臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第338號原 告 陳杰夫
陳耀煌共 同訴訟代理人 林柏劭律師被 告 徐福妹訴訟代理人 洪崇欽律師複 代理 人 許煜婕律師
上列當事人間租佃爭議事件，經彰化縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送前來，本院於民國111年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告於民國107年間曾因顱內出血（腦中風）就醫，嗣並因鬱症、單次發作、重度伴有精神病特徵而長期接受治療。然綜觀被告多年來之症狀，其心智、語言及溝通能力，可能受病情有輕度影響，但未達不能為意思表示，或不能辨識其意思表示效果之情事之程度等情，有被告所提彰化基督教醫院107年9月8日診斷書、修慧診所111年3月2日診斷證明書(卷第187、227頁）及上開診所111年3月15日函暨所附病歷資料影本（外放證物袋）可參，兩造對此事實亦無爭執。被告雖罹疾病，但未喪失意思能力而有獨立之訴訟能力，堪以認定，先予說明。
二、原告主張：如附表所示2筆耕地（以下依序簡稱351、352地號土地，合稱系爭土地），分別為原告所有，並與訴外人即被告之配偶陳柏栓訂有耕地三七五租約（租約字號：田光字第172號，下稱系爭租約），陳柏栓於105年過世，承租權由被告繼承之。詎原告嗣後得知，陳柏栓早於103年間即與訴外人陳淵源訂立租約，以新台幣（下同）1萬元（1年2期、每期5000元）租金，將系爭土地轉租於陳淵源種植草皮，租期長達10年，因此陳柏栓死亡後，被告仍繼續轉租於陳淵源耕種迄今，此有陳淵源於系爭土地耕作之影片、四鄰證明書，與陳耀煌於110年4月14日與陳淵源電話錄音及譯文可證。
依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，系爭租約無效。惟被告否認此情，原告自得請求確認雙方就系爭土地之租佃關係不存在，並依民法第767條第1項之規定，請求返還土地等情，求為：⑴確認陳耀煌、陳杰夫與被告間依序就351、352地號土地所成立之耕地三七五租約之租賃關係不存在；⑵被告應將351、352地號土地騰空分別返還陳耀煌、陳杰夫之判決，並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：陳柏栓生前就系爭土地與陳淵源間有契作之約定，由陳柏栓種植草皮（韓國草或稱台北草）供應給從事園藝之陳淵源。契作內容係陳柏栓在系爭土地從事草皮種植、澆水、施肥及除草等工作，待要收割時，再由陳淵源自行整理草皮（以割草機修剪草皮），並於10至14天後以切草機收割，其性質應為買賣，而非租賃。原告所提原證4影片，為陳淵源使用割草機修整草皮，原告據以主張陳淵源因轉租於系爭土地耕作，容有誤認。至所提四鄰證明書，原告否認其內容真正，且各該證明人之土地亦未鄰近系爭土地，更不足以證明系爭土地是陳淵源耕作。陳柏栓死後，被告因繼承系爭土地之耕作權而與原告續訂租約，並承受陳柏栓與陳淵源間之草皮契作約定迄今。被告或陳柏栓因年老，除自己或家屬以人力進行日常之巡視、澆水及除草等工作外，收割草皮時，因須使用機器且事涉專業，因此與陳淵源約定由其自行進行整草及收割。觀此契作內容，被告或陳柏栓本身仍總理其事，並未變更耕作之主體，自非將系爭土地轉租，或不自任耕作。原告徒憑系爭土地種植草皮，及陳淵源於系爭土地操作割草機，即推測被告或陳柏栓將土地轉租他人而未自任耕作，顯非有據。再由陳淵源於本院之證述內容，更足證雙方關係為契作約定，並非租賃等語，資為抗辯。並聲明原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭之事實本件系爭351、352地號土地，依序為陳耀煌、陳杰夫所有，並與被告之配偶陳柏栓訂有系爭租約（原始出租人為原告之父陳聰郎、原始承租人為陳柏栓之父陳秋陽，租約字號：田光字第172號）；陳柏栓於105年7月死亡，系爭租約之承租權由現耕繼承人即被告單獨繼承之事實，為兩造不爭執，並有土地建物查詢資料、私有耕地租約書影本（卷第37-41頁）為證，堪認定屬實。
五、系爭租約是否因轉租而無效？⒈原告主張陳柏栓早於103年間起，即將系爭土地轉租於陳淵源
種植草皮，被告在繼承租賃權後仍繼續轉租給陳淵源，陳柏栓及被告違反承租人應自任耕作，並不得將耕地轉租於他人之規定，原訂租約無效等情，並提出陳淵源於109年11月 28日在系爭土地耕作之影片（原證4）、四鄰證明書（原證5）、陳淵源與陳耀煌於110年4月14日之通話錄音及其譯文（原證6）為證，暨聲請訊問證人陳淵源。被告則否認將系爭土地轉租於陳淵源，抗辯陳柏栓與陳淵源間係種植草皮契作之約定，其法律性質為買賣關係，而非租賃，原告主張系爭租約無效，為無理由等語。茲被告既否認有轉租不自任耕作情事，原告就此項有利之事實，即應負舉證責任。
⒉按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；違反前項規定者，原訂租約無效，得由出租人收回，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂承租人應「自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，解釋上並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等農作過程，悉須由承租人本人親自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，仍不違自耕之本旨，殊非法所不許(最高法院85年度台上字第423號判決可供參考）。故承租人因老邁多病，未能悉數親自操作全部農事作業，但以自己為耕作主體，總理其事，而委由其親屬參與協助耕作或僱請第三人操作部分者，即尚難謂不自任耕作，或係將耕地轉租於他人。
⒊原告主張陳柏栓及被告將系爭土地轉租於陳淵源，無非以前
開陳淵源耕作之影片、四鄰證明書、通話錄音及譯文，暨陳淵源之證言為據。惟查：⑴陳淵源耕作之影片，僅能見到系爭土地種植有草皮，陳淵源在草皮上使用割草機，為原告不爭執。⑵四鄰證明書（卷第79頁）祇空泛記載：系爭土地確係現使用人陳淵源君自任耕作屬實云云，並無記載各該證明人何以認定系爭土地現使用人為陳淵源及由陳淵源「自任耕作」之具體內容或事證，亦不足以證明被告無自任耕作或將土地轉租於陳淵源之事實。況該等出具證明之陳清忠等數人，其土地之地號位置均不明，如何能謂是系爭土地四鄰，該證明書自無從執為有利於原告之認定。⑶陳耀煌於110年4月14日與陳淵源通話錄音譯文，固記載陳淵源曾說到：「啊要怎麼作證，我租是跟他爸（指陳柏栓）租的，我又不是跟他租的，我哪有用?」、「重劃後租的啦，我也不知道幾年」等詞（卷第171頁）。但陳淵源在電話中向陳耀煌提及之「租的」，其雙方之約定內容為何，租金若干，並無相關資料可資參酌，實甚屬空泛，無從證明原告所主張陳柏栓以每年2期、每期租金5000元對價將系爭土地租與陳淵源。且證人陳淵源已到庭具結證稱：伊認識被告的先生（指陳柏栓），因為伊草皮種在他們隔壁，他說身體不舒服，叫伊跟他契作，雙方未訂立書面契約；契作內容為他種植好之後，伊幫忙收成及販賣，並從中抽成，種植資金他出，伊出草皮及叫工人種植，草皮收成後才結算，約每4個月結算，扣除草皮及工資，所賺的錢雙方各拿一半，如果沒有人買，會拖到下一次有人買時再結算；如每4個月採收1次，雙方各分得1萬7000元或1萬8000元；系爭土地重劃後才開始契作；那裡附近很多筆合起來約5甲的土地，幾乎都與伊契作；伊與被告之間是契作（不是租土地）等語（卷第160-164頁）。就其與陳柏栓間之關於種植草皮契作之約定內容詳細且具體說明，核與租賃契約是指當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金者，要件上顯屬有別。原告主張陳柏栓及被告未自任耕作，而將系爭土地轉租於陳淵源種植草皮，尚難採取。其進而謂系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，應屬無效，即非有據。
六、綜上所述，原告主張系爭租約因陳柏栓及被告不自任耕作，將系爭土地轉租於陳淵源，其原訂租約無效，並不可採，其條第1項規定，請求被告將系爭土地騰空分別返還陳耀煌、陳杰夫，於法無據，應不予准許。其假執行聲請，失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果不生影響，不予贅詞論列。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第一庭
法 官 陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 廖春慧附表：均為特定農業農牧用地 110年度訴字第338號 編 號 土 地 坐 落 面 積 （平方公尺） 權利範圍 所有權人 縣 市 鄉鎮市 段 小段 地 號 1 彰化縣 田中鎮 新外三 351 891.69 全 部 陳耀煌 2 彰化縣 田中鎮 新外三 352 1,302.32 全 部 陳杰夫