臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第498號原 告 謝慶隆訴訟代理人 李淵源律師被 告 正豊木器有限公司法定代理人 謝炳泉訴訟代理人 劉嘉堯律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上，如附圖所示編號
A、面積1274平方公尺之第一層（平面）建物騰空遷讓返還與原告。
被告應自民國110年5月10日起，至遷讓返還前項建物予原告之日止，按月給付原告新台幣6萬8000元。
本判決第一項之履行期間為五個月。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上，如附圖彰化縣鹿港地
政事務所收件日期110年10月13日鹿土測字第146100號土地複丈成果圖編號A之鐵皮建物（下稱系爭房屋）為原告所有。原告前於民國107年5月10日將系爭房屋一樓平面部分（註：第二層為B部分；鐵架造搭建，另行租賃）出租予被告，租期自民國107年5月10日起至110年5月9日止，約定每月租金新台幣（下同）6萬8000元（下稱系爭租約），被告於屋內堆置進口傢俱半成品。嗣因被告於租期屆滿後，拒絕與原告續訂租約，亦拒絕搬遷，原告亦表示不再續租，爰依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求返還系爭房屋。考量被告已尋得可堆放傢俱半成品之處所，及現系爭建物使用情況，原告願意給予搬遷履行期間三個月。
㈡兩造間之租賃關係已因期限屆滿而消滅，則被告占用系爭房
屋即欠缺法律上之原因，而妨害原告就系爭房屋之占有使用，並致原告受有相當於租金利益之損害，且被告亦因而獲得使用系爭房屋相當於租金之利益。又被告原本係以每月6萬8000元之租金向原告承租系爭房屋，業如前述，則被告所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。原告自得依不當得利之法律關係，請求被告應自系爭租賃契約期限屆滿之翌日，即民國110年5月10日起至實際被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算給付原告相當於租金之不當得利68000元。
㈢並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告辯以：㈠依兩造於105年10月15日所簽訂之契約書第11條規定：倉庫
租賃：「甲方應向乙方續租倉庫（坐落鹿港鎮振興段1743地號）10年，沿用前簽訂租賃契約書，到期後再簽訂租賃續約書，但甲方因故未能持續經營且辦理停業時，得不受10年期間限制，惟甲方應於事故發生前3個月，通知乙方提前解約。」足見兩造間就系爭房屋已然約定承租期限為10年（亦即自民國105年～民國115年），僅係每隔3年須沿用前約再續簽一次租約，故有民國104年5月10日～民國107年5月9日及民國107年5月10日～民國110年5月9日等2份內容完全相同之租約存在，此情亦為原告所肯認。本件被告於民國110年5月3日收受原告存證信函後，亦立即於隔日（即民國110年5月4日）以鹿港頂番郵局存證號碼000017號存證信函覆知原告，由於其所訂之續簽租約日期民國110年5月5日過於倉促，因事繁忙不克前往，絲毫未有不欲續簽租約和提前解約之表示，甚依兩造之付租約第3條條約定：每次應繳納12個月份支票，早已開立備妥1年份租金共12張票據欲交付予原告。豈料，原告竟無視雙方約定，於民國110年5月8日以和美郵局存證號碼000068號存證信函表示：「租期已屆滿，將收回自用，請被告如期遷空」等語，拒絕與被告續簽租約，故原告本件請求當屬無據。
㈡退萬步言，縱系爭組約已解除，原告依原租約每月租金6萬8000元，作為請求相當於租金之不當得利損害，亦屬過高。
土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」又該條項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第21條前段亦規定甚明。惟土地法第97條第1項之以年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金，必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。準此，審酌本件系爭房屋租約使用範圍僅在1樓平面（非整棟），且係供被告坐倉庫使用（非店面），坐落鹿港鎮非市中心繁華地帶，並有一定之屋齡，故無論系爭房屋之座落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，均難與彰化市、員林市等彰化縣大城市相比，更遑論臺北市、高雄市等直轄市，故認本件相當於租金之不當得利金額，應以不超過土地及其建築物申報總價5%為適當，原告直接以系爭租約每月租金6萬8000元，作為請求之依據顯然過高。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠被告公司（前名為義豐木器廠），原為原告謝炳泉與現被告
公司之代表人謝慶隆所合夥經營，雙方於105年10月5日協議，原告取得權利金後，退出經營，由謝炳泉取得公司經營權。系爭房屋為原告所有未辦保存登記之鐵皮建物，坐彰化縣○○鎮0000地號土地上，坐落位置及面積，如彰化縣鹿港地政事務所110年10月13日鹿土測字第146100號複丈成果圖所示（編號Ａ係整棟、地面層；編號Ｂ是鐵架造第二層，並經本院履勘屬實，有勘驗筆錄為憑。原告將系爭房屋之第一層（地面層）出租予被告公司，租期自民國107年5月7日起至110年5月9日止，此有系爭房屋租賃契約書可稽。原告主張租約屆滿後，被告公司無權占用系爭房屋，得依民法第767條第1項前段及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並按月給付6萬8000元之相當於租金之不當得利等情；被告公司爭執：兩造間仍存有契約關係，租期應係十年，非無權占有，且相當於租金之不當得利，以每月6萬8000計算，實屬過高等語。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查。系爭租約第二條關於租期之約定：「自民國107年5月10日至民國110年5月9日止，計『參年整』」。又原告於110年4月30日，以存證信函（鹿港頂番郵局存證號碼000015）通知被告租期將屆滿，如要續約，請於110年5月5日下午三時至三十分，至彰化縣○○鎮○○段○段000號（全家便利商店鹿港柑仔店）簽訂新約，若租期屆滿未簽訂新約，則請被告依約返還系爭房屋。被告於110年5月4日回函（鹿港頂番郵局存證號碼000017）稱原告上開信中所時簽約日期過於倉促，因事繁忙，不克前往。原告嗣再於110年5月8日函（和美郵局存證號碼000068），通知被告系爭租約於110年5月9日屆滿，原告將收回系爭房屋自用。如上所述，系爭租約已於10年5月9日屆滿，且兩造間未延長系爭房屋之租約，被告迄今仍繼續占有、使用系爭房屋而無法律上原因，原告爰依所有物返還請求權、及不當得利法律關係請求被告返還系爭房屋，應屬有據。又該房屋現由被告堆置傢俱半成品，數量不少，審酌原告稱被告已尋得處所（租金較少，然被告要原告代支付該一年份租金，雙方嗣不能和解），然搬遷仍需耗費相當時日及勞務；原告稱得予三個月搬遷、被告稱需要一年時間，均屬未洽，本院認為被告搬遷交還履行期間為五個月內，較為適宜。
㈢被告雖抗辯：基於兩造105年10月15日所簽訂之契約書第11
條約定，租賃契約應自訂約之日起有效延展十年，僅需於每隔三年重新續簽一次租約。惟查，該契約主要乃在謝炳泉、謝慶隆間原本合夥經營公司，拆夥後約定事項，其中11條：「倉庫租賃：甲方（即謝炳泉）應向乙方（即原告）續租倉庫（即系爭房屋）十年，沿用簽訂租賃契約書，到期後再簽訂租賃契約書，但甲方因故未能持續經營且辦理停業時，得不受十年期間限制，惟甲方應於事故發生前三個月通知乙方提前解約」。其係指除謝炳泉有未能持續經營且辦理停業之情形時外，應向原告續租用系爭房屋十年，非謂指原告有將系爭房屋出租十年予謝炳泉之義務。況且該契約當事人為原告與謝炳泉，而系爭租約則成立於原告與被告公司間，債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，基於債之相對性原則，契約當事人以外之人，自無對於契約當事人請求履行契約之餘地，故被告公司不得據原告與謝炳泉間之契約約定，主張兩造間之租賃期間為十年。被告所辯，尚不可取。
㈣又被告雖稱系爭房屋租金過高，應以土地法第97條第1項規
定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之百分之十為限」，並尚須斟酌系爭房屋之位置，工商業繁榮之程度，經濟用途等因素做為考量，而本件相當於租金之不當利金額，應以不超過土地及建物申報總價5％為適當，原告以系爭租約每月6萬8000元作為請求之依據，顯然過高。惟查，系爭契約兩造前既以每月6萬8000作為租金之約定，則該金額即係被告同意承租系爭房屋之條件，故系爭租約租期屆滿後，仍應延續前約定租金金額計算相當於租金之不當得利。被告辯以：系爭房屋地非屬市中心、承租範圍僅為僅作為倉庫使用、屋齡等因素，而認本件相當於租金應以土地及其建物申報總價5％計算等語。況被告就其無使用權源後，繼續使用系爭建物，若依被告所言，租期屆滿後翌日，反而可以付出較少代價，豈是公允？且當事人間既有約定租金額度，自可延續被告使用之不當得利；土地法第97條規定，當不予採納。被告所辯，亦不可採。
㈤綜上，本件原告之請求於法有據，應予准許。
四、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
民事第四庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 王宣雄