臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第12號原 告 張武訴訟代理人 楊振裕律師被 告 張蔣金蓮訴訟代理人 朱浩萍律師上列當事人間請求履行協議等事件，本院於民國110年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：⑴先位聲明：被告應將如附表所示之4筆土地所有權移轉登記予原告。⑵備位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）250萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶併願供擔保請准宣告假執行。主張略以：
㈠先位之訴部分：
⑴被告於民國109年5月26日與原告簽訂協議書，約定「考量
稅費極小化，甲乙雙方同意配合陳乃圓代書事務所所規劃四筆土地過戶方式，絕無異議，乙君（即原告）亦同意支付新台幣叁佰伍拾萬元整，作為處份四筆土地之總價款。
考量過戶時間冗長，乙君願先支付一部份償款計伍拾萬元整予甲方（即被告），作為協議書生效契約訂金，不另作契約書。待四筆土地過戶完成後再將餘款付清，為避免日後一方異議，雙方同意，處份土地過程中若甲方不同意過戶，除返還已收取之價金外願支付違約金貳佰萬元整予乙方。」，亦即雙方約定由被告將其所有如附表所示4筆地號土地之應有部分所有權過戶予原告或原告之子（協議書上所載「過戶給甲君或甲君其子」係誤載，當事人之真意乃是「過戶給乙君(即原告）或乙君其子」），並就系爭4筆土地之買賣過程及價金交付有先後次序之約定。原告於簽訂系爭協議書後，依約於109年5月27日由原告之子張振榮匯款50萬元予被告，詎被告卻拒不履行系爭4筆土地之所有權移轉登記義務，甚至於109年5月29日寄發大村郵局存證號碼27號存證信函，原告大概是在發函後1至3天左右收到，該函片面聲明撤銷兩造所簽訂之系爭協議書，並未經原告同意即於109年6月15日逕將原告給付之定金50萬元匯至原告之子張振榮之帳戶。惟原告認為被告撤銷系爭協議書之聲明，及片面退還50萬元定金均無理由，復於109年12月18日將50萬元定金再匯款給被告，但被告又於109年12月29日匯款50萬元予原告之子張振榮。原告既已依約履行給付定金之義務，依系爭協議書之約定及民法第348條第1項之規定，自得請求被告將系爭4筆土地之應有部分所有權移轉登記予原告。
⑵原告係被告之大伯，因被告於109年5月間欲出售系爭4筆土
地，詢問原告是否願意購買，因系爭4筆土地係張家祖產，且兩造係親屬，經協商後議定由原告以350萬元購買系爭4筆土地，並於109年5月26日簽訂系爭協議書。本件既為被告本於自由意思，同意以350萬元出售系爭4筆土地予原告，自不能僅因被告事後反悔，而恣意違約，拒不依約履行出賣人之義務，被告辯稱其係因被詐欺而簽訂系爭協議書，並非事實。
⑶被告於兩造簽訂系爭協議書後，趁原告於109年5月28日上
午返回祖厝辦理祖先牌位遷移相關事宜時，走到原告所搭乘之汽車旁，表示要退還原告已給付之部分價款50萬元，當時係由原告之子張振榮與被告對談，並逕行書寫其合庫銀行之帳戶交給被告。張振榮當時向被告表示，被告於109年5月29日所寄發之存證信函係不實指控，要求被告於7日内以文字聲明悔過並登門道歉，才接受其匯款。惟被告並未依上開內容履行，原告遂於109年6月5日寄發台中公園路郵局存證號碼90號存證信函表示「台端不實指控，已對本人造成名譽損害，台端若於文到七日内，以文字聲明悔過並登門道歉，本人念及親情將不追究違約金及損害名譽事宜，並願就協議内容再作商議。」等語，被告既未於原告寄發存證信函送達後7日内，履行以文字聲明悔過並登門道歉之行為，兩造間即應按原系爭協議書之内容履行，不能逕認兩造間之系爭買賣已經解除。
⑷原告否認有詐欺被告之事，兩造間有親屬關係，買賣價格
也是經過商議，基於契約自由的原則而簽訂。對於被證1原告之子所寫字條、被證2匯款單、被證3匯款單，形式上真正不爭執。被證1之字條是張振榮寫的，當事人表示是109年5月28日上午寫的，當時是原告協同張振榮返回祖厝，要辦理祖先牌位遷移相關事宜，被告走到原告的汽車旁，被告表示要退款50萬元，當時由張振榮跟被告對談，後來張振榮就手寫字條交給被告，張振榮應該是有應被告要求提供帳戶讓被告匯款。對於被告提出之不動產估價報告書摘要，形式上真正不爭執，鑑定的結果是依照市場行情評估，但兩造當初在談買賣系爭土地的時候，其實是有考量那是張家祖產，而且雙方是親戚，所以才會合意以系爭協議書上所定的350萬元作為本件買賣的價金。請求傳訊張振榮證明兩造議定價金的過程。
㈡備位之訴部分：本件被告事後反悔，拒不履行系爭協議書所
定應過戶系爭4筆土地予原告之義務，甚至未經原告同意即逕行將原告給付之定金50萬元匯款至原告之子張振榮之帳戶，被告片面解除系爭協議書之行為，應不生效力。退步言之，縱被告片面退還定金50萬元予原告之行為已發生解除契約之效力（假設情形），依系爭協議書約定「為避免日後一方異議，雙方同意，處份土地過程中若甲方不同意過戶，除返還已收取之價金外願支付違約金貳佰萬元整予乙方。」，被告既片面逕行毁約，除應返還已向原告收取之定金50萬元外，另依約應再給付違約金200萬元予原告，而此違約金係屬懲罰性違約金之性質，無論原告是否受有損害皆得請求等語。
二、被告聲明求為判決原告先位及備位之訴均駁回。如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。答辯略以：
㈠兩造固於109年5月26日簽立協議書，惟系爭之土地公告現值
即達6,578,341元，市值更約2,000萬元之間，原告竟以遠低於公告現值及市價之350萬元欺罔寡居於鄉下之弟媳即被告，致被告陷於錯誤與之簽訂協議書，被告缺乏地價智識，對土地價格行情惘然，原告之手段、方法顯違社會通念、市場價格、公平原則，被告思索後有被騙之感覺，告知兒女後，即於109年5月29日以大村郵局存證號碼27號存證信函告知原告「台端以不實土地市價資訊欺瞞本人，致本人陷於錯誤而同意以顯不相當之低價出售所有坐落彰化縣○○鄉○○段0000○000○0000○000○地號土地之持分，嚴重損害本人之權益。為此特聲明撤銷貴我雙方於109年5月26日就上開土地所簽立之買賣契約(協議書），並請通知退還訂金50萬元之匯款金融單位帳戶，本人將儘速退款。」，原告應該是寄存證信函的第二天就收到，而原告收到信函後即告知其子張振榮合作金庫0000000000000之帳號，被告即於109年6月15日匯款入上開帳戶（卷63頁），即已發生撤銷效力。詎原告竟於109年12月18日又匯款50萬元予被告，被告自不願將此業已無效之協議書敗部復活，乃於109年12月29日再將50萬元匯回上開張振榮合作金庫0000000000000之帳號，系爭協議書早已自始無效，從而不論原告先位聲明及備位聲明，均無任何理由。原告於109年6月5日寄發台中公園路郵局90號存證信函，被告也是寄送存證信函的第二天收到，該函所稱金額350萬元係被告要求、被告再三催促完成等情，均非事實。又原告於109年6月5日寄發台中市○○路○00號存證信函，被告於109年6月8日收到，該函表示「並願就協議內容再作商議」，應係承認被告撤銷協議書內容，否則何須就協議書內容再作商議？㈡對於原證1協議書、原證3匯款單、原證4存證信函2件、原證
5匯款回條，形式上真正不爭執。被證1之字條是原告之子張振榮所寫，應該是在6月15日退款給原告前的1到3日，是寫字條的當天晚上原告及張振榮到被告家，當著兩造的面將字條交給被告，該字條交給被告之目的，是為了讓被告將50萬元定金返還原告。被告撤銷買賣意思表示，是以受詐欺為由，依民法第92條撤銷買賣意思表示。系爭土地公告現值就650多萬元，原告欺瞞被告，以350萬買受，就算是徵收按公告現值加上四成老百姓還會抗爭，何況原告離公告現值還減少了四成六八，顯然是詐欺，被告小學都沒唸完，先生也死了，原告是大伯，不應以這種手段欺瞞被告。被告所提出之不動產估價報告書摘要，這是另案訴訟所鑑定結果，在法院實務上有公正性。對原告請求傳訊張振榮證明兩造議定價金的過程，被告認為沒有實質意義，因張振榮是原告之子，其證詞必然有所偏頗，會否認他的證詞。
㈢對於原告備位之訴，依據系爭協議書請求支付違約金200萬
元一節，民法250、252條規定的很清楚，請原告表明是基於何種性質請求，且原告縱有損害，也不過3天利息45元而已等語。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於109年5月26日簽訂協議書，約定被告將附表所示土地
所有權移轉與原告或原告之子，買賣總價為350萬元，原告先支付價款50萬元，待被告完成系爭不動產過戶後，原告再給付剩餘款項。
㈡原告已於109年5月27日匯款50萬元予被告。
㈢被告於109年5月29日以大村郵局存證號碼27號存證信函，向
原告表示撤銷買賣契約之意思表示，並請通知退還定金50萬元之戶款金融單位帳戶，將儘速退款。
㈣原告於109年6月5日以台中公園路郵局存證號碼90號存證信函
，向被告表示如被告7日內以文字聲明悔過並登門致歉，願協議內容再做商議。
㈤被告於109年6月15日匯款50萬元予原告之子張振榮。
㈥原告於109年12月18日匯款50萬元予被告。
㈦被告於109年12月29日匯款50萬元予原告之子張振榮。
四、得心證之理由：㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合；民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，虛構事實或隱匿事實而故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院101年度台上字第225號民事判決可參照），民法第92條第1項前段所稱之詐欺行為，不以行為人積極虛構事實為限，行為人如消極隱匿事實雖非必然成立詐欺行為，惟若行為人明知對於相對人負有告知義務，卻消極隱匿不予告知，使相對人陷於錯誤，仍可成立民法第92條第1項所稱之詐欺行為。又民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，至於不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號民事判決可資參照）。由此可知，民事上有關意思表示是否受詐欺，已與刑事上之詐欺行為並不全然相同，如行為人積極虛構或消極隱匿而使相對人陷於錯誤之不真實之事實，如確屬重要且足以影響相對人意思之形成，均構成該條之詐欺行為，而該不真實之事實是否重要且足以影響相對人意思表示之形成自由，則應綜合當事人之資格、智識、經歷及該法律行為交易目的、交易習慣，依意思表示形成過程之具體事證，並憑經驗法則、論理法則等加以認定。
㈡原告主張兩造當初在談買賣附表所示土地時，其實是有考量
那是張家祖產，而且雙方是親戚，所以才會合意以系爭協議書上所定的350萬元作為本件買賣的價金等語，被告則答辯稱原告以遠低於公告現值及市價之350萬元欺罔缺乏地價智識，不知地價行情之被告與之訂立協議書，被告思索後有被騙之感覺，告知兒女後，以存證信函向原告撤銷買賣契約等語。經查，兩造於109年5月26日簽訂協議書，約定被告將附表所示土地所有權移轉與原告或原告之子，買賣總價為350萬元一節，為兩造所不爭執，且有協議書在卷可憑。又查，附表所示土地，如依照109年公告現值計算，其價額分別如附表所示，合計6,578,341元，有土地登記第三類謄本可證。再者，僅僅附表編號1之一筆土地，經佳宏不動產估價師於110年鑑定結果，其價值即已達6,303,000元之事實，有不動產估價報告書摘要可證。由以上事實可知，兩造就附表所示土地所約定之買賣價格，遠遠低於公告現值及市場行情，亦即被告僅以350萬元價格出賣附表土地給原告，顯然已悖於客觀正常交易行情，而與一般交易習慣及經驗法則不符。原告雖又主張被告係本於自由意思，同意以350萬元出售系爭4筆土地等語，惟按契約自由肯定了個人自主及自由選擇之權利，此為市場經濟及社會進步發展下最重要的一環，契約既因當事人自由意思的合致而訂立，其內容的妥當性，原則上固可因此而獲得保障，然而當事人是否確能立於「實質平等」地位從事締約行為？例如，社會新聞上有銀行理財專員對高齡客戶利誘銷售高風險產品、保險業務員以話術對老年人推銷投資型保單等等，將銀髮族視為待宰肥羊的案例，屢見不鮮。當我國已進入高齡化社會，銀髮族年紀大了，心智及思考能力也逐步退化，本院認為對於銀髮族之交易安全，應認為越是重要的財產（積極財產、消極財產）得、喪、變更（設定負擔），越是需要保障其交易過程免受勸誘，揭露對交易標的相關的重要資訊，使其明白交易內容的得失後，經過合理期間的考慮，再決定是否進行交易，毋寧是高齡化社會對於銀髮族提供實質平等地位所不可或缺的條件。本件被告簽約時為年滿69歲之喪偶老婦，學歷僅為國小畢業，有戶籍謄本可憑，其將自己名下多達4筆之土地一次出售，是何等重大的事項，尤其又是以「超便宜」極不利於己的350萬元價格出售，在原告消極未告知被告附表所示土地之公告現值及市場行情的情況下，僅以系爭土地為祖產，勸使被告同意以350萬元出售之意思表示，依日常生活經驗，被告於簽約前如知悉附表所示不動產之市場價值，雖非必定使被告表示拒絕出售，然勢必影響被告意思形成之過程，亦即對於不動產交易重要事項的價格，已重大且明顯悖離市場真實價格，原告卻未向被告說明，以致於被告意思表示陷於錯誤，同意以350萬元出售附表所示不動產之意思，自足認與此等消極隱匿之事實與被告自由形成意思之過程具有因果關係，依據前開說明，應構成民法第92條第1項前段之詐欺行為。原告雖又聲請傳喚其子張振榮到庭作證，然縱使張振榮到庭證明被告同意以350萬元出售附表所示不動產，亦不足以推翻本院上開認定，故認無再傳喚張振榮到庭作證之必要，併予敘明。
㈢綜上所述，被告自得依民法第92條第1項之規定主張撤銷簽訂
系爭契約書之意思表示。又因被詐欺而為意思表示，其撤銷應於發現詐欺後一年內為之，民法第93前段定有明文。被告主張其於109年5月29日以大村郵局存證號碼27號存證信函，向原告表示撤銷買賣契約之意思表示等語，有存證信函在卷可憑，而原告亦表示在發函後1至3天左右收到等語，被告撤銷簽訂系爭協議書之意思表示已到達原告，且未逾發現詐欺後1年之除斥期間，自屬合法，被告所簽訂之系爭協議書經撤銷後，依民法第114條第1項規定，視為自始無效。原告即不得再依無效之協議書請求被告應將附表所示之4筆土地所有權移轉登記予原告，或請求被告給付250萬元。
㈣從而，原告先位之訴，請求被告應將附表所示之4筆土地所有
權移轉登記予原告，以及備位之訴，請求被告應給付原告250萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則原告假執行之聲請，即失去可依附之訴，應一併予以駁回。
㈤本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述。
㈥訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
書記官 許雅涵附表編號 土 地 權利範圍 公告現值 1 彰化縣○○鄉○○段000地號 1/2 4,294,710 2 彰化縣○○鄉○○段000地號 1/2 932,041 3 彰化縣○○鄉○○段0000地號 1/6 1,016,595 4 彰化縣○○鄉○○段0000地號 1/4 334,995