臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第1203號原 告即反訴被告 楊儒芬被 告即反訴原告 黃擇意訴訟代理人 姚益明上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國111年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告於補償被告新台幣參拾萬伍仟元後，兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○地號土地之耕地租賃契約(彰心芎字第四十六號租約)應予終止。
被告應於原告給付新台幣參拾萬伍仟元後，將如附圖即彰化縣溪湖地政事務所民國一一一年六月二十二日溪測土字第1018號複丈成果圖所示編號A面積851.38平方公尺之地上物清除，及編號B面積19.18平方公尺之工寮內雜物清除(不含抽水馬達)，將編號A土地、編號B工寮返還原告。
本判決第二項於原告以新台幣伍拾伍萬元為被告供擔保得為假執行；但被告如以新台幣壹佰陸拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新台幣參拾萬伍仟元。
反訴原告其餘之訴駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地其中970平方公尺（下稱系爭土地）訂有耕地租賃契約（彰心芎字第46號租約，下稱系爭耕地租約），因發生耕地租佃爭議，原告即反訴被告於民國110年4月12日向彰化縣埔心鄉公所（下稱埔心鄉公所）耕地租佃委員會申請調解不成立，再由彰化縣政府耕地租佃委員會調處不成立，經彰化縣政府移送本院等情，有彰化縣政府110年12月9日府地權字第1100448285號函暨檢附之調解、調處相關筆錄等文件資料可稽（本院卷第9至53頁）。是本件租佃爭議事件之起訴為合法。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本訴部分，原告於彰化縣政府將本案移送本院後，補陳之起訴狀訴之聲明為：1.被告應返還系爭土地與原告。2.願供擔保，請准宣告假執行（見卷第67頁），嗣於本院審理時，變更訴之聲明為：1.兩造間系爭租約應於原告補償被告新臺幣（下同）305,000元後終止。2.被告應將如彰化縣溪湖地政事務所111年6月22日溪測土地字第1018號複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號A面積853.38平方公尺上之地上物清除，及編號B工寮內之雜物（不含抽水馬達）清除，將編號A土地、編號B工寮返還與原告。3.原告願供擔保，請准第2項聲明宣告假執行（見卷第323、324頁）。查原告聲請彰化縣埔心鄉公所耕地租佃委員會調解事由，係記載「已申請擴大農場經營收回耕地，欲與承租人協議補償事宜」等語（見卷第23頁），是兩造租佃爭議經調解、調處之法律關係，應為系爭租約終止時之原告應補償被告數額之爭議，是渠等調解不成立移送本院之訴訟標的亦應為系爭租約終止之補償爭議，核原告變更訴之聲明係基於同一原因事實，應予准許。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查本件原告起訴主張應於補償被告305,000元後，兩造間系爭租約應與終止，被告則抗辯原告應補償其1,808,680元並提起反訴，請求反訴被告給付反訴原告1,808,680元（見卷第324頁），經核反訴之訴訟標的與本訴均為系爭耕地租約之補償爭議，與本訴被告之防禦方法相牽連，故反訴原告提起反訴，應屬合法。
貳、實體部分：
甲、本訴部分：
一、原告主張：兩造就系爭土地訂有系爭耕地租約，原告為出租人、被告為承租人，系爭耕地租約於109年12月31日租期屆滿，原告向彰化縣埔心鄉公所以擴大家庭農場經營為由申請收回自耕，經埔心鄉公所於110年3月24日以0000000000號函准由原告依減租條例第17條第2項第1款、第2款補償被告後收回自耕並終止系爭租約（下稱系爭行政處分），系爭行政處分已確定，原告同意依減租條例第17條第2項第1款補償被告改良土地之費用305,000元終止系爭耕地租約。又系爭耕地租約終止後，依民法第767條第1項、第455條規定被告應騰空返還如系爭附圖編號A部分之土地，並將編號B之工寮內之雜物（不含抽水馬達）清除，將編號A、B返還原告等語。
並聲明：如壹、二所述。
二、被告則以：被告僅依賴承租系爭土地維生，系爭行政處分僅以系爭土地及原告所有土地之距離未超過15公里，即認定原告有擴大家庭農場之經營，並未審酌原告是否有實際經營一事，系爭行政處分應有違誤。如伊不能續租，原告應補償伊建園成本325,000元、未來2年之收成獲利1,000,080元、葡萄培育期之成本483,600元後始得終止系爭租約，伊於租約終止前，仍有使用系爭土地之權利，原告請求伊返還土地應無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行均駁回。
三、經法院協助兩造整理爭執與不爭執事項：㈠不爭執事項：
1.兩造就系爭土地訂有系爭耕地租賃契約，原告為出租人、被告為承租人，系爭耕地租約於109年12月31日租期屆滿。
2.原告向彰化縣埔心鄉公所以擴大家庭農場經營為由申請收回自耕，經埔心鄉公所為系爭行政處分，被告不服提起訴願，彰化縣政府認訴願無理由，系爭行政處分已確定。
3.原告就被告主張之土地改良費用，同意補償被告305,000元，不同意整地費用2萬元及其餘請求。
4.被告承租如系爭附圖編號A範圍種植葡萄，本院111年7月13日履勘之前，本期葡萄已收成完畢。
㈡爭執事項：
1.被告請求續租系爭土地有無理由？
2.被告主張原告應補償整地費用2萬元、2年預期獲利1,000,080元、葡萄培育成本483,600元有無理由？
3.原告請求被告騰空返還如附圖所示編號A之土地、編號B之工寮有無理由？
四、本院判斷：㈠被告請求續租系爭土地應無理由：
1.按行政機關就減租條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定與調處，出租人、承租人如有不服，應循行政訟爭程序請求救濟，司法院大法官釋字第128號解釋在案。是行政機關就減租條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定，乃行政機關本於其權限所為之行政處分，當事人如有不服，應循行政訟爭程序救濟，該行政處分未經撤銷前，為合法有效，法院應受其拘束（最高法院76年度台上字第2798號號判決參照）。
2.查系爭行政處分經被告提起訴願後，彰化縣政府仍維持埔心鄉公所之系爭處分，被告並未提起行政訴訟，系爭行政處分已確定一事，為兩造所不爭。被告雖主張系爭行政處分未實質考量原告有無擴大農場經營之實際行為，該收回自耕之處分有違誤，請求續租系爭土地云云。然減租條例係為改善租佃制度，安定農村社會，同時亦為促進農業生產，提高農民所得，奠定國家經濟發展之基礎而制定，藉由限制地租、限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展之方向。出租人與承租人就耕地租約之爭執，性質上固屬私權爭執，然行政機關就減租條例第19條規定所為准否收回自耕之核定，則係經由行政機關以行政行為介入，審核出租人能否自任耕作、以及收回耕地是否將導致承租人失其家庭生活依據等，與當事人意思無關之要件，並以行政處分為之，該收回耕地之核定確定後，不論承租人有無請求續約，即生原租約於期滿消滅之效力。足見耕地租約期滿時，出租人能否以收回自耕方式消滅其與承租人間之租佃關係，取決於主管機關的准許，係由國家公權力介入租佃雙方之私法契約，並依司法院大法官會議以釋字第128號解釋，租賃雙方如認收回自耕之處分有違誤，應依行政爭訟程序爭執該處分之效力，而非以民事程序為之，是民事法院應受行政處分效力之拘束，不得再就行政處分認定之事實及適用之法律再行審查，始符合行政及民事審判權之分際。從而，被告主張系爭行政處分未就原告有無經營家庭農場一事妥為考量，應屬違法云云，難以憑採。況耕地三七五減租條例與農業發展條例立法之規範目的並不相同，故於解釋減租條例第19條第2項「擴大家庭農場經營規模」時，尚不得援引農業發展條例第3條第4款「家庭農場」之定義，作為解釋依據(最高行政法院106年度判字第613號判決意旨參照)。被告抗辯原告並未舉證實際經營農業產銷之農場，不符合收回自耕之要件，尚屬無憑，附此敘明。
㈡原告應補償數額之認定：
1.按減租條例第19條第3項規定，出租人為擴大家庭農場經營規模收回耕地時，準用第17條第2項規定補償承租人；依同條例第17條第2項規定，出租人應給予承租人下列補償：⑴承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價為限。⑵尚未收穫農作物之價額。⑶終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。惟就契約期滿後，出租人以擴大家庭農場經營規模收回自耕時，如仍課以出租人準用同條例第17條第2項第3款規定之補償義務，依釋字第580號解釋意旨，認係悖於憲法第146條與憲法增修條文第10條第1項發展農業之意旨，與憲法第23條比例原則及第15條保障人民財產權之規定不符，而應於解釋文公布後二年失效。則出租人依減租條例第19條第2項規定以擴大家庭農場經營規模而收回耕地時，對承租人所負之義務，以補償「改良土地所支付之費用（但以未失效能部分之價值爲限）」及「尚未收獲農作物之價額」爲限。
2.改良土地部分：被告主張就系爭土地之翻土、分溝等整地行為，屬於改良土地云云，然改良土地應指為增益原有土地之生產力或耕作便利之改良而投入之資本，例如原土地條件因地勢低窪、排水不良、土質過硬、土壤肥沃度不足、土壤酸鹼度等原因不適合耕作，而為改良排水、增益土質而增加土地生產力而言，而翻土、分溝為種植任何作物均須為之農耕行為，難認有何增益土地價值，應非土地改良行為，是被告主張翻土、分溝之費用2萬元屬改良土地費用，難認可採。至被告主張之其餘建園成本305,000元，原告不爭執屬土地改良費用，此部分原告既自認應予補償，本院應受其拘束。
3.至被告主張未來2年之農作物獲利及培育期之成本支出，亦為原告應補償之費用云云。然依減租條例第19條第2項準用第17條第2項第2款，出租人應補償承租人於租約終止時，尚未收獲農作物之價額，而非未來2年得收穫之農作物，被告請求原告賠償未來農作物之收益，應無所憑。被告雖主張系爭土地上係種植多年生之經濟作物葡萄，本期收成後仍得繼續收成云云。然原告主張系爭耕地租約約定之使用方式為種植稻穀，被告改種葡萄前未徵得原告同意，應不得請求補償葡萄收益等語(見卷第265頁)，查系爭耕地租約約定之正產物為稻谷，租額亦以稻谷台斤計算，此有系爭租約在卷為憑(見卷第25頁)，是被告依約在系爭土地上原應種植稻穀而非葡萄，被告並未舉證經原告同意改種多年生之經濟作物，則依系爭耕地租約，原告應補償之範圍應為終止租約時被告未收成之稻穀，則被告主張應補償其未來葡萄之收益，實難認有據。再被告請求原告補償其葡萄培育期之成本483,600元，亦非減租條例第19條第2項準用第17條第2項第1、2款原告應予補償之範圍，被告此部分請求，亦無可採。
㈢被告應於租約終止後返還租賃物及改良物：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查依系爭耕地租約，被告之承租範圍為彰化縣○○鄉○○段000地號土地其中970平方公尺，目前被告占有使用之範圍為系爭附圖編號A所示，其上有葡萄棚架、圍籬及編號B之工寮，工寮內有抽水馬達及雜物等節，業據本院偕同兩造至現場履勘，並囑託彰化縣溪湖地政事務所人員測量承租範圍明確，有本院勘驗筆錄、現場照片、系爭附圖在卷為憑(見卷第289至311頁)。又編號B所示工寮之興建費用及放置於工寮內之抽水馬達，被告主張為建園成本之一部分請求原告補償(見卷第151頁)，原告已同意補償被告上開費用，則附圖所示編號B之工寮及該抽水馬達應為系爭土地之增益改良物，由原告補償被告後取得處分權。是系爭耕地租約終止後，原告依民法第455條請求被告騰空返還系爭附圖編號A之土地，並將編號B工寮內之雜物清除（不含抽水馬達），將編號B之工寮返還原告，應屬有據，原告另以民法第767條第1項請求被告返還，即無審酌之必要，併與敘明。
2.又原告應依減租條例第19條第2項準用第17條第2項第1、2款補償被告後，始得收回自耕並終止租約一事，有系爭行政處分在卷可參(見卷第185頁)，是系爭耕地租約應為原告履行補償義務後始得終止，上開行政處分乃附停止條件，則原告未補償被告前，兩造租賃關係仍存在，被告仍有占有使用系爭土地之法律上權源，從而，被告抗辯原告應補償完畢後始得終止系爭耕地租約請求伊返還租賃物，而為同時履行抗辯，應屬有據，本院應就此部分為對待給付判決。
3.至被告抗辯租約終止後，應由原告自行負擔清除地上物云云，然按民法第431條規定，承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀，同法第455條規定，承租人應於租賃關係終止後返還租賃物，是租賃關係終止後，承租人應回復租賃物之原狀返還出租人，則被告應於租約終止時，除原告同意無須回復原狀之部分(即本件工寮、抽水馬達)外，被告應回復租賃物之原狀返還原告，被告上開抗辯，難認有據。
五、綜上所述，原告依減租條例第19條第2項準用同條例第17條第2項第1款補償被告305,000元之後，兩造系爭耕地租約應與終止，系爭租約終止後，原告依民法第455條請求被告應騰空返還如系爭附圖編號A之土地，並清除編號B工寮內之雜物（不含抽水馬達），將編號B工寮返還原告，應屬有據。又本件原告請求騰空返還土地部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依職權宣告被告得供擔保免於假執行。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：本件依減租條例第26條免徵裁判費。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：伊在系爭土地種植葡萄，需經過3、4年育成期方能有所收成，伊在系爭土地投入建園成本包括整地、申請電力、申請灌溉用壓水井、興建籬笆、架設葡萄棚架、搭建工寮、購買葡萄幼苗、購買抽水馬達和噴灑農藥機，共花費325,000元；又葡萄為多年生經濟作物，需培育3年後才能開始收成，每株葡萄樹可收成4、50年，反訴被告現在收回耕地，使伊損失未來之收成獲利，系爭耕地約為1分地，每分地1期(半年)約可收4167台斤之葡萄，1台斤葡萄均價60元，系爭耕地1期約可獲利250,020元，請求反訴被告補償2年之農作物獲利1,000,080元；再葡萄培育期3年無收成，伊需花費人力、農藥、肥料栽種樹苗共483,600元。是反訴被告終止系爭耕地租約，依減租條例第17條第2項應補償伊1,808,680元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告1,808,680元。
二、反訴被告答辯：依據減租條例第17條第2項第1款，伊需補償承租人改良土地所支付之費用；同條項第2款，補償項目為未收穫之農作物，就反訴原告主張之建園成本，伊認為翻土費用不算土地改良，其餘沒有意見。至於未來2年收成及培育期成本並非法律規定伊需負擔之補償範圍，伊不同意等語。
三、經查，出租人依減租條例第19條第2項規定以擴大家庭農場經營規模而收回耕地時，對承租人所負之義務，以補償「改良土地所支付之費用（但以未失效能部分之價值爲限）」及「尚未收獲農作物之價額」爲限已如前述。本件反訴被告就土地改良費用，自認應補償反訴原告305,000元，至於反訴原告其餘請求部分，本院認尚不符合減租條例第17條第2項第1、2款之規定，亦如前述，是反訴原告請求反訴被告補償305,000元為有理由，應與准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
四、綜上，反訴原告依減租條例第19條第2項準用第17條第2項規定，請求反訴被告給付305,000元應屬有據，應予准許，逾此部分為無理由，不應准許，應與駁回。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、反訴訴訟費用負擔之依據：本件依減租條例第26條免徵裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 15 日
民事第二庭 法 官 王姿婷以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 16 日
書記官 謝志鑫