臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第206號原 告 楊瑞祥
楊富呈共 同訴訟代理人 陳貽男律師被 告 楊仁溢訴訟代理人 黃勃叡律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告楊仁溢應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如彰化縣北斗地政事務所土地複丈成果圖110年4月14日北土測字第559號標示之Ｂ部分3平方公尺加強磚造地上物、Ｇ部分1平方公尺遮雨棚均拆除，並將土地騰空及返還原告楊瑞祥。
貳、被告楊仁溢應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地如彰化縣北斗地政事務所土地複丈成果圖110年4月14日北土測字第559號標示之Ｃ部分29平方公尺加強磚造地上物拆除，並將土地騰空及返還原告楊富呈。
參、被告楊仁溢應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如彰化縣北斗地政事務所土地複丈成果圖110年4月14日北土測字第559號標示之Ｅ部分44平方公尺加強磚造地上物拆除，並連同Ｆ部分9平方公尺空地，將土地騰空及返還原告楊富呈。
肆、被告楊仁溢應給付原告楊瑞祥新臺幣17,222元，並自110年4月21日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
伍、被告楊仁溢應給付原告楊富呈新臺幣324,712元，並自110年4月21日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
陸、原告其餘之訴駁回。
柒、訴訟費用由被告負擔。
捌、本判決原告以新台幣263,878元為原告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣791,635元為被告供擔保後得免為假執行。
玖、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第 255 條第 1 項第 2 款、第 2 項分別定有明文。次按所稱之「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）。
二、查原告起訴後於民國（下同）110年4月19日，追加被告應給付相當於租金之不當得利之聲明（見本院卷第141頁），並更正其訴之聲明（見本院卷第233頁、第309頁），經核與前揭規定及說明相符，且被告無異議而為本案之言詞辯論視為同意，本院應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第 767 條第 1 項定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第 97 條第 1 項亦有明文。
二、坐落於彰化縣○○鄉○○段 000 地號土地（重測前為路口厝段 98-11 地號，下稱系爭 605 地號土地），為原告楊瑞祥所有(原證1，卷第11頁)。被告楊仁溢無權占有系爭 60
5 地號土地分別為3平方公尺（卷第17頁標示之Ｂ部分，為加強磚造地上物）、1平方公尺（卷第19頁、第219頁標示之Ｇ部分，為雨棚），故被告楊仁溢應拆除地上物，騰空返還土地與原告楊瑞祥，以及應給付相當於租金之不當得利新臺幣 28,704 元（卷第309頁），並自起訴狀繕本送達被告楊仁溢翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
三、坐落於彰化縣○○鄉○○段 00000 地號土地（分割自 605 地號，重測前為路口厝段 98-11 地號，下稱系爭 605-2 地號土地），為原告楊富呈所有(原證1，卷第13頁)。被告楊仁溢無權占有系爭 605-2 地號土地為29平方公尺（卷第17頁標示之Ｃ部分，為加強磚造地上物），故被告楊仁溢應拆除地上物，騰空返還土地與原告楊富呈，以及應給付相當於租金之不當得利新臺幣 390,630 元（卷第141頁），並自起訴狀繕本送達被告楊仁溢翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
四、坐落於彰化縣○○鄉○○段 000 地號土地（重測前為路口厝段 98-12 地號，下稱系爭 606 地號土地），為原告楊富呈所有(原證1，卷第15頁)。被告楊仁溢無權占有系爭 60
6 地號土地分別為44平方公尺（卷第17頁標示之Ｅ部分，為加強磚造地上物）、9平方公尺（卷第17頁標示之Ｆ部分，為加強磚造地上物），故被告楊仁溢應拆除地上物，騰空返還土地與原告楊富呈，以及應給付相當於租金之不當得利新臺幣 150,573 元（卷第141頁），並自起訴狀繕本送達被告楊仁溢翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
五、原告聲明：㈠被告楊仁溢應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如彰化縣
北斗地政事務所土地複丈成果圖110年4月14日北土測字第559號標示之Ｂ部分3平方公尺加強磚造地上物、Ｇ部分1平方公尺遮雨棚均拆除，並將土地騰空及返還原告楊瑞祥。㈡被告楊仁溢應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地如彰化
縣北斗地政事務所土地複丈成果圖110年4月14日北土測字第559號標示之Ｃ部分29平方公尺加強磚造地上物拆除，並將土地騰空及返還原告楊富呈。
㈢被告楊仁溢應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如彰化縣
北斗地政事務所土地複丈成果圖110年4月14日北土測字第559號標示之Ｅ部分44平方公尺加強磚造地上物拆除，並連同Ｆ部分9平方公尺空地，將土地騰空及返還原告楊富呈。
㈣被告楊仁溢應給付原告楊瑞祥如附表一相當於租金之不當
得利新臺幣 28,704 元，並自起訴狀繕本送達被告楊仁溢翌日即110年2月21日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈤被告楊仁溢應給付原告楊富呈相當於租金如附表二、三之
不當得利新臺幣 541,203 元（計算式：390,630＋150,573＝541,203），並自起訴狀繕本送達被告楊仁溢翌日即110年2月21日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈥訴訟費用由被告負擔。
㈦原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、原告對被告答辯之陳述：
一、依法律不溯及既往原則，本件並無適用、準用或類推適用民法第 425 條之 1 規定之餘地：
㈠按民法第 425 條之 1 係經中華民國八十八年四月二十一
日總統（88）華總一義字第 8800085140 號令修正公布增訂，並自八十九年五月五日施行。
㈡被告答辯主張伊占有系爭土地之地上物於 68 年 4 月 10
日興建完成，並於 69 年 3 月 21 日以買賣為原因登記予原告楊富呈之父楊敏和所有，伊主張法律行為之日期，顯較早於前開民法第 425 條之 1 之施行日數年，故被告所為系爭建物之興建及移轉所有權，並無民法第 425 條之 1 之適用。且揆諸民法亦無得準用第 425 條之 1 之明文規定，故本件並無適用、準用或類推適用民法第 425條之 1 規定之餘地。
二、起造人為被告楊仁溢所有之坐落於重測前彰化縣○○鄉路○○段 00000○00000 地號土地上之自用農舍，現已不存在；縱仍存在，亦已變更用途：
依彰化縣地籍異動索引所示（原證5、6，卷第191、193頁），關於重測前彰化縣○○鄉路○○段 00000○00000 地號土地，權利人皆為中華民國，故起造人為被告楊仁溢之自用農舍，可認現已不存在；縱仍存在，亦已變更用途為裕源碾米工廠，已非原有之自用農舍。
三、被告楊仁溢所有之坐落於彰化縣○○鄉○○段 00000○000○000
00 地號土地上之建築改良物，因部分占用鄰地而未登記（即占用系爭土地），故與民法第 425 條之 1 規定並無關聯：
依彰化縣埤頭鄉嘉和段建築改良物登記簿所示（原證7、8，卷第195、197頁），被告楊仁溢所有之坐落於彰化縣○○鄉○○段 00000○000○00000 地號土地上之建築改良物，係分別於72年9月16日、75年3月28日，即因建築時有部分占用鄰地而未登記（即占用系爭土地），且於被告無權占有時，系爭建物並非原有之自用農舍，故本件與民法第 425
條之 1 規定並無關聯，而無法適用、準用或類推適用該條規定。
肆、被告答辯內容：
一、本件得適用、準用或類推適用民法第 425 條之 1 規定，應認兩造間有法定租賃關係之存在：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋，而無地基之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院民事判決48年度台上字第1457號意旨參照）。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。民法第 425 條之 1 定有明文。此規定之增訂，乃依上開判決意旨及法理，而予以明文化。
㈢若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與
上開判決意旨或法理相符，非不得以該判決或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，則土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。
㈣被告楊仁溢所有之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段 000 號
建物（下稱系爭建物），早於民國 68 年 4 月 10 日合法興建完成，坐落於彰化縣○○鄉路○○段 00000○00000 地號土地（即重測後為彰化縣○○鄉○○段 000○000 地號土地），此有彰化縣○○○○○ 00 ○ 0 ○ 00 ○○○○鄉○○○○ 0000 號使用執照及土地登記謄本可證（被證一、二，卷第35頁以下）。
㈤因系爭建物於興建時，土地及建物均屬同一人即被告楊仁
溢之所有，縱土地於 69 年 3 月 21 日以買賣為原因移轉登記予原告楊富呈之父楊敏和所有，惟原告主張之系爭
605、605-2、606 地號土地，於 69 年 3 月 21 日前均為被告楊仁溢所有，此有土地登記簿可證（被證三、四，卷第43頁以下）。則依上開規定及說明，本件應得適用、準用或至少得類推適用民法第 425 條之 1 規定，被告楊仁溢自屬有權占有系爭 605、605-2、606 地號土地，而推定兩造於彰化縣○○鄉○○路○段000號建物得使用期限內，就系爭 605、605-2、606 地號土地之使用有租賃關係，始無悖於誠信原則及社會正義之要求，並使該建物不因坐落之基地即系爭 605、605-2、606 地號土地發生所有權之變動致遭拆除，而損及全部建物之經濟價值，以顧全社會經濟。
二、原告主張之系爭 605、605-2、606 地號土地，早於69年3月21日前均為被告楊仁溢所有，故被告所有之系爭建物，於68年興建之時，其土地及建物均屬同一人即被告所有：
㈠依現場之照片與68年建築完工時之照片作對照(被證五，卷
第315頁)，即可得知系爭建物完全一模一樣，僅有部分增建加蓋而已，原告辯稱該建物現已不存在，顯與事實不符。
㈡另原告辯稱系爭建物之建築基地已變更為國有(即重測前路
口厝段98-10、98-11地號土地)，然依被證二所附之土地登記謄本上之記載（卷第37頁以下），路口厝段 98-10、98-11 地號土地於重測後為嘉和段 611、605 地號土地，分別為被告楊仁溢及原告楊瑞祥所有，故原告之主張顯與事實不符。
㈢關於彰化縣○○鄉○○段 00○00 ○號之建物，其建築基地為彰
化縣○○鄉○○段 000○00000○00000 地號土地，既屬合法之建物，故於建築之時，必有取得土地所有權人之土地使用權同意書始得興建，是被告於興建時必然取得土地所有權人之同意，況原告亦非嘉和段 611-1、605-1 地號土地之所有權人，如何主張拆除？
伍、兩造不爭執事項：
一、彰化縣○○鄉○○段 000 地號土地為原告楊瑞祥所有。
二、彰化縣○○鄉○○段 00000○000 地號土地為原告楊富呈所有。
三、門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段 000 號建物即系爭建物係被告楊仁溢所有。
四、系爭建物有部分占用系爭土地。
陸、兩造爭執事項：
一、系爭建物於建築完成後，是否有拆除重建或變更用途？
二、被告楊仁溢是否得適用、準用或類推適用民法第 425 條之 1 規定，主張占有系爭土地係有權利？
柒、本院之判斷：
一、按卷附土地登記簿謄本記載，系爭605地號土地為原告楊瑞祥所有，系爭605-2及606地號土地為原告楊富呈所有之之事實，為兩造所不爭執，並有本院向彰化縣北斗地政事務所調閱之各該土地之人工作業登記簿影本、土地異動索引資料、本院和解筆錄等在卷可稽。
二、次按系爭3筆土地使用現況，經本院於110年4月23日會同彰化縣北斗地政事務所及兩造履勘測量結果，該605地號土地上如複丈成果圖所示編號B、G部分、605-2地號土地編號C部分、606地號土地編號E、F部分有被告搭蓋之加強磚造及遮雨棚等地上物，有該所110年5月24日之複丈成果圖在卷可稽。
三、又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件被告抗辯系爭土地之前手即原所有權人楊仁溢將其上建物早於民國68年4月10日合法興建完成，坐落於彰化縣○○鄉路○○段0000○00000地號土地（即重測後為彰化縣○○鄉○○段 000○000 地號土地），又因系爭3筆土地均為楊仁溢所有，雖土地嗣後轉讓他人，應適用民法第425-1規定，認系爭地上物占用系爭土地，推定在房屋得使用期限內有租賃權存在等語，原告抗辯主張系爭建物之存在早於民法第425條之1是否有溯及既往之適用，又該建物被告並不能證明與68年所建之建物為同一建物，自亦無上開法條之適用。惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院四十八年台上字第一四五七號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決參照）。次應審究者被告抗辯主張系爭建物因引用民法425條之1有租賃權存在之事實是否可採，本院向彰化縣埤頭鄉公所調閱實施都市計劃以外地區農舍使用執照申請書（本院卷131頁）雖有被告主張之系爭建物，早於民國 68 年 4 月 10 日合法興建完成，坐落於彰化縣○○鄉路○○段 00000○00000 地號土地（即重測後為彰化縣○○鄉○○段 000○000 地號土地），此有彰化縣○○○○○ 00 ○ 0 ○ 00 ○○○○鄉○○○○ 0000 號使用執照及相關土地登記簿謄本在卷可稽，該使用執照並無農舍建築地點標示，則建築物歷經42年是否仍有同一性（Identitaet），被告自應就其有利事實舉證，且觀原告所提前後建物外觀變化甚大（見本院卷第315頁）即難認係同一建物，則系爭605地號上編號B、G部分屬建築物一部及遮雨棚，依經驗或論理法則，均無民法第425條之1適用，又上開執照申請書及被告自認僅占用重測後611、605地號，則被告之建物另占用605-2及606地號土地物雖主張亦有租賃權，並無法提出任何證據證明，其抗辯主張要無可採。
四、原告主張被告無權占用系爭土地，原告所管理之系爭土地，因受被告無權占有而無法利用，受有損害，而被告各自就其占用使用面積之土地，受有相當於租金之利益，原告主張依不當得利返還請求權，請求被告支付如附表所示相當於租金之不當得利；雖原告主張依土地法第105條準用同法第97條規定，租用基地之租金以不超過土地申報地價年息百分之十為限，並斟酌被告等無權占有系爭土地之坐落位置及周遭交通狀況、生活機能，認為應以系爭土地申報地價之年息百分之五為計算基準為適宜等情，依系爭土地座落位置，本院以申報地價年息6%為基準，就附表所示編號1至3之金額之百分之60為適當，原告楊瑞祥、楊富呈均以百分之10為計算標準即嫌過高，是本院認定均按附表百分之60計算為合宜，如附表一楊瑞祥部分所請為28,704元，以百分之60計算為17,222元，楊富呈部分所請如附表二及三合計為541,203元，以百分之60計算為324,722元為有理由，原告所請於此範圍內為有理由，應予准許超過部分於法不合，不應准許。
五、結論：被告無權占用系爭605地號如附圖B、G部分土地，占用605-2地號如附圖C部分土地，占用606地號土地如附圖C、F部分土地，均如附圖所標示面積，原告依民法第767條規定，訴請拆屋還地予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。另原告楊瑞祥、楊富呈依據不當得利之法律關係請求被告給付無權使用系爭土地之利益，楊瑞祥所請於17,222元，楊富呈於324,722元及均自追加書狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利率，為有理由，超過部分於法不合，不應准許。
六、本院就原告陳明願供擔保聲請假執行，酌定相當之擔保金額宣告之，另未陳明之被告並由本院依職權宣告得預供擔保免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回該部分假執行之聲請。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
民事第四庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
書記官 梁永慶
附表一：彰化縣○○鄉○○段000地號（占用3＋1＝4平方公尺）年度 （民國） 公告土地現值 (平方公尺) 租金10％ 96 3,670 3674＝1,468 97 3,740 3744＝1,496 98 3,830 3834＝1,532 99 3,900 3904＝1,560 100 4,060 4064＝1,624 101 4,370 4374＝1,748 102 4,370 4374＝1,748 103 4,720 4724＝1,888 104 5,100 5104＝2,040 105 5,622 5624＝2,248 106 5,543 5544＝2,216 107 5,719 5714＝2,284 108 5,719 5714＝2,284 109 5,719 5714＝2,284 110 5,719 5714＝2,284 合計：28,704元附表二：彰化縣○○鄉○○段00000地號（占用29平方公尺）年度 （民國） 公告土地現值 (平方公尺) 租金10％ 96 7,100 71029＝20,590 97 7,100 71029＝20,590 98 7,400 74029＝21,460 99 7,400 74029＝21,460 100 7,700 77029＝22,330 101 8,500 85029＝24,650 102 8,500 85029＝24,650 103 9,200 92029＝26,680 104 10,000 1,00029＝29,000 105 10,300 1,03029＝29,870 106 10,300 1,03029＝29,870 107 10,300 1,03029＝29,870 108 10,300 1,03029＝29,870 109 10,300 1,03029＝29,870 110 10,300 1,03029＝29,870 合計：390,630元附表三：彰化縣○○鄉○○段000地號（占用44＋9＝53平方公
尺）年度 （民國） 公告土地現值 (平方公尺) 租金10％ 96 1,300 13053＝6,890 97 1,200 12053＝6,360 98 1,200 12053＝6,360 99 1,200 12053＝6,360 100 1,200 12053＝6,360 101 1,300 13053＝6,890 102 1,300 13053＝6,890 103 1,300 13053＝6,890 104 1,300 13053＝6,890 105 1,500 15053＝7,950 106 1,600 16053＝8,480 107 3,696 36953＝19,557 108 3,444 34453＝18,232 109 3,444 34453＝18,232 110 3,440 34453＝18,232 合計：150,573元