尾都有參與協調嗎？」「（證人陳光輝：）有。」「（原告訴訟代理人：）除了二次到服務處協調，有沒有到謝福居住的地方說過這件事？」「（證人陳光輝：）沒有。」「（原告訴訟代理人：）除了這二次外，還有沒有其他時間談過土地的事？」「（證人陳光輝：）只有跟謝福居泡茶時談過土地的事。」等語，已足以證明兩造確實談定要共同出資購買系爭土地，且被告亦不否認共同出資就拆屋交地訴訟委任陳世煌律師協調買賣土地之事，且兩造兄弟關係，宿無結怨，果如被告抗辯稱系爭地上物係共同繼承取得，原告願各出資120萬元，購買557地號應有部分12分之1，7.1平方公尺另557-3地號應有部分3分之1，237平方公尺，土地共計244平方公尺，換算坪數約莫74坪之土地，使繼承之建物有土地使用，合乎經驗法則，且衡以建物又為傳統三合院建物，並非通衢要道之商店，且該土地公告現值依土地登記簿謄本記載每平方公尺為3,400元如買賣成立報酬與投資成本恐不成比例，是原告主張部分三合院係其等所繼承亟須土地使用較為可信，雖證人陳世煌於110年8月16日言詞辯論期日之證言與上開證人之證言完全不同，參照陳世煌證言「（法官問：）你是否知道民國107年11月15日蕭世民向被告提出拆屋還地訴訟？。」「（證人陳世煌：）有此案件。」「（法官問：）是否可以敘述案件情形？」「（證人陳世煌：）當時我記得是被告去我事務所委任我，有兄弟去，但我不記得兄弟是誰，他委任我，我就開始辦理這個案子，被告跟我講說是要請求拆屋交地，有講到要跟蕭世民買土地，我寫得答辯狀有提到要跟他們買，後來開庭後轉調解，調解後就買賣，我受委任的案子就結束。調解我有參加。」「（法官問：）有幾筆地號？多少錢買？」「（證人陳世煌：）我記得那件案子，我寫的書狀是要340萬元跟他們買，調解多了20萬元，是360萬元。」「（法官問：）有在法院簽調解書，他們兄弟有沒有講到買來的土地要如何分，錢要如何分？證人有無印象？」「（證人陳世煌：）這個案子是被告委任的，我都是跟被告接洽。」「（法官問：）有沒有講到如何分擔？」「（證人陳世煌：）有次談多少錢跟對方買，我約被告來事務所，被告就約我到二林陳光輝議員的服務處，那時候在場的不只有被告及他的兄弟，還有很多人，當時談說好像要一起買，其他我就沒有接觸。」「（法官問：）要一起買，有沒有說要寫書面？」「（證人陳世煌：）沒有，只是大家談而已，被告說本來要一起買，其他兄弟說買了要分割，後來就聽被告講說沒有談成。我當天沒有聽到他們有談成。」「（法官問：）請被告訴訟代理人詢問證人。」「（被告訴訟代理人：）至陳光輝議員服務處後，原告二人或被告是否曾向證人表示系爭二筆土地要三人一起購買？」「（證人陳世煌：）沒有。」「（被告訴訟代理人：）被告有沒有說過要一起買？」「（證人陳世煌：）只有在陳光輝議員那次有談到，但是沒有結論。」「（被告訴訟代理人：）該次陳光輝議員服務處後，原告謝福居、洪登炎二人是否曾再次聯絡或詢問證人關於另案之訴訟進行情形？」「（證人陳世煌：）沒有印象，我不敢說絕對沒有，但現在我沒有印象。」「（被告訴訟代理人：）另案係於108年3月26日達成和解，請問證人於另案達成和解前之『108年3月23日』是否曾第二次再與兩造共同至陳光輝議員處協調？」「（證人陳世煌：）我的印象就是只有一次談多少錢要跟對方買，去陳光輝服務處只有一次而已。」「（被告訴訟代理人：）108年3月26日另案調解成立後當日或之後有無再參與兩造就系爭二筆土地之協調？」「（證人陳世煌：）我的印象中沒有。」「（法官問：）請原告訴訟代理人詢問證人。」「（原告訴訟代理人：）這件依照證人陳述，他們三個兄弟及陳光輝議員在場只有參與一次，請問證人，你是否知道他們三兄弟是不是還有共同去找陳光輝？」「（證人陳世煌：）我沒有參與，我不知道。」「（原告訴訟代理人：）事後有沒有聽他們講過？」「（證人陳世煌：）我不知道。」「（原告訴訟代理人：）另案訴訟訴訟費用是誰負擔？」「（證人陳世煌：）我不知道，分擔我不清楚。」「（原告訴訟代理人：） 證人參與那次他們沒有談成，沒有談成是何意？」「（證人陳世煌：）是有在談，沒有講到細節。」「（原告訴訟代理人：）證人有說被告有說涉及分割的事情，所以就不要共同買，這個事情是在談那天講到，還是之後跟你講？」「（證人陳世煌：）好像不是當天。」「（原告訴訟代理人：）所謂被告跟你講說要分割這件事情才沒有談成，原告二人有去跟你確定是否是事實？」「（證人陳世煌：）沒有。」等語，與陳光輝證言不同處者，僅憑印象謂僅1次兩造談此事，好像有印象三人要共同購買，後來沒談成等語，經被原告律師詢問沒有談成意思是沒有談到細節等語，但對事實經過亦無法詳述，間亦強調是受被告委任，其記憶似不清楚，是否時隔較久，受任事件繁多，記憶模糊或受被告委任是否語多保留即留有疑義，是本院認證人陳光輝證言較可採，兩造確實成立系爭買買契約，並有原告所提土地登記簿謄本可稽，按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」為民法第348條第1項所明定，是原告依據買賣契約請求被告移轉買賣之系爭不動產相關應有部分為有理由，應予准許。
三、綜上，原告依據買賣契約，求為判決㈠被告於原告洪登炎給付新臺幣120萬元之同時，應將彰化縣○○鎮○○段000地號土地權利範圍12分之1以及同段557-3地號土地權利範圍3分之1，皆移轉登記予原告洪登炎。㈡被告於原告謝福居給付新臺幣120萬元之同時，應將彰化縣○○鎮○○段000地號土地權利範圍12分之1以及同段557-3地號土地權利範圍3分之1，皆移轉登記予原告謝福居等語，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 梁永慶