臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第369號原 告 黃泳騰訴訟代理人 趙惠如律師被 告 吳惠貞訴訟代理人 陳宏毅律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就彰化縣政府109年度第2批地籍清理土地公開標售，於民國109年12月25日所拍定坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地(下稱系爭土地)原登記所有
權人為郭屘光，系爭土地為彰化縣政府公告屬地籍清理清查辦法第3條第10款之土地，經彰化縣政府依地籍清理條例第11條第1項規定代為標售，原告於民國109年12月25日以新台幣(下同）260萬元得標，被告依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於10日法定期間內之109年12月29日檢具戶籍謄本證明書、房屋稅籍證明書及保證金支票向彰化縣政府提出優先購買系爭土地之申請。
㈡原告係系爭土地投標最高價之得標者，但因被告主張伊為系
爭土地之占有人，有優先購買權，原告對被告主張有優先購買權存有爭執，則被告是否有優先購買權之法律關係即不明確，原告私法上地位有受侵害之危險，並得以提起本件確認之訴以除去此種不安之狀態，則原告就本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益。
㈢系爭土地係遭門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷00號未保存登記建物
（下稱系爭建物）占用，故系爭土地之占有人應係對該建物有事實上管領力之人，亦即對系爭建物有事實上處分權之人。被告所提戶籍登記或納稅資料，均僅是行政機關為戶籍及稅賦管理而設，不能作為判斷是否占有系爭土地之依據，被告應就其父吳曉村就系爭建物有事實上管領力負舉證責任。縱退步言之，被告得證明其父吳曉村對系爭建物有事實上處分權，可主張優先購買系爭土地者亦係吳曉村，而非被告。又被告所主張優先購買權之理由及里長黃玲玲之證明書均係載被告因其父中風而接續管理，亦可知被告僅係因其父中風，而幫忙其父處理相關事務，例如水、電費或房屋稅之繳納，與建物之繼承或受讓有間。另被告結婚之後即遷居高雄，其戶籍地址在高雄市；而其父吳曉村之戶籍雖曾設在系爭建物，其後已遷居至台中市，應係與其子同住，由其子照顧，則系爭建物由被告管理，而非與吳曉村同住之兒子管理，並不符合經驗。且被告優先購買權之申請書之聯絡地址亦係載台中市地址，顯見系爭建物顯非由被告管理，亦非由被告占有，被告非系爭建物之事實處分權人，並非系爭土地之占有人，其就系爭土地自無優先購買權存在。
㈣被告自認系爭建物係其父吳曉村於54年間所建，故系爭土地
於地籍清理條例施行前占有達10年者為吳曉村，於標售時吳曉村之所有建物仍繼續占用系爭土地，故於標售時之占有人係吳曉村，得以主張系爭土地之優先購買權人係吳曉村，並非被告。又被告辯稱其自65年出生時起即居住於系爭建物，惟因吳曉村與被告係父女關係，故被告於出生後與父親同住一家，但並非同住一家即取得系爭建物之事實處分權，或對於系爭建物有排除他人干涉之權力。另被告所提房屋稅繳款書可證明房屋之納稅義務人為吳曉村、地價稅繳款書載明使用人為吳天賜，均非被告。被告所主張及檢具之證明書均不足以證明被告對於系爭土地有事實上之管領力，而得主張有優先購買權。
㈤否認被告所辯其受吳曉村贈與系爭建物而繼受占有之狀態：
1.被告於本件110年7月27日言詞辯論期日並未主張系爭建物已由其父親吳曉村贈與被告，其於110年8月5日答辯狀方稱系爭建物已由吳曉村贈與被告，足見被告係臨訟編造，不足採憑。被告辯稱吳曉村中風後，由家人輪流照顧，因有感身體不便處理事務，便將系爭建物、土地與系爭土地對面之彰化縣○○鎮○○段00000地號土地全數贈與被告。惟依被告所提土地登記謄本，被告受贈坐落上開111-2地號土地之原因發生日期為110年3月27日，系爭土地109年12月25日標售時被告並未因贈與而取得系爭建物。又未保存登記建物亦有財產價值，而財政部中區國稅局贈與稅免稅證明書上僅有111-2地號土地之贈與資料，並無系爭建物之贈與資料。且系爭建物有繳納房屋稅，納稅義務人自始至終均係吳曉村，並未變更為被告。另被告所提出彰化縣政府函可知金盛巷吳宅修復乙案之原申請人為吳曉村，亦可證明系爭建物之事實處分權人為吳曉村，被告係於110年3月14日方申請變更申請人為吳惠貞，均不足認系爭土地標售時被告為系爭土地之繼續占有人。至於被告所提吳楊梅青按地政人員指示拿取標售牌放置於系爭土地之照片，亦無法證明系爭土地係由被告占有，更無法證明被告占有已超過10年以上。
2.證人吳楊梅青雖證稱房屋係在系爭土地標售前即已贈與，遂於受贈後申請彰化縣政府將系爭土地標售云云。惟系爭土地之標售並非係被告向彰化縣政府提出申請，此由彰化縣政府110年11月16日函覆：經查旨揭地號土地屬地籍清理清查辦法第3條第10款之土地，除公共設施用地外，由本府代為標售，與是否受理申請代理為標售無涉，經查本府檔存資料，查無旨揭地號土地書面申請標售案件。又彰化縣政府另稱「惟本縣鹿港地政事務所辦理該地號土地現場勘測時，使用人表達優先承購意願，並提供相關資料填載於本府110年10月29日府地籍字第1100386894號函，檢送之勘測紀錄表乙份」等語。依該勘測時間為109年3月11日，使用人為吳曉村，優先承購意願勾選「是」、占有達10年以上勾選「是」，於土地使用情形欄之有無地上物亦勾選「是」，建築改良物門牌為彰化縣○○鎮○○巷00號，均明系爭土地上之使用人為吳曉村，系爭土地上之建築改良物，亦為吳曉村所有，占有系爭土地10年以上之占有人亦係吳曉村，均非被告，故被告辯稱其就系爭建物有事實通處分權，並非事實。
㈥依彰化縣政府代為標售109年度第3批地籍清理未能釐清權屬
土地投標須知第15條第2項規定「決標後之決標金額將揭示於本府公告欄及本府地政處網站10日，符合地籍清理條例第12條規定之優先購買人應於決標後10日內預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明等相關文件，以書面向本府為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權。」，系爭土地於109年12月25日決標當時，因被告參與投標，且主張伊為優先購買權人，原告當時並不知系爭建物之事實處分權人為何人，因被告主張優先購買權，因而誤以為事實處分權人為被告，方留下名片予被告。嗣後原告經查證方得知系爭建物與被告無涉，被告無權主張優先購買權，因而依法提起本件確認優先購買權不存在之訴訟等語。並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：㈠系爭土地於87年以前即由被告與被告父親吳曉村占有使用，
吳曉村於54年以吳曉村名義在系爭土地上建造系爭建物。依彰化縣鹿港鎮興化里辦公處證明書，被告與吳曉村占有系爭土地長達數年係不爭事實，若原告爭執證明書證明力，請原告證明。吳曉村目前可追溯至遲於86年便擔任系爭建物及系爭土地之納稅義務人，由地價稅繳款書可見使用人為被告祖父吳天賜，吳曉村、吳天賜與被告如未使用占有系爭土地，無由申請為土地使用人，長達10餘年間由吳曉村繳納地價稅，堪認吳天賜、吳曉村及被告至遲自86年間起即已占有使用系爭土地。
㈡被告自65年出生至就讀高中前與家人共同占有系爭建物、土
地，雖被告有前往外地就學就業，然系爭建物、土地並不因被告離家便失去占有狀態，被告仍對系爭建物、土地有完全之實力支配，且系爭建物坐落系爭土地有占有外觀，歷來無人主張系爭土地之權利，僅係因被告離鄉工作，不能反面推論被告對系爭土地無占有事實，更況被告與家人亦時常往返系爭建物，原告主張被告戶籍遷出云云乃誤解法規範，同一自然人本就得於全國各地置產但擇一為戶籍登記，戶籍制度非為確定占有狀態，僅人口管理政策手段，原告以此推論被告對系爭土地無占有狀態，純屬臆測。被告自87年前即事實上占有系爭土地至今，依地籍清理條例第12條第1項第4款、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2項規定，被告有合法優先承買權存在。
㈢吳曉村早於109年3月27日前便將系爭建物贈與被告。吳曉村
中風後由家人輪流照顧，吳曉村有感身體不便處理事務，便將系爭建物、土地與系爭土地對面之同段111-2地號土地全數贈與被告，已辦妥所有權移轉登記。系爭建物與土地未有契約或登記，乃因系爭建物未辦保存登記，僅有事實上處分權，系爭土地亦屬產權不清土地，故二者皆無法辦理行政登記，然無礙吳曉村早於中風後便將系爭建物、土地贈與被告之意思表示，且贈與為要物契約，益徵吳曉村已將占有狀態移轉於被告，從被告受贈後參與彰化縣政府「金盛巷吳宅修復」案函文可知，吳曉村將申請人變更為被告，此後彰化縣政府皆認定被告作為金盛巷吳宅所有權人或現占有人地位，以被告為函文主體，可見被告與吳曉村間確實早存有贈與事實存在。縱無法認定被告至遲於87年便占有系爭土地，被告因與吳曉村間存在贈與之法律關係，被告亦由吳曉村繼受占有，依地籍清理條例第12條第1項第4款、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2項規定，應合併計算占有期間，故可認被告至遲自86年間便占有系爭土地至今，被告有合法優先承買權。
㈣被告早於109年以前透過吳曉村取得贈與之系爭建物，因彰化
縣政府無法判斷無登記外觀之系爭建物事實上處分權利人為誰，方會初始皆發送公文予吳曉村，係因嗣後吳曉村身體狀況無法負荷處理系爭建物修復案，故去函彰化縣政府請求變更為實際擁有事實上處分權之被告，然變更之前，被告不僅早就取得事實上處分權，關於「金盛巷吳宅修復」案亦由被告全權處理。
㈤依證人吳曉村於110年9月28日證述，可知其由父親時代伊始
便占有系爭土地，至吳曉村身體不好（即中風）後改由被告接手占有；證人吳楊梅青更進一步證述吳曉村將系爭土地交由被告「接手」之意思乃吳曉村將土地「贈與」被告等語，足見被告於吳曉村中風後即受贈系爭建物、土地。又由證人吳楊梅青證稱被告與其共同於108年12月間就有向鹿港地政機關提出標售之申請等語，且吳楊梅青有按地政人員指示拿取標售牌放置於系爭土地，同日有拍照存證，可見一向由被告出面處理申請標售等事務。
㈥彰化縣政府110年11月16日府地籍字第1100409477號函「惟本
縣鹿港地政事務所辦理該地號土地現場勘測時，使用人表達優先承購意願。」，彰化縣政府鹿港地政事務所辦理代為標售地籍清理土地勘測紀錄表上清楚記載「優先承購意願：是，占有達10年以上：是，使用人簽名：吳曉村（打字註記）」。再據證人吳楊梅青於110年9月28日證述，可見被告早有占有系爭土地事實，亦由被告出面處理優先承買流程，然因系爭土地無法過戶，使用人僅能登載為吳曉村。
㈦原告於110年3月24日系爭土地標售後，主動向被告提出紙條
，並附上原告名片邀集被告討論系爭土地，足見原告早就清楚知悉被告方為實際占有人，被告亦為系爭建物之事實上處分權人等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件兩造對於被告對系爭土地無優先承買權有所爭執，原告得否依標售價格取得系爭土地所有權不明確，致原告之私法上地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟自有確認利益。
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地原登記所有權人為郭屘光，經彰化縣政府
依地籍清理條例第11條第1項規定代為標售，原告於109年12月25日以260萬元得標，被告於10日內向彰化縣政府提出優先購買系爭土地之申請，經原告提出異議等事實，業據其提出土地登記謄本、彰化縣政府110年2月20日府地籍字第1100054707號函、110年2月2日府地籍字第1100034876號函、110年3月3日府地籍字第1100068676號函等為證，並有彰化縣政府函所附系爭土地之相關標售資料附卷可稽，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡按「前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序
如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」，地籍清理條例第12條第1項定有明文。又地籍清理條例係於97年7月1日施行，則於87年7月1日前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就該土地有優先購買權。又「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應檢附下列文件之一：
一、占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。二、戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。」，地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1項、第2項亦定有明文。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又消極確認之訴，應由被告負立證責任（最高法院19年上字第385號判例意旨參照）。本件原告提起訴訟請求確認被告優先購買權不存在，為消極確認之訴，揆諸前揭實務見解，自應由被告負舉證之責。
㈣被告辯稱其父吳曉村於54年即在系爭土地上建造系爭建物，
被告與被告父親吳曉村於87年以前即占有使用系爭土地之事實，固據其提出彰化縣鹿港鎮興化里里長證明書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書等為證（見本院卷第145、155-216頁）。惟上開里長證明書記載被告之父吳曉村於87年以前即管理使用系爭建物之土地，後因中風由被告接續占有迄今等語；地價稅所載使用人、代繳人為吳天賜、吳曉村，房屋稅之繳款人為吳曉村，僅可認被告之祖父吳天賜及父親吳曉村有占有系爭土地之事實。按對於物有事實上管領之力者，為占有人。受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第940條、第942條分別定有明文。被告為吳曉村之女，其為吳曉村之家屬，曾同住在吳曉村所建系爭建物，應屬占有輔助人，僅得認吳曉村之為系爭土地之占有人。又里長證明書係記載被告係自其父中風後始管理系爭土地，然管理土地與占有土地不同，亦不能證明被告於87年7月1日前已占有系爭土地，至系爭土地標售時仍繼續占有系爭土地。
㈤被告辯稱吳曉村於109年3月27日前已將系爭建物贈與被告之事實，為原告所否認。經查：
1.被告主張之吳曉村將系爭建物贈與被告之事實，固據其提出土地所有權狀、土地登記謄本、土地增值稅繳款書、土地所有權贈與移轉契約書、財政部中區國稅局贈與稅免稅證明書、彰化縣地方稅務局總局應納稅額繳款書、彰化縣鹿港地政事務所地政規費徵收聯單、詠達地政士事務所收據等為證（見本院卷第219、221-237頁），惟上開文書僅係吳曉村於110年間將彰化縣○○鎮○○段00000地號土地贈與被告之文書。被告雖另辯稱其有處理「金盛巷吳宅修復」案，並提出彰化縣政府公文、彰化縣文化局公文等為證（見本院卷第239-243頁），惟上開公文日期為110年3月29日、110年4月12日、110年4月20日，均為系爭土地於109年12月25日標售以後之事由，不能證明吳曉村於109年3月27日前已將系爭建物贈與被告。
2.證人即被告之父吳曉村、被告之母吳楊梅青雖均證稱吳曉村已將系爭建物贈與被告（見本院110年9月28日言詞辯論筆錄）。惟證人為被告之父母，難免為有利被告之陳述，尚不能僅以其二人之證詞即認被告所辯為真。而依常理，倘吳曉村於系爭土地標售前已將系爭建物贈與被告，被告於主張行使優先購買權時自可主張其有系爭建物所有權或事實上處分權。而依被告於109年12月30日出具之優先購買權事由書記載「因先前祖輩買賣取得此筆土地，進而在此世居及按實繳納地價稅及房屋稅，所言不虛。後因本人父親吳曉村近年中風，遂交由本人吳惠貞接續管理，依據地籍清理條例申請優先購買鹿港鎮龍山段77地號（標號54）。」（見本院卷第57頁），與其於110年7月27日言詞辯論陳述「因為我父親身體不好，如果以後有事情，我代表家裡出面，如果我不能處理就太過份了。」等語，足見被告係以管理者自居而代家族出面處理，尚難認吳曉村於彰化縣政府標售系爭土地標售前已將系爭建物贈與被告。
3.關於系爭土地係何人申請標售乙情，依彰化縣政府110年11月16日府地籍字第1100409477號函復「…經查本府檔存資料，查無旨揭地號土地書面申請標售案件，惟本縣鹿港地政事務所辦理該地號土地現場勘測時，使用人表達優先承購意願，並提供相關資料填載於本府110年10月29日府地籍字第1100386894號函，檢送之勘測紀錄表1份」等語（見本院卷第297-305頁），依該函檢送之勘測紀錄表勘測時間為109年3月11日，使用人為吳曉村，優先承購意願勾選「是」、占有達十年以上勾選「是」，於土地使用情形欄之有無地上物亦勾選「有」，建築改良物門牌為彰化縣○○鎮○○巷00號，亦可認系爭土地上之使用人為吳曉村。至於被告辯稱其於108年12月間已向鹿港地政機關提出標售之申請，由被告之母吳楊梅青按地政人員指示拿標售牌放在系爭土地，固據其提出照片為證（見本院卷第335頁），然該照片僅為吳楊梅青舉標售牌，並不能證明被告所辯為可採。另被告雖提出原告交付之字條及名片（見本院卷第333頁），然此已經原告陳明係誤認系爭建物為被告所有，亦不能因此認被告所辯吳曉村已將系爭建物贈與被告為可採。
㈥綜上所述，被告並未證明其於87年7月1日前已占有系爭土地
，至系爭土地標售時仍繼續占有，亦未證明其於系爭土地標售時已繼受占有，則被告辯稱其依地籍清理條例第12條第1項第4款、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2項等規定對系爭土地有優先購買權，為無可採。從而，原告請求確認被告對系爭土地優先購買權不存在，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 20 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 20 日
書記官 蔡忻彤