臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第333號原 告 許錦華訴訟代理人 陳盈雯律師被 告 林金𡍼訴訟代理人 劉嘉堯律師複代理人 楊讀義律師被 告 林維聖上 一 人訴訟代理人 蔣芸芸被 告 林峻鋒
林秉燦上 一 人訴訟代理人 林金柱被 告 林連芳受告知人 彰化縣彰化區漁會法定代理人 陳宗義上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有彰化縣○○鄉○○段000地號及同段680地號二筆土地准予合併分割。分割方法如附圖二所示，即：編號C1、面積496.27平方公尺土地，由被告林金𡍼取得（附圖二林金「塗」之記載，應更正為林金「𡍼」）；編號C2、面積950.36平方公尺土地，由被告林維聖取得；編號C3、面積436.92平方公尺土地，由被告林峻鋒取得；編號C4、面積760.02平方公尺土地，由被告林秉燦取得；編號C5、面積655.86平方公尺土地，由被告林連芳取得；編號C6、面積2418.10平方公尺土地，由原告取得；編號D1、面積113.62平方公尺土地，由被告林連芳取得；編號D2、面積113.62平方公尺土地，由被告林秉燦取得；編號D3、面積56.76平方公尺土地，由被告林峻鋒取得；編號D4、面積170.49平方公尺土地，由被告林維聖取得；編號D5、面積51.17平方公尺土地，由被告林金𡍼取得（附圖二林金「塗」之記載，應更正為林金「𡍼」）；編號D6、面積403.21平方公尺土地，由原告取得。
兩造應依附表二所示金額相互找補。
訴訟費用新台幣壹拾捌萬肆仟貳佰柒拾捌元由兩造按附表一訴訟費用負擔比例欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、本件被告除林金𡍼、林維聖外，其餘被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）緣坐落彰化縣○○鄉○○段000地號及同段680地號二筆土地（下分稱675地號土地或680地號土地，合稱系爭二筆土地）為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示。系爭二筆土地為共有人相同之相鄰數不動產，而依使用目的並無不能分割之情事，且兩造未定有不分割之特約。原告為使系爭二筆土地得以充分有效利用而與共有人協議分割，惟共有人間對分割方法意見不同，致難以達成協議分割。爰依民法第823條之規定，起訴請求分割系爭二筆土地。並聲明系爭二筆土地准予合併分割。
（二）不再主張其所提之方案，同意林維聖所提如附圖二所示之分割方案。
（三）被告等人未經共有人同意，即自行於675地號土地選擇臨路之位置建築，為了讓被告之建物坐落各自所分得之土地內，達成房地合一使用之經濟目的，本件分割方案已是採取現況分割，致原告僅能分得無建築物坐落之部分，已是受有不利益，若要原告吸收這種分割上之不利益，甚不合理；認為華聲科技不動產估價師事務所111年6月2日華估字第82923號函所附之鑑定報告（下稱鑑定報告）之估價合理，應該以鑑定報告補償金額為準；被告林金𡍼稱其所分得土地為裡地，然其分到土地是臨路，為路角地，鑑定報告有記載，並非其所稱為裡地。
（四）被告林金𡍼主張原告為與675地號土地相毗鄰同段676地號土地（下稱676地號土地）所有權人，認為估價需考量二筆土地合併利用之情形，然各筆土地尚未合併前，本即應就各土地之狀況單獨計算價值，且676地號土地並非675地號土地之一部，本件亦無請求將676地號土地合併分割，自不得合併計算價值。且本件合併分割標的為系爭二筆土地，本即應以系爭二筆土地分割後之臨路條件為金錢補償之評估依據，被告主張應合併676地號土地評估分割後之臨路條件，已屬無據，況且將676地號土地納入本件鑑價範圍，不利於675地號土地合理交易價格之認定，亦即原告買賣675地號土地時需將鄰地676地號土地一併出售，如不將鄰地一併出售，675地號土地之交易價格必定會低於估價，由此可知675地號土地與鄰地核定估價實為不妥。
又原告已將676地號土地移轉於訴外人林志鵬，故估價條件之前提676地號土地為原告所有並不存在，故被告主張應將676地號土地合併估價，已不可採。
（五）被告林金𡍼又主張縱原告已將676地號土地移轉於林志鵬，仍有民法第789條第1項後段之適用，有通行676地號土地之問題，故需將676地號土地納入估價之範圍。然民法第789條第1項後段，係指如數筆土地同屬一人所有，而得因之與公路為適宜之聯絡者（即得藉由其中一筆或數筆與公路相通聯），其中之一筆或數筆土地非藉助該通聯之土地即不能單獨對外通聯時，該同屬一人所有之土地，亦不能自己捨通聯之土地，而反藉由其他鄰地主張其通行權存在，本件分割之675地號土地臨育嬰巷，無須藉助他人土地即可對外通聯，亦即675地號非屬袋地，可單獨對外通聯，故無民法第789條第1項後段之適用。且依被告之主張，係認為原告將676地號土地移轉於第三人後，原告必然可以依民法第789條第1項後段對676地號土地所有權人主張袋地通行權，且此袋地通行權若涉訟必然會獲得勝訴，故既對676地號土地所有權人有袋地通行權，則須將676地號土地之臨路條件納入估價條件。由此可知，被告主張須將676地號土地納入估價之前提是建立在原告將來對676地號土地提起袋地通行權訴訟必然會勝訴，然被告所主張之前提，現在尚未存在，將來是否可如被告所述主張，在未經法院判決確定前，無人可以肯定。被告主張之前提建立在現在未產生，將來亦不確定之事實，可知被告之主張並無理由。
（六）另若被告林金𡍼認為補償方案無力負擔，則應另提分割方案，不應占用臨路價值較高之土地興建房屋，而將此不利益轉由其他人負擔。
三、被告方面：
（一）被告林金𡍼部分：⒈同意分割。675地號部分，同意被告林維聖之方案；然680
地號土地部分，被告林維聖之方案將被告林金𡍼劃分於編號D5部分，然該D5部分無論東、西兩側臨路寬均僅有約2米寬度，顯然無法讓一般或大型農機通行，被告取得之土地礙於此條件勢必無法從事農作，農地無法農用，D5部分將形成廢地；故主張分割方案應依其所提附圖三所示之方案，其所提之方案將被告林金𡍼分配至680地號之最北側，兩側臨路寬之問題即獲解決，其餘被告分配次序並未改變，僅依序南移，原告分配位置不變，且680地號土地現況為無人使用之空地，其所提之分割方案應不致於影響各共有人之權益，客觀上自較為可採。
⒉鑑定報告675地號土地部分補償金額過高，雖然被告林金𡍼
分割後取得土地面積有增加，但其分割後的土地在裡地，原告是分在路邊，補償金額並不合理；且被告林維聖、林連芳分配面積也是減少，為何不是受補償，而是要付錢給原告；鑑定報告第35頁，鑑定單位評定C6部分土地單價每平方公尺那麼低，調整率為-30%，伊認為有疑義，雖然鑑定人至現場看時，C6雖然東側有福海橋及溝渠沒有辦法通行，但鑑定人未考量原告分得C6土地得通過西側676地號土地，育嬰212巷本來就是分割前主要之通行方式，鑑定報告未考量及此，逕以-30%來調整原告分得C6土地之價值並不合理。就算676地號土地已經移轉於第三人仍有民法第789條之適用，有通行676地號土地之問題，仍要一併鑑價。
⒊關於原告通行的部分，伊認為應以華聲科技不動產估價師
事務所111年10月5日華估字第00000-0號函函附之補充估價報告書（下稱補充鑑定報告）為可採。
⒋被告林金𡍼當初買特定位置的時候已經高於市價，原來共
有土地的應有部分被徵收，那時候徵收之價格就比較低了，現在還要補償其他共有人，被告林金𡍼已經87歲了，無能力負擔。
（二）被告林維聖部分：⒈同意分割，提出如附圖二所示之分割方案。
⒉不同意鑑定報告之估價結果，被告林維聖分割後面積減少1
22.16平方公尺外，又在分割後取得的面積內提供26.88平方公尺給原告及巷弄內住戶作為道路通行方便之用，又要支付補償金94,088元，感覺非常不合理；且鑑定報告記載被告林維聖分得部分面臨道路（育嬰巷）有提高價值，但其所分得之部分，東面臨台17線，還要花費很多填土費用才可以使用，否則也是與路面落差很大無法通行台17線；又育嬰巷為原告必經之路，需要使用效益最大，故應由原告負擔此筆94,088元之補償金。
⒊可以接受補充鑑定報告之估價結果。676地號應該納入估價
的條件，原告為何在訴訟中將676地號過戶給別人，676地號土地一定要經過675地號，原告分到的部分是最好的，原告也知道這種情形，不然的話為何要過戶給別人。
（三）被告林峻鋒未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前到庭陳述：
⒈同意分割，同意被告林維聖所提附圖二所示之方案。
⒉伊也是分在裡面沒有路，是私人的路；可以接受補充鑑定報告之估價結果。
（四）被告林秉燦未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前到庭陳述：
⒈同意分割，希望原地分割，同意被告林維聖所提附圖二所示之方案。
⒉鑑定報告鑑價結果補償金太高，伊也是分在中間，之前也
有強制分割旁邊的土地，也只要補償20萬而已。伊等屋後的地，還有15坪左右給原告通行，被告林金𡍼、林維聖通行的路只有牛車可以過。
⒊可以接受補充鑑定報告之估價結果，應該要以補充鑑定報告結果為正確，或許原告轉給別人後再轉給自己。
（五）被告林連芳未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前到庭陳述：
⒈同意分割，同意被告林維聖所提附圖二所示之方案。
⒉伊分到C5的部分，C2、C3、C4、C6價格應該沒有差那麼多
，台17線那麼大條，每塊土地都有臨路，而且C6臨路的部分更大，反而C5並沒有臨路；可以接受補充鑑定報告之估價結果，認為以補充鑑定結果比較好。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張系爭二筆土地為兩造所共有，共有人均相同，應有部分如附表一所示，兩造並未有不分割之約定，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，然無法達成協議分割等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖等件為證，且為被告所不爭執，堪信其主張為真實。則原告請求合併分割系爭二筆土地，為有理由，應予准許。
（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項分別規定。而法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。
（三）經查，系爭二筆土地使用分區地類別為一般農業區農牧用地，地勢尚稱平坦，675地號土地北側臨路寬約4公尺之育嬰巷，西北角有路寬約3公尺之育嬰212巷，又675地號土地東側與680地號土地西側雖均臨台17線福海橋護欄，然有高低落差以及護欄阻隔，致使用現況無法通行，系爭二筆土地之使用現況如附圖一所示，即編號A、面積54.13平方公尺之建物，現由被告林金𡍼使用，編號B、面積82.22平方公尺土地，現為道路使用（即育嬰212巷），編號C、面積91.70平方公尺之建物，現由被告林維聖使用，編號D、面積98.96平方公尺之建物，現由被告林峻鋒使用，編號E、面積197.31平方公尺之建物，現由被告林秉燦使用，編號F、面積191.86平方公尺之建物，現由被告林連芳使用，編號G、面積191.96平方公尺之建物，現由被告林維聖、林峻鋒、林秉燦使用，編號H、面積44.10平方公尺之鐵皮屋，現由被告林秉燦使用，編號I、面積29.46平方公尺之鐵皮屋，現由被告林峻鋒使用，編號J、面積29.47平方公尺之鐵皮屋，現由被告林連芳使用，編號K、面積1
8.43平方公尺部分，為圍牆以北部分等情，經原告陳明並提出現況照片在卷，復由本院會同彰化縣二林地政事務所人員至現場勘驗測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖一）附卷可稽，堪信為真實。
（四）再查，比較被告林金𡍼及林維聖所提之分割方案，關於675地號土地部分均相同，且係照現況而為分割，兩造亦均同意以此分式分割，並無不妥，故本件關於分割方案之酌採，應判斷680地號部分何者之方案較為妥適。審酌680地號土地目前為空地，土地呈南北狹長近三角形，土地條件南北並無差異，故680地號僅有位置分配之問題，而被告林維聖所提如附圖二所示之分割方案，獲較多共有人同意，該方案亦係按應有部分比例為分割，本院認應為較公平妥適之分割方案，而較被告林金𡍼所提之附圖三分割方案可採；被告林金𡍼雖稱若採被告林維聖之方案將致其所分得之D5部分無法使用農機具而形同廢地，並無舉證證明之，且亦未能說明，將其分配於D5位置，較他共有人分配於此處，有何特別不利之情形，所辯並不可採。是本院審酌系爭二筆土地之使用現況、經濟利用價值、各共有人之意願等情狀，認依被告林維聖所提附圖二之方案分割，尚屬公允、適當而可採。爰判決如主文第一項所示。
（五）又按法院裁判分割共有物，固應斟酌共有物之價格，倘各共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當者，法院非不得命以金錢補償之，而受分配之不動產價格情形，應以言詞辯論終結時之狀態為其基準（最高法院107年度台上字第32號判決意旨參照）。
經查，本件若採被告林維聖所提之分割方案，將致共有人有未依應有部分分配之情形，且有因是否臨路及個別土地條件之差異，致價值不一之情形，兩造對於分配土地之價值有所爭議，經本院送華聲不動產估價師事務所就各共有人分割前後所產生之價值差異為鑑定，該所依據系爭土地之產權狀況、使用分區、臨路條件及使用現況，針對系爭土地從一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素及最有效使用情況分析，所得鑑定報告之結論應屬公正可採，爰據該所鑑定報告之鑑定結果，依比例計算共有人間應相互找補之金額如附表二所示。被告等固主張原告所分得土地之價值，應將原告所有676地號土地之臨路狀況一併觀察估價，而認為找補金額應以補充鑑定報告結果為準云云，惟法院就共有土地為裁判分割，僅就當事人請求分割之土地，斟酌其分割結果是否公平適當為已足，故原告是否為676地號土地之所有權人、或原告分得之C6部分會不會對676地號土地有通行權存在，皆不在本件分割共有物之考量範圍，於估算共有人所分得之土地是否有價值差異時，亦不需考量得通過鄰地通行之情形，被告等此部分之主張，實屬無據。
五、再按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用民法第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。本件原告就系爭二筆土地應有部分設定抵押權予彰化縣彰化區漁會，有土地登記謄本在卷可參，抵押權人經本院告知訴訟而未參加，則揆諸前揭規定，彰化縣彰化區漁會就原告於系爭二筆土地應有部分之抵押權於本件判決確定後，應移存於原告所分得之部分，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按應有部分比例分擔本件訴訟費用。
七、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 7 日
民事第四庭法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 7 日
書記官 陳文新附表一：應有部分暨訴訟費用負擔比例表編號 共有人 系爭二筆土地之面積暨應有部分比例 訴訟費用負擔比例 675地號土地 （面積5717.53平方公尺） 680地號土地 （面積908.87平方公尺） １ 許錦華 3822/8615 3822/8615 3822/8615 ２ 林金𡍼 485/8615 485/8615 485/8615 ３ 林維聖 1616/8615 1616/8615 1616/8615 ４ 林峻鋒 538/8615 538/8615 538/8615 ５ 林秉燦 1077/8615 1077/8615 1077/8615 ６ 林連芳 1077/8615 1077/8615 1077/8615附表二：各共有人應受補金額配賦表受補償人 應補償人及應給付金額 林金𡍼 （+681,325） 林維聖 （+94,088） 林峻鋒 （+331,128） 林秉燦 （+355,991） 林連芳 （+91,998） 合 計 許錦華 （-1,554,530） 681,325 94,088 331,128 355,991 91,998 1,554,530 合 計 681,325 94,088 331,128 355,991 91,998 1,554,530附表三：訴訟費用計算書編號 項目 金額（新臺幣） 預納人 １ 一審裁判費 47,728元 原告 ２ 地政規費（複丈費、地籍圖抄錄費） 3,350元 原告 ３ 地政規費（複丈費） 8,000元 原告 ４ 地政規費（複丈費、地籍圖抄錄費） 9,750元 原告 ５ 地政規費（複丈費、地籍圖抄錄費） 1,750元 原告 ６ 地政規費（複丈費、地籍圖抄錄費） 8,950元 被告林金𡍼 ７ 估價費用 47,500元 被告林金𡍼 ８ 地政規費（複丈費、地籍圖抄錄費） 9,750元 被告林維聖 ９ 估價費用 47,500元 被告林維聖 合計 184,278元